| Ocean Harvesters Ltd. c. Quinlan Brothers Ltd., [1975] 1 R.C.S. 684 (17 mars 1974)
Cour suprême du Canada
Ocean Harvesters Ltd. c. Quinlan Brothers Ltd., [1975] 1 R.C.S. 684
Date: 1974-03-18
Ocean Harvesters Limited Appelante;
et
Quinlan Brothers Limited Intimée.
1973: les 27 et 28 novembre; 1974: le 18 mars.
Présents: Les juges Ritchie, Spence, Pigeon, Laskin et Dickson.
EN APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE TERRE-NEUVE EN APPEL
Immeuble - Prescription - Droit de propriété fondé sur la possession - Possession exclusive - Intention des parties - The Limitation of Actions (Realty) Act, R.S.N. 1952, c. 145, art. 3, 8.
M. acheta la propriété en litige à Bay de Verde le 31 août 1943 et le 25 mars 1944 il fit constituer en corporation North Eastern Fish Industries Limited, dont il fut durant toute la période pertinente président et actionnaire détenant le contrôle et à qui, le 2 mai 1944, il céda certains biens mais non la propriété en litige, qui est restée à son nom jusqu’à sa mort en 1962. M. autorisa North Eastern à utiliser et occuper la propriété en litige durant la saison de pêche chaque année sans qu’un loyer ne soit payé. Après le décès de M. en 1962 et après que le contrôle de North Eastern eut passé en d’autres mains, on a prétendu que North Eastern était devenue en droit de réclamer la propriété en litige par suite de sa possession des lieux durant une période de quelque vingt et une années, le Limitation of Actions (Realty) Act, R.S.N. 1952, c. 145 ayant établi une prescription de vingt années et le droit de poursuivre le recouvrement d’un bien-fonds ou d’un loyer étant censé avoir été originellement acquis, dans le cas d’un locataire à volonté, soit à la fin du bail à volonté soit à l’expiration d’un an depuis le commencement dudit bail. Le juge de première instance, le Juge Higgins, a conclu que la demanderesse avait acquis un titre fondé sur la possession mais ce jugement a été infirmé en appel, où on a statué, décidant de suivre l’arrêt Wills v. Steer (1907), 9 Nfld. L.R. 228, que le propriétaire, M., n’avait pas été dépossédé et n’avait pas non plus interrompu sa possession.
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté avec dépens.
A la lumière des faits exposés en l’espèce, North Eastern n’a pas eu possession à l’exclusion du propriétaire M.; le fait pour elle d’occuper la propriété une partie de l’année n’était pas incompatible avec une possession continue et un contrôle par M. à titre personnel. Un bail ne peut être créé en l’absence d’une possession exclusive et la question de savoir si
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la possession exlusive a effectivement eu lieu dépend entièrement des circonstances de l’affaire, y compris l’intention des parties. L’incongruité qui résulterait du fait pour M. de garder le titre de propriété tout en cédant à North Eastern une possession qui pourrait l’évincer, porte à croire qu’il n’y avait pas d’intention de créer un droit rattaché à la propriété du fonds tel qu’une tenure à bail à volonté.
Arrêts mentionnés: Lynes v. Snaith, [1899] 1 Q.B. 486; Errington v. Errington, [1952] 1 All E.R. 149; Cobb v. Lane, [1952] 1 All E.R. 1199; Gray c. Richford (1878), 2 R.C.S. 431; Smith v. Lloyd (1854), 9 Ex. 562, 156 E.R. 240; Allen v. England (1862), 3 F. & F. 49; Radiach v. Smith (1959), 101 C.L.R. 209; Wills v. Steer (1907), 9 Nfld. L.R. 228; Thomas v. Sorrell (1673), Vaughan 330, 124 E.R. 1098.
POURVOI interjeté depuis la Cour suprême de Terre-Neuve siégeant en appel[1], laquelle avait infirmé le jugement de première instance du Juge Higgins. Pourvoi rejeté avec dépens.
P.J. Lewis, c.r., et P.W. Davidson, pour l’appelante.
John J. O’Neill, c.r., pour l’intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE DICKSON — Cette affaire concerne la propriété d’un édifice de deux étages situé à Bay de Verde, Terre-Neuve, utilisé pour recevoir le poisson frais. L’intimée, Quinlan Brothers Limited, prétend au titre de propriétaire en vertu d’un acte enregistré de cession émanant de l’administrateur de la succession de l’ancien propriétaire, feu Silas W. Moores. L’appelante, Ocean Harvesters Limited, soutient que les droits de propriété de feu M. Moores sont prescrits en vertu du Limitation of Actions (Realty) Act de Terre-Neuve, R.S.N. 1952, c. 145, puisque North Eastern Fish Industries Limited, de qui Ocean Harvesters a obtenu son titre, a été en possession de l’immeuble à titre de locataire «à volonté» (tenant at will) de feu M. Moores durant plus de vingt et un ans. L’aspect particulier de cette affaire vient du fait que durant toute la période pertinente M. Moores était président et actionnaire détenant le contrôle de North Eastern, qu’il dominait com-
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plètement. Si les arguments à l’appui de la prétention de Ocean Harvesters sont valables, cependant, il s’ensuit que le droit de propriété de M. Moores est devenu prescrit par l’écoulement du temps et l’effet de la loi précitée et que North Eastern a acquis un titre par possession publique valable à l’encontre de tous, y inclus M. Moores et l’administrateur de sa succession. Les articles pertinents de la loi, soit les art. 3 et 8, se lisent comme suit:
[TRADUCTION] 3. Nul ne peut prendre possession d’un immeuble ou le saisir, ni intenter d’action pour le recouvrer ou recouvrer du loyer, si ce n’est dans les vingt ans de la date où ce droit de prendre possession, de saisir ou d’intenter l’action a été originellement acquis par une personne aux droits de qui il réclame; et si ce droit n’a pas été acquis par une personne aux droits de qui il réclame, alors dans les vingt ans de la date où celui qui prend possession, saisit ou intente l’action a originellement acquis le droit de ce faire.
8. Lorsqu’une personne est en possession d’un immeuble ou en perçoit les revenus, ou reçoit un loyer en tant que locataire à volonté, le droit de celui qui y a droit sous réserve du bail, ou de la personne aux droits de qui il réclame, de prendre possession de l’immeuble ou le saisir, ou d’intenter une action pour recouvrer l’immeuble ou le loyer, est censé avoir été acquis originellement soit à la fin du bail à volonté, soit à l’expiration d’un an depuis le commencement dudit bail, époque à laquelle celui-ci sera censé s’être terminé:…
L’effet de ces articles, qui tirent leurs origines de 3 & 4 Wm. IV (Imp.) c. 27, édicté en 1833, est de rompre avec la doctrine antérieure de la possession acquisitive et, dans le cas d’un bail «à volonté», faire en sorte que le délai statutaire commence à courir, au plus tard et nonobstant que l’occupation soit autorisée, à l’expiration d’un an à compter du commencement du bail: Lynes v. Snaith[2]. Cependant, pour que le délai commence à courir, une personne autre que le propriétaire doit être en possession, à titre de locataire à volonté. Un bail à volonté intervient lorsqu’une personne permet à une autre d’occuper un immeuble avec l’entente, expresse ou implicite, que l’un ou l’autre peut mettre fin au
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bail à sa guise. Bien que la possession exclusive ne donne pas toujours naissance à un bail (Errington v. Errington[3], Cobb v. Lane[4]), je n’ai pas l’ombre d’un doute qu’un bail ne peut exister en l’absence de possession exclusive. La possession exclusive par le locataire est essentielle à la cession à bail et la loi n’empêchera pas le recours du propriétaire sauf si celui-ci n’est pas en possession. Dans un jugement antérieur de cette Cour, Gray c. Richford[5], à la p. 454, le Juge Strong cite le Baron Parke dans Smith c. Lloyd[6], à cet effet:
[TRADUCTION] Il doit y avoir à la fois absence de possession par le détenteur du droit de propriété et possession effective, acquisitive ou non, par la personne en faveur de qui la disposition est édictée, pour que la loi s’applique en l’espèce.
et il ajoute à la p. 455:
En résumé, la loi ne s’applique pas sauf si le titre et la possession demeurent distincts, car lorsque le propriétaire légitime est celui qui a la possession les lois de prescription ne sont d’aucune utilité.
La même idée avait été exprimée quelques années plus tôt par le Juge Erle dans Allen v. England[7], en ces mots:
[TRADUCTION] Mais, selon moi, chaque fois que Cox (le propriétaire du terrain) mettait les pieds sur le terrain il posait un acte de possession, de sorte que la prescription édictée par la loi ne commençait à courir qu’à compter de la date de sa dernière présence à cet endroit.
Des dicta plus récents se trouvent dans un arrêt de la High Court d’Australie, Radaich v. Smith[8], où le Juge Windeyer fait à la p. 222 les remarques suivantes, lesquelles, avec respect, je ferais miennes:
[TRADUCTION] Quel est alors ce droit fondamental que possède le locataire qui fait que sa position est différente de celle d’une personne autorisée (licensee)? C’est un droit immobilier distinct de la permis-
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sion personnelle de prendre possession de l’immeuble et de l’utiliser à une ou plusieurs fins convenues. Et comment s’assurer qu’un tel droit immobilier a été cédé? En examinant si le cessionnaire a reçu un droit juridique à la possession exclusive de l’immeuble pour une durée déterminée, ou d’année en année ou à vie ou pour plus d’une vie. S’il a reçu ce droit, il est locataire.
Il s’agit de déterminer en l’espèce si North Eastern avait un droit juridique à la possession exclusive des lieux faisant l’objet du litige. Le juge de première instance a statué que [TRADUCTION] «la possession des lieux par N.E.F.I.L. a été continue et exclusive durant plus de vingt ans». La Cour d’appel a infirmé, disant suivre l’arrêt Wills v. Steer[9]. Dans cette affaire-là, un certain Murray avait permis au demandeur, un menuisier dont l’atelier avait été incendié, d’utiliser pour exercer son métier un atelier situé sur un terrain appartenant à Murray. Plus de vingt ans plus tard, le défendeur a pris possession du terrain, y enlevant ensuite l’atelier. Le demandeur intenta une action alléguant qu’il avait acquis, par occupation ininterrompue durant une période dépassant vingt ans, un droit à cette partie du terrain sur laquelle était situé l’atelier. Le Juge en chef Horwood, prononçant le jugement de la Cour, se référa à ce qui est maintenant l’art. 4 de la loi, qui fixe le moment où est originellement acquis le droit d’action des personnes qui [TRADUCTION] «ont été dépossédées ou ont interrompu leur possession». L’affaire reposait sur ce qui est maintenant l’art. 4 de la loi. La présente repose sur ce qui est maintenant l’art. 8 de la même loi. Il s’agissait de savoir dans cette affaire-là si le propriétaire avait été dépossédé, ou s’il avait interrompu sa possession. La question a reçu une réponse négative, comme celle donnée par la Cour d’appel dans la présente cause. Respectueusement, la question qu’aurait dû poser la Cour d’appel en l’espèce présente est celle de savoir si selon l’art. 8, North Eastern était en possession à titre de locataire à volonté, et non pas celle de savoir si, selon l’art. 4, M. Moores avait été dépossédé ou avait interrompu sa possession. Sans aucun
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doute la différence est-elle mince.
Il n’y a pas de contestation sur les faits essentiels sauf à l’égard de celui-ci. En 1965, M. Frank Moores, négociant la vente d’actions de North Eastern à Birds Eye Foods Limited, a omis de divulguer les intérêts de la succession de Moores dans la propriété de Bay de Verde dont j’ai parlé. On a même allégué que Moores avait déclaré que North Eastern en était le propriétaire, et Birds Eye, semble-t-il, avait cette impression. Il n’est pas nécessaire de décider si des déclarations en ce sens ont été faites ou non puisque des événements qui se sont produits après la mort de Silas W. Moores et dans lesquels celui-ci n’a joué aucun rôle ne peuvent, à mon avis, avoir d’influence sur l’issue de cette affaire.
Silas W. Moores acheta la propriété de Bay de Verde le 31 août 1943. Le printemps suivant il constitua North Eastern en corporation pour procéder à la transformation du poisson pour l’exportation. Les lettres patentes de la constitution en corporation sont en date du 25 mars 1944 et, le 2 mai 1944, il cède à North Eastern des biens de pêcherie qu’il possédait, y inclus une usine à Harbour Grace, mais non la propriété de Bay de Verde. L’usine de Harbour Grace était approvisionnée en poisson par des centres côtiers qui achetaient le poisson et de ces centres celui de Bay de Verde était le plus important. A chacun de ceux-ci, le poisson frais était reçu, pesé, réfrigéré et entreposé avant qu’il soit expédié par camion à Harbour Grace pour être mis en filet, congelé et traité. Bien que M. Moores ait conservé à son nom, de la date de l’achat en 1943 jusqu’à sa mort en 1962, le titre de la propriété de Bay de Verde, il a laissé North Eastern utiliser et occuper celle-ci durant la saison de pêche, soit quelque sept mois chaque année. Les dépenses d’entretien et les améliorations de peu d’importance apportées à la propriété furent payées par North Eastern, mais elles ne furent pas tellement élevées puisque aucune d’elles ne fut capitalisée pour fins d’impôt. En aucun temps la propriété de Bay de Verde n’a paru à l’Annexe des propriétés de la compagnie à titre de bien de tenure libre ou de
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tenure à bail et elle n’est pas non plus incluse dans les immeubles hypothéqués par North Eastern en faveur de ses banquiers en 1952. Les seules inscriptions dans les états financiers qui peuvent être reliées avec Bay de Verde sont (i) une glacière évaluée à $706.37, qui apparaît en 1945 et en 1946 mais qui par la suite est inscrite sous la rubrique de Old Perlican, un autre centre côtier pour l’achat du poisson, et (ii) une balance «Toledo» achetée en 1965, plusieurs années après la mort de M. Moores, au coût de $1,669.83. Le vérificateur et le secrétaire de la compagnie n’étaient pas au courant de l’utilisation faite par North Eastern de la propriété de Bay de Verde. Aucun loyer n’a été payé par la compagnie à M. Moores pour l’usage de la propriété mais ceci n’est pas tellement surprenant puisque, sauf quelques-unes, toutes les actions de la compagnie étaient détenues par M. Moores ou les membres de sa famille. M. Moores était un homme habile contrôlant seul une entreprise vaste et florissante. Il décida de ne pas transférer la propriété de Bay de Verde à la compagnie. Quelques propriétés furent achetées en son nom propre et d’autres au nom de la compagnie. Quelques-unes achetées en son nom propre furent plus tard transférées à la compagnie mais pas celle de Bay de Verde. Bien que North Eastern payât le salaire des employés à Bay de Verde, M. Moores les engageait et les congédiait personnellement. C’était lui qui décidait, chaque année, du commencement et de la fin des opérations à Bay de Verde. Il prenait toutes les décisions importantes. Le titre de la propriété de Bay de Verde fut trouvé parmi ses effets personnels après sa mort. La possession exercée par North Eastern a été saisonnière.
L’appelante Ocean Harvesters fait face à la difficulté d’établir que la possession de la compagnie excluait celle de la personne qui en était le propriétaire et la contrôlait. Sans d’aucune façon vouloir embrouiller la distinction qui veut qu’un particulier et la compagnie dont il est propriétaire soient deux personnes distinctes aux yeux de la loi, en l’espèce je suis incapable de dire si M. Moores, lorsqu’il était à Bay de Verde, s’y trouvait à titre de président de la compagnie ou à titre personnel. Je ne puis dire,
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non plus si, lorsqu’il donnait des instructions touchant la propriété, il agissait non à titre de propriétaire mais à titre de fonctionnaire de la compagnie, voire à l’exclusion de sa qualité de propriétaire. La question de savoir si la possession exclusive a effectivement eu lieu dépend entièrement des circonstances de l’affaire, y compris l’intention des parties. Il n’y a entre M. Moores et la compagnie aucun écrit qui définit les intentions de M. Moores, mais l’incongruité évidente qui résulterait du fait pour ce dernier de garder le titre de propriété tout en cédant à North Eastern une possession qui pourrait éventuellement l’évincer, nous porte à croire que les relations qui ont existé entre M. Moores et North Eastern n’étaient pas dans le but de créer un droit rattaché à la propriété du fonds, tel qu’une tenure à bail à volonté. On remarquera, évidemment, qu’aussi longtemps que M. Moores et sa famille étaient propriétaires de la compagnie, les situations juridiques respectives de M. Moores et de la compagnie vis-à-vis la propriété de Bay de Verde n’étaient pas de grande importance. Elles ne le devinrent qu’après la mort de M. Moores quand le contrôle de la compagnie passa en d’autres mains. A cette époque les ayants droit de la compagnie ont fait valoir que celle-ci avait été en possession durant plus de vingt et un ans à titre de locataire à volonté. En mars 1965 Birds Eye Foods Limited a acheté 51 pour cent des actions de North Eastern, se désistant en décembre 1968 en faveur d’une corporation de la Couronne terre-neuvienne, Harbour Grace Fisheries Corp., qui se porta alors acquéreur des biens de North Eastern et les revendit plus tard à Ocean Harvesters.
A mon avis, à la lumière des faits exposés en cette cause, North Eastern n’a pas eu possession de la propriété de Bay de Verde à l’exclusion de M. Moores. La compagnie l’occupait une partie de l’année, à tous les ans, avec le bienveillant accord de M. Moores mais cette occupation n’est pas incompatible avec une possession continue et un contrôle par ce dernier à titre personnel. La possession exclusive implique le fait d’une possession unique ou d’un contrôle dominant, joint à un droit juridique y afférent à l’encontre de tous. La présence physi-
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que seule ne peut que donner naissance à une’ simple autorisation (licence) non exclusive qui rend légale la prise de possession, Thomas c. Sorrell[10], mais ne crée aucun droit dans l’immeuble en droit ou en equity. C’est, à mon avis, ce que nous trouvons en l’espèce présente.
Je rejetterais le prourvoi avec dépens.
Appel rejeté avec dépens.
Procureurs de l’appelante: Lewis & Sinnott, St. Johns.
Procureurs de l’intimée: O’Neill, Riche, O’Reilly & Noseworthy, St. Johns.
[1] (1971), 1 Nfld. & P.E.I.R. 609.
[2] [1899] 1 Q.B. 486.
[3] [1952] 1 All E.R. 149.
[4] [1952] 1 All E.R. 1199.
[5] (1878), 2 R.C.S. 431.
[6] (1854), 9 Ex. 562, 156 E.R. 240.
[7] (1862), 3 F. &F. 49.
[8] (1959), 101 C.L.R. 209.
[9] (1907), 9 Nfld. L.R. 228.
[10] (1673), Vaughan 330, 124 E.R. 1098.
