| Hawrelak c. Ville d’Edmonton, [1976] 1 R.C.S. 387 (6 mars 1975)
Cour suprême du Canada
Hawrelak c. Ville d’Edmonton, [1976] 1 R.C.S. 387
Date: 1975-03-07
William Hawrelak (Défendeur) Appelant;
et
La Ville d’Edmonton (Demanderesse) Intimée.
1974: le 27 et 28 mars; 1975: le 7 mars.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Spence, Dickson et de Grandpré.
EN APPEL DE LA DIVISION D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME D’ALBERTA
Droit municipal - Le maire d’une ville est un actionnaire principal d’une compagnie de construction - Actions vendues après que leur valeur eut augmentée suite au programme de relotissement adopté par la ville - Maire impliqué dans certaines transactions foncières - Rejet de la réclamation de la ville visant à recouvrer le profit sur la vente des actions.
Le 16 octobre 1963, l’appelant a été élu maire de la ville intimée. À cette époque, il était un actionnaire principal d’une compagnie (Sun-Alta Builders Ltd.) qui avait acquis des terrains dans une région annexée à la ville en 1961. L’appelant a été impliqué dans certaines transactions lorsqu’il était maire, dont une entre Sun-Alta et la ville qui prévoyait le consentement de Sun-Alta au relotissement et la vente par celle-ci de certains de ses terrains à la ville. Cette transaction a coûté à l’appelant son poste de maire par suite des procédures en destitution intentées contre lui en vertu de la loi provinciale.
Dans une autre transaction, la compagnie Chrysler a tenté d’acquérir un terrain appartenant à la ville et d’obtenir pour celui-ci un nouveau règlement de zonage pour son usage personnel. Afin d’inciter la ville à accepter cette proposition, Chrysler a acquis certains terrains adjacents à ceux de Sun-Alta dans le but de les échanger contre le terrain appartenant à la ville. L’appelant favorisait cet échange et il a même conseillé Chrysler sur une façon nouvelle de présenter sa proposition à la ville après l’échec de la première tentative. Cette transaction a échoué lorsque la ville a refusé d’adopter le règlement de zonage nécessaire, mais, par la suite, la ville a acheté les terrains de Chrysler parce qu’elle désirait aller de l’avant avec son programme de relotissement. L’appelant n’a pas participé aux démarches qui ont abouti à l’achat. La ville a procédé à l’adoption du programme de relotissement au cours de la réunion du Conseil municipal tenue le 23 novembre 1964. L’appelant n’a pas voté sur cette question.
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Peu après l’adoption du programme de relotissement par la ville, l’appelant a vendu ses actions dans Sun-Alta réalisant ainsi un profit considérable par rapport au coût original minime desdites actions. La ville a intenté une action contre l’appelant concernant les profits qu’il avait ainsi réalisés, et pour réclamer des dommages-intérêts. En première instance, la ville s’est vue adjuger la somme de $72,197. En appel, la Division d’appel a rejeté l’appel de l’appelant et elle a accueilli celui de la ville, portant ainsi à $80,117 le jugement rendu contre l’appelant. Ce dernier s’est alors pourvu devant cette Cour.
Arrêt (les juges Dickson et de Grandpré étant dissidents): Le pourvoi doit être accueilli.
Le juge en chef Laskin et le juge Judson: Aucune disposition législative ne justifie la réclamation par laquelle la ville cherche à recouvrer le profit que l’appelant a retiré de la vente de ses actions dans Sun-Alta et la ville ne peut étayer cette réclamation en invoquant les principes régissant le devoir des fiduciaires ou des personnes semblables de rendre compte des profits retirés dans l’exercice irrégulier de leurs fonctions. A la lumière des faits du litige, le recouvrement par la ville en vertu des jugements de première instance et d’appel semble découler davantage de l’enrichissement sans cause que de l’obligation de rendre compte pour manquement aux devoirs fiduciaires, mais il n’y a pas non plus sous cet angle de fondement à la réclamation de la ville. L’appelant ne s’est pas indûment enrichi aux dépens de la ville.
Le juge en chef Laskin et les juges Judson et Spence: Le relotissement représentait une étape du plan d’aménagement qui était devenu une politique bien établie de la municipalité avant que l’appelant ne devienne maire. A cette fin, l’on avait obtenu des propriétaires fonciers, dont Sun-Alta, leur accord pour procéder au relotissement et pour céder des terrains, rendant ainsi le relotissement possible à un prix qui ne représentait qu’une faible fraction de la valeur réelle de ces terrains. L’échange proposé avec la compagnie Chrysler aurait facilité ou accéléré ce relotissement. Les démarches de l’appelant pour concrétiser cet échange se sont avérées vaines et les terrains de Chrysler ont été achetés par la ville sans qu’elle y soit obligée d’aucune façon et alors qu’elle était au courant des intérêts de l’appelant dans les terrains de Sun-Alta adjacents à ceux visés par l’achat. L’intimée n’a pas démontré que la jurisprudence représentée par l’arrêt Regal (Hastings), Ltd. s’appliquait en l’espèce.
De plus, même si, par ses actes, l’appelant s’est retrouvé dans une situation qui exige qu’il restitue un profit, l’intimée n’a pas démontré que l’appelant a effectivement retiré un profit en raison de ses actes ou de son poste.
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Les juges Dickson et de Grandpré, dissidents: A l’époque pertinente, comme les Cours d’instance inférieure l’ont conclu, l’appelant était dans une situation de conflit d’intérêts — a) ses nombreuses actions dans une compagnie assurée d’être avantagée par un relotissement; b) son devoir envers la population de la ville, devoir qui exige que soient prises objectivement toutes les décisions concernant le relotissement. L’appelant a manqué à son devoir envers la population.
Les conclusions concordantes des Cours d’instance inférieure que les membres du Conseil municipal n’étaient pas tous au courant de l’intérêt de l’appelant dans les terrains de Sun-Alta à l’époque où le Conseil a adopté le programme de relotissement sont fondées sur la preuve et ne doivent pas être modifiées. Il en est de même pour les conclusions concordantes portant sur la question de profit.
[Distinction faite avec les arrêts: Toronto v. Bowes (1854), 4 Gr. 489, confirmé à 6 Gr. 1, confirmé à 11 Moo. P.C. 463, 14 E.R. 770; Regal (Hastings), Ltd. v. Gulliver et al., [1942] 1 All E.R. 378; Reading v. The King, [1948] 2 K.B. 268; arrêts mentionnés: Midcon Oil and Gas Ltd. c. New British Dominion Oil Co. Ltd., [1958] R.C.S. 314; Peso Silver Mines Ltd. (N.P.L.) c. Cropper, [1966] R.C.S. 673.]
POURVOI interjeté à l’encontre d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême d’Alberta[1] rejetant l’appel d’un jugement du juge Kirby. Pourvoi accueilli, les juges Dickson et de Grandpré étant dissidents.
B.J. MacKinnon c.r., et J.E. Sexton, pour le défendeur, appelant.
W.A. McGillivray c.r., et J.W. Rose, pour la demanderesse, intimée.
Le juge Judson souscrit au jugement rendu par
LE JUGE EN CHEF — Je suis d’accord avec mon collègue le juge Spence pour accueillir le présent pourvoi et rejeter l’action pour les motifs qu’il a invoqués. Cependant, il y a un autre aspect de ce litige que je désire examiner et qui justifie tout autant, sinon davantage, le rejet de l’action. Par sa réclamation, la ville cherche à recouvrer le profit que l’appelant Hawrelak a retiré de la vente de ses actions dans Sun-Alta Builders Limited. Aucune disposition législative ne saurait justifier cette
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réclamation et je ne vois pas comment la ville pourrait l’étayer en invoquant les principes régissant le devoir des fiduciaires ou des personnes semblables de rendre compte des profits retirés dans l’exercice irrégulier de leurs fonctions. Bref, en supposant que l’augmentation de la valeur des actions de Hawrelak dans Sun-Alta résulte du programme d’aménagement ou de relotissement mis sur pied par la ville pour la région où étaient situés les terrains de Sun-Alta, à mon avis, la ville n’a aucun droit en l’espèce à cette augmentation de valeur, pas plus qu’elle pourrait recouvrer de tout autre propriétaire de la région la hausse de la valeur de ses terrains réalisée lors d’une vente et résultant du projet municipal d’aménagement.
Les Cours d’instance inférieure ont décidé que Hawrelak devait rendre compte à la ville et lui restituer son profit sur la vente de ses actions en s’appuyant sur le fait que ce dernier a été impliqué dans certaines transactions lorsqu’il était maire, dont une première entre Sun-Alta et la ville et une seconde entre la compagnie Chrysler et la ville, transactions qui ont incité cette dernière à adopter un programme de relotissement duquel a résulté l’augmentation de la valeur des actions de l’appelant dans Sun-Alta, et qu’il a d’ailleurs vendues peu après, réalisant ainsi un profit considérable par rapport au coût original minime desdites actions.
La transaction du 12 mars 1964 entre Sun-Alta et la ville, qui a donné lieu au relotissement et à la vente à la ville des terrains à un prix qui ne rapportait aucun profit à Sun-Alta, a coûté à l’appelant son poste de maire par suite des procédures en destitution intentées contre lui en vertu de la loi provinciale. Sur ce point, la Division d’appel de l’Alberta a déclaré que Hawrelak a été destitué de ses fonctions parce qu’il était partie à un contrat avec la ville en vertu duquel de l’argent devait être versé ou en vertu duquel il avait un intérêt pécuniaire. Cet intérêt consistait en ses nombreuses actions qu’il détenait dans Sun-Alta qui possédait une option sur des terrains d’une région qui avait été annexée à la ville et qui devait être relotie.
Dans la seconde transaction, Chrysler a tenté d’acquérir un terrain appartenant à la ville et
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d’obtenir pour celui-ci un nouveau règlement de zonage pour son usage personnel. Afin d’inciter la ville à accepter cette proposition, Chrysler a acquis les soi-disant terrains maraîchers, adjacents à ceux de Sun-Alta, dans le but de les échanger contre le terrain appartenant à la ville. Hawrelak n’était pas seul à favoriser cet échange mais, de toute évidence, son intérêt dans Sun-Alta rendrait son attitude suspecte. De plus, il avait conseillé Chrysler sur une façon nouvelle de présenter sa proposition à la ville après l’échec de la première tentative. La transaction avec Chrysler à échoué lorsque la ville a refusé d’adopter le règlement de zonage nécessaire, mais, par la suite, la ville a acheté de Chrysler les terrains maraîchers parce qu’elle désirait aller de l’avant avec son programme de relotissement. Hawrelak n’a pas participé aux démarches qui ont abouti à l’achat et le juge de première instance a souligné que la ville n’avait rien à perdre lors de cet achat. La ville était alors au courant de tous les faits se rapportant à l’intérêt de Sun-Alta dans les terrains de la région visée par le programme de relotissement, de même que de l’intérêt de Hawrelak dans Sun-Alta. Connaissant tout cela, la ville a procédé à l’adoption du programme de relotissement au cours de la réunion du Conseil municipal tenue le 23 novembre 1964. Hawrelak n’a pas voté sur cette question et rien ne laisse à entendre qu’il aurait influencé le Conseil à adopter le projet. En fait, des procédures par quasi-demandeur pour le destituer de ses fonctions étaient alors imminentes et furent formellement instituées environ trois semaines plus tard.
Indépendamment des autres motifs de sa réclamation en l’espèce, je ne vois pas comment l’affaire avec Chrysler peut constituer un élément de la réclamation de la ville en vue de s’approprier les profits qu’a retirés Hawrelak de la vente de ses actions dans Sun-Alta. Mon collègue le juge Spence a examiné cet aspect du litige sous tous ses angles, et c’est pourquoi toute autre remarque de ma part serait superflue. A mon avis, le fond de la cause présentée par la ville porte sur la transaction impliquant Sun-Alta et la ville, telle que finalement conclue le 12 mars 1964 (bien que les premières démarches aient été faites avant que Hawrelak ne soit élu maire le 16 octobre 1963) et sur l’adoption subséquente par la ville de son projet de relotissement.
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Les précédents sur lesquels s’est appuyée l’intimée et que les Cours d’instance inférieure ont appliqués, tel que l’arrêt Toronto v. Bowes[2], sont des affaires qui traitent du fiduciaire malhonnête qui a été contraint de rendre compte d’un profit qu’il avait retiré, secrètement ou non, d’une transaction avec son commettant, ou du fiduciaire malhonnête qui, en raison de son poste au sein de l’organisation, s’était emparé d’un bien ou d’une occasion d’affaire au détriment de l’intérêt de son commettant ou sans son approbation, ce qui aurait nécessité la divulgation de tous les faits. Ainsi, dans Toronto v. Bowes, précité, un maire avait secrètement combiné l’achat à rabais d’obligations émises par la ville en vertu d’un règlement qu’il avait activement appuyé. Dans des causes semblables où il est question d’occasions d’affaire qui ont été usurpées, comme dans Canadian Aero Service Ltd. v. O’Malley[3], ou de cas de malhonnêteté encore plus évidente, comme dans Zwicker c. Stanbury[4], il n’y a aucune difficulté à conclure qu’il faut rendre compte du profit, que la compagnie ou le commettant dépossédé ait réussi ou non à prouver une perte quelconque. Cette jurisprudence s’appliquerait au présent litige si la convention du 12 mars 1964 entre Sun-Alta et la ville avait donné lieu à un profit quelconque.
Cependant, tel n’est pas le cas. Hawrelak, à titre d’actionnaire principal de Sun-Alta, n’a retiré aucun profit d’une transaction entre Sun-Alta et la ville, sauf s’il peut être dit qu’à cause du programme de relotissement qui a augmenté la valeur de ses actions et qu’il a appuyé en sa qualité de maire sans toutefois dévoiler ses intérêts dans le terrain visé, il doit rendre compte à la ville de l’augmentation de la valeur de ses actions, bien que la ville ait unilatéralement adopté par un acte législatif le projet de relotissement tout en étant au courant de tous les faits.
L’avocat de la ville a admis qu’en tout état de cause cette dernière serait allée de l’avant avec le projet de relotissement. De plus, il a admis que la valeur des terrains situés dans la région concernée,
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ne s’était accrue que lorsque le relotissement était devenu chose certaine, et selon lui, cette certitude a été acquise seulement après que la ville eut acheté les terrains maraîchers le 12 novembre 1964. A son avis, il semblait que la réclamation de la ville était aussi valable que celle d’une compagnie contre un administrateur malhonnête qui a usé de ses fonctions pour s’emparer d’une occasion d’affaire qui s’offrait à la compagnie mais que celle-ci ne pouvait obtenir. Cette analogie est trompeuse sous au moins deux aspects. Premièrement, si la compagnie avait renoncé à l’occasion d’affaire par une résolution régulière, il ne pourrait y avoir de responsabilité puisqu’il y aurait eu divulgation complète. En l’espèce, la ville a agi, non pas par l’intermédiaire de Hawrelak (qui, de toute façon, n’était qu’une voix dans un groupe de représentants élus) mais régulièrement et en connaissance de cause, et personne ne cherche à attaquer l’adoption du projet de relotissement en invoquant la mauvaise foi ou autrement. Deuxièmement, la jurisprudence invoquée par la ville au regard de l’obligation de rendre compte des profits ne concerne que des situations où la perte d’un avantage était réelle ou théorique, et non des situations comme en l’espèce où la ville, dans l’exercice de son mandat, a agi en fonction de l’intérêt public, tel qu’elle le concevait, et a fait augmenter incidemment la valeur des titres privés.
A la lumière des faits du présent litige, le recouvrement par la ville en vertu des jugements de première instance et d’appel me semble découler davantage de l’enrichissement sans cause que de l’obligation de rendre compte pour manquement aux devoirs fiduciaires, mais je ne vois pas non plus sous cet angle de fondement à la réclamation de la ville. Hawrelak ne s’est pas indûment enrichi aux dépens de la ville. Il existe sans doute des moyens par lesquels une municipalité peut s’approprier une fraction ou la totalité d’une hausse de la valeur des titres privés qui résulta de l’exercice de son mandat, comme par exemple, par voie d’expropriations ou par l’imposition d’une taxe spéciale mais non, à mon avis, par une action directe pour son recouvrement (sauf, évidemment, si la loi le permet).
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La municipalité qui a l’intention de présenter un projet de réaménagement qui, s’il est approuvé, augmentera la valeur des terrains dans lesquels certains conseillers ont directement ou indirectement un intérêt, sera peut-être placée devant ce dilemme: ou bien donner suite au projet en le considérant comme d’intérêt public, ou bien l’abandonner. Cependant, ce dilemme ne se présente pas si les conseillers divulguent leurs intérêts et s’abstiennent de voter. S’ils n’agissent pas ainsi, ils risquent la destitution. La question de la bonne foi du Conseil dans l’adoption des règlements peut devenir essentielle à leur validité, mais lorsque le Conseil est au courant des faits, et que la seule partie qui possède un intérêt s’abstient de voter, comme c’est le cas en l’espèce, je ne vois pas comment la municipalité peut fonder une réclamation visant à recouvrer le profit de cette partie.
Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi comme le propose mon collègue le juge Spence.
Le juge Judson souscrit au jugement rendu par
LE JUGE SPENCE — Le présent pourvoi est interjeté à l’encontre d’un arrêt rendu le 23 novembre 1972 par la Division d’appel de la Cour suprême de l’Alberta. L’intimée, la ville d’Edmonton, avait intenté une action contre l’appelant, William Hawrelak, concernant des profits que ce dernier avait réalisés lors de la vente de certaines actions qu’il détenait dans Sun-Alta Builders Limited, ainsi que pour réclamer des dommages-intérêts. En vertu du jugement rendu le 24 février 1972 par le juge Kirby de la Cour suprême de l’Alberta, la ville d’Edmonton, l’intimée, s’est vue adjuger la somme de $72,197. L’appelant et l’intimée en cette cause ont tous les deux interjeté appel de ce jugement à la Division d’appel. Dans son arrêt susmentionné, cette dernière a rejeté l’appel de l’appelant William Hawrelak et elle a accueilli celui de la ville d’Edmonton, l’intimée, portant ainsi à $80,117 le jugement rendu contre l’appelant.
Un examen relativement long et détaillé des circonstances me semble nécessaire pour bien exposer mes motifs en l’espèce. En 1960, l’appelant, un simple résident de la ville d’Edmonton, a négocié une option d’achat sur approximativement
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67 acres de terrains situés dans la ville de Beverly, sise immédiatement au nord-est de la ville d’Edmonton. L’appelant a cédé cette option à la compagnie Zeiter Homes Limited dans laquelle il détenait 40 pour cent des actions. L’option telle qu’exécutée, du propriétaire George Gordon Davidson à Zeiter Homes Limited était datée du 3 février 1961 et prévoyait une option d’achat sur ladite superficie pour la somme de $125,000. Plus tard, Zeiter Homes Limited est devenue Sun-Alta Builders Limited. Au mois d’août 1962, Sun-Alta Builders a exercé son option et a acquis lesdits terrains. Le motif de cet achat peut être tiré d’un mémoire du 23 novembre 1964 qui fut déposé devant le Conseil municipal d’Edmonton par les commissaires municipaux. Ce mémoire expose en détail l’historique des transactions foncières des années précédentes.
On peut lire à la p. 5 de ce mémoire:
[TRADUCTION] Le 27 novembre 1961, les commissaires ont déposé devant le Conseil un plan portant sur les terrains à lotir du secteur nord-est de la ville (y compris la région annexée par la Ville le 31 décembre 1961), dans lequel le Service de planification recommandait d’aménager ces terrains suivant un ordre chronologique; on y proposait d’aménager le secteur Rundle Heights durant les années 1963 à 1965. Depuis 1961, l’aménagement du nord-est de la ville s’est effectué conformément au plan d’aménagement de sorte qu’aujourd’hui le secteur Rundle Heights est le seul grand district qui devait être aménagé de 1963 à 1965 et qui n’a pas encore été reloti ni desservi par les services publics.
Les terrains appartenant à la ville de Beverly, y compris les 67 acres mentionnées précédemment, ont été annexés le 31 décembre 1961 et, comme l’ont souligné les commissaires municipaux, cette région était en voie d’aménagement depuis cette date, de sorte que la région de Rundle Heights, qui comprenait entre autres les 67 acres, était le seul grand district dont le réaménagement était prévu sans toutefois avoir fait l’objet d’un relotissement en 1964. Selon l’échéancier, cet aménagement devait commencer au mois d’août 1963; c’est pourquoi la ville en était déjà à l’étape dès négociations avec Samuel Belzberg et Sun-Alta Builders Limited pour l’achat de terrains à Rundle Heights à des
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fins récréatives, scolaires et à d’autres fins semblables. Le prix d’achat de ces terrains fut de $600 l’acre. En exerçant son option, l’appelant Hawrelak avait payé $125,000 pour les 67 acres; ainsi, la somme de $600 l’acre nous apparaît très faible. L’appelant et d’autres témoins ont expliqué que cette situation était dûe à la demande de la ville qui désirait aller de l’avant avec le réaménagement de la région de Rundle Heights. Même si la convention visant l’achat des terrains de Sun-Alta Builders Limited avait été réglée au mois d’août 1963, le contrat en vertu duquel Sun-Alta a effectivement convenu de céder les terrains et de consentir au relotissement est daté du 12 mars 1964. C’est à la signature de ce contrat que je me référerai ci-après. Le 16 octobre 1963, l’appelant était élu maire de la ville d’Edmonton.
La compagnie Chrysler désirait obtenir de la ville d’Edmonton les terrains de cette dernière situés à l’intersection de la 142ième rue et de la 111ième avenue et destinés à la construction d’un établissement pour un de ses concessionnaires. Cependant, la compagnie Chrysler n’était pas disposée à commencer les travaux de construction immédiatement après l’acquisition desdits terrains même si les directives municipales prévoyaient que la ville devait obtenir de tout acquéreur de terrains un engagement à commencer les travaux de construction dans un délai de six mois de la date d’acquisition. Ce délai ne pouvait être prorogé au-delà de douze mois. Lorsque la ville d’Edmonton a exigé de la compagnie Chrysler cet engagement à construire, cette dernière a refusé de s’engager. C’est alors que Donald Crawshaw, un courtier en immeuble de Hoosan and Company Realtors, a proposé que la compagnie Chrysler acquière d’autres terrains que la ville d’Edmonton désirait obtenir, puis qu’elle échange ces terrains contre celui situé à l’angle de la 142ième rue et de la 111ième avenue, évitant ainsi l’obligation de construire. Crawshaw se renseigna sur les diverses propriétés que la ville désirait acquérir pour ses projets d’aménagement et son choix se posa sur un terrain qui, tout au long du présent litige, a été désigné sous l’appellation de terrains maraîchers. Ces terrains étaient situés dans la région de Rundle Heights et étaient, en fait, adjacents aux terrains qui appartenaient à Sun-Alta Builders
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Limited. La compagnie Chrysler a obtenu une option sur ces terrains pour la somme de $92,000 et elle les a offerts à la ville en retour de son terrain. La compagnie a attribué à ses terrains la valeur de $69,960 seulement et elle a payé comptant le solde d’environ $48,000. Dans une note de service datée du 10 octobre 1963 et adressée aux commissaires municipaux, J.R. Warner, le directeur du Service d’administration des biens-fonds de la ville d’Edmonton, a décrit les moindres détails de cette transaction. Il est important de noter que cette transaction est fondée sur deux stipulations précises. Premièrement, au regard du terrain appartenant à la ville, aucun engagement à construire ne sera exigé de la compagnie Chrysler, et deuxièmement, l’adoption d’un nouveau règlement de zonage sera nécessaire pour ce terrain afin de permettre au futur cessionnaire de mettre ses automobiles en montre à l’extérieur. M.D.B. Menzies, le président des commissaires municipaux, a conservé cette note de service jusqu’au 12 novembre 1963 alors qu’elle fit l’objet d’un mémoire soumis au Conseil. Il convient de mentionner que, durant la période comprise entre la date de la note de service de Warner et la date dudit mémoire soumis au Conseil l’appelant a été élu maire de la ville et, à ce titre, est devenu un des commissaires municipaux. Le mémoire du 12 novembre à naturellement fait valoir que l’acquisition des terrains maraîchers rendrait possible le dépôt d’un nouveau plan de lotissement résidentiel et satisferait aux besoins urgents de terrains pour l’aménagement de deux écoles et d’un parc. L’appelant William Hawrelak a signé ce mémoire. Ce dernier a témoigné qu’il ne savait pas à ce moment-là, ni pour plusieurs mois à venir, que les terrains maraîchers que la ville se proposait d’acquérir en retour de son terrain situé à l’angle de la 142ième rue et de la 111ième avenue étaient adjacents aux terrains de Sun-Alta Builders Limited et que, par conséquent, le relotissement engloberait finalement ces derniers terrains. Cette affirmation de l’appelant a été très fortement discutée pour les motifs que j’exposerai plus loin. Mais, à mon avis, cette question est sans importance. Je répète ici que le projet de relotissement des terrains de Sun-Alta et de Belzberg avait été réglé au mois d’août 1963, et qu’il avait été prévu à cette époque que Sun-Alta cède-
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rait une certaine partie de ses terrains à la ville au prix de $600 l’acre. Bien sûr, cela s’est passé bien avant que l’appelant ne soit élu maire. A la réunion du 12 novembre 1963, l’échange a été approuvé en principe. L’appelant n’a pas assisté à cette réunion. Cependant, le 19 décembre 1963, le Conseil municipal a refusé de délivrer le permis de réaménagement du terrain qui appartenait à la ville. Le 30 décembre 1963, l’appelant a conféré avec M. Cameron Steer, qui agissait alors à titre de conseiller juridique pour la compagnie Chrysler, et avec M. Crawshaw, le courtier en immeuble, et il leur a conseillé de présenter leur projet de façon plus attrayante lorsque l’affaire reviendra devant le Conseil. Les représentants de la compagnie Chrysler ont donné suite à cette suggestion et le 27 janvier 1964, lors d’une réunion subséquente du Conseil, le plan de réaménagement a été approuvé. L’appelant était présent à cette réunion. Deux jours plus tard, soit le 29 janvier, la compagnie Chrysler a exercé son option en vue d’obtenir le titre des terrains maraîchers.
Comme je l’ai signalé, le permis de réaménagement ne suffisait pas à autoriser la compagnie Chrysler à construire sur le terrain de la ville un établissement commercial pour un de ses concessionnaires d’automobiles. Un nouveau zonage était aussi nécessaire. Ce nouveau zonage fit l’objet du règlement municipal 2512 qui fut déposé devant le Conseil de la ville d’Edmonton où il reçut deux lectures. Cependant, ce nouveau zonage donna lieu à une opposition grandissante. Les résidents du secteur concerné se sont opposés à l’intrusion d’un établissement commercial dans un quartier résidentiel et l’Association des enseignants de 1’Alberta, qui possédait et occupait un édifice avoisinant, a adopté une position des plus intransigeantes. Toute cette affaire fut de nouveau renvoyée au Comité sur les règlements qui l’étudia le 18 juin 1964 pour finalement la renvoyer au Conseil sans recommendation. A la réunion du Conseil municipal tenue le 29 juin 1964, les commissaires municipaux ont déposé un long mémoire sur l’échange de terrains et dans lequel était inséré un compte-rendu chronologique. Comme nous l’indique le procès-verbal de la réunion où furent étudiés le règlement municipal 2512 portant sur le nouveau zonage relatif au terrain de la ville situé à
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l’angle de la 142ième rue et de la 111ième avenue et le projet de relotissement de la région de Rundle Heights, le maire Hawrelak a déclaré qu’il était un des directeurs de Sun-Alta Builders qui possédait des terrains visés par le projet de relotissement. Il s’est abstenu de voter sur ce sujet. Le règlement municipal 2512 n’a pas été présenté en troisième lecture de sorte qu’il n’a pu être mis en vigueur. Plus tard, il a été rayé de l’ordre du jour puis classé. Ainsi, le stratagème imaginé par M. Crawshaw n’avait donc pas réussi et, à ce moment, la ville était toujours propriétaire du terrain situé à l’angle de la 142ième rue et de la 111ième avenue, tandis que la compagnie Chrysler possédait toujours les terrains maraîchers. La possibilité que le Conseil n’approuve pas la transaction avait été envisagée; c’est pourquoi le Comité sur les règlements avait demandé au conseiller juridique de la ville de faire rapport sur la situation de droit dans laquelle se trouverait la ville vis-à-vis de la compagnie Chrysler advenant une telle éventualité. Le 22 juin 1964, le conseiller juridique de la ville a déposé son rapport. Je cite ici deux paragraphes de ce rapport:
[TRADUCTION] Si le règlement municipal N° 2512 n’est pas présenté en troisième lecture et, par conséquent, n’est pas adopté, je ne vois aucun moyen par lequel la Ville pourrait être légalement tenue de rendre le lot N° 1 disponible comme emplacement pour l’établissement d’un concessionnaire d’automobiles neuves, à cause de la déclaration expresse de la compagnie requérante selon laquelle elle ne peut pas s’engager à changer son permis d’aménagement en un permis de construction et à ériger une construction sur l’emplacement dans un délai de 18 mois à compter du 28 janvier 1964.
Naturellement, il s’ensuit évidemment que si la compagnie Chrysler ne peut obtenir le lot N° 1, elle n’est d’aucune façon obligée de céder à la ville toute partie des 11.2 acres de l’ancienne ville de Beverly que la Ville désire acheter à des fins récréatives et scolaires. Le 9 avril 1964, la compagnie a délivré, en fiducie, l’acte de cession au Service d’administration des biens-fonds, mais la Ville n’a fait aucune démarche pour enregistrer cet acte de cession.
Par conséquent, à la date de la réunion du Conseil le 29 juin, les membres du Conseil savaient que la ville, selon l’avis de son conseiller juridique, ne serait pas tenue envers la compagnie Chrysler de payer des dommages-intérêts si elle ne donnait pas
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suite à l’échange de terrains proposé. Trois jours après la date de ce rapport, c’est-à-dire le 25 juin 1964, le conseiller juridique de la ville a écrit une lettre aux avocats de Chrysler, Milner, Steer and Company. Cette lettre est fort intéressante et je la cite intégralement:
[TRADUCTION]
Cher M. Steer,
À titre de membre de la Commission de planification municipale qui a appuyé la proposition visant à créer un emplacement C-2 à l’intersection sud-ouest de la 142ième rue et de la 111ième avenue, je me permets d’exprimer l’espoir que le nouveau zonage sera adopté. Cependant, à titre de conseiller juridique de la Ville, je me demande si le terrain de 11.2 acres que possède présentement votre cliente et qui est situé dans l’ancienne ville de Beverly sera toujours à la disposition de la Ville si, pour une raison ou pour une autre, l’aménagement projeté par la compagnie Chrysler pour l’emplacement susmentionné était maintenant autorisé. Comme vous le savez, la Ville désire acheter ces 11.2 acres à des fins récréatives et scolaires et si cet achat ne peut se concrétiser, le plan de lotissement proposé pour la région pourrait être retardé.
Lorsque, jeudi le 25 juin, nous avons discuté de cette affaire, vous m’avez indiqué que, selon vous, il était probable que la compagnie Chrysler serait disposée à vendre les 11.2 acres à la Ville, peu importe si votre cliente pouvait disposer du terrain de West Glenora. Si cela était possible, je désirerais connaître, au plus tard lundi après-midi le 29 juin, la position exacte de la compagnie Chrysler concernant les 11.2 acres que la Ville désire acheter, advenant l’échec de l’échange proposé impliquant le terrain de West Glenora.
La réponse à cette lettre était datée du 29 juin, soit la date de la réunion au cours de laquelle l’échange a effectivement été rejeté. Je cite ici l’essentiel de cette réponse:
[TRADUCTION] Chrysler Canada Ltée nous a communiqué les directives à suivre advenant l’échec de cet échange de terrains. Sans porter atteinte aux droits présents ou éventuels de la compagnie, Chrysler Canada Ltée désire que nous vous informions qu’elle a acquis les terrains situés à Beverly uniquement aux fins de cet échange de terrains. Par conséquent, advenant l’impossibilité de réaliser cet échange, la compagnie a l’intention de remettre à la ville d’Edmonton les terrains situés à Beverly au prix coûtant majoré des frais, y compris les honoraires d’avocat.
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Le paragraphe suivant est extrait d’une lettre datée du 21 juillet et adressée par messieurs Milner et Steer au maire et aux commissaires de la ville d’Edmonton:
[TRADUCTION] Il découle de la décision du Conseil que la compagnie Chrysler a déboursé la somme nécessaire à l’achat des terrains situés à Beverly et qu’elle a encouru des frais incidents à cet achat; ainsi, la compagnie est d’avis que la Ville devrait maintenant prendre les terrains situés à Beverly et rembourser à la compagnie les sommes que cette dernière a dépensées.
Les dépenses qu’exposait en détails cette lettre se chiffraient à $94,702.15, et tout au long du litige, on a prétendu que la ville, en donnant suite à cette lettre et en achetant les terrains situés à Beverly, avait agi ainsi parce qu’elle se reconnaissait liée moralement, sinon légalement. A mon avis, les documents mis en preuve reflètent le sophisme de cette prétention. Selon le rapport soumis par le conseiller juridique de la ville avant l’échec de l’échange, la ville n’était aucunement liée envers la compagnie Chrysler. Trois jours plus tard, le conseiller juridique de la ville écrivait aux avocats de la compagnie Chrysler pour leur indiquer que la ville désirait acquérir les terrains qui étaient effectivement visés par l’échange et qui étaient adjacents aux terrains de Sun-Alta Builders Limited. La journée même où le Conseil municipal a refusé de réaliser l’échange, tout en sachant que les terrains maraîchers étaient adjacents aux terrains de Sun-Alta Builders Limited, l’avocat de la compagnie Chrysler a informé le conseiller juridique de la ville que sa cliente était disposée à céder à la ville les terrains maraîchers au prix coûtant. En résumé, la conclusion subséquente de cette transaction, par laquelle la ville a acquis lesdits terrains maraîchers, ne résulte pas de l’impression que la ville était tout au moins moralement obligée envers la compagnie Chrysler, mais elle était plutôt une étape normale vers l’acquisition des terrains dont la ville avait besoin depuis 1961 et qu’elle a cherché à acquérir graduellement par diverses démarches comme celle du mois d’août 1963 quand elle a obtenu l’assentiment de Belzberg et de Sun-Alta au présent relotissement ainsi que leur consentement à lui céder une certaine partie de ces terrains au prix dérisoire de $600 l’acre.
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Je reviens maintenant à la transaction par laquelle Sun-Alta Builders Limited a donné son assentiment au relotissement ainsi que son consentement à céder des terrains à la ville d’Edmonton au prix de $600 l’acre. Comme je l’ai déjà mentionné, cette entente était intervenue au mois d’août 1963. M. Zeiter, coactionnaire avec l’appelant dans Sun-Alta Builders Limited, a témoigné qu’au début de 1963 la compagnie avait reçu de la ville un plan qui indiquait comment serait effectué le relotissement des terrains de Sun-Alta, et qu’à cette époque, des fonctionnaires municipaux lui ont dit que sa compagnie aurait à vendre une partie de ses terrains à la ville qui désirait y aménager des parcs et qu’ils étaient disposés à offrir un montant de $500 l’acre. Compte tenu du prix que lui avaient coûté les terrains et que j’ai mentionné précédemment, il a qualifié cette évaluation de ridicule, et après en avoir discuté avec M. Belzberg, ils ont convenu d’accepter un montant de $600 l’acre. Au cours du procès, la pièce 44 a été déposée. Il s’agit d’un plan, en date du mois de juillet 1963, qui portait sur le relotissement des terrains de Sun-Alta. La pièce 46 a été déposée au procès et elle consistait en des notes manuscrites de M. Clarke du Service d’administration des biens-fonds de la ville d’Edmonton, datées du 1er août 1963, qui relataient sa rencontre avec M. Zeiter et qui mentionnaient entre autres la somme de $600 l’acre et un total de $9,350 pour les terrains qui devraient être cédés à la ville, ainsi qu’une indemnité à être adjugée à $6,666 l’acre.
M. Zeiter a témoigné que ses négociations avec la ville se sont arrêtées là et qu’elles en sont restées à ce point mort jusqu’en février ou début mars quand la ville lui a demandé de signer une convention qui mettait en cause la ville d’Edmonton de première part, le vendeur des terrains à Sun-Alta de deuxième part, et ladite Sun-Alta Builders Limited de troisième part. A cette époque, l’appelant se trouvait à Hawaii et M. Zeiter a témoigné qu’il a téléphoné à ce dernier pour lui demander si lui, Zeiter, devait signer la convention au nom de la compagnie, mais l’appelant a insisté pour signer personnellement le document afin qu’on ne puisse alléguer que lui, l’appelant, tentait par tous les moyens de garder secret les intérêts qu’il possédait dans Sun-Alta Builders Limited et dans le droit de
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propriété sur le terrain en question. L’appelant a signé le document le 12 mars 1964. L’appelant a témoigné que plusieurs mois plus tard le document lui fut à nouveau présenté mais pour sa signature à titre de maire cette fois, et qu’il a alors ordonné que le document soit renvoyé au fonctionnaire municipal et déposé devant le Conseil afin que tous soient au courant de sa situation. L’appelant a ensuite quitté la ville et durant son absence, et sans aucune directive de sa part selon son témoignage, William Mitchell, le maire suppléant, a signé le document au nom de la ville. Ce fait a donné lieu à l’affaire R. ex rel. Anderson v. Hawrelak, une action en destitution intentée contre l’appelant par un contribuable.
Selon l’art. 97 du City Act de la province de l’Alberta, toute personne qui est partie à un contrat valide avec la ville est inhabile à être élu maire ou conseiller, ou ne peut siéger au Conseil ni y voter, et en vertu du sous-al. (1) de l’al. a) du par. (1) de l’art. 98, cette interdiction s’applique également aux personnes qui détiennent plus de 25 pour cent des actions émises d’une compagnie. Puisque le document a été effectivement signé après l’élection de l’appelant au poste de maire, la destitution de ce dernier a été prononcée dans un jugement du juge en chef McLaurin de la Division de première instance et cette destitution a été confirmée par un arrêt de la Division d’appel[5]. Un pourvoi interjeté à cette Cour fut rejeté[6]. Une telle décision me semble conforme aux dispositions de la loi que j’ai mentionnée mais, à mon avis, elle n’a aucune incidence sur le présent litige qui est fondé uniquement sur une réclamation pour les profits que l’appelant aurait réalisés dans l’exercice de ses fonctions de maire. Dans son jugement après instruction de la cause, le juge Kirby semble fonder sur deux points précis sa conclusion selon laquelle l’appelant a réalisé des profits dans l’exercice de ses fonctions de maire. Premièrement, celui que je viens de mentionner, c’est-à-dire la convention du 12 mars 1964, et deuxièmement, l’appui que le maire a donné au mémoire du 12 novembre 1963
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qui favorisait l’échange des terrains maraîchers en retour du terrain municipal et l’établissement sur ce dernier terrain d’un concessionnaire d’automobiles. Quant au premier de ces deux points, j’ai déjà souligné que, selon moi, on a prouvé de façon décisive que toute la transaction était achevée au mois d’août 1963, donc bien avant que l’appelant soit élu maire, et qu’absolument aucun acte posé par l’appelant au regard de cette convention ne peut être considéré comme justifiant l’allégation qu’il a réalisé des profits grâce à ses fonctions de maire et ce, malgré que le document n’ait été effectivement signé que le 12 mars 1964 et que cette signature suffit à destituer l’appelant.
Quant au second point, la situation est un peu plus complexe. On se souvient que l’appelant n’a été élu maire que le 16 octobre 1963, et que ce mémoire du 12 novembre 1963 a été déposé moins d’un mois plus tard. La proposition du 10 octobre 1963 que M. Warner avait soumise aux commissaires municipaux constituait le fondement de ce mémoire, et selon le témoignage de l’appelant, cette proposition avait été conservée par M. Menzies, le président des commissaires municipaux, jusqu’au 12 novembre 1963, soit la date de son mémoire. Tous les membres de la Commission ont signé ce mémoire, c.-à-d. l’appelant et messieurs Menzies, Tweddle et Hamilton. L’appelant était absent de la réunion du Conseil du 12 novembre 1963. Cependant, l’appelant était présent à la réunion du 19 décembre 1963. Le rapport de la Commission d’appel de l’aménagement concernant l’échange du terrain de la 142ième rue et de la 111ième avenue, a été renvoyé aux commissaires en vue de nouvelles négociations et d’une appréciation. C’est à la suite de cette réunion que l’appelant a discuté de l’affaire avec M. Steer et M. Crawshaw.
J’ai déjà soulevé la question quant à savoir si l’appelant était au courant, à cette époque, que les terrains maraîchers que l’on désirait échanger contre le terrain municipal, étaient adjacents aux terrains de Sun-Alta Builders Limited. Qu’il fût au courant ou non de ce fait, l’appelant connaissait sûrement les projets de relotissement de la région de Rundle Heights, et il savait que l’on projetait de relotir, à compter de 1961, les terrains de Sun-Alta
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à Rundle Heights, non pas pour avantager Sun-Alta Builders Limited, mais plutôt pour réaliser un plan municipal bien établi. Il n’y a aucun doute que le relotissement profiterait à Sun-Alta Builders Limited. C’est d’ailleurs la reconnaissance de ce fait qui a incité Sun-Alta Builders Limited de convenir, au mois d’octobre 1963, de la vente d’une partie de ses terrains à la ville au prix dérisoire de $600 l’acre. Le relotissement profiterait également à Belzberg et aussi à la ville d’Edmonton car, comme nous l’indique le mémoire du 12 novembre 1963, ce relotissement permettrait à la ville d’obtenir les terrains dont elle a besoin à des fins récréatives et scolaires. Par conséquent, je considère très normal que l’appelant, en sa qualité de maire, suggère aux représentants de la compagnie Chrysler une meilleure façon de présenter leur proposition qui, advenant son acceptation, profiterait à toutes les parties concernées. Il convient de mentionner ici un autre fait. L’appelant a été élu maire le 16 octobre 1963, et peu après son élection, soit le 24 octobre 1963, il a adressé une lettre aux membres du Conseil municipal de la ville d’Edmonton (Alberta). Voici un extrait de cette lettre:
[TRADUCTION] Étant donné que j’exerce les fonctions de maire de cette Ville, je tiens à dévoiler au Conseil les intérêts que je possède dans certaines compagnies qui exercent présentement des affaires avec la Ville ou qui peuvent le faire, comme l’autorise le City Act. Ces compagnies sont les suivantes: —
Prairie Rose Mfg. Co. Ltd.
Independant Wholesale Ltd.
Durethane Industries Ltd.
Sun-Alta Builders Ltd.
L’appelant a témoigné qu’il a lu cette lettre au cours de la première réunion du Conseil qu’il a présidée en tant que maire. Certains conseillers se souviennent de l’avoir entendue tandis que d’autres ne s’en souviennent pas. Il est vrai que cette lettre mentionne Sun-Alta Builders Limited, mais elle ne donne aucun détail sur les terrains que possédait cette compagnie. Selon le témoignage de l’appelant, qui ne fut d’ailleurs pas contredit, tous les fonctionnaires municipaux qui travaillaient sur cette affaire savaient où étaient situés les terrains de Sun-Alta Builders Limited et savaient également que ces terrains étaient adjacents aux terrains maraîchers et, de toute évidence, il peut
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difficilement en être autrement car ce sont ces mêmes fonctionnaires qui ont travaillé au relotissement des terrains en question. On peut difficilement croire que ces faits n’étaient pas également connus des conseillers. Que ces derniers aient été au courant ou non avant le 29 juin 1964, ils l’ont sûrement été à cette date-là lorsque l’appelant a dévoilé au Conseil ses intérêts dans Sun-Alta Builders Limited et le fait que les terrains de celle-ci étaient adjacents aux terrains maraîchers. Que ce soit à cause de cette divulgation ou non, le Conseil municipal a refusé de donner suite à l’échange avec la compagnie Chrysler. Il est vrai que la ville d’Edmonton a acheté ultérieurement à la compagnie Chrysler lesdits terrains maraîchers, mais seulement après qu’elle eut été informée par son conseiller juridique qu’elle n’était aucunement obligée d’exécuter cette transaction et après que le conseiller juridique de la ville eut exprimé l’intention de cette dernière d’acquérir ces terrains. Il est reconnu que l’appelant n’a pas participé aux négociations ultérieures avec la compagnie Chrysler; on peut donc répondre à l’allégation que l’appelant a usé de ses fonctions de maire pour s’avantager lors de cette transaction, en invoquant la futilité de toutes ses démarches pour donner suite à l’échange et en invoquant également que si la ville a subséquemment acquis les terrains maraîchers et si elle a procédé beaucoup plus tard, soit le 23 novembre 1964, au relotissement de ces terrains, y compris ceux de Sun-Alta Builders, elle a agi ainsi non pas pour compléter les démarches entreprises par son maire d’alors en donnant suite à l’échange qui aurait pu engendrer une telle situation, mais plutôt en exécution du plan que la ville avait adopté en 1961.
En appliquant l’arrêt Toronto v. Bowles[7], j’adopte l’opinion des Cours d’instance inférieure que l’appelant, en sa qualité de maire, ne pouvait réaliser aucun profit grâce à ses fonctions de maire ou aux actes posés en cette qualité, et j’associe la position de l’appelant dans la présente affaire à celle des divers fiduciaires et fonctionnaires de
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compagnie qui a fait l’objet de nombreuses décisions judiciaires que je ne désire pas présentement examiner. En effet, un tel examen a déjà été fait à plusieurs occasions, mais je désire quand même citer et me rallier aux propos de lord Russell of Killowen dans Regal (Hastings), Ltd. v. Gulliver et al.[8], à la p. 389:
[TRADUCTION] En fin de compte, je suis d’avis que les administrateurs, qui ont qualité de fiduciaires de Regal relativement à l’exercice de leurs fonctions en tant qu’administrateurs, et qui ont obtenu ces actions en raison et uniquement en raison du fait qu’ils étaient administrateurs de Regal et dans l’exercice de ces fonctions, doivent rendre compte des profits qu’ils en ont retirés.
Lorsque l’affaire Midcon Oil and Gas Ltd. c. New British Dominion Oil Company Ltd.[9] a été entendue par cette Cour, le juge Locke a cité et s’est rallié à ces mêmes propos lorsqu’il a affirmé, à la p. 327, après avoir cité les propos ci-dessus:
[TRADUCTION] La jurisprudence portant sur la responsabilité de ceux qui exercent diverses fonctions fiduciaires a été examinée au complet dans les jugements rendus en cette affaire-là. Cependant, les propos que je viens de citer résument le fondement du jugement.
Dans Peso Silver Mines Ltd. (N.P.L.) c. Cropper[10], le juge Cartwright, alors juge puîné, s’exprimant au nom de la Cour, a cité de nouveau les propos de lord Russell of Killowen et il a déclaré que le juge Locke avait conclu que ces propos résumaient le droit applicable à cette question. Ainsi, je suis d’avis qu’il n’a jamais été démontré que le maire a retiré un profit quelconque «en raison et uniquement en raison du fait» qu’il était maire et qu’en cette qualité il a accompli certains actes dans le but de donner suite à un échange qui aurait facilité le relotissement des terrains dont ceux de Sun-Alta Builders Limited. Je suis également d’avis que l’appelant n’est pas visé par la règle énoncée par le juge Denning, alors
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juge puîné, dans Reading v. The King[11], à la p. 275:
[TRADUCTION] Selon moi, il s’agit d’un principe de droit qu’un employé doit rendre compte à son employeur si cet employé, en manquant à son devoir d’honnêteté et de bonne foi, profite de ses fonctions pour en retirer un avantage, en ce sens que les fonds qu’il doit gérer, ou les services dont il jouit, ou le poste qu’il occupe, constituent le moyen véritable par lequel il a obtenu de l’argent et non pas une simple occasion d’en obtenir, c’est-à-dire s’ils constituent le moyen de premier plan par lequel l’employé a obtenu l’argent.
En résumé, au risque de me répéter, ce relotissement représentait une étape du plan d’aménagement qui était devenu une politique bien établie de la municipalité à compter de 1960 ou 1961, c’est-à-dire avant que l’appelant ne devienne maire. A cette fin, l’on a obtenu des propriétaires fonciers, dont Sun-Alta Builders Limited, leur accord pour procéder au relotissement et pour céder des terrains, rendant ainsi le relotissement possible à un prix qui ne représentait qu’une faible fraction de la valeur réelle de ces terrains. L’échange proposé avec la compagnie Chrysler aurait facilité ou accéléré ce relotissement. Les démarches de l’appelant pour concrétiser cet échange se sont avérées vaines et les terrains maraîchers ont été achetés par la ville, sans qu’elle y soit obligée d’aucune façon, et alors qu’elle était au courant des intérêts de l’appelant dans les terrains de Sun-Alta adjacents à ceux visés par l’achat. Selon moi, l’intimée n’a pas démontré que la jurisprudence représentée par l’arrêt Regal (Hastings), Ltd. s’appliquait en l’espèce.
Ce point de vue suffit à trancher la question, mais je suis aussi d’avis que même si je faisais erreur et s’il pouvait être dit que l’appelant, dans l’exercice de ses fonctions, s’est effectivement mis dans une position qui lui permet de retirer un profit, alors tout ce que l’appelant peut être tenu de faire c’est de restituer ce profit. Mais le problème consiste alors à déterminer le profit qu’a retiré l’appelant en raison de ses fonctions de maire ou de l’exercice de ces fonctions. Ce profit serait sans doute la différence dans la valeur des actions de Sun-Alta Builders Limited résultant de l’augmen-
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tation de la valeur des biens de cette compagnie entre la date à laquelle l’appelant a été élu maire d’Edmonton, le 16 octobre 1963, et la date à laquelle le relotissement s’est effectué, ou selon tout autre taux équitablement fixé au 23 novembre 1964.
L’intimée agissait en tant que demanderesse, et à ce titre, le fardeau de prouver sa réclamation lui incombait. A chacune des occasions précédentes, l’appelant n’a présenté aucune preuve quant à la valeur des terrains de Sun-Alta Builders. L’intimée a plutôt cherché a établir sa réclamation en partant du prix de vente que l’appelant a reçu pour ses actions dans Sun-Alta Builders Limited pour y soustraire le coût d’achat minime de ces actions il y a quelques années. Selon la Division d’appel, cette façon de procéder était justifiée en raison de la difficulté de prouver avec exactitude la somme en litige. Le juge en chef Smith a cité Mayne on Damages ainsi que le lord juge Bowen dans Ratcliffe v. Evans[12], à la p. 532. Il est difficile d’appliquer cette formule au présent litige parce qu’il faut en déduire que l’augmentation totale de la valeur des terrains de Sun-Alta Builders résulte du relotissement et des actes de l’appelant. D’autre part, l’appelant a présenté une preuve convaincante de la valeur de ces terrains, non pas lorsqu’ils ont été achetés au moyen d’une option convenue à la fin de 1960 et exercée par une convention en date du 3 février 1961, mais plutôt par l’offre d’achat présentée à Sun-Alta Builders Limited au cours de l’été 1963. Cette preuve a été apportée par Roy Fletcher qui a identifié l’acheteur éventuel dont il était mandataire. Son témoignage relate qu’il avait offert $275,000 pour les terrains de Sun-Alta Builders Limited. Le juge en chef Smith se reporte à ce témoignage mais il ajoute: [TRADUCTION] «Mais il semble évident que cette offre était subordonnée au relotissement». Comme je l’ai mentionné, seul Roy Fletcher, l’agent qui a présenté l’offre d’achat, a témoigné à cet égard. Voici un extrait de son témoignage:
[TRADUCTION]
Q. Maintenant M. Fletcher, est-ce que cette offre stipulait que le relotissement devait être terminé avant qu’elle puisse être acceptée?
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R. Non, monsieur. Nous devions acheter ces terrains incultes à ce prix-là pour ensuite se charger des négociations avec la Ville. En d’autres termes, nous devions les remplacer en vue de négocier le relotissement avec la Ville, et nous avions de bonnes raisons d’agir ainsi.
Q. Et quelles étaient ces raisons?
R. Bien, la terre basse était — la Ville la désirait pour y aménager un parc, mais cette terre renfermait encore une quantité assez considérable de gravier. Nous avons pensé que nous pourrions peut-être récupérer certains débours en gardant cette terre et en y exploitant le plus longtemps possible les dépôts de gravier afin de réduire le coût de nos terres hautes.
Q. Et pouvez-vous me dire si ces négociations ont été rompues avant ou après l’élection du défendeur Hawrelak au poste de maire?
R. Je crois que c’est en septembre 1963 qu’eurent lieu mes dernières négociations avec M. Hawrelak et les Zeiter.
Naturellement, cette offre a été faite à la condition que ces terrains soient relotis. L’acheteur éventuel avait l’intention de faire construire des maisons sur les lots délimités par le relotissement en question et ensuite de vendre ces maisons. Aucun acquéreur n’a jamais été intéressé à acheter ces terrains comme terrains vagues ou terres agricoles en friche. Mais il n’y a aucun doute qu’il incombait à l’acquéreur de négocier le relotissement avec la ville. Comme je l’ai déjà souligné, le relotissement en question semblait inévitable. Ainsi, je crois qu’il a été prouvé qu’un mois avant l’élection de l’appelant au poste de maire de la ville, ces terrains valaient $275,000, ou du moins ce montant moins la commission de $15,000 car la transaction impliquant les mandants de Fletcher a échouée pour la simple raison que ceux-ci exigeaient que la commission soit payée par le vendeur éventuel, c.-à-d. Sun-Alta. De plus, le témoignage d’Ernest Zeiter, coactionnaire avec l’appelant dans Sun-Alta Builders Limited et acquéreur des actions de l’appelant dans cette même compagnie, nous révèle la formule employée pour fixer à $96,000 la somme qu’il a payée à l’appelant pour ces actions. Zeiter a témoigné qu’il était disposé à prendre le chiffre de $260,000, c.-à-d. l’offre nette de Fletcher et à y ajouter environ $60,000 pour le surplus que possédait la compagnie; en soustrayant les diverses obli-
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gations, il a trouvé que la part de 40 pour cent de l’appelant représentait environ $89,000, chiffre qu’il a ensuite arrondi à $90,000. Zeiter a aussi témoigné qu’il ne disposait pas de $90,000 en argent comptant et c’est pourquoi il a convenu avec l’appelant que ce dernier accepte en guise de paiement trois biens différents dont la valeur totalisait $96,000. Une convention en bonne et due forme a été rédigée pour donner effet à cette entente. Au cours du procès, cette convention a été déposée comme Pièce N° 32. Les trois biens qui totalisaient $96,000 consistaient premièrement en un petit immeuble de rapport connu sous le nom de Rio Plaza et dont la valeur était estimée à $37,500. Deuxièmement, Zeiter devait construire pour l’acquéreur un garage adjacent à Prairie Road Manufacturing Company Limited au coût approximatif de $37,500. Troisièmement, Zeiter devait payer à l’appelant d’ici deux ans le solde de $21,000, sauf si Zeiter décidait de construire un hôtel de tourisme car dans ce cas, les $21,000 n’étaient payables qu’à même la dernière avance de fonds pour cette construction. Par conséquent, il appert que le prix d’achat de $96,000 découlait d’une évaluation des terrains fondée sur une offre faite avant que l’appelant soit élu maire, et que ce prix d’achat n’était rien d’autre qu’une approximation sujette aux fluctuations futures de la valeur des différents biens qui a déterminé le prix d’achat. D’ailleurs, il ne faut pas oublier que l’intimée elle-même a fourni la meilleure preuve de la valeur des terrains de Sun-Alta avant que l’appelant ne soit élu maire, car au mois d’août 1963, lorsque les fonctionnaires municipaux négociaient avec Sun-Alta Builders Limited et Belzberg pour obtenir de ceux-ci leur consentement au relotissement et à la cession de certains terrains nécessaires à l’aménagement d’un parc, même si la ville n’a offert que la somme de $600 l’acre pour les terrains qu’elle devait s’approprier en vertu du relotissement, elle a aussi offert la somme de $6,666 l’acre à titre d’indemnité à être adjugée. Bien que cette somme ait été offerte pour une très petite superficie, elle représente quant même une valeur tellement plus élevée que celles sur lesquelles a été fondée la vente des actions de l’appelant à ses coactionnaires, qu’elle réfute complètement toute
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allégation voulant que l’appelant ait retiré un profit en raison du fait qu’il était maire ou dans l’exercice de ses fonctions. Pour ce motif, même si l’appelant par ses actes s’est retrouvé dans une situation qui exige qu’il restitue un profit, je ne suis pas prêt à conclure que l’intimée a démontré que l’appelant a effectivement retiré un profit en raison de ses actes ou de son poste.
Pour ces motifs, je suis d’avis d’accueillir le pourvoi et de rejeter l’action avec dépens dans toutes les Cours.
Le jugement des juges Dickson et de Grandpré a été rendu par
LE JUGE DE GRANDPRÉ (dissident) — L’appelant demande à cette Cour d’infirmer les décisions unanimes des Cours d’instance inférieure qui ont jugé que l’appelant, entre le 16 octobre 1963 et la fin de l’automne 1964, alors qu’il était maire de la ville intimée, avait agi de façon à se voir maintenant contraint de restituer à cette dernière la somme de $80,117, c’est-à-dire le profit qu’il a retiré à titre d’actionnaire principal de Sun-Alta Builders Limited, une compagnie impliquée dans une transaction immobilière avec la ville au cours de cette période.
Tout d’abord, il faut se rappeler que cette transaction a été à l’origine des procédures en destitution instituées avec succès contre l’appelant en conformité avec les dispositions du City Act, R.S.A. 1955, c. 42; voir (1965), 53 W.W.R. 257 et [1966] R.C.S. v. L’appelant ne prétend pas, avec raison d’ailleurs, que les procédures en destitution font obstacle à la présente action; le recours légal n’élimine pas le recours de droit commun. Bowes v. City of Toronto[13], à la p. 112.
Il faut également signaler que l’appelant n’était pas étranger à la vie politique de la ville puisqu’il a en été maire de 1951 à l’automne 1959, soit jusqu’à l’époque où il a démissionné à la suite d’une enquête sur les affaires municipales.
La preuve a été examinée minutieusement par les Cours d’instance inférieure et plus particulièrement par le juge de première instance. Puisque les
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deux jugements ont maintenant été publiés à [1972] 2 W.W.R. 561 et [1973] 1 W.W.R. 179, il suffit de relater ici uniquement les faits qui se rapportent plus directement à ma conclusion.
Le problème tire son origine de la décision du ministère provincial de la santé d’interdire tout nouveau prolongement du système d’égouts de la ville de Beverly. Cette décision a éventuellement amené la ville de Beverly à vouloir se fusionner avec la ville d’Edmonton. La ville de Beverly a donc été annexée le 30 décembre 196L Cette annexion a évidemment entraîné des projets d’aménagement dans ce nouveau secteur, et c’est pourquoi la ville se devait d’acquérir d’autres terrains à des fins scolaires et récréatives et devait procéder au relotissement de tout ce secteur. De son côté, l’appelant avait obtenu, à la fin de 1959 ou au début de 1960, d’un dénommé Davidson, une option sur un terrain situé à Beverly. Il a ensuite cédé cette option à une compagnie successivement appelée Royal Park Investments Limited, Zeiter Homes Limited et Sun-Alta Builders Limited à l’époque où il s’intéressa à celle-ci soit, au plus tard, en juillet 1960. Il a investi $80 en retour desquels il a reçu 40 pour cent des actions ordinaires ainsi qu’un droit de vote égal à ceux de Erwin et de Willie Zeiter, les deux autres actionnaires principaux de la compagnie.
L’option que détenait maintenant Sun-Alta a été exercée au mois d’août 1962 pour la somme de $125,000, dont $30,000 en argent comptant et le solde payable en cinq versements annuels consécutifs de $19,000 chacun de 1963 à 1967.
Le terrain requis pour fins scolaires et récréatives appartenait en partie à un certain Herman Graff et à un certain Sylvester Olynych, et ce terrain a été désigné sous l’appelation de terrains maraîchers. Aux yeux de M. Menzies, un commissaire municipal, les propriétaires de ces terrains demandaient un prix trop élevé; c’est pourquoi il a cherché une façon de les obtenir pour ce qu’il considérait être leur valeur réelle, c’est-à-dire approximativement $65,000. Entre alors en scène la compagnie Chrysler qui désirait acheter à la ville un terrain cornier dans le secteur West Glenora d’Edmonton et ce, à une fin alors interdite par les règlements de zonage existants. Menzies et
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Chrysler ont convenu d’un plan en vertu duquel cette dernière achèterait les terrains maraîchers au prix par les propriétaires pour ensuite les échanger contre celui de West Glenora qui appartenait alors à la ville, à condition que
a) le règlement de zonage soit modifié;
b) le délai dans les limites duquel la construction devait débuter sur le terrain de West Glenora soit prorogé pour satisfaire aux besoins de Chrysler.
Dans les mois, sinon les semaines, qui ont précédé la campagne électorale de l’appelant, à la suite de laquelle il a été élu maire le 16 octobre 1963, des négociations se sont déroulées entre Chrysler et Menzies afin de mettre au point les arrangements complexes résumés au paragraphe précédent et qu’il convient de répéter ici:
a) Chrysler devait acheter les terrains maraîchers au prix de $92,500;
b) la ville devait modifier le règlement de zonage applicable au terrain de West Glenora et proroger le délai dans les limites duquel un édifice devait être construit sur ledit terrain;
c) cela fait, Chrysler et la ville devaient s’échanger les terrains maraîchers et le terrain de West Glenora.
Si tous ces arrangements avaient été complétés avant l’élection de l’appelant, l’affaire n’aurait pas eu de suite. Malheureusement pour lui, elle n’était pas close le soir de élection. Le 12 novembre 1963, l’appelant a signé un mémoire adressé aux conseillers de la ville d’Edmonton qui résumait ce qui précède et qui contenait les paragraphes pertinents que voici:
[TRADUCTION] Cependant, un agent a récemment demandé à la Ville si elle était intéressée à échanger le terrain de la 142ième rue contre les terrains que la compagnie songerait à acquérir à East Beverly et dont la Ville a besoin pour l’aménagement d’écoles et de parcs, la compagnie étant prête à combler la différence entre les valeurs respectives des différentes propriétés.
Selon les commissaires et le surintendant des biens-fonds, la valeur des terrains situés à Beverly se chiffre à $69,960 de sorte que la compagnie aurait à payer à la Ville la somme de $48,087 comptant.
[Page 415]
Si le Conseil consent à cet échange, la compagnie désire être exemptée des exigences de construction et elle désire obtenir du Conseil la promesse que le terrain pourra accommoder l’édifice qu’elle se propose d’y construire, ce qui serait réalisable en lui accordant un permis d’aménagement renouvelable.
L’acquisition des terrains situés à Beverly rendrait possible le dépôt d’un nouveau plan de lotissement résidentiel et rendrait disponibles les terrains dont ont grand besoin les deux conseils scolaires; cette acquisition favoriserait également l’aménagement de terrain à fins récréatives pour les résidents de Beverly. De plus, des taxes pourraient être perçues sur le terrain de la 142ième rue.
Par conséquent, vos commissaires recommendent qu’ils soient autorisés à réaliser cette transaction aux conditions indiquées ci-dessus.
Ainsi, il est clair que le projet recommandé ci-dessus était lié au relotissement général du quartier Beverly. Il est aussi évident que ce relotissement serait avantageux pour les propriétaires fonciers de ce district puisque leurs propriétés seraient alors desservies et augmenteraient ainsi en valeur. Sur ces deux points, les Cours de première instance et d’appel ont tiré les mêmes conclusions qui sont amplement étayées par la preuve.
Dans les mois qui suivirent, l’appelant a continué de s’intéresser activement à toute cette question malgré l’existence concurrente de son intérêt personnel et de son devoir envers la population en tant que maire. Voici quelques conclusions concordantes sur les faits qui méritent d’être soulignées:
1) le Conseil a rejeté la recommandation du 13 novembre citée ci-dessus et l’appelant a alors proposé aux représentants de Chrysler [traduction] «de mieux présenter le projet au Conseil, et la demande de permis a finalement été acceptée»;
2) le 14 février 1964, l’appelant a signé, en sa qualité de maire, une entente entre la ville et Berjoe Limited et Pasadena Development Corporation Ltd. en vertu de laquelle ces deux compagnies ont consenti au relotissement qui était une étape essentielle du plan décrit précédemment;
3) le 18 juin 1964, le maire a activement [TRADUCTION] «appuyé les recommandations des commissaires municipaux voulant que la ville consente à échanger un terrain que la compa-
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gnie Chrysler désirait obtenir à Edmonton en retour des terrains maraîchers que la ville désirait acquérir à des fins de relotissement».
Il n’y a aucun doute que toutes ces conclusions sont étayées par le preuve.
Dans un document du 18 juin 1964 intitulé «Rapport chronologique», soumis par les commissaires municipaux au Comité sur les règlements concernant le terrain de West Glenora, la phrase suivante est significative:
[TRADUCTION] La Ville a besoin de ces terrains à East Beverly à des fins scolaires et récréatives, et elle désire les incorporer dans un relotissement qui est présentement en voie de négociation pour tous les terrains situés à l’est de la 36ième rue jusqu’à la rivière, et au sud de la 118ième avenue.
(Les italiques sont de moi.)
Voici ce que l’appelant a allégué comme premier point dans son factum:
[TRADUCTION] Que l’appelant ne possédait aucun intérêt personnel ou incompatible dans l’échange de terrains entre l’intimée et la compagnie Chrysler ni dans l’acquisition par l’intimée des terrains situés dans le quartier Rundle Heights de la ville d’Edmonton où ces terrains ont été acquis ou devaient être acquis des propriétaires autres que Sun‑Alta Builders Ltd., une compagnie dans laquelle l’appelant était un actionnaire.
Son avocat a abandonné cette allégation au cours de la plaidoirie.
A mon avis, les autres points soulevés par l’appelant doivent tous être examinés à la lumière des conclusions ci-dessous, c’est-à-dire qu’à l’époque concernée, l’appelant était en conflit d’intérêts. Après un examen complet de la jurisprudence pertinente, le juge du procès a résumé comme suit le droit applicable au présent litige:
[TRADUCTION] A partir de cette jurisprudence, les aspects suivants de la règle régissant la conduite d’une personne agissant comme fiduciaire ont été énoncés et appliqués:
1. Un membre d’un conseil municipal est un mandataire ou un «trustee» qui doit rendre compte à la municipalité dont il administre les affaires, de sorte que ses fonctions sont de nature fiduciaire.
2. Quiconque se voit confier des fonctions de nature fiduciaire ne peut être partie à une transaction par
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laquelle son intérêt personnel est en conflit, ou pourrait l’être, avec les intérêts de son commettant.
3. Aux fins de l’application de la règle, il est sans importance que le mandat ait été lésé ou non par suite des actes du mandataire.
4. Aux fins de l’application de la règle, il est sans importance que le mandataire ou le fiduciaire ait ou non agi de bonne foi.
5. Tout profit ou avantage résultant d’une telle transaction doit être considéré comme revenant au commettant.
Cet énoncé des principes fondamentaux applicables à la présente affaire a été accepté par la Cour d’appel et je l’adopte d’emblée. En matières municipales, ces principes se retrouvent plus précisément dans Bowes v. The City of Toronto, les décisions des diverses Cours étant publiées respectivement à 4 Gr. 489; 6 Gr. 1; 11 Moo. P.C. 463, 14 E.R. 770.
C’est là l’état du droit depuis presque cent vingt-cinq ans et je ne vois aucune raison d’en atténuer la rigueur en ce début du dernier quart du 20ième siècle. Au contraire, il faudrait le réaffirmer sous tous ses rapports et même lui donner encore plus de force. A cette époque-là, la population de Toronto était très peu élevée par rapport à celle de l’intimée et la complexité de l’administration urbaine moderne était évidemment inconnue. Conséquemment, la possibilité que des délits commis par des administrateurs publics passent inaperçus était beaucoup moindre qu’elle ne l’est aujourd’hui. Il s’ensuit que les Cours doivent être plus alertes et plus exigeantes que jamais.
Le public a presque perdu confiance en nos institutions. Cette affirmation n’est pas très originale mais elle est malheureusement indiscutable. Cette crise résulte de plusieurs facteurs et le comportement peu scrupuleux des administrateurs publics n’est qu’un de ces facteurs. Néanmoins, si nous désirons reprendre partie du terrain perdu, il faut bien commencer quelque part. Réaffirmer l’exigence d’une moralité publique à toute épreuve chez les élus c’est accomplir un pas important dans cette direction. Ce ne sont que de belles paroles que de parler des libertés civiles si ces libertés ne sont pas solidement fondées sur un comportement absolument irréprochable de la part de ceux à qui a été confiée l’administration de la chose publique.
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Bien sûr, ce qui précède ne signifie pas que l’appelant doit être immolé si, par ailleurs, son comportement est irréprochable lorsqu’examiné à la lumière des principes applicables. Les Cours d’instance inférieure ont attentivement scruté sa conduite et l’appelant a été trouvé fautif. Dans la mesure où, à mon avis, les Cours de l’Alberta ont appliqué le droit pertinent au litige et où elles en sont venues à des conclusions concordantes sur les faits, je ne vois aucune raison pour cette Cour de conclure différemment.
Trois points ont été plaides devant cette Cour et, pour chaque argument, je reprends le texte que l’on retrouve dans le factum de l’appelant:
[TRADUCTION]
I L’intimée n’a pas démontré que l’appelant a vendu ses actions à un prix plus élevé qu’il ne les avait payées en raison et uniquement en raison du fait qu’il était maire de la Ville intimée et dans l’exercice de ses fonctions et que le prix majoré auquel les actions ont été vendues résultait de ce fait.
A l’appui de cet argument, l’appelant a cité les propos de lord Russell of Killowen, tirés de la décision de la Chambre des Lords dans Regal (Hastings), Ltd. v. Gulliver[14], à la p. 149:
[TRADUCTION] En fin de compte, je suis d’avis que les administrateurs, qui ont qualité de fiduciaires de Regal relativement à l’exercice de leurs fonctions en tant qu’administrateurs, et qui ont obtenu ces actions en raison et uniquement en raison du fait qu’ils étaient administrateurs de Regal et dans l’exercice de ces fonctions, doivent rendre compte des profits qu’ils en ont retirés.
On s’est également référé aux décisions de cette Cour dans Midcon Oil & Gas Ltd. c. New British Dominion Oil Co. Ltd.[15], surtout à la p. 327, et dans Peso Silver Mines Ltd. (N.P.L.) c. Cropper[16]. A mon avis, les décisions invoquées par l’appelant sont inapplicables ici. En fait, il faut établir une distinction avec les deux décisions de cette Cour car
[Page 419]
a) les faits ne peuvent être comparés à ceux en l’espèce;
b) dans ces deux décisions, les demanderesses n’avaient pas eu gain de cause dans les Cours d’instance inférieure, de sorte que cette Cour avait examiné le litige à la lumière de ces conclusions concordantes.
En l’espèce, nous n’avons pas à décider si les actions détenues par l’appelant dans Sun-Alta ont été obtenues en raison et uniquement en raison du fait qu’il était maire d’Edmonton. Ce problème ne se présente pas ici puisqu’il détenait effectivement ces actions bien avant le 16 octobre 1963. Ce qui importe réellement en l’espèce, c’est la situation de conflit d’intérêts dans laquelle se trouvait l’appelant en raison de
a) ses nombreuses actions dans une compagnie assurée d’être avantagée par un relotissement;
b) son devoir envers la population d’Edmonton, devoir qui exige que soient prises objectivement toutes les décisions concernant le relotissement.
On peut appliquer à la présente situation le dictum du juge Idington (dont l’avis a été partagé par le Juge en chef et le juge Duff) prononcé en 1907 dans un contexte très différent mais qui demeure très à propos. Je me réfère à Rountree c. The Sydney Land and Loan Company[17], à la p. 619:
[TRADUCTION] Lorsqu’un homme exerce une fonction de nature fiduciaire et qu’il doit agir, comme c’est parfois presque inévitablement le cas, alors que son devoir et ses intérêts sont en conflit, il doit, au nom de l’honneur sinon de la loi, voir à ce que sa conduite dans cette situation soit bien comprise par ceux qui ont le droit de savoir et que lui, s’il agit, ne fasse qu’obéir à leurs ordres et désirs et n’agisse pas de son propre chef.
En d’autres termes, ce qui est en jeu en l’espèce c’est l’obligation de l’appelant de traiter du sujet en question (pour emprunter une expression propre au domaine de l’impôt sur le revenu) «à distance», et ce en tout temps opportun; les conclusions con-
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cordantes des Cours de première instance et d’appel ne laissent aucun doute que l’appelant n’a pas agi ainsi, et ce fait en lui-même suffit à lui conférer l’obligation de rendre compte.
Il ne faut pas oublier qu’en l’espèce, il est impossible de déterminer avec certitude ce qui serait arrivé si l’appelant ne s’était pas placé dans cette situation de conflit. Cependant, le fardeau de démontrer ce qui aurait pu se produire ne repose pas sur la ville intimée car si tel était le cas, tout recours en matière de conflit serait alors impossible à exercer. Dire que la ville devait inévitablement se développer en direction de Beverly, cela n’est pas une réponse à l’action; ce fait incontesté ne modifie pas le principe fondamental que la population était en droit de s’attendre à ce que cet aménagement soit considéré objectivement, un devoir auquel l’appelant a manqué, d’où sa responsabilité.
[TRADUCTION]
II Au cas où l’intimée aurait satisfait au critère énoncé au N° 2 ci-dessus, les fonctionnaires supérieurs et les employés de cette dernière étaient pleinement au courant des intérêts de l’appelant dans Sun-Alta Builders Ltd. et du fait que celle-ci possédait des terrains dans le quartier Rundle Heights en la ville d’Edmonton. L’appelant a dévoilé ses intérêts au Conseil municipal d’Edmonton et ce Conseil était pleinement au courant des intérêts de l’appelant à l’époque où il a approuvé le relotissement du quartier Rundle Heights par une motion à l’occasion de laquelle l’appelant a dévoilé ses intérêts et n’a pas voté. Ainsi, l’intimée ne peut réclamer le «profit», s’il y en a, qui en découle.
On peut facilement répliquer à cet argument en disant que les Cours d’instance inférieure ont conclu de façon concordante que les membres du Conseil municipal n’étaient pas tous au courant de l’intérêt de l’appelant dans l’affaire. A cet égard, le juge du procès s’est exprimé ainsi:
[TRADUCTION]. Bien que le maire Hawrelak ait divulgué son intérêt dans Sun-Alta dans sa lettre du 24 octobre 1963, trois conseillers n’étaient pas au courant de son intérêt dans les terrains de Sun-Alta visés par le relotissement jusqu’à sa déclaration du 29 juin 1964 devant le Conseil, et cette déclaration n’a été farte qu’en réponse à une question précise posée au maire Hawrelak par le conseiller Leger.
[Page 421]
Ce point de vue a été accepté par la Cour d’appel. Il n’y a aucun doute que cette conclusion est fondée sur la preuve et qu’elle ne devrait pas être modifiée.
En fait, la lettre du 24 octobre 1963 invoquée par l’appelant pourrait fort bien être interprétée de façon contraire à la prétention de ce dernier. Voici cette lettre:
[TRADUCTION]
VILLE D’EDMONTON
Bureau du
maire
Wm. Hawrelak
Edmonton le 24 octobre 1963
(Alberta)
Membres du Conseil municipal
Hôtel de ville
Edmonton (Alberta)
Mesdames et messieurs:
Étant donné que j’exerce les fonctions de maire de cette Ville, je tiens à dévoiler au Conseil les intérêts que je possède dans certaines compagnies qui exercent présentement des affaires avec la Ville ou qui peuvent le faire, comme l’autorise le City Act. Ces compagnies sont les suivantes: —
Prairie Rose Mfg. Co. Ltd.
Independent Wholesale Ltd.
Durethane Industries Ltd.
Sun-Alta Builders Ltd.
Tel que publié dans le Press en juillet dernier relativement à l’aménagement du quartier Garneau, j’ai alors indiqué que si les terrains étaient regroupés dans le quadrilatère 163, et si la Ville approuvait l’aménagement les actionnaires de Eastern seraient prêts à en assumer le financement. Ces deux conditions ayant été remplies, je désire maintenant vous informer que depuis le 31 août 1963, je détiens des actions dans Garneau Development Ltd. qui a fait l’acquisition des titres des terrains du quadrilatère 163 dans le quartier Garneau et qu’il y aura des négociations avec la Ville relativement à l’acquisition de la voie située dans ce quadrilatère.
Votre tout dévoué,
(signature) Wm. Hawrelak
Wm. Hawrelak maire
Il faut noter que le dernier paragraphe donne des renseignements détaillés sur un portefeuille d’actions précis de l’appelant. Ce dernier aurait pu
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facilement divulguer de la même façon les terrains que possédait Sun-Alta Builders Ltd., surtout si l’on considère le fait établi par lui au cours de l’interrogatoire au préalable, que dans les mois qui ont précédé son élection du 16 octobre 1963, il avait discuté du relotissement de la région de Beverly avec M. Menzies.
Indépendamment de cette conclusion sur les faits contre l’appelant, je suis d’avis qu’en droit on ne peut répliquer à l’action en disant simplement que les fonctionnaires supérieurs et les employés de la ville intimée étaient au courant de la situation. Sous ce rapport, on peut se référer à la décision du Conseil privé dans Bowes v. The City of Toronto[18], où le lord juge Knight Bruce a dit, à la p. 792:
[TRADUCTION] Le comportement mystérieux et sournois de l’appelant ne milite pas en sa faveur surtout lorsque l’on considère que les autres membres du Conseil auraient peut-être agi différemment si, le 28 juin, l’appelant avait divulgué au Conseil le véritable état de choses (un point auquel il est à peine nécessaire de se référer, en particulier, aux témoignages de Joshua Beard, de Tully et de Samuel Thompson). Mais nous n’affirmons pas que les résidants auraient été dans l’impossibilité d’intenter avec succès une action, comme celle en l’espèce, contre l’appelant si ce dernier avait tout révélé au Conseil le 28 juin et si ses membres avaient quand même agi comme ils l’ont fait.
Quelques années auparavant, soit en 1854, la Chambre des Lords avait avancé le même principe en matière de droit des compagnies. Je me réfère à Aberdeen Railway Co. v. Blaikie Brothers[19], où le conflit d’intérêts du président du Conseil d’administration était connu au moins des ingénieurs de la compagnie de chemin de fer. A la p. 316, le lord Chancelier s’est exprimé ainsi:
[TRADUCTION] Son rôle au sein de la compagnie lui a imposé l’obligation d’obtenir ces chaises en métal au plus bas prix possible. Son intérêt personnel lui dictait une conduite tout à fait contraire - fixer le prix le plus élevé possible. C’est ce genre de dilemme que vise la règle en question; et je ne vois rien qui puisse empêcher son application ici. Je remarque que lord Fullerton a semblé douter de l’applicabilité de la règle lorsque la
[Page 423]
partie, dont l’acte ou l’engagement est mis en doute, n’est qu’un de plusieurs membres d’un conseil d’administration et non l’unique fiduciaire ou administrateur. Mais, en toute déférence, il me semble que cela ne fait aucune différence. M. Blaikie avait le devoir de donner à ses codirecteurs, et ce faisant à la compagnie, tout le bénéfice du savoir et de la compétence qu’il pouvait apporter en la matière. Il était tenu de les aider à obtenir les objets visés par le contrat au plus bas prix possible. Et en ce qui concerne les conseils qu’il devait leur donner, son intérêt personnel et son devoir entraient alors en conflit. Le principe demeure le même peu importe s’il était l’unique administrateur ou seulement un administrateur parmi d’autres.
En ce qui concerne la question de profit, l’appelant a allégué ce qui suit:
III [TRADUCTION] L’appelant n’a pas retiré le profit en question par suite d’un acte accompli après avoir été élu maire de l’intimée mais plutôt parce que la valeur de ses actions dans Sun-Alta Builders Ltd. et la valeur des terrains que possédait Sun-Alta Builders Ltd. à Rundle Heights avaient augmenté avant que l’appelant n’ait un devoir de fiduciaire envers l’intimée, de sorte que l’appelant n’est pas tenu en droit de rendre compte de ce profit ou de cette augmentation de valeur qui est survenu avant son élection à la mairie.
Pour en arriver à leur conclusion, les Cours d’instance inférieure ont examiné la preuve qu’elles ont jugée défavorable à l’appelant, je ne vois aucune raison de modifier leurs conclusions concordantes.
Un élément qui a été considéré est que l’appelant, qui avait investi en 1960 la somme de $80 dans la compagnie qui devint Sun-Alta Builders Ltd., a vendu ses actions après l’adoption du plan de relotissement pour la somme de $95,000. Il était donc parfaitement raisonnable pour les Cours d’instance inférieure de conclure que le relotissement représentait la principale cause de cette formidable augmentation.
Une autre méthode pour en venir à la même conclusion était d’examiner les bilans financiers de Sun-Alta pour les périodes correspondantes. A la fin d’avril 1961, l’excédent se chiffrait à $16,609.48; à la fin d’avril 1963, l’excédent se chiffrait à $40,358.79; à la fin d’avril 1964, l’excédent se chiffrait à $39,508.52. (Il manque le bilan
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de l’année 1962). A la lumière de ce qui précède, il était certainement permis aux Cours d’instance inférieure de conclure qu’il devait y avoir une raison importante pour que l’excédent passe du dernier montant mentionné à un montant de plus de $200,000 dans les semaines qui suivirent, et que cette raison devait être le relotissement.
On a beaucoup insisté devant cette Cour sur le témoignage d’un certain Roy Fletcher qui, a-t-on dit, aurait été prêt à payer $275,000 pour les terrains avant que l’appelant ne soit élu maire. On peut facilement répliquer à cette allégation en disant que les Cours d’instance inférieure n’y ont manifestement pas ajouté foi, et je suis porté à me rallier à cette conclusion étant donné
a) que la transaction a échoué parce que Fletcher et Sun-Alta ne pouvaient s’entendre sur le dernier $15,000;
b) qu’à cette époque-là, le relotissement était encore un projet très indéfini;
c) que le relotissement devait inévitablement apporter une importante augmentation de valeur;
d) que même après que fut prise la décision d’effectuer un relotissement et après l’augmentation de valeur qui en a résulté, les terrains ont été vendus en 1965 pour la somme de $280,000.
Abstraction faite des conclusions des Cours d’instance inférieure, il est évident qu’en ce genre de cause, il n’est pas toujours facile de déterminer à un cent près le montant du profit. Cette tâche n’incombe pas à cette Cour et je ne peux faire mieux à cet égard que de me rallier aux propos du juge en chef Smith de la Cour d’appel, lorsqu’il dit, (précitée), à la p. 188:
[TRADUCTION] Dans Toronto Hockey Club Ltd. v. Arena Gardens of Toronto Ltd., [1926] 4 D.L.R. 1, le lord juge Warrington, au nom du Comité judiciaire du Conseil privé, a dit à la p. 4:
le montant des dommages dans une cause comme celle-ci [il s’agit de la cause où la déclaration a été faite] ne peut être déterminé par aucun moyen précis, il faut plus ou moins procéder à vue de nez.
Néanmoins, leurs Seigneuries, ont confirmé le montant des dommages accordés puisqu’il était, «de l’avis de
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leurs Seigneuries, impossible d’affirmer qu’ils [le juge du procès et la Cour d’appel] avaient commis une erreur dans leur démarche».
Pour ces motifs, je confirmerais les jugements des Cours d’instance inférieure et je rejetterais le pourvoi, le tout avec dépens.
Pourvoi accueilli avec dépens, les JUGES DICKSON et DE GRANDPRÉ étant dissidents.
Procureurs du défendeur, appelant: Wood, Moir, Hyde et Ross, Edmonton.
Procureurs de la demanderesse, intimée: Fenerty, McGillivray, Robertson, Prowse, Brennan, Fraser, Bell and Hatch, Calgary.
[1] [1973] 1 W.W.R. 179, 31 D.L.R. (3d) 498.
[2] (1854), 4 Gr. 489, confirmé à 6 Gr. 1, confirmé à 11 Moo. P.C. 463, 14 E.R. 770.
[3] [1974] R.C.S. 592.
[4] [1953] 2 R.C.S. 438.
[5] (1965), 53 W.W.R. 257, 53 D.L.R. (2d) 353.
[6] [1966] R.C.S. v, 53 D.L.R. (2d) 673.
[7] (1854), 4 Gr. 489, confirmé 6 Gr. 1.
[8] [1942] 1 All E.R. 378.
[9] [1958] R.C.S. 314.
[10] [1966] R.C.S. 673.
[11] [1948] 2 K.B. 268.
[12] [1892] 2 Q.B. 524.
[13] (1856), 6 Gr. 1.
[14] [1967] 2 A.C. 134.
[15] [1958] R.C.S. 314.
[16] [1966] R.C.S. 673.
[17] (1907), 39 R.C.S. 614.
[18] (1858), 11 Moo P.C. 463, 14 E.R. 770.
[19] (1854), 23 L.T.O.S. 315.
