| Gingras et al. c. Gagnon, [1977] 1 R.C.S. 217 (25 mars 1975)
Cour suprême du Canada
Gingras et al. c. Gagnon, [1977] 1 R.C.S. 217
Date: 1975-03-26
Paul Gingras, ès-qualité de syndic à la faillite de la Corporation de Placements Immobiliers de Québec Appelant;
et
Les Immeubles Adams Inc. (Intervenante) Appelante;
et
Jean-Marc Gagnon Intimé.
1974: le 22 mars; 1975: le 26 mars.
Présents: Les juges Martland, Pigeon, Dickson, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC
Hypothèques - Privilège de vendeur - Clause de dation en paiement - Le créancier se portant caution en faveur du débiteur dans un acte subséquent visant l’immeuble hypothéqué - Sûreté du vendeur non mentionné au second acte - L’intervention équivaut-elle à renonciation? - L’interprétation d’un acte en forme authentique est une question de droit - Code civil, art. 1592, 2081 - Code de procédure civile, art. 805.
L’intimé Gagnon a vendu à A.B. Motel Inc., une compagnie créée par lui et dont il détenait 9,997 des 10,000 actions, un immeuble qu’il avait acquis d’un certain Albert Bouchard et qui était grevé d’une obligation en faveur de Saül Garneau au moment de l’achat. Le paiement du solde du prix de vente a été garanti par hypothèque et privilège de vendeur en faveur de l’intimé. A.B. Motel Inc. a ensuite emprunté $7,000 de la Corporation de Placements Immobiliers de Québec par un acte d’obligation qui mentionne les charges, de Bouchard et de Garneau mais non la sûreté de Gagnon, et qui contient en outre une clause de dation en paiement. Gagnon a comparu à cet acte et s’est porté caution envers la créancière. A.B. Motel Inc. a ensuite fait cession de ses biens. La créancière s’est prévalue de la clause de dation en paiement et un jugement de la Cour supérieure l’a déclarée propriétaire de l’immeuble et a déclaré l’immeuble «franc et quitte de tous droits et privilèges autres que ceux» de Bouchard et Garneau. La Corporation de Placements Immobiliers de Québec, a elle-même fait cession de ses biens et l’appelant a été nommé syndic à cette faillite. A ce titre, il a vendu l’immeuble à l’appelante, Les Immeubles Adams Inc. Il a ensuite présenté une requête en radiation du privilège de Gagnon en vertu de l’art. 805 du Code de procédure civile, alléguant extinction de l’hypothèque parce que «la
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succession des faits relatés» dans la procédure «constitue une remise tant expresse que tacite» qui entraîne la mise en œuvre de l’al. 4 de l’art. 2081 du Code civil. Cette requête a été rejetée. En appel, Les Immeubles Adams Inc. est entervenue pour soutenir les conclusions du syndic qui ont été rejetées. D’où les pourvois à cette Cour.
Arrêt (les juges Dickson et de Grandpré, dissidents): Les pourvois doivent être accueillis.
Les juges Martland, Pigeon et Beetz: La renonciation tacite s’induit de faits non équivoques qui impliquent nécessairement la volonté du créancier de libérer l’immeuble. Par ailleurs, la renonciation s’interprète dans un sens étroit s’il y a doute sur son étendue. Le fait qu’il faut apprécier est le texte d’un acte en forme authentique. L’intimé n’est pas un simple témoin à l’acte. Il est intervenu pour se porter caution de A.B. Motel Inc. de l’accomplissement de toutes les clauses et conditions mentionnées à l’acte. Dans l’acte l’immeuble est déclaré «libre de toute hypothèque ou charge quelconques» sauf les trois obligations qui ne comprennent pas celle de l’intimé. D’autre part une clause de dation en paiement est prévue à l’acte. L’article 1592 du Code civil porte que la dation d’une chose en paiement équivaut à vente. Si la dation en paiement équivaut à vente, la clause de dation en paiement peut être assimilée à une promesse conditionnelle de vente. Par son intervention, l’intimé en plus de se porter garant de la dette principale, a consenti aussi à la promesse conditionnelle de vente et en a garanti l’exécution, c’est-à-dire, qu’en cas de défaut de l’emprunteuse, l’immeuble serait transféré à la prêteuse libre de toute hypothèque ou charge quelconque sauf les charges décrites à l’acte et qui ne comprennent pas la sienne. Il a aussi donné à l’emprunteuse une garantie contre l’éviction, y compris celle pouvant résulter de l’exécution de sa propre sûreté. Implicitement l’intervention de l’intimé comporte au moins un engagement conditionnel à renoncer à la sûreté détenue sur l’immeuble. La condition s’étant réalisée, i.e. le défaut de l’emprunteuse et le choix de la prêteuse de se prévaloir de la clause de dation en paiement, la renonciation a pris effet.
Les juges Dickson et de Grandpré, dissidents: Une renonciation expresse à une hypothèque doit vraiment se retrouver dans un texte qui par lui-même fait état de cette décision de créancier hypothécaire de renoncer à la protection spéciale qu’est la sienne. Le simple fait que les cours d’instance inférieure ne voient pas dans l’acte en question l’abondon clair par le créancier de cette protection hypothécaire démontre à l’évidence qu’il ne peut s’agir d’une renonciation expresse. La renonciation alléguée par les appelants, si elle existe, ne peut être que
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tacite. Comme telle a) elle est d’abord et avant tout une question de faits; b) elle doit ressortir clairement des faits prouvés; c) elle impose à celui qui l’allègue un fardeau très lourd. L’acte invoqué par les appelants ne doit pas recevoir une interprétation rigide et coupée de la réalité. Si l’intimé avait eu l’intention de faire remise de l’hypothèque mais de conserver sa créance comme créance ordinaire, il aurait inclus le montant de l’hypothèque dans ses preuves de réclamation au syndic. Or, il n’en a rien fait, ses preuves de réclamation portant sur d’autres déboursés et avances faits par lui pour le compte de A.B. Motel Inc.
[Distinction faite avec l’arrêt: Belle-Isle Lumber c. Craft Finance Corp., [1966] B.R. 135, conf. [1966] R.C.S. 661; arrêts mentionnés: London Life Insurance Co. c. Benoit (1939), 66 B.R. 483; Plouffe et Cie Ltée c. Aubin (1931), 50 B.R. 280.]
POURVOIS à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel de la province de Québec[1], confirmant un jugement de la Cour supérieure. Pourvois accueillis, les juges Dickson et de Grandpré étant dissidents.
P. Jolin, pour l’appelant Gingras.
R. Truchon, pour l’appelante Les Immeubles Adams Inc.
J.R. Laffoley, pour l’intimé.
Le jugement des juges Martland, Pigeon et Beetz a été rendu par
LE JUGE BEETZ — Il s’agit de décider si l’intimé Gagnon a renoncé au privilège de vendeur qui grevait en sa faveur un immeuble acquis par Les Immeubles Adams Inc. de l’appelant Gingras, syndic à la faillite de la Corporation de Placements Immobiliers de Québec. Le syndic demande la radiation de ce privilège en vertu de l’art. 805 C.p.c. La Cour Supérieure du Québec a rejeté la requête du syndic qui a interjeté appel. Après l’inscription en appel, Les Immeubles Adams Inc. est intervenue pour soutenir les conclusions du syndic. Par une décision majoritaire, la Cour d’appel a confirmé le jugement de la Cour supérieure. Les appelants se pourvoient maintenant contre l’arrêt de la Cour d’Appel.
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Le 22 juin 1961, l’intimé Gagnon vend un immeuble à A.B. Motel Inc.; le paiement de la somme de $30,000, un solde du prix de vente, est garanti comme suit:
«Pour garantir le paiement de la susdite balance de prix de vente et intérêt l’immeuble ci-dessus décrit et présentement vendu demeurera spécialement hypothéqué en faveur du vendeur par privilège de vendeur».
— Cette clause parle à la fois d’hypothèque et de privilège; j’incline à penser que l’on a voulu tout simplement souligner l’existence du privilège de vendeur plutôt que créer une hypothèque spéciale, mais cela est indifférent au sort du litige. —
Le 18 juin 1963, A.B. Motel Inc. emprunte $7,000 de La Corporation de Placements Immobiliers de Québec et, pour en garantir le remboursement elle hypothèque l’immeuble précédemment acquis de Gagnon. A l’acte d’obligation figure la déclaration suivante de l’emprunteur:
«Déclaration du débiteur
Le débiteur fait la déclaration suivante qui est essentielle à ce prêt, savoir:-
Que la propriété lui appartient suivant titres bons et valables et libre de toute hypothèque ou charge quelconques.
Sauf les obligations ci-après mentionnées:»
Suit la description de trois charges grevant l’immeuble en faveur respectivement de Saül Garneau, d’Albert Bouchard et de La Corporation de Placements Immobiliers de Québec. L’acte ne mentionne aucunement la sûreté de Gagnon. L’acte contient en outre une clause de dation en paiement:
«Si le débiteur manque de remplir l’une quelconque de ses obligations sous le régime du présent acte, pour une période de quatre-vingt-dix jours, ou si ladite propriété est saisie en exécution d’un jugement, la créancière, sur avis au débiteur ou au propriétaire ou aux co-propriétaires enregistrés à l’effet que la créancière invoque sous le régime des dispositions de la présente clause le privilège de devenir la propriétaire de la propriété, deviendra alors ipso facto le propriétaire absolu de ladite propriété exempte et libre de tous droits, hypothèques, privilèges et charges subordonnés aux hypothèques en faveur de la créancière avec effet rétroactif jusqu’à la date des présentes, le tout en acquittement complet de toutes les
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sommes dues sous le régime du présent acte et sans aucune indemnité ou compensation pour quelque raison que ce soit.»
Finalement l’acte mentionne une double intervention:
«Aux présentes sont aussi comparus:
MM. Jean Joseph Fortin de la cité de Québec, industriel et Jean-Marc Gagnon, de St-Félicien, Lac St-Jean, industriel,
Lesquels comparants, après avoir eu lecture des présentes déclarent se porter caution conjointe et solidaire envers la créancière pour le remboursement de la susdite somme de sept mille dollars ($7,000.00) et des intérêts sur icelle, et l’accomplissement de toutes les clauses et conditions mentionnées au présent acte. Les intervenants déclarent de plus renoncer au bénéfice de division et de discussion».
Le 26 octobre 1966, A.B. Motel Inc. fait cession de ses biens. L’appelant Gingras est nommé syndic à la faillite. A.B. Motel Inc. ayant fait défaut d’accomplir ses obligations, la créancière La Corporation de Placements Immobiliers de Québec se prévaut de la clause de dation en paiement citée plus haut; un jugement de la Cour Supérieure daté du 17 mars 1977, la déclare propriétaire de l’immeuble et déclare l’immeuble «franc et quitte de tous droits et privilèges autres que ceux» de Saül Garneau et d’Albert Bouchard.
Le 19 juillet 1967, La Corporation de Placements Immobiliers de Québec fait elle-même cession de ses biens et l’appelant Gingras est également nommé syndic à cette faillite. Le 7 septembre 1967, Gingras, ès-qualité de syndic à la faillite de la Corporation de Placements Immobiliers de Québec, vend l’immeuble à l’appelante, Les Immeubles Adams Inc. Il présente ensuite la requête en radiation qui est l’objet de ce pourvoi.
L’appelant Gingras avait d’abord allégué que Gagnon avait donné une quittance générale à A.B. Motel Inc. en acceptant en paiement 9,000 actions ordinaires de cette compagnie; le juge du procès, s’appuyant sur la prépondérance de la preuve, a rejeté avec raison cet argument dont il n’est pas question dans les opinions des juges de la Cour d’appel; les appelants n’ont pas insisté sur ce point devant nous; ils ont souligné que Gagnon était actionnaire de A.B. Motel Inc. au moment de son
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intervention à l’acte du 18 juin 1963 mais la preuve n’est pas claire à ce sujet.
L’appelant Gingras plaide également que Gagnon a renoncé à son privilège par son intervention à l’acte du 18 juin 1963. Cette renonciation serait confirmée par le fait que Gagnon, nommé inspecteur à la faillite de A.B. Motel Inc. et ayant assisté à des réunions où il était question des hypothèques de Saül Garneau et d’Albert Bouchard, n’a nullement fait état de son propre privilège et n’a adressé aucune réclamation au syndic.
La Cour supérieure conclut à l’absence de renonciation, expliquant la conduite de Gagnon par son ignorance des affaires plutôt que par son intention de renoncer à sa sûreté. En Cour d’appel, la majorité confirme la Cour supérieure et voit dans l’intervention de Gagnon uniquement la volonté de se porter caution de A.B. Motel Inc. à la demande de la prêteuse mais non pas celle de renoncer à sa garantie; le Juge en chef du Québec, dissident, se fondant sur l’art. 2048 C.c., considère qu’en intervenant à l’acte, Gagnon est censé avoir cédé la préférence à La Corporation de Placements Immobiliers de Québec et que de plus, le libellé du cautionnement manifeste la volonté de Gagnon de renoncer à sa sûreté.
L’alinéa 4 de l’art. 2081 C.c., prescrit que «Les privilèges et hypothèques s’éteignent: …Par la remise expresse ou tacite du privilège ou de l’hypothèque». Ce texte est tiré de Pothier qui écrit: «L’hypothèque s’éteint par la remise expresse ou tacite que fait le créancier de son droit d’hypothèque.» — Traité de l’hypothèque, n° 192 — . Le Code civil du Québec est plus explicite sur ce point que le Code Napoléon — art. 2180 — lequel ne mentionne pas la remise tacite encore que celle-ci soit admise en droit français. La renonciation tacite s’induit de faits non équivoques qui impliquent nécessairement la volonté du créancier de libérer l’immeuble. Par ailleurs, la renonciation s’interprète dans un sens étroit s’il y a doute sur son étendue. Les auteurs enseignent notamment que la renonciation doit être limitée au droit de suite quand il n’appert pas clairement des termes de l’acte que le créancier a entendu renoncer à tous les attributs de l’hypothèque (Laurent, t. XXXI, n°
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375; Martou, Des privilèges et hypothèques, IV, n° 1340; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, t. 26, n° 2262). Ils s’entendent généralement pour affirmer qu’il y a renonciation tacite à la sûreté lorsque le créancier assiste ou consent à la vente de l’immeuble grevé en sa faveur pourvu que sa présence ou son consentement à l’acte ne puisse s’expliquer autrement. (J. Cl. Civil: art. 2180, Hypothèques: Fasc. Z. pp. 60-61; Aubry et Rau, t. III, 292, p. 663; Troplong, Privilèges et hypothèques, t. IV, n° 871; Baudry-Lacantinerie et de Loynes, t. 26, n° 2262; Planiol et Ripert, t. XIII, n° 1323.)
Pothier est également d’avis qu’il y a remise tacite
«lorsque le créancier a consenti que le débiteur obligeât à un nouveau créancier la chose hypothéquée; car le débiteur n’ayant pas besoin du consentement du premier créancier pour constituer à un nouveau une hypothèque qui n’aurait lieu qu’après la première, le consentement du premier créancier ne peut guère paraître donné et requis à d’autre fin que pour remettre son hypothèque.
On pourrait néanmoins, en ce dernier cas, rechercher l’intention des parties, et examiner, par les circonstances, si l’intention de l’ancien créancier en consentant qu’on obligeât au nouveau la chose qui lui était hypothéqué, a été de remettre absolument son droit d’hypothèque, ou seulement de céder son rang au nouveau créancier, sans néanmoins remettre son hypothèque.
Mais régulièrement la présomption est que le créancier qui a consenti à la nouvelle hypothèque, a remis la sienne:…
Pour que le consentement que le créancier donne à l’aliénation ou à une nouvelle obligation de la chose qui lui est hypothéquée, renferme une remise tacite de son droit d’hypothèque, il faut que ce consentement soit formel».
Op. Cit. nos 195 et 196.
Troplong maintient que le créancier qui signe un acte par lequel le débiteur hypothèque l’immeuble à une autre personne, et le déclare franc et quitte est censé renoncer à son hypothèque (Privilèges et hypothèques, t. IV, n° 871).
Pothier est plus explicite: au sujet d’un acte d’acquisition ou d’obligation portant la clause que
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l’héritage est franc d’hypothèque et auquel un créancier aurait souscrit comme simple témoin, il tient qu’il y a lieu de penser que ce créancier a renoncé absolument à son hypothèque; il ajoute:
«Si on doutait que le créancier dût être présumé avoir absolument remis son hypothèque en souscrivant à l’acte où était cette clause, au moins il n’est pas douteux qu’il ne pourrait l’exercer contre l’acquéreur à qui l’héritage aurait été vendu, ou contre le nouveau créancier à qui il aurait été hypothéqué par cet acte; car, s’il n’a pas voulu remettre son hypothèque, il ne peut se disculper d’avoir, par sa dissimulation, concouru, avec le débiteur, à tromper cet acquéreur ou ce nouveau créancier, c’est pourquoi ils auront contre lui l’exception de dol.
La signature du créancier à un acte qui énonce qu’un certain héritage de son débiteur n’est chargé d’aucune hypothèque, peut quelquefois ne préjudicier en aucune manière à son droit d’hypothèque; savoir, losqu’il y a lieu de présumer qu’il a pu apposer sa signature sans prendre lecture de l’acte; putà, lorsqu’il a signé, honoris causâ, à un contrat de mariage, en la seule qualité de parent ou d’ami».
Op. Cit. n° 197. (C’est moi qui souligne).
Sans doute faut-il garder à l’esprit qu’il n’y avait pas d’enregistrement du temps de Pothier mais, d’autre part et en principe, le droit de l’enregistrement ne fait pas qu’une forme particulière de renonciation valable dans l’ancien droit ne le soit plus aujourd’hui.
En règle générale, la question de savoir si la conduite du créancier manifeste son intention de renoncer à sa sûreté est une question de fait que les juges du fait apprécient souverainement (Planiol et Ripert, t. 13, n° 1323). Or c’est précisément là un des arguments principaux qu’invoque l’intimé Gagnon. Il soutient que nous ne devrions pas intervenir puisqu’il s’agirait d’une question de fait sur laquelle la Cour supérieure et la Cour d’appel sont tombées d’accord en concluant à l’absence de renonciation de sa part.
Cependant, le «fait» qu’il faut apprécier en l’occurrence est en réalité le texte d’un acte en forme authentique. Il s’agit d’interpréter ce texte, d’en déterminer la signification et les effets, ce qui est une question de droit. Lorsqu’une personne intervient à un acte pour y contracter des obligations,
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ses intentions ne doivent pas être jugées de son point de vue subjectif, sauf les cas où elle peut plaider erreur, dol ou violence, mais d’abord selon le sens objectif que peut avoir, pour tous ceux qui sont appelés à le lire, le texte auquel elle a souscrit. Si le texte est clair, explicitement ou implicitement, il est concluant et ne laisse plus d’objet à l’appréciation des juges du fait. Il y va de la sécurité des transactions.
Pour trancher le litige, il importe et, selon moi, il suffit de considérer l’effet de l’intervention de Gagnon à l’acte du 18 juin 1963 et la nature des obligations dont il garantit l’exécution. Gagnon n’est pas, comme dans l’exemple de Pothier, un simple témoin à l’acte. La majorité de la Cour d’appel tient qu’il est intervenu pour se porter caution de A.B. Motel Inc. Or c’est là une évidence dont la constatation ne découle pas de l’appréciation des faits mais de la lecture de l’acte. On ne peut cependant s’arrêter de lire. Encore faut-il voir à quoi Gagnon s’oblige, d’après les termes de l’acte, et de quoi il se porte caution. Il se porte caution de «l’accomplissement de toutes les clauses et conditions mentionnées au présent acte». Dans l’acte, je le rappelle, l’emprunteuse fait d’une part une déclaration «essentielle à ce prêt», selon laquelle l’immeuble est «libre de toute hypothèque ou charge quelconques» sauf les trois obligations qui y sont décrites. Il n’y est pas fait mention de la sûreté de Gagnon. D’autre part, une clause de dation en paiement prévoit qu’advenant le défaut de l’emprunteuse et la décision de la créancière de se prévaloir de l’option, cette dernière «deviendra alors ipso facto le propriétaire absolu de ladite propriété exempte et libre de tous droits, hypothèques, privilèges et charges subordonnées aux hypothèques en faveur de la créancière avec effet rétroactif».
L’article 1592 C.c. porte que la dation d’une chose en paiement équivaut à vente — et la vente comporte la garantie contre l’éviction. — Si la dation en paiement équivaut à vente, la clause de dation en paiement peut être assimilée à une promesse conditionnelle de vente. Dans l’instance, l’emprunteuse A.B. Motel Inc., promet à toutes fins pratiques de vendre l’immeuble advenant la
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réalisation de la condition, soit son défaut de remplir l’une quelconque de ses obligations. Par son intervention, Gagnon, en plus de se porter garant de la dette principale, consent aussi à la promesse conditionnelle de vente et en garantit même l’exécution à titre de caution ce qui revient à dire qu’il garantit qu’en cas de défaut de l’emprunteuse l’immeuble serait transféré à la prêteuse libre de toute hypothèque ou charge quelconque sauf les trois charges décrites à l’acte et qui ne comprennent pas la sienne. Il donne également à l’emprunteuse une garantie contre l’éviction y compris l’éviction qui pourrait résulter de l’exécution de sa propre sûreté. Comment peut-il alors conserver celle-ci une fois que l’emprunteuse est devenue propriétaire de l’immeuble? Il me semble impossible dans les circonstances de ne pas en arriver à la conclusion qu’implicitement, cette intervention comporte au moins un engagement conditionnel à renoncer à la sûreté détenue sur l’immeuble. La condition s’étant réalisée — c’est-à-dire d’une part le défaut de l’emprunteuse et d’autre part le choix de la prêteuse de se prévaloir de la clause de dation en paiement — la renonciation a pris effet.
La question soulevée par ce pourvoi n’est pas sans analogie avec celle qui fut réglée dans l’arrêt London Life Insurance Co. c. Benoit[2]: l’épouse qui détenait une hypothèque sur l’immeuble du mari avait consenti à une cession expresse de priorité d’hypothèque en faveur de la demanderesse et avait déclaré en outre consentir à toutes les stipulations de l’acte où elle intervenait; comme l’acte contenait une clause de dation en paiement advenant le défaut du mari, il fut jugé que l’épouse entendait s’y soumettre et de la sorte consentir à perdre éventuellement son droit d’hypothèque si son mari ne payait pas. Il fut décidé qu’un tel engagement était atteint de nullité absolue vu l’ancien art. 1301 C.c.
Par ailleurs les faits de la présente cause sont différents de ceux de Belle-Isle Lumber c. Craft Finance Corp.[3]: le bénéficiaire de la clause de dation en paiement s’était fait céder une simple priorité de rang par des fournisseurs de matériaux
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mais il avait négligé d’obtenir de ceux-ci une renonciation à leur privilège dans l’éventualité où il exercerait ses droits sous la clause de dation en paiement; ayant choisi de se prévaloir de la clause de dation en paiement, il ne pouvait plus bénéficier de la priorité d’hypothèque, ce qui lui aurait été possible s’il avait procédé par voie d’action hypothécaire uniquement.
Comme mon opinion sur ce point suffit pour disposer du litige, il ne m’apparaît pas nécessaire de décider s’il y a eu d’abord cession tacite de priorité de rang par suite du consentement de Gagnon à ce que l’immeuble soit hypothéqué en faveur d’un autre et, plus tard, extinction de la sûreté de Gagnon lorsque le créancier bénéficiant de l’intervention de rang décida de se prévaloir de la clause de dation en paiement: Plouffe et Cie Liée c. Aubin[4]. Il n’est pas nécessaire enfin de décider si Gagnon en cautionnant l’acte par lequel le débiteur hypothéquait l’immeuble déclaré libre de toute charge ou hypothèque — sauf les trois charges qui étaient spécifiquement décrites — non seulement cédait tacitement son rang mais renonçait inconditionnellement à sa sûreté.
On a fait remarquer en Cour supérieure et en Cour d’appel qu’un simple examen des titres eut révélé l’existence de la sûreté de Gagnon. Il est vrai. Mais cela ne change rien au seul sens que l’on peut donner à l’intervention de Gagnon: y aurait-il eu examen des titres et connaissance de la sûreté de Gagnon que l’on aurait encore pu s’exprimer dans les mêmes termes pour le faire renoncer à sa sûreté au moins conditionnellement.
On a aussi noté en Cour d’appel que le notaire qui a reçu l’acte avait déclaré qu’il ignorait si Gagnon l’avait lu avant de le signer. Or l’acte porte la mention que «les comparants, après avoir eu lecture des présentes déclarent se porter caution conjointe et solidaire envers la créancière» et l’intimé ne s’est pas inscrit en faux.
J’accueillerais les pourvois, je casserais le jugement de la Cour d’appel et celui de la Cour supérieure, j’accorderais la requête de l’appelant Paul Gingras, je ferais droit à l’intervention de
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l’appelante Les Immeubles Adams Inc., en Cour d’appel, je déclarerais éteinte l’hypothèque constituée en faveur de l’intimé le 22 juin 1961 sur l’immeuble décrit dans la requête de l’appelant Paul Gingras par un acte portant le numéro 10824 des minutes du notaire Claude Taschereau enregistré à Québec le 29 juin 1961 sous le numéro 491-721, et j’enjoindrais au Régistrateur du Bureau d’enregistrement de Québec d’enregistrer le présent jugement, le tout avec dépens dans toutes les cours contre l’intimé.
Le jugement des juges Dickson et de Grandpré a été rendu par
LE JUGE DE GRANDPRÉ (dissident) — En sa qualité de syndic à la faillite de Quebec Investment Corporation, l’appelant Gingras, par requête aux termes de l’art. 805 C.p., demande la radiation d’une hypothèque de $30,000 constituée en faveur de l’intimé le 22 juin 1961 et dûment enregistrée sur l’immeuble décrit dans la requête. Celle-ci allègue extinction de l’hypothèque parce que «la succession des faits relatés» dans la procédure «constitue une remise tant expresse que tacite» qui entraine la mise en œuvre de l’al. 4 de l’art. 2081 C.c. En Cour d’appel, l’appelant Adams, acquéreur de l’immeuble, est intervenu pour supporter cette conclusion et je référerai aux appelants collectivement (sauf si le contexte exige une autre lecture).
La Cour supérieure a refusé de voir en la matière autre chose que la possibilité d’une renonciation implicite:
Il reste à savoir s’il est vrai, comme le soutient le requérant, que Jean-Marc Gagnon a renoncé implicitement à sa créance hypothécaire. Si tel était le cas, il aurait fait à sa compagnie un cadeau de l’ordre de $30,000.00
Les juges majoritaires de la Cour d’appel ont adopté la même démarche et par la voix de M. le juge Turgeon, ont affirmé:
L’on sait que la remise ou renonciation tacite s’induit de certains actes posés par le créancier: Ces actes doivent être de nature à impliquer nécessairement la volonté de renoncer à l’hypothèque. Ils doivent présenter un caractère non équivoque de façon qu’il soit impossible de les interpréter dans un autre sens que celui d’une renoncia-
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tion. Il faut rappeler que la renonciation ne se présume pas et qu’elle doit être interprétée d’une façon étroite.
Nous sommes donc devant des conclusions concordantes des tribunaux du Québec que la remise, si elle existe, est tacite, et non expresse. Si telle est vraiment la situation, la question est d’abord et avant tout une question de faits. Ces conclusions concordantes ont un poids très lourd.
Les appelants semblent reconnaître dans leur mémoire l’obstacle que créent ces conclusions concordantes de la Cour supérieure et de la Cour d’appel puisqu’ils affirment:
Dans le cas qui nous occupe, nous croyons que la remise fut expresse, en raison de l’acte signé par l’intimé, acte qui fut confirmé par une situation de faits par lesquels l’intimé a confirmé l’intention qu’il avait de renoncer à son droit hypothécaire.
Cette renonciation expresse, les appelants la voient dans le texte d’un acte d’obligation passé le 18 juin 1963 dont le Juge en chef du Québec, dans son opinion dissidente, rappelle les grandes lignes et les clauses particulièrement pertinentes dans les termes suivants:
Par acte d’obligation passé le 18 juin 1963, A.B. Motel Inc. reconnaît devoir à la Corporation de Placements Immobiliers de Québec la somme de $7,000.00 à titre de prêt et, pour garantir le remboursement de cette somme, elle hypothèque l’immeuble qu’elle avait acquis de Gagnon. A cet acte, A.B. Motel Inc. déclare «que la propriété lui appartient suivant titres bons et valables et libre de toute hypothèque ou charge quelconques» sauf une obligation, au montant de $30,000.00, en faveur de Saül Garneau, un solde de prix de vente, au montant de $95,000.00, en faveur de Albert Bouchard et une obligation au montant de $15,000.00 en faveur de La Corporation de Placements Immobiliers de Québec. Cet acte contient la clause suivante:
Si le débiteur manque de remplir l’une quelconque de ses obligations sous le régime du présent acte, pour une période de quatre-vingt-dix jours, ou si ladite propriété est saisie en exécution d’un jugement, la créancière, sur avis au débiteur ou au propriétaire ou aux co-propriétaires enregistrés à l’effet que la créancière invoque sous le régime des dispositions de la présente clause le privilège de devenir le propriétaire de la propriété, deviendra alors ipso facto le propriétaire absolu de ladite propriété exempte et libre de tous droits, hypothèques, privilèges et charges subordonnés aux hypothèques, privilèges et charges subor-
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donnés aux hypothèques en faveur de la créancière avec effet rétroactif jusqu’à la date des présentes, le tout en acquittement complet de toutes les sommes dues sous le régime du présent acte et sans aucune indemnité ou compensation pour quelque raison que ce soit.
Voici maintenant l’intervention apparaissant à la fin de l’acte:
AUX PRÉSENTES SONT AUSSI COMPARUS:
MM. JEAN JOSEPH FORTIN de la cité de Québec, industriel et JEAN-MARC GAGNON, de St-Félicien, Lac St-Jean, industriel,
LESQUELS comparant, après avoir eu lecture des présentes déclarent se porter caution conjointe et solidaire envers la créancière pour le remboursement de la susdite somme de sept mille dollars ($7,000.00) et des intérêts sur icelle, et l’accomplissement de toutes les clauses et conditions mentionnées au présent acte.
Lea intervenants déclarent de plus renoncer au bénéfice de division et de discussion.
Les appelants soumettent que cette intervention de l’intimé dans un acte où n’est pas mentionnée son hypothèque de $30,000 et où il se porte caution des engagements de A.B. Motel Inc., y compris la clause de dation en paiement, constitue de sa part une renonciation expresse à la protection hypothécaire que lui accordait l’acte du 22 juin 1961. Je ne puis accepter cette prétention. Une renonciation expresse à une hypothèque doit vraiment se retrouver dans un texte qui par lui-même fait état de cette décision du créancier hypothécaire de renoncer à la protection spéciale qui est la sienne. Le simple fait que le juge de la Cour supérieure et deux des trois juges de la Cour d’appel ne voient pas dans l’acte du 18 juin 1963 l’abandon clair par le créancier de cette protection hypothécaire démontre à l’évidence qu’il ne peut s’agir d’une renonciation expresse.
Au soutien de ce qui précède, il suffit de rappeler la définition de «exprès» dans le Dictionnaire encyclopédique Quillet, (1962):
Qui est énoncé d’une manière tellement précise et formelle qu’aucun doute n’est possible
et de citer le paragraphe suivant tiré de Mignault, Le droit civil canadien, tome 9, p. 182:
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Notre article dit que la remise peut être expresse ou tacite, et en cela il est conforme aux principes. Il n’y a pas de difficulté à l’égard de la remise expresse, car il ne s’agit que de donner effet à la volonté exprimée par le créancier. Remarquons toutefois qu’un créancier hypothécaire peut renoncer à son rang, en d’autres termes céder la priorité d’hypothèque à un autre créancier hypothécaire, sans perdre son hypothèque dont il affaiblit seulement l’efficacité par sa renonciation. Si on prétend qu’il y a eu remise tacite, le tribunal prononcera, mais il va sans dire que cette remise ne se présumera pas. Pothier (n° 194) enseigne que le consentement à l’aliénation sans réserve du droit d’hypothèque, ou le consentement que l’immeuble soit hypothéqué en faveur d’un autre créancier, emporte renonciation tacite à l’hypothèque, car la seule explication de ce consentement, dont le propriétaire n’avait nullement besoin pour aliéner ou hypothéquer son immeuble, c’est que le créancier hypothécaire a voulu que l’immeuble fût vendu ou hypothéqué libre de son hypothèque. Il faudra sans doute se demander s’il y a eu renonciation absolue ou seulement cession de priorité ou consentement à ne point se prévaloir de l’hypothèque à l’égard de l’acquéreur. Et la remise de l’hypothèque, par le consentement à l’aliénation, ne peut être opposée au créancier si l’aliénation n’a pas eu lieu ou si elle a été résolue. En général, il faut que le débiteur, en aliénant l’immeuble, se soit conformé aux conditions prescrites par le créancier, mais l’aliénation à des conditions plus avantageuses ou à un prix plus élevé, ne serait pas une violation de la permission de vendre. Ainsi, le consentement à une aliénation à titre onéreux n’autoriserait pas une donation entre vifs, mais quand le créancier permet la donation, on décide qu’il ne saurait se plaindre de la vente, à moins que la donation n’ait été permise qu’en faveur d’une personne désignée. On conçoit qu’il n’y a en tout cela qu’une question de fait et d’appréciation abandonnée à l’arbitrage des tribunaux. (J’ai mis des mots en italique).
La renonciation alléguée par les appelants, si elle existe, ne peut donc être que tacite. Comme telle
a) elle est d’abord et avant tout une question de faits;
b) elle doit ressortir clairement des faits prouvés;
c) elle impose à celui qui l’allègue un fardeau très lourd.
Ces règles ont été acceptées et suivies par les tribunaux du Québec et je ne vois pas qu’il y ait raison pour cette Cour d’intervenir.
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Sans entrer dans une analyse trop détaillée de la preuve orale et écrite, je voudrais en rappeler les grandes lignes. Avant de ce faire, il n’est pas inutile de souligner que lors de la présentation de la requête, le 25 mars 1968, l’appelant Gingras n’a fait entendre qu’un seul témoin, savoir l’intimé à qui il n’a posé que quelques questions.
Le 25 avril 1968, le premier juge a prononcé une ordonnance de réouverture d’enquête dans les termes suivants:
Il y a lieu à réouverture d’enquête, afin de fournir si possible des précisions sur les points suivants:
1. Quels sont les administrateurs de la compagnie qui ont fourni au vérificateur de la compagnie les informations qu’il a retenues aux états financiers, en ce qui touche les dettes hypothécaires.
2. Y a-t-il déjà eu des inscriptions aux livres de la compagnie touchant l’hypothèque litigieuse?
3. Existait-il un compte au nom de Jean-Marc Gagnon, sinon, comment le vérificateur a-t-il pu établir les dettes de la compagnie envers Jean-Marc Gagnon?
4. Que savent Jean-Joseph Fortin, Philippe Gagnon et Jacques Gingras de l’hypothèque litigieuse et des dettes de la compagnie envers Jean-Marc Gagnon?
5. Quels autres faits ou documents pourraient permettre de dater la prétendue renonciation de Jean-Marc Gagnon à l’hypothèque litigieuse?
Je suis d’accord avec la nécessité de cette ordonnance puisque, à mes yeux, l’acte du 18 juin 1963 ne permet pas à lui seul d’en arriver à une conclusion. Il faut l’inscrire dans la trame des événements et sa lecture ne peut être complète et au point que si elle prend en considération l’ensemble des circonstances. Bien que la preuve ne soit pas aussi détaillée qu’elle aurait pu l’être, elle est suffisamment claire pour que les tribunaux du Québec aient eu raison de conclure qu’elle n’établissait pas la renonciation par l’intimé de l’hypothèque de $30,000 créée en sa faveur le 22 juin 1961.
Le 5 mai 1961, l’intimé achetait l’immeuble de Albert Bouchard aux termes d’un acte de vente stipulant une balance de prix au montant de $95,000. A ce moment existait alors une obligation de $30,000 en faveur de Saül Garneau. Ce motel fut exploité par l’intimé sous une raison sociale
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pendant quelques semaines et l’intimé affirme dans son témoignage que sa mise de fonds dans l’affaire fut de l’ordre de $40,000.
La compagnie A.B. Motel Inc. fut créée par lettres patentes le 29 mai 1961 et la preuve révèle que du capital actions de $10,000 divisé en 10,000 actions ordinaires, 9,997 furent émises à l’intimé.
Celui-ci vendit l’immeuble à sa compagnie le 22 juin 1961 pour le total qu’il avait déboursé. C’est ainsi que le $40,000 précité lui fut remboursé de deux façons
a) une somme comptant de $10,000 (la preuve ne révèle pas s’il s’agit du coût des actions);
b) un solde de prix de vente de $30,000 garanti par privilège équivalant à hypothèque.
Le 8 mars 1962, une somme de $15,000 fut empruntée par A.B. Motel Inc. de la Quebec Investment Corporation et, bien que le dossier ne contienne pas copie de cet acte, il semble établi qu’à ce moment-là il n’ait pas été question d’obtenir la garantie personnelle de l’intimé.
Dans les semaines qui suivirent, celui-ci vendit ses actions à Jean Joseph Fortin pour une somme de $50,000 mais comme une bonne partie du prix d’achat était payable par billets répartis sur une période de cinq ans, l’intimé garda un intérêt financier au moins indirect dans l’affaire. C’est ainsi, comme l’indiquent les réclamations à la suite de la faillite de A.B. Motel Inc., que, au cours des années 1962, 1963, 1964 et 1965, l’intimé déboursa pour le compte du Motel une somme totale d’au moins $30,000.
Lorsque le 18 juin 1963, il devint nécessaire d’obtenir une somme de $7,000 pour rembourser les versements dus sur les hypothèques Garneau et Bouchard, Quebec Investment Corporation accepta de verser un montant supplémentaire de $7,000. Les négociations eurent lieu avec le président de cette compagnie, M. Jacques Légaré, qui ne fut pas entendu comme témoin. Toutefois, Paul Ledoux qui signa l’acte pour le compte de Quebec Investment affirme dans son témoignage:
Le souvenir que j’en ai, c’est que le cautionnement de monsieur Gagnon a été offert. Je ne me souviens pas qu’il y ait eu une exigence qui ait été placée pour faire le
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prêt, mais que plutôt ça a été offert, que monsieur Gagnon se porte caution du prêt de $7,000.00.
De son côté, Jean Joseph Fortin qui signa l’acte du 18 juin 1973 pour A.B. Motel Inc. affirme et répète qu’à ses yeux l’intimé se gardait des garanties. L’extrait suivant est pertinent:
J’étais sûr d’une chose, bien …moi, j’ai toujours entendu parler de Saül Garneau, mais je savais une chose, je savais bien que Jean-Marc devait se garder certainement des, des garanties sur l’affaire, parce que enfin…
Dans ce contexte, il est difficile de concevoir que pour aider A.B. Motel Inc. à obtenir une somme de $7,000, l’intimé aurait renoncé à la protection que lui donnait son hypothèque de $30,000. Une telle lecture de l’acte de juin 1963 donne à mes yeux une interprétation rigide et coupée de la réalité à une intervention comportant un cautionnement signé par une personne sans préparation juridique.
D’ailleurs, la preuve révèle qu’en tout temps l’intimé a considéré cette hypothèque de $30,000 comme quelque chose de tout à fait différent de sa réclamation ordinaire contre A.B. Motel Inc. Comme le reconnaissent les appelants, même si l’on donne à l’acte du 18 juin 1963 l’interprétation qu’ils suggèrent, l’intimé n’a pas renoncé à sa créance mais simplement à l’accessoire que constitue l’hypothèque. Si l’intimé avait eu l’intention de faire remise de l’hypothèque mais de conserver sa créance comme créance ordinaire, il aurait dans ses preuves de réclamation au syndic inclus cette somme de $30,000. Or, il n’en a rien fait, ces preuves de réclamation portant sur d’autres déboursés et avances faits par lui pour le compte de A.B. Motel Inc.
Dans son témoignage, Gagnon à qui par ailleurs on reproche de n’avoir pas parlé de son hypothèque lors des délibérations des inspecteurs, s’exprime comme suit lors de son interrogatoire-en-chef par le procureur de l’appelant Gingras:
Q. Alors, vous ne l’aviez même pas à l’idée à ce moment-là votre hypothèque de $30,000.00 ou est-ce que vous l’avez cachée délibérément à ceux qui prenaient la décision de remettre l’immeuble?
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R. A ce moment-là, à ce moment-là, j’avais pas les argents, comme je vous l’ai dit tout à l’heure, j’avais pas les argents pour payer la première et la deuxième puis …j’ai laissé faire, j’ai dit: Moi, avec mes actions, je vas récupérer mon $30,000.00, j’ai mon hypothèque, une hypothèque ça suit le contrat. Puis, j’ai dit: je peux pas …il faut absolument que… d’abord, vous m’êtes arrivé avec une liste disant: Première hypothèque Untel, deuxième hypothèque, Untel. J’ai regardé ça, j’ai dit… ils me doivent de l’argent sur ça.
Lors d’une intervention du président du tribunal, l’intimé exprime la même pensée:
Q. Alors, il fallait établir le montant d’argent, puis alors pour l’établir il fallait connaître l’état des… du passif hypothécaire — avez-vous compris ça?
R. Moi, je croyais que mon contrat, chez le notaire, je croyais qu’à ce moment-là lorsqu’on irait chez le notaire, puis qu’on commencerait à… à dire: bien, il est dû à Saül Garneau tant de piastres, dû à monsieur Bouchard tant de piastres, et dû à Jean-Marc Gagnon tant de piastres, j’ai dit: Là, à ce moment-là, ils… vont bien s’apercevoir qu’ils me doivent de l’argent.
Cet ensemble de faits justifie à mes yeux la conclusion exprimée par M. le juge Turgeon, parlant pour la majorité de la Cour d’appel:
C’est plutôt une question de fait que de déterminer quels sont les actes qui entraînent une renonciation tacite et il appartient au premier juge de décider suivant les circonstances et la preuve. Dans la présente cause, la Cour supérieure s’est prononcée en faveur de l’intimé après avoir entendu ses explications et avoir vu son comportement. Le premier juge en est venu à la conclusion que c’était son ignorance qui expliquait sa conduite et non sa volonté de renoncer à son privilège comme cela appert de l’extrait suivant de son jugement:
Le 22 juin 1961, c’est-à dire le jour de l’acte constituant l’hypothèque de Jean-Marc Gagnon, c’est Jacques Gingras qui représentait A.B. Motel Inc. Entendu à l’enquête, il dit que plus tard, secrétaire de la compagnie, il ne s’est pas souvenu de l’existence de l’hypothèque, ce qui explique qu’il n’ait pas fait porter cette dette hypothécaire de $30,000 aux livres de comptabilité de la compagnie.
Il faut ici constater que déjà Jean-Marc Gagnon ne parlait pas de sa créance hypothécaire à ses collaborateurs immédiats. Selon toute probabilité, il n’attachait pas à la comptabilité de la compagnie grande importance. Comment expliquer son silence du temps? Il y
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a une forte présomption, à la preuve, qu’il manquait de connaissances en administration et ne savait pas exactement distinguer créances ordinaires et créances hypothécaires. Il savait que l’hypothèque constitue une garantie, mais il ne semble pas qu’il ait connu toutes les caractéristiques de l’hypothèque. Le 22 juin 1961, et avant que sa compagnie emprunte de l’argent, il n’avait certainement pas l’intention de tromper. D’ailleurs, quand il a emprunté, comment aurait-il pu penser que des prêteurs sérieux ne feraient pas l’étude des titres? Cette hypothèse ne tient pas.
Jean-Marc Gagnon a gardé le silence aux assemblées des inspecteurs, quand il s’est agi du passif hypothécaire de A.B. Motel Inc., ou plus exactement, des hypothèques grevant l’immeuble en question, de même qu’il n’a pas produit de réclamation pour sa créance garantie de $30,000. L’explication qu’il donne de son attitude, c’est qu’il croyait que son hypothèque valait toujours. Il dit qu’il en a parlé, la première fois, quand il s’est rendu compte qu’il y avait un acheteur disposé à payer un prix suffisamment élevé pour payer son hypothèque.
Il est donc certain que jamais Jean-Marc Gagnon n’a renoncé à sa créance hypothécaire.
Quant à l’intervenant, sa situation n’est certainement pas meilleure que celle de l’appelant Gingras. Les entrées au bureau d’enregistrement auraient dû les mettre tous deux sur leurs gardes, les inscriptions y apparaissant démontrant que l’intimé détenait sur l’immeuble une hypothèque de $30,000.
Un dernier mot. Les appelants, dans un mémoire fouillé, citent les sources de notre art. 2081 C.c. ainsi que quelques extraits de la doctrine française. Non seulement je ne crois pas nécessaire ici d’y avoir recours mais, le cas échéant, j’hésiterais à le faire:
a) l’ancien droit ne connaissait pas l’enregistrement et, par conséquent, se devait d’attacher beaucoup plus d’importance aux apparences;
b) le contexte socio-économique du temps ne permettait pas la fluidité des transactions immobilières que connaît notre époque et leur utilisation à des fins de financement, l’ensemble de ces transactions formant un tableau que nos tribunaux sont appelés à lire;
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c) les auteurs français qui ont écrit depuis le Code Napoléon ont devant eux un texte différent du nôtre (art. 2180 C.N.) qu’ils doivent interpréter et que souvent ils désirent compléter.
Je confirmerais le jugement dont appel avec dépens.
Pourvois accueillis avec dépens.
Procureurs de l’appelant: Dorion, Dorion, Bernier, Jolin & Champoux, Québec.
Procureurs de l’intervenante, appelante: Tremblay, Beauvais & Associés, Québec.
Procureurs de l’intimé: Campbell, Pepper & Associés, Montréal.
[1] [1972] C.A. 306.
[2] (1939), 66 B.R. 483.
[3] [1966] B.R. 135, conf. [1966] R.C.S. 661.
[4] (1931), 50 B.R. 280.
