| Agnew-Surpass c. Cummer-Yonge, [1976] 2 R.C.S. 221 (21 avril 1975)
Cour suprême du Canada
Agnew-Surpass c. Cummer-Yonge, [1976] 2 R.C.S. 221
Date: 1975-04-22
Agnew-Surpass Shoe Stores Limited (Défenderesse) Appelante;
et
Cummer-Yonge Investments Ltd. (Demanderesse) Intimée.
1974: les 12 et 13 novembre; 1975: le 22 avril.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Judson, Ritchie, Spence, Pigeon, Dickson, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE L’ONTARIO.
Locateur et locataire - Assurances - Assurance-incendie - Interprétation du bail - Responsabilité du locataire pour dommages causés par un incendie - Clause exonératoire applicable à un incendie causé par négligence - Inapplicable au regard de la perte de loyers - Le locataire a droit au bénéfice de la police d’assurance - Renonciation par l’assureur au bénéfice de subrogation - The Conveyancing and Law of Property Act, R.S.O. 1970, c. 85, art. 30 et 33 - The Short Forms of Leases Act, R.S.O. 1970, c. 436 annexe B, clause 9 - The Insurance Act, R.S.O. 1970, c. 224, art. 126.
L’appelante était locataire de locaux dans un centre commercial dont l’intimée était à la fois propriétaire et locateur. Le bail ne contenait pas l’engagement usuel du locataire d’effectuer les réparations, mais obligeait plutôt le locateur à assurer le centre commercial, y compris le bâtiment abritant les locaux du locataire, «contre tous les risques de pertes ou dommages causés par le feu». Le bail exigeait du locataire qu’il maintienne les lieux loués en bon état d’entretien, sous réserve de «la détérioration et l’usure norma les et les dommages causés au bâtiment par des risques contre lesquels le locateur est obligé de s’assurer en vertu des présentes». La police d’assurance-incendie obtenue par l’intimée sur le centre commercial prévoyait l’indemnisation en cas d’incendie résultant de négligence, que celle-ci soit le fait de l’intimée en tant que locateur, d’un locataire ou d’un tiers. La police d’assurance couvrait également une partie de la perte de loyers. Un incendie s’est déclaré dans les locaux occupés par l’appelante et a été causé par sa négligence. Par la suite, l’assureur a intenté au nom de l’intimée une action subrogatoire, et on y a soulevé la question de la responsabilité du locataire (l’appelante) en regard de l’obligation assumée par l’intimée aux termes du bail de protéger le centre commercial par une assurance qui, entre autres choses, garantissait le locataire contre la responsabilité qui autrement lui aurait
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incombé en cas d’incendie provoqué par sa négligence. L’intimée a admis qu’en vertu des termes du bail elle avait assumé l’obligation de contracter une police d’assurance‑incendie, mais elle a prétendu qu’elle ne s’était pas engagée à obtenir une assurance au bénéfice de l’appelante. En première instance, le juge Hartt a rejeté l’action mais la Cour d’appel a tenu le locataire responsable.
Arrêt (Le juge en chef Laskin et les juges Judson et Spence étant partiellement dissidents et les juges Martland et de Grandpré étant dissidents): Le pourvoi doit être accueilli en partie.
Les juges Ritchie, Pigeon, Dickson et Beetz: Il faut tenir pour décider par l’arrêt United Motors Service, Inc. c. Hutson et al., [1937] R.C.S. 294, qu’une clause exonératoire, en substance au même effet que la clause 9 de l’annexe B du Short Forms of Leases Act (maintenant R.S.O. 1970, c. 436) laisse au locataire la responsabilité des dommages résultant d’un feu causé par sa négligence. Toutefois, si un locataire désire limiter sa responsabilité découlant de sa négligence, il suffit, selon le principe général, d’exprimer en termes clairs cette intention. Une mention explicite de la négligence n’est pas nécessaire et cette dernière peut parfois être couverte même par une clause rédigée en termes généraux. En l’espèce, la clause exonératoire ne suit pas le texte du Short Forms of Leases Act, précité, ou un texte équivalent. La non-responsabilité de l’appelante est déterminée par renvoi à l’obligation expresse de l’intimée d’assurer le bâtiment. Puisque, au contraire d’une clause exonératoire, une police d’assurance-incendie couvre toute négligence, la clause joue par renvoi aux risques contre lesquels la police d’assurance doit être obtenue, y compris les risques contre l’incendie, de quelque façon qu’il se produise, par négligence ou autrement. Dans la police d’assurance, l’assureur autorisait le propriétaire à décharger les tiers de toute responsabilité avant que ne survienne un sinistre. Toutefois, la clause exonératoire ne peut être invoquée à l’encontre d’une réclamation pour la perte de loyers puisque cette clause ne couvre que «les dommages au bâtiment». Puisque le locataire ne peut pas réclamer le bénéfice d’une assurance obtenue par le locateur au delà de ce à quoi celui-ci s’est obligé par le bail, c’est-à-dire d’assurer le centre commercial contre les risques mentionnés, il n’y a aucune distinction à faire entre la perte de loyers qui est couverte par l’assurance et celle qui ne l’est pas. L’appelante est donc responsable à cet égard bien qu’elle ne puisse l’être à l’égard des dommages matériels à cause de la clause exonératoire.
Le juge en chef Laskin et les juges Judson et Spence, partiellement dissidents: Lues ensemble, les dispositions
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pertinentes du bail amènent à conclure que le locataire doit bénéficier de l’assurance‑incendie obtenue par le locateur contre la perte ou le dommage résultant de la négligence du locataire. Les arrêts Canada Steamship Lines Ltd. v. The King, [1952] A.C. 192 et United Motors Service, Inc. c. Hutson, précité, n’ont aucune incidence sur les questions présentement en litige. La position de l’appelante à l’égard de la réclamation pour la perte de loyers n’est pas différente de sa position à l’égard des autres éléments de la réclamation. Cette perte était incluse dans le champ de l’obligation du locateur d’obtenir pour le locataire une assurance couvrant «tous les risques de pertes ou dommages causés par le feu». L’assurance contractée par le locateur ne couvrait qu’une partie de la perte de loyers. Le défaut de ce dernier de s’assurer pour la pleine valeur ne peut être imputé à l’appelante.
Les juges Martland et de Grandpré, dissidents: Le locataire prétend que le bail a creé une exception à la règle générale de responsabilité découlant de sa négligence, telle que régie par les art. 30 et 33 du Conveyancing and Law of Property Act. Toutefois, cette prétention doit être examinée à la lumière du principe général qu’une exception doit être interprétée restrictivement ainsi qu’à la lumière des arrêts Canada Steamship Lines Ltd. v. The King, précité, et United Motors Service, Inc. c. Hutson, précité. Un examen du bail en son entier et de différentes clauses particulières permet de conclure que les termes utilisés par les parties ne sont pas assez généraux pour décharger le locataire de sa responsabilité lorsque sa négligence est clairement établie.
[Distinction faite avec l’arrêt: United Motors Service, Inc. c. Hutson, [1937] R.C.S. 294; arrêts mentionnés: Alderslade v. Hendon Laundry Ld., [1945] 1 K.B. 189; Rutter v. Palmer, [1922] 2 K.B. 87; Canada Steamship Lines Ltd. v. The King, [1952] A.C. 192; Salmon River Logging Co. Ltd. c. Burt Bros., [1953] 2 R.C.S. 117; Shaw v. Robberds (1837), 6 Ad. & E. 75; Attorney-General v. Adelaide Steamship Co., [1923] A.C. 292; Rivtow Marine Ltd. c. Washington Iron Works, [1974] R.C.S. 1189.]
POURVOI à rencontre d’un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario[1] qui a accueilli l’appel d’un jugement de première instance prononcé par le juge Hartt. Pourvoi accueilli en partie avec dépens, le juge en chef Laskin et les juges Judson et Spence étant partiellement dissidents et les juges Martland et de Grandpré étant dissidents.
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John P. Bassel, c.r., et J. Murray Davison, pour l’appelante.
Brendan O’Brien, c.r., et L.P. Shannon, c.r., pour l’intimée.
Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Judson et Spence a été rendu par
LE JUGE EN CHEF (dissident en partie) — Il s’agit en ce pourvoi de décider si l’appelante, locataire pour une période déterminée dans un centre commercial, est en vertu du bail des lieux loués, responsable envers l’intimée, propriétaire du centre commercial, des dommages résultant d’un incendie qui a originé dans les lieux occupés par le locataire et a été causé par sa négligence. La poursuite qui fait l’objet du pourvoi est essentiellement une action subrogatoire, intentée par un assureur au nom de l’intimée; et la responsabilité du locataire, totale ou partielle, dépend de la question de savoir si, par les termes du bail, l’intimée a assumé l’obligation de protéger le centre commercial, y compris le bâtiment où la locataire exerçait son commerce, par une assurance qui, entre autres choses, garantirait la locataire contre la responsabilité qui autrement lui incomberait en cas d’incendie provoqué par sa négligence.
On admet que la police d’assurance-incendie obtenue par l’intimée sur les bâtiments de son centre commercial prévoyait l’indemnisation en cas d’incendie résultant de négligence que celle-ci soit le fait de l’intimée, de l’appelante ou d’un tiers. Toutefois, on n’a pas à trancher le présent pourvoi d’après les termes de la police, mais plutôt d’après les termes du bail. La réclamation de l’assureur par subrogation contre la locataire ne peut être admise que sous cet aspect; la responsabilité de l’assureur en vertu de la police n’est pas en litige. L’intimée admet qu’en vertu des termes du bail, mentionnés ci-dessous, elle avait assumé l’obligation d’assurer à la fois ses intérêts et ceux de l’appelante contre l’incendie, mais elle prétend qu’elle ne s’est pas engagée à obtenir une assurance au bénéfice de l’appelante; d’après son avocat, l’obligation visait seulement à démontrer qu’elle serait capable de remplacer, dans l’intérêt de tous les locataires, les lieux loués du centre commercial si ces derniers étaient détruits par un
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incendie, mais sans donner aux locataires eux-mêmes, ou du moins la présente appelante, le bénéfice de l’assurance en les garantissant contre la responsabilité résultant de leur négligence. Je n’interprète pas le libellé du bail de façon si étroite. Je suis d’avis que le juge Hartt qui a rejeté l’action avait raison et que la Cour d’appel d’Ontario a eu tort de tenir l’appelante responsable.
Je passe aux termes pertinents du bail et je signale, en guise d’avant-propos, qu’il est reconnu que dans toute stipulation par laquelle le locataire s’engage généralement à effectuer les réparations nécessaires sauf si les dommages sont causés par le feu, ce dernier demeure responsable si pareils dommages sont dus à sa négligence. A mon avis, il importe peu que les art. 30 et 33 du Conveyancing and Law of Property Acthf, R.S.O. 1970, c. 85 rendent un locataire, dont la durée du bail est déterminée, responsable des dégradations et des dommages-intérêts en résultant. Ces dispositions ne sont que des échos du passé et elles sont tout à fait étrangères à un bail commercial moderne qui établit, comme le fait celui en l’espèce, des obligations réciproques et apporte des restrictions aux obligations d’effectuer les réparations et de remplacer les lieux détruits par le feu.
L’essentiel du bail entre les parties (en plus des dispositions relatives à la durée et au loyer) est exprimé dans deux clauses, numérotées 8 et 9, lesquelles comprennent plusieurs paragraphes. Le préambule de la cl. 8 se lit comme suit:
[TRADUCTION] «Le locataire s’engage et convient avec le locateur ce qui suit:»
De la même façon, la cl. 9 commence par:
[TRADUCTION] «Le locateur s’engage envers le locataire comme suit:»
J’insiste sur cela en raison de la prétention de l’intimée que certaines obligations reconnues comme incombant au locateur en vertu de la cl. 9, ne sont pas stipulées au bénéfice du locataire. Si j’en suis réduit à des détails techniques, que je préfèrerais éviter dans un bail conclu entre des sociétés commerciales traitant à distance, je dis simplement que lorsqu’il y a un engagement du locateur envers le locataire, c’est plus qu’une simple promesse générale ou une déclaration d’in-
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tention mais bien une stipulation à l’avantage du locataire selon ses termes. Le critère d’appréciation est l’efficacité commerciale et non pas la forme des actes. A mon avis, les obligations sont clairement stipulées en l’espèce.
Les alinéas (1) et (2) du par. 10 ainsi que les par. 12, 14, 22 et 25 de la cl. 8 comprennent les dispositions relatives aux engagements du locataire et les par. 2 et 5 de la cl. 9 les dispositions relatives aux engagements du locateur, lesquels sont pertinents en vue de décider la présente affaire. Ils se lisent respectivement comme suit:
[TRADUCTION] 8.(10)
(1) Le locataire doit maintenir en bon état d’entretien l’intérieur des lieux loués et de leurs dépendances (y compris toute la glace polie installée sur les lieux loués) ainsi que les améliorations actuelles ou futures et il doit y effectuer les réparations et remplacements nécessaires sauf la détérioration et l’usure normales, les réparations aux quatre murs extérieurs, au toit, aux lanterneaux, aux fondations, aux planchers et à la charpente du bâtiment, les dommages au bâtiment causés par l’eau ou par des risques contre lesquels le locateur est obligé de s’assurer en vertu des présentes.
(2) Le locataire doit effectuer les réparations lorsque requis et, à l’expiration du bail, il doit remettre les lieux en bon état d’entretien, sauf la détérioration et l’usure normales et les dispositions relatives à l’assurance prévues aux présentes.
(12) [Cette stipulation autorise le locataire à décorer les lieux loués et à y faire certaines améliorations, à ses frais, sous réserve du consentement du locateur pour certaines améliorations et du respect des lois et règlements pertinents. Le paragraphe continue ensuite comme suit:]… sous réserve également que le locataire paie au locateur toute augmentation du montant de la prime ou des frais de la police d’assurance couvrant le bâtiment et ses dépendances dans la mesure où ladite augmentation découle directement d’un acte du locataire fait en vertu du présent paragraphe, et que ladite assurance ne devienne pas en raison de cet acte sujette à restriction ou annulation par l’assureur…
(14) Il est convenu que le locataire est, à compter de la date où il prend possession des lieux loués ci-dessous, responsable du paiement du loyer et des services mentionnés aux clauses 5, 6 et 7, et également des réparations par suite de tout dommage causé aux lieux loués ou à toute autre partie du terrain ou du bâtiment ou des
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autres bâtiments constituant le centre commercial, que ces dommages soient causés par le locataire, ses employés, préposés, mandataires, ouvriers ou invités ou qu’ils se produisent pendant que le locataire installe les lieux loués ou qu’il les garnit ou autrement.
(22) Le locataire doit obtenir et garder en vigueur, durant la durée des présentes, une assurance couvrant toutes les vitres et les glaces polies situées sur les lieux loués et une assurance couvrant les dommages matériels et une assurance de responsabilité civile pour des montants et dans des catégories de police reconnus de temps à autre satisfaisants par le locateur, lesdites polices devant provenir de compagnies d’assurance reconnues, et sur demande écrite du locateur, il doit fournir un certificat de ses assureurs indiquant le montant de ces assurances. Chaque police doit désigner le locateur à titre de bénéficiaire additionnel et le coût ou la prime de chacune desdites polices doit être payé par le locataire et non pas par le locateur et le locataire doit obtenir des assureurs un engagement de donner un avis par écrit au locateur au moins dix (10) jours avant de procéder à l’annulation de toute assurance. Le locataire accepte que s’il omet de se procurer lesdites assurances ou de les garder en vigueur, le locateur peut le faire lui-même et payer les primes pour lesdites polices et en pareil cas le locataire devra rembourser le locateur du montant payé à titre de primes, ledit remboursement devant être considéré comme un loyer additionnel payable le premier jour du mois suivant ledit paiement par le locateur. Le locataire doit obtenir et garder en vigueur, durant la durée des présentes, une assurance-incendie couvrant ses marchandises, ses meubles et accessoires pour un montant égal à la pleine valeur assurable.
(25) Le locataire ne doit faire ni permettre ni omettre de faire quoi que ce soit dans les lieux loués susceptible de faire augmenter le taux d’assurance du bâtiment ou de quelque partie de celui-ci et si le taux d’assurance est ainsi augmenté le locataire doit payer au locateur le montant équivalent à l’augmentation des primes. Il est convenu que si quelque police d’assurance couvrant les lieux loués est annulée par l’assureur en raison de l’usage et de l’occupation des lieux loués ou de quelque partie de ceux-ci par le locataire ou par quelque cessionnaire ou sous-locataire du locataire ou par quelqu’un sur les lieux avec la permission du locataire, le locateur peut, à son choix, mettre fin à son bail immédiatement en laissant dans les lieux loués un avis par écrit de son intention de le faire et en conséquence le loyer et autres paiements auxquels le locataire est tenu en vertu de ce bail doivent être calculés proportionnellement et payés au complet jusqu’à la date de l’annulation du bail et le
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locataire doit permettre au locateur de prendre possession immédiatement des lieux loués.
9(2) Le locateur s’engage à assurer le centre commercial y compris ledit bâtiment, sauf les fondations dans chaque cas, contre tous les risques de pertes ou dommages causés par le feu, la foudre ou les intempéries ou par tout autre risque additionnel défini dans un contrat type d’assurance-incendie complémentaire. Le locateur doit, autant que possible, faire en sorte que les biens soient assurés à la pleine valeur assurable.
(5) Sauf la détérioration et l’usure normales, le locateur doit effectuer les réparations aux quatre murs extérieurs, au toit, aux lanterneaux, aux fondations, aux planchers et à la charpente du bâtiment, aux trottoirs et aux aires de stationnement du centre commercial ainsi que les réparations nécessitées par des dommages au bâtiment, aux trottoirs et aux aires de stationnement du centre commercial, causés par l’eau ou par des risques contre lesquels le locateur doit s’assurer, sans être responsable d’aucun préjudice causé directement ou indirectement aux personnes ou aux biens par omission de ce faire.
La clause 5 du bail est également pertinente à la question de l’assurance considérant les mots que les parties ont rayés. Elle se lit comme suit:
[TRADUCTION] 5. Le locataire doit payer l’eau (d’après un compteur distinct), l’électricité ou autre source d’énergie (compteur distinct), le service de conciergerie, le nettoyage des fenêtres, le nettoyage des trottoirs et l’enlèvement de la neige et de la glace sur les trottoirs adjacents à ses locaux et l’assurance couvrant toutes ses obligations relatives aux réparations et les autres risques contre lesquels il peut s’assurer (sauf l’assurance que le locateur est, en vertu des présentes, obligé d’obtenir) et il doit payer toutes les taxes et cotisations et tous les impôts de quelque nature qu’ils soient, prélevés par la municipalité, la législature ou un autre organisme, présentement ou ultérieurement, à l’égard du contenu des lieux loués, de tout commerce ou autre activité exercée sur les lieux loués ou afférente à ceux-ci, du locataire lui-même en raison de son occupation des lieux loués ou du contenu de ceux-ci ou du commerce ou autre activité qui y est exercée.
Je puis aussi renvoyer au par. (2) de la cl. 11 qui prévoit que si les lieux sont détruits par le feu ou autrement à tel point que, selon l’avis des parties, ils ne pourront être réparés dans un délai de neuf mois de la date du sinistre, le bail doit être consi-
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déré nul à compter de La date de l’incident et le délaissement des lieux loués doit être fait en conséquence.
Après avoir examiné différentes stipulations du bail et certains précédents, le juge de première instance, le juge Hartt, a conclu que les parties avaient convenu que le locateur se chargerait d’assurer contre l’incendie les lieux loués afin de protéger à la fois les intérêts du locateur et du locataire et que l’assurance couvrirait la perte par le feu, que celle-ci soit causée par la négligence du locataire ou autrement. Ce point de vue a été rejeté par la Cour d’appel de l’Ontario qui a décidé que l’affaire devrait être résolue selon les principes juridiques régissant les clauses exonératoires, c’est-à-dire, que pour exonérer de la responsabilité découlant de la négligence en même temps que de la responsabilité contractuelle, pareille clause doit expressément énoncer l’exonération de responsabilité en raison de la négligence (à moins qu’autrement elle soit sans objet) puisque sans cela elle sera interprétée comme exonérant seulement de la responsabilité contractuelle. L’arrêt Canada Steamship Lines v. The King[2], a été mentionné et j’y reviendrai plus loin. Le juge d’appel Kelly a dit ne pouvoir conclure que le bail déchargeait clairement l’appelante de sa responsabilité pour un incendie causé par sa négligence. Il a également été d’avis que «le concept ordinaire» d’assurance-incendie ne comprend pas l’assurance obtenue par un locateur afin de se protéger contre la négligence de son locataire; et il a ajouté ceci:
[TRADUCTION] Je ne puis rien trouver dans la police d’assurance, que je la lise seule ou en regard du bail lui-même, qui indique quelque intention d’assurer le risque résultant de la négligence du locataire. Je crois que la police n’a que son effet ordinaire, c’est‑à‑dire, qu’elle donne droit au locateur de recevoir une indemnité (en plus de l’indemnité pour toute perte subie par un feu accidentel) pour toute perte par le feu résultant de la négligence du locataire dans la mesure où le locateur sera incapable de recouvrer cette perte du locataire, et dans la même mesure pour les pertes subies par le feu et causées par la négligence de tiers.
Le «concept ordinaire» d’assurance-incendie englobe les incendies causés par la négligence et la police obtenue par le locateur le protège effective-
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ment contre la négligence, soit du locataire soit d’autres personnes. Néanmoins la question soulevée en l’espèce ne dépend pas de la police mais plutôt, en ce qui concerne le locateur et le locataire, des modalités du bail.
Ce qui est significatif dans le bail en l’espèce c’est que nulle part on y trouve l’engagement usuel du locataire d’effectuer les réparations, lequel se lit généralement comme suit [TRADUCTION] «d’effectuer les réparations, sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries». En revanche, le bail (à l’al. 1 du par. (10) de la cl. 8) exige que le locataire maintienne les lieux en bon état d’entretien et qu’il fasse les réparations et remplacements nécessaires, sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages causés au bâtiment par des risques contre lesquels le locateur est obligé de s’assurer; et de plus, (à l’al. 2 du par. (10) de la cl 8), le locataire doit effectuer les réparations lorsque requis et remettre les lieux loués en bon état d’entretien, sauf la détérioration et l’usure normales et les dispositions du bail relatives à l’assurance. L’exception de responsabilité, qui réfère à l’obligation du locateur de s’assurer, est renforcée par la cl. 5, dans laquelle les mots [TRADUCTION] «assurance couvrant toutes ses obligations relatives aux réparations», ayant trait aux obligations du locataire, sont rayés; et il est incontestable que l’obligation d’effectuer les réparations comprend ordinairement l’obligation de réparer les dommages causés par le feu résultant de la négligence du locataire. De plus, on voit qu’au par. (22) de la cl. 8 les mots [TRADUCTION] «assurance couvrant toutes les vitres et les glaces polies situées sur les lieux loués et une assurance contre les dommages matériels» sont rayés dans une clause qui par ailleurs vise l’obligation du locataire de s’assurer, cette obligation est restreinte à l’assurance de responsabilité civile.
La relation entre ces matières et les obligations d’assurance du locateur en vertu de la cl. 9 est très claire selon le texte des par. (2) et (5) de cette cl. 9. Il y a un engagement exprès du locateur envers le locataire d’assurer le centre commercial, y compris le bâtiment où sont situés les lieux loués, un engagement qui couvre explicitement tous les ris-
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ques de dommages ou de pertes par le feu (j’ai souligné tous); de plus, et c’est très significatif, il y a l’obligation du locateur d’effectuer les réparations, sauf la détérioration et l’usure normales, aux murs extérieurs, au toit, aux planchers et aux fondations du bâtiment dans lequel sont situés les lieux loués, ainsi que celles nécessitées par des dommages au bâtiment causés par des risques contre lesquels le locateur doit s’assurer. Ces risques comprennent, comme on l’a déjà mentionné, tous les risques de pertes ou de dommages causés par le feu. Cette obligation de réparer et de restaurer les lieux loués lorsqu’ils ont été endommagés par le feu est précisée au par. (2) de la cl. 11, lequel prévoit que le bail ne prendra fin que si l’édifice où sont situés les lieux loués ne peut être réparé dans un délai de neuf mois.
A l’appui de la portée étendue de l’obligation du locateur de s’assurer, il y a le par. (12) de la cl. 8, selon lequel le locataire doit payer au locateur toute augmentation des primes d’assurance à l’égard du bâtiment où sont situés les lieux loués, lorsque pareille augmentation découle directement de modifications ou d’améliorations faites par le locataire.
Lues ensemble, toutes ces dispositions du bail mentionnées ci-dessus amènent à conclure que le locataire doit bénéficier de l’assurance-incendie obtenue par le locateur contre la perte ou le dommage résultant de la négligence du locataire. Le paragraphe (14) de la cl. 8 du bail ne modifie pas cette conclusion car il concerne une obligation d’effectuer des réparations qui survient au moment de la prise de possession des lieux et qui doit être interprétée à la lumière des obligations générales relatives aux réparations énoncées au par. (10) de la cl. 8; autrement le paragraphe serait inconciliable avec le reste du bail puisque, interprété littéralement et séparément, il obligerait le locataire à des réparations dont il est exempté expressément par le par. (10) et que l’intimée s’engage à effectuer par le par. (5) de la cl. 9. Je ne comprends pas que l’avocat de l’intimée soutienne que le par. (14) de la cl. 8 ait un effet déterminant en ce litige.
A mon avis, l’intimée s’appuie à tort sur les principes régissant les clauses exonératoires; et même si ces principes s’appliquaient, je doute
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qu’ils mèneraient à la conclusion tirée par la Cour d’appel de l’Ontario. Pour commencer par ce dernier point, j’ai mentionné précédemment que le bail ne contient pas la clause habituelle qui oblige le locataire à effectuer les réparations, sauf en cas de dommages causés par le feu. Au contraire, le locateur doit s’assurer contre tous les risques de perte par le feu et le locataire doit effectuer les réparations sauf celles nécessitées par des dommages causés par des risques contre lesquels le locateur est obligé de s’assurer. Règle générale, le locataire n’est pas responsable d’un incendie accidentel qui n’est pas dû à la négligence. Le bail en l’espèce mentionne qu’il est fait conformément au Short Forms of Leases Act. En vertu de cette loi (comme elle apparaît dans les S.R.O. de 1970, c. 436), la clause-type relative à l’obligation du locataire d’effectuer les réparations se lit [TRADUCTION] «d’effectuer les réparations, sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries». On peut modifier cette clause et il m’apparaît qu’en l’espèce les parties, en remplaçant l’engagement habituel du locataire d’effectuer les réparations, lequel exclut la responsabilité pour un feu accidentel, par une disposition excluant la responsabilité pour tous les risques de dommages par le feu, ont indiqué clairement que cette exception ne peut avoir qu’un seul objet pour le locataire, l’assurance contre le feu survenu en raison de sa négligence.
De toute manière, nous ne sommes pas en présence d’une clause exonératoire qui se fonde sur l’existence de quelque responsabilité que cette clause réduirait ou éliminerait. Il s’agit plutôt d’une série de clauses qui ab initio déterminent des responsabilités particulières. Si cela peut être considéré comme l’application des principes régissant les clauses exonératoires, alors toute question d’interprétation d’un écrit commercial qui donne ouverture à une contestation quant à l’étendue de la responsabilité, peut devenir une question relative à la démarcation de l’incrimination ou de l’exonération. L’arrêt Canada Steamship Lines Ltd. v. The King[3] vise un bail mais c’est là sa seule affinité avec la présente affaire. Le gouvernement
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avait loué à l’appelante un entrepôt et, alors que des réparations étaient effectuées par des employés publics qui utilisaient une torche oxyacétylénique, un incendie a éclaté et a détruit le hangar et son contenu. Il y avait dans le bail une clause exonératoire en faveur du locateur, et l’une des questions en litige était de savoir si cette clause, au regard des autres, donnait au locateur une immunité à l’encontre de la responsabilité résultant de négligence pour la perte des marchandises entreposées par le locataire dans le hangar ou pour les dommages causés à celles-ci. Le Conseil privé a décidé que l’exonération du locateur ne s’étendait pas à la négligence mais les motifs qui ont entraîné cette conclusion ne portent pas sur l’interprétation des clauses connexes qui sont au centre du présent litige.
L’intimée a insisté sur le jugement de cette Cour dans United Motors Service Inc. c. Hutson[4], où le bail contenait une clause par laquelle le locateur s’engageait à payer toutes les taxes et toutes les primes d’assurance pour les bâtiments érigés sur les lieux loués. Le locataire s’était engagé aux réparations habituelles sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages causés par le feu, la foudre et les intempéries. La question qui a été soulevée en cette affaire‑là a été surtout de savoir s’il y avait eu de la part du locataire une faute qui aurait été la cause du feu qui a endommagé l’édifice loué. A cet égard, la Cour a réaffirmé la responsabilité légale du locataire qui s’est engagé à effectuer les réparations, lorsqu’un incendie résultant de sa négligence cause des dommages. Il n’est dit nulle part dans les motifs de cette Cour, ni en fait dans ceux de la Cour d’appel de l’Ontario, le tribunal d’instance antérieure (voir [1936] O.R. 225), qu’il existait une relation entre l’engagement du locateur de payer toutes les primes d’assurance et la responsabilité du locataire pour un incendie résultant de sa négligence. Il n’y avait pas d’engagement par le locateur de s’assurer comme il y en a en l’espèce, et, de toute façon, je ne veux pas conjecturer d’après l’arrêt Hutson (tenant le locataire responsable) que la Cour doit avoir conclu que (1) l’engagement du locateur de
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payer les primes d’assurance équivalait à un engagement de s’assurer et (2) dans l’affirmative, l’engagement ne donnait pas au locataire le bénéfice de cette assurance. Il n’y a simplement aucune corrélation, aucune analogie même éloignée entre les maigres dispositions du bail Hutson et les engagements relatifs à l’assurance et aux réparations en l’espèce.
Les avocats de l’appelante et de l’intimée se sont référés à des arrêts américains qui, les uns favorisent l’appelante, les autres l’intimée. Dans la mesure où certains de ces arrêts ne portent que sur la portée d’une exception relative aux dommages causés par un incendie dans une clause concernant les réparations, ils ne sont pas utiles en l’espèce, qu’ils décident en faveur ou à l’encontre de la responsabilié, voir: General Mills Inc. v. Goldman[5] et, à l’opposé, Morris v. Warner[6]; voir aussi Sears, Roebuck & Co. Inc. v. Poling[7]. Nous n’avons pas à décider en l’espèce s’il y aurait lieu de modifier la portée de l’exception relative aux dommages causés par le feu dans une clause concernant les réparations locatives, à la lumière des polices types d’assurance-incendie couvrant la négligence et qui sont généralement obtenues par un propriétaire. Selon les arrêts américains, quand la non‑responsabilité pour l’incendie dans les clauses concernant les réparations locatives (particulièrement l’engagement de remettre en état les lieux loués) est renforcée par l’engagement du locateur de s’assurer, ou de payer le coût de l’assurance, la jurisprudence prépondérante est favorable à la non-responsabilité du locataire pour pertes ou dommages résultant d’un feu causé par sa négligence: voir Fry v. Jordan Auto Co.[8]; Cerny-Pickas & Co. v. C.R. Jahn Co.[9]; Fred A. Chapin Lumber Co. v. Lumber Bargains Inc.[10]; contra, Winkler v. Appalachian Amusement Co.[11] L’arrêt Wichita City Lines Inc. v. Puckett[12], cité par l’intimée, ne va pas au-delà de la règle générale qu’une exception pour les
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dommages causés par l’incendie ne décharge pas un locataire de la responsabilité découlant de sa négligence. Le locateur en cette affaire-là était demeuré en possession d’une partie de l’édifice qui faisait l’objet du bail et il avait convenu de se procurer lui-même les assurances. Il a été décidé que le locataire ne pouvait se fonder sur cette mention relative à l’assurance pour réclamer la non-responsabilité découlant de sa négligence.
Dans aucun des arrêts américains que j’ai étudiés et où il a été décidé que le locataire n’était pas responsable d’une faute entraînant une perte ou des dommages par l’incendie, le bail ne contenait des clauses aussi explicites que celles en l’espèce à l’effet d’imposer au propriétaire le risque de pertes ou dommages causés par un incendie résultant de la négligence du locataire. Ces clauses sont tout à fait incompatibles avec la position de l’intimée selon laquelle elle protégeait seulement ses propres intérêts sans avantage pour l’appelante. Si tel avait été le cas, il n’y aurait pas eu besoin de stipulation en faveur de l’appelante.
L’intimée prétend que même si elle n’a pas raison quant à la responsabilité de l’appelante dans l’action subrogatoire de son assureur, l’appelante demeure responsable de la perte des loyers au montant de $10,105 puisque l’assurance ne couvre que $15,000 d’une perte de $25,105. Selon l’intimée, elle n’avait pas l’obligation de s’assurer contre les pertes de loyers. Cette question a été soumise au juge de première instance comme le démontre sa mention de perte de loyers comme rubrique de dommages-intérêts, mais il a rejeté complètement la réclamation de l’intimée. Je ne puis décider autrement, mais je considère souhaitable de motiver cette conclusion.
La somme de $25,105 réclamée comme perte de loyers comprend la perte du loyer de chaque locataire du centre commercial qui a été affranchi de cette obligation pour quelque six mois durant lesquels les lieux loués n’étaient pas utilisables. On a réclamé le loyer mensuel minimum de chacun de ces locataires ainsi que de l’appelante, soit, pour elle, $489 par mois, formant une somme totale de $3,734. Bien qu’il y ait une clause dans le bail avec l’appelante, à savoir le par. (2) de la cl. 11, prévoyant la suppression du paiement du loyer
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lorsque les lieux sont détruits par le feu, on soutient que l’appelante ne peut invoquer cette clause pour refuser le paiement du loyer minimum puisque l’incendie a été causé par sa négligence. Dans 52 Corpus Juris Secundum (1968), à la p. 415, on énonce [TRADUCTION] «règle générale, le locataire ne doit avoir commis aucune faute s’il veut être déchargé d’une obligation résultant d’une disposition du bail». La réclamation principale s’appuie sur le même principe.
La police d’assurance contractée par l’intimée couvre la perte de loyers jusqu’à concurrence de $275,000 sous réserve d’une stipulation de co-assurance. Il n’y a pas contestation à l’égard du montant de $25,105 réclamé à titre de perte de loyers ni du fait que, de cette somme, $15,000 sont assurés. Toutefois, je ne vois pas en quoi la position de l’appelante à l’égard de la perte de loyers de l’intimée est différente de sa position à l’égard des autres éléments de la réclamation.
La question de savoir si en l’espèce le locateur peut recouvrer sa perte de loyers ne dépend pas des clauses concernant les réparations ou du fait que dans l’al. 1 par. (10) de la cl. 8 les exceptions à l’obligation d’effectuer des réparations comprennent [TRADUCTION] «les dommages au bâtiment causés par des risques contre lesquels le locateur est obligé de s’assurer en vertu des présentes». Cette exception doit être reliée à l’objet de cette clause, laquelle traite des réparations à effectuer et de celles exceptées, et elle ne peut modifier la portée de l’engagement pris par le locateur de s’assurer en vertu du par. (2) de la cl. 9, de façon que la perte de loyers découlant de l’incendie soit exclue du champ de l’obligation de se procurer une assurance couvrant [TRADUCTION] «tous les risques de pertes ou dommages causés par le feu».
La question peut se résoudre de façon bien simple. Si le locateur n’avait pas été obligé de se procurer une assurance et si un feu avait été causé par la négligence du locateur, donnant ainsi effet à l’obligation du locataire de payer les dommages résultant de sa négligence, le locataire n’aurait-il pas été également responsable de la perte des loyers subie par le locateur? Cette perte aurait fait partie des risques de pertes ou dommages par le
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feu résultant de la négligence. De façon aussi évidente, ce risque était compris parmi ceux dont le locataire était déchargé en vertu du par. (2) de la cl. 9 de la police selon lequel le locateur s’engageait [TRADUCTION] «à assurer le centre commercial y compris ledit bâtiment… contre tous les risques de pertes ou dommages causés par le feu…» En l’espèce, l’assurance ne couvrait qu’une partie de la perte de loyers. Le défaut du locateur de s’assurer pour la pleine valeur ne peut être imputé à l’appelante.
Je suis donc d’avis d’accueillir le pourvoi, d’infirmer le jugement de la Cour d’appel de l’Ontario et de rétablir le jugement du juge Hartt, avec dépens en faveur de l’appelante en toutes les cours. Toutefois, en raison des opinions différentes exprimées en cette affaire, la minute du jugement sera d’accueillir le pourvoi en partie selon les modalités proposées dans les motifs de M. le juge Pigeon.
Le jugement des juges Martland et de Grandpré a été rendu par
LE JUGE DE GRANDPRÉ(dissident) — En ce pourvoi la seule question à trancher est la responsabilité du locataire, l’appelante en cette Cour, pour un incendie causé par sa négligence qui a fait subir au propriétaire (l’intimée) une perte qui s’élèverait aux montants suivants:
$208,648 pour le bâtiment;
$25,105 pour perte de loyers.
Il faut prendre pour acquis qu’on a établi la négligence du locataire bien que l’appelante prétende qu’elle n’a pas été prouvée. Sur ce point, les conclusions tirées des faits par les Cours d’instance inférieure sont concordantes à l’encontre de l’appelante et je ne vois pas de raison de modifier leur décision unanime.
C’est sur la question mentionnée au début des présents motifs que les Cours d’Ontario ont différé d’opinion: en effet, le juge de première instance en est venu à la conclusion que les ententes contractuelles entre les parties constituaient un moyen de défense valide à l’encontre de la réclamation tandis que la Cour d’appel a, à l’unanimité, conclu différemment. Les deux décisions ayant maintenant été publiées [1970] I.L.R. 1-380 et [1972] 2 O.R. 341,
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il ne m’est pas nécessaire de citer maintenant de longs extraits du bail. Il me suffira d’y référer au besoin.
Il n’y a pas de doute que si les relations entre le propriétaire et le locataire devaient être examinées à la seule lumière de la loi pertinente, le locataire serait responsable envers le propriétaire. Comme le souligne le juge d’appel Kelly, parlant au nom de la Cour, la question serait alors régie par les art. 30 et 33 du Conveyancing and Law of Property Act, R.S.O. 1960, c. 66, qui se lisent comme suit:
[TRADUCTION] 30. L’usufruitier des biens de sa femme décédée, la douairière, l’usufruitier à titre viager ou pour une durée déterminée, et l’administrateur de la succession d’un mineur, sont responsables des déprédations et tenus de payer des dommages-intérêts à la personne lésée.
33. Les locataires qui commettent des déprédations ou qui permettent qu’elles soient commises aux lieux loués, sans l’autorisation des locateurs, sont responsables de tous les dommages qui en découlent.
Toutefois, le locataire prétend que le bail, auquel on renverra de façon précise plus loin, crée une exception à la règle générale de responsabilité. Il faut examiner cette prétention non seulement à la lumière du principe général qu’une exception doit être interprétée restrictivement mais aussi à la lumière de la décision du Conseil privé dans Canada Steamship Lines Ltd. v. The King[13]. Dans l’exposé de lord Morton de Henryton, nous trouvons les principes directeurs suivants, souvent cités, dont on doit s’inspirer dans le cas où une personne désire s’exonorer des effets de sa négligence en s’appuyant sur un contrat: (à la p. 208)
[TRADUCTION] Leurs Seigneuries sont d’avis que le devoir d’un tribunal qui aborde l’examen de pareilles clauses, peut se résumer comme suit: —
(1) Si la clause est libellée de façon à décharger expressément la personne au bénéfice de qui elle est faite (ci-après appelée «le proferens») des conséquences de la négligence de ses propres préposés, il faut appliquer la disposition. La décision de la Cour suprême du Canada dans The Glengoil Steamship Company c. Pilkington (1897), 28 R.C.S. 146, a fait disparaître tout doute qui pouvait subsister sur l’application de cette règle dans la province de Québec.
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(2) Si la négligence n’est pas mentionnée expressément, le tribunal doit examiner si les termes employés sont assez généraux, dans leur acception ordinaire, pour englober la négligence de la part des préposés du proferens. S’il y a doute à cet égard, il faut le résoudre à l’encontre du proferens conformément à l’article 1019 du Code civil du Bas Canada: «Dans le doute le contrat s’interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.»
(3) Si les termes employés sont assez généraux aux fins mentionnées ci-dessus, il faut que le tribunal examine alors si [TRADUCTION] «la catégorie des dommages peut avoir une autre cause que la négligence,» pour citer de nouveau lord Greene dans l’arrêt Alderslade (1945) K.B. 189. Cette «autre cause» ne doit pas être si ténue ou lointaine qu’on ne puisse supposer que le proferens ait voulu s’en garantir; mais sauf cette réserve, que l’on peut certainement déduire du texte de lord Greene, l’existence d’une catégorie possible de dommages ayant une autre cause que la négligence, est fatale au proferens même si prima facie les termes employés sont assez généraux pour englober la négligence de la part de ses préposés.
Bien que cet énoncé des principes pertinents soit fait dans une cause originaire de la province de Québec, ces derniers s’inspirent de la common law et ont été appliqués par cette Cour dans des pourvois interjetés en des matières relevant tant du droit civil que de la common law: Salmon River Logging Company Limited c. Charles Harvey Burt et al.[14] Dame Virginie Beauchamp c. Consolidated Paper Corporation Limited[15].
Indépendamment de ce qui précède, je suis d’avis que la prétention de l’appelante ne devrait pas être acceptée à la lumière de la décision de cette Cour dans United Motors Service, Inc. c. Hutson[16]. En cette affaire-là, la Cour a conclude façon explicite qu’une clause d’un bail prévoyant que le locataire doit remettre les lieux loués dans leur état original, sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, ne décharge pas le locataire de sa responsabilité par suite d’un incendie causé par sa négligence. Toutefois, je suis aussi d’avis que cette décision établit de façon implicite le principe que l’engagement
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contracté par le propriétaire dans le bail de payer [TRADUCTION] «toutes les primes d’assurance sur les bâtiments» n’a pas pour effet de conférer au locataire la qualité de co‑assuré de façon à lui permettre de se décharger de la responsabilité d’un incendie causé par sa négligence. Il est intéressant de souligner que dans l’affaire Hutson, l’action a été intentée par les assureurs des propriétaires, qui évidemment n’avaient pas plus de droits que les propriétaires et qui tout de même ont obtenu un dédommagement complet. En cette affaire-là, la clause se lisait comme suit:
[TRADUCTION] Et ledit locateur s’engage à payer toutes les taxes relatives aux lieux loués et toutes les primes d’assurance sur les bâtiments érigés sur lesdits lieux.
Cette clause est citée au début des motifs prononcés par le juge Kerwin, alors juge puîné, qui ensuite fait l’examen des faits à la lumière des lois pertinentes et des [TRADUCTION] «conditions du bail». Ses conclusions sont dans les paragraphes qui suivent:
[TRADUCTION] Certaines exceptions à l’obligation d’effectuer les réparations sont contenues dans l’engagement, à savoir:
sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries, ou survenant à l’occasion d’une émeute, d’un désordre public ou d’un geste posé par quelque organisme gouvernemental;
et la dernière des clauses extraites du bail prévoit que si le bâtiment est
tellement endommagé par le feu ou par un autre accident ou événement qu’il est en grande partie détruit
le bail alors prendra fin,
mais si le ou les bâtiments ne sont détruits que partiellement, le locateur devra alors remettre les lieux loués en état.
et s’ajoute une disposition prévoyant une diminution proportionnelle du loyer tant que cette remise en état ne sera pas achevée. Ces différentes clauses ont pour effet de laisser l’appelante responsable des dommages résultant d’un incendie causé par sa négligence. Même en l’absence de la dernière clause mentionnée, l’appelante ne peut se décharger de cette responsabilité en vertu des exceptions à l’engagement d’effectuer les réparations. Il faudrait un texte beaucoup plus précis pour décharger l’appelante de la responsabilité des dommages causés par sa négligence; et même si les mots «accident ou
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événement» dans la dernière clause peuvent ne pas avoir de signification défavorable à l’égard de l’appelante, ils ne peuvent non plus être considérés comme favorisant une interprétation contraire.
Voyons maintenant à la lumière de ces données les stipulations du bail. Il faut d’abord déterminer s’il existe une clause qui décharge le locataire de responsabilité en cas de négligence. Une étude attentive du bail m’a convaincu que pareille clause n’existe pas. Au contraire, la règle générale de responsabilité est clairement énoncée au par. 14 de la cl. 8:
[TRADUCTION] Il est convenu que le locataire est, à compter de la date où il prend possession des lieux loués ci-dessous, responsable du paiement du loyer et des services mentionnés aux clauses 5, 6 et 7, et également des réparations par suite de tout dommage causé aux lieux loués ou à toute autre partie du terrain ou du bâtiment ou des autres bâtiments constituant le centre commercial, que ces dommages soient causés par le locataire, ses employés, préposés, mandataires, ouvriers ou invités ou qu’ils se produisent pendant que le locataire installe les lieux loués ou qu’il les garnit ou autrement.
Les clauses 6 et 7 mentionnées ci-dessus traitent respectivement du chauffage et des taxes additionnelles et elles ne sont pas pertinentes en l’espèce.
La clause 5 qu’invoque l’appelante à l’appui de sa prétention sera examinée plus tard, mais je dirais immédiatement qu’à mon avis, elle ne modifie pas la généralité des termes employés dans le paragraphe que je viens de citer.
Il est évidemment possible, même après un énoncé aussi clair, qu’on ait constitué une exception. Pour des raisons de commodité, j’ai résumé les prétentions de l’appelante sous trois rubriques. Est-ce que cette exception se trouve
a) dans l’obligation du propriétaire d’assurer le bâtiment?
b) dans les clauses du bail traitant des obligations du locataire d’effectuer les réparations et de remettre les lieux loués dans leur état original, exception faite de la détérioration et de l’usure normale, ou d’autres circonstances?
c) dans d’autres clauses du bail?
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Je ne puis conclure qu’aucune exception ait été accordée sous l’une ou l’autre de ces trois rubriques.
La première de celles-ci se fonde sur le par. (2) de la cl. 9 du bail:
[TRADUCTION] Le locateur s’engage à assurer le centre commercial y compris ledit bâtiment, sauf les fondations dans chaque cas, contre tous les risques de pertes ou dommages causés par le feu, la foudre ou les intempéries ou par tout autre risque additionnel défini dans un contrat type d’assurance-incendie complémentaire. Le locateur doit, autant que possible, faire en sorte que les biens soient assurés à la pleine valeur assurable.
Cet engagement en soi ne signifie pas que le propriétaire est disposé à renoncer à son recours en dommages-intérêts dans le cas d’un incendie causé par la négligence du locataire. Comme je l’ai mentionné auparavant, cela se déduit clairement de l’arrêt Hutson et je ne vois pas de raison d’en arriver à une conclusion différente.
Si l’interprétation de l’appelante était la seule possible à cet égard, je devrais naturellement l’accepter. Toutefois, une interprétation plus plausible, qui selon moi est conforme aux relations d’affaires existant entre les parties, est que ce locataire particulier, et tous les locataires du centre commercial en général, sont grandement intéressés à s’assurer qu’en cas d’incendie, le propriétaire sera financièrement capable d’effectuer les réparations de façon à permettre à tous ses locataires de continuer l’exploitation de leur commerce, présumément à profit. En me basant sur le critère de l’arrêt Canada Steamship Lines, je ne puis que conclure que le sens ordinaire de la clause 9(2) ne nous conduit pas nécessairement à la conclusion qu’il y a là une clause implicite de décharge de responsabilité.
A ce sujet, on ne peut passer sous silence que le par. (2) de la cl. 11 du bail impose au propriétaire l’obligaion de remettre les choses en état après un incendie ou autre accident à moins que la destruction soit totale ou tellement considérable que le bâtiment ne peut être réparé dans un délai de neuf mois.
Indépendamment de la question de la solvabilité, il me semble que le par. (2) de la clause 9 doit être
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lu conjointement avec le par. (5) de la clause 9, ce dernier stipulant les réparations à la charge du locateur. Ceci nous amène à la seconde rubrique sous laquelle les prétentions de l’appelante sont examinées. Sur ce point, l’appelante invoque le par. 10 de la clause 8 du bail. Pour une meilleure compréhension de l’ensemble, j’ai reproduit, l’une à côté de l’autre, les parties du bail qui traitent d’une part des réparations à la charge du locataire et d’autre part de celles que doit effectuer le propriétaire:
[TRADUCTION] 8.(10)
9.
(1) Le locataire doit maintenir en bon état d’entretien l’intérieur des lieux loués et de leurs dépendances (y compris toute la glace polie installée sur les lieux loués) ainsi que les améliorations actuelles ou futures et il doit y effectuer les réparations et remplacements nécessaires sauf la détérioration et l’usure normales, les réparations aux quatre murs extérieurs, au toit, aux lanterneaux, aux fondations, aux planchers et à la charpente du bâtiment, les dommages au bâtiment causés par l’eau ou par des risques contre lesquels le locateur est obligé de s’assurer en vertu des présentes. 9.
(5) Sauf la détérioration et l’usure normales, le locateur doit effectuer les réparations aux quatre murs extérieurs, au toit, aux lanterneaux, aux fondations, aux planchers et à la charpente du bâtiment, aux trottoirs et aux aires de stationnement du centre commercial ainsi que les réparations nécessitées par des dommages au bâtiment, aux trottoirs et aux aires de stationnement du centre commercial, causés par l’eau ou par des risques contre lesquels le locateur doit s’assurer, sans être responsable d’aucun préjudice causé directement ou indirectement aux personnes ou aux biens par toute omission de ce faire
(2) Le locataire doit effectuer les réparations lorsque requis et, à l’expiration du bail, il doit remettre les lieux en bon état d’entretien, sauf la détérioration et l’usure normales et les dispositions relatives à l’assurance prévues aux présentes.
Ces deux textes se rejoignent parfaitement et il est possible de les interpréter comme visant l’aspect contractuel des réparations et rien de plus.
L’appelante prétend que cette interprétation ne respecte pas l’intention des parties et que l’exclusion portant sur la détérioration et l’usure normales de la cl. 8.(10) comprend l’incendie causé par la
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négligence du locataire. Cette interprétation résulterait de la mention dans l’exception des «risques contre lesquels le locateur doit de s’assurer», à la lumière du principe fondamental du droit des assurances qu’un incendie résultant de la négligence est l’un des risques assurés.
Cette prétention est rapidement réfutée par le fait que l’exception relative à l’usure normale en l’espèce, à toutes fins pratiques, n’est pas en substance différente de celle étudiée par cette Cour dans l’affaire Hutson. Comme mentionnées ci-dessus, les exceptions en cette affaire étaient les suivantes:
[TRADUCTION] les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries, ou survenant à l’occasion d’une émeute, d’un désordre public ou d’un geste posé par quelque organisme gouvernemental.
Ici, si nous introduisons dans le bail les risques mentionnés à la police d’assurance, nous avons une liste qui est plus longue mais qui, au fond, n’est pas différente. Sans vouloir être trop technique, on peut dire que ces risques sont:
[TRADUCTION] le feu, la foudre, les explosions, les chocs, les émeutes, la fumée, les dégâts causés par les extincteurs automatiques, les ouragans et la grêle.
Il m’importe peu que ces exceptions, au lieu d’être citées textuellement, le soient par renvoi à un document qui dans le monde des affaires est un document type et bien connu. En se fondant sur l’affaire Hutson, si les risques exceptés étaient mentionnés de façon spécifique, le locataire ne pourrait soutenir avec succès qu’un incendie résultant de sa négligence tombe sous les risques exceptés. A mon avis, le fait que les risques exceptés sont mentionnés par renvoi n’a pas d’effet sur le résultat.
La troisième rubrique sous laquelle j’entends examiner la prétention de l’appelante soulève le fait que les deux principaux arguments doivent être étudiés dans le contexte des diverses autres clauses du bail. On nous a mentionné particulièrement la cl. 5:
[TRADUCTION] Le locataire doit payer l’eau (d’après un compteur distinct), l’électricité ou autre source d’énergie (compteur distinct), le service de conciergerie, le nettoyage des fenêtres, le nettoyage des trottoirs et l’enlèvement de la neige et de la glace sur les trottoirs
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adjacents à ses locaux et l’assurance couvrant toutes ses obligations relatives aux réparations et les autres risques contre lesquels il peut s’assurer (sauf l’assurance que le locateur est, en vertu des présentes, obligé d’obtenir) et il doit payer toutes les taxes et cotisation et tous les impôts de quelque nature qu’ils soient, prélevés par la municipalité, la législature ou un autre organisme, présentement ou ultérieurement, à l’égard du contenu des lieux loués, de tout commerce ou autre activité exercée sur les lieux loués ou afférente à ceux-ci, du locataire lui-même en raison de son occupation des lieux loués ou du contenu de ceux-ci ou du commerce ou autre activité qui y est exercée.
La suppression des mots «l’assurance couvrant toutes ses obligations relatives aux réparations et» n’a pas, à mon avis, d’autre conséquence que de confirmer que le propriétaire considérait la solvabilité du locataire satisfaisante, ce qui a déjà été établi par la renonciation du propriétaire à l’obligation du locataire de fournir une caution. Interpréter ces mots raturés comme une entente que le locataire n’était tenu à effectuer aucune réparation (une prétention que l’appelante n’a réellement pas avancée) équivaut à ignorer le par. 10 de la cl. 8 du bail. Quant aux mots entre parenthèses dans la cl. 5 «(sauf l’assurance que, le locateur est, en vertu des présentes, obligé d’obtenir)», ils ne déchargent certes pas à eux seuls, le locataire des suites normales de sa négligence.
De la même façon, je ne vois pas que la première phrase du par. 22 de la cl. 8 soit de quelque utilité à l’appelante:
[TRADUCTION] Le locataire doit obtenir et garder en vigueur, durant la durée des présentes, une assurance couvrant toutes les vitres et les glaces polies situées sur les lieux loués et une assurance couvrant les dommages matériels et une assurance de responsabilité civile pour des montants et dans des catégories de police reconnus de temps à autre satisfaisants par le locateur, et lesdites polices devant provenir de compagnies d’assurance reconnues et, sur demande écrite du locateur, il doit fournir un certificat de ses assureurs indiquant les montants de ces assurances.
Bien que le locataire soit dispensé d’assurer les vitres des lieux loués, les mots raturés au crayon dans la phrase précitée, n’ont pas pour effet de décharger le locataire de son obligation d’effectuer les réparations aux vitres tel que mentionné au par. 8.(10). Le paragraphe que je viens de citer ne
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fait que renforcer mon opinion que ces accords ont pour objet la solvabilité et non pas la responsabilité, un point qui est aussi clairement indiqué par la biffure des neuf derniers mots de la dernière phrase du par. 22 de la cl. 8:
[TRADUCTION] Le locataire doit obtenir et garder en vigueur, durant la durée des présentes, une assurance-incendie couvrant ses marchandises, ses meubles et accessoires pour un montant égal à la pleine valeur assurable.
On nous a également mentionné deux autres paragraphes (les par. 12 et 25 de la cl. 8) qui traitent en substance de l’obligation du locataire de payer l’augmentation des primes d’assurance lorsqu’il est, par ses actes, responsable de cette augmentation. Je ne crois pas que ces stipulations puissent aider à résoudre le présent problème.
Après avoir examiné le bail en son entier de même que les différentes clauses qu’on nous a particulièrement mentionnées, j’arrive sans hésitation à la conclusion que les termes utilisés par les parties au contrat de bail ne sont pas assez généraux pour décharger le locataire de sa responsabilité lorsque sa négligence est établie, comme en l’espèce. Ce qui suit tend à renforcer mon opinion:
(1) le risque d’incendie a été une question très importante pour les parties au contrat; dans les circonstances, il aurait été très facile pour elles de dire, si tel avait été leur but, que dans le cas d’un incendie causé par la négligence du locataire, le propriétaire n’aura pas de recours;
(2) les parties étaient également très préoccupées par la question de l’assurance, tellement que lorsqu’il s’est agi d’une autre catégorie d’assurance, c’est-à-dire celle décrite dans la seconde phrase du par. 22 de la cl. 8, on a spécifié que l’assurance de responsabilité civile à être souscrite par le locataire devrait «désigner le locateur à titre de bénéficiaire additionnel»; ici encore, il aurait été très facile lorsqu’on a traité de l’assurance des édifices (par. 2 de la cl. 9), si les parties avaient été d’accord sur cette question de dire textuellement que le locataire serait désigné comme bénéficiaire additionnel, ce que le paragraphe ne dit pas.
[Page 247]
Pour ces motifs, je rejetterais le pourvoi avec dépens.
Le jugement des juges Ritchie, Pigeon, Dickson et Beetz, a été rendu par
LE JUGE PIGEON — Le Juge en chef a énoncé dans ses motifs les faits et les questions de droit. Je suis d’accord avec ses conclusions sauf à l’égard de la réclamation pour perte de loyers.
A mon avis, il faut tenir que cette Cour a, par l’arrêt United Motors Service, Inc. c. Hutson[17] décidé qu’une clause exonératoire, en substance au même effet que la cl. 9 de l’annexe B du Short Forms of Leases Act (maintenant R.S.O. c. 436), laisse au locataire la responsabilité des dommages résultant d’un feu causé par sa négligence. En cette affaire-là, la clause se lisait:
[TRADUCTION] Et qu’il laissera les lieux loués en bon état d’entretien, sauf la détérioration et l’usure normales et les dommages résultant du feu, de la foudre et des intempéries.
Le juge Kerwin (alors juge puîné) a déclaré au nom de la majorité (à la p. 303):
[TRADUCTION] Il faudrait un texte beaucoup plus précis pour décharger l’appelante de la responsabilité des dommages causés par sa négligence;…
En l’espèce, la question est essentiellement jusqu’à quel point le texte doit être précis. Il n’est pas nécessaire que la négligence y soit explicitement mentionnée. Il faut seulement que l’intention soit suffisamment exprimée. Le principe a été énoncé comme suit par le maître des rôles, lord Greene, dans Alderslade v. Hendon Laundry Ld.[18] à la p. 192:
[TRADUCTION] …lorsque la catégorie de dommages à l’égard desquels on veut limiter sa responsabilité par une clause de ce genre est fondée uniquement sur la négligence, la clause doit alors être interprétée comme visant cette catégorie de dommages, puisqu’autrement elle serait sans objet. Lorsque, en revanche, la catégorie des dommages peut avoir une autre cause que la négligence, le principe général est que la clause doit se restreindre dans son application aux pertes résultant de cette autre cause, à l’exclusion des pertes découlant de la négligence. C’est que si une partie contractante désire en ce
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cas limiter sa responsabilité découlant de la négligence, elle doit le faire en des termes clairs sans lesquels la clause est interprétée comme visant une responsabilité non fondée sur la négligence.
Cela veut dire qu’une clause, même rédigée en termes généraux, peut couvrir la négligence comme on l’a effectivement décidé en cette affaire-là et en d’autres arrêts cités comme Rutter v. Palmer[19] où le texte était: [TRADUCTION] «Les voitures des clients sont conduites par votre personnel au risque des clients exclusivement».
Dans l’arrêt Canada Steamship Lines Ld. v. The King[20] à la p. 207, lord Morton de Henryton a cité l’énoncé de lord Greene et s’y est appuyé au motif que le principe en cause est le même dans le droit du Québec. Dans l’arrêt Salmon River Logging Co. Ltd. c. Burt Bros.[21] la majorité de cette Cour s’est également appuyée sur ce principe.
En l’espèce, la clause exonératoire ne suit pas le texte du Short Forms of Leases Act ou un texte équivalent comme dans l’arrêt Hutson. Ici, la nonresponsabilité du locataire est déterminée par renvoi à l’obligation du locateur d’assurer le bâtiment. La partie importante se lit:
[TRADUCTION] sauf …les dommages au bâtiment causés par l’eau ou par des risques contre lesquels le locateur est obligé de s’assurer en vertu des présentes.
L’obligation du locateur de s’assurer est énoncée en ces termes:
[TRADUCTION] 9(2) Le locateur s’engage à assurer le centre commercial y compris ledit bâtiment, sauf les fondations dans chaque cas, contre tous les risques de pertes ou dommages causés par le feu, la foudre ou les intempéries ou par tout autre risque additionnel défini dans un contrat type d’assurance-incendie complémentaire. Le locateur doit, autant que possible faire en sorte que les biens soient assurés à la pleine valeur assurable.
Rien n’est plus clairement établi: au contraire d’une clause exonératoire, une police d’assurance-incendie couvre la négligence de l’assuré lui-même aussi bien que celle de ses préposés ou des tiers.
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Dans Shaw v. Robberds[22] le juge en chef lord Denman disait (à la p. 84):
[TRADUCTION] Il n’y a aucun doute que l’un des buts de l’assurance-incendie est de se protéger contre la négligence de ses préposés et des tiers; en conséquence, la simple négligence n’y a jamais été considérée comme un moyen de défense. Mais on soutient qu’il faut distinguer entre la négligence des préposés ou des étrangers et celle de l’assuré lui-même. Nous ne voyons aucun motif de faire pareille distinction et nous sommes d’opinion qu’en l’absence de fraude il ne faut considérer que la cause immédiate de la perte.
De la même façon, lord Wrenbury déclarait dans Attorney-General v. Adelaide Steamship Co.[23] à la p. 308:
[TRADUCTION] Ainsi, si j’assure ma maison contre l’incendie, ou mon carrosse ou ma voiture contre les accidents de la route, le risque que mon serviteur puisse par négligence mettre le feu à la maison ou que mon cocher ou mon chauffeur puisse conduire de façon négligente et causer une collision, est précisément un des risques contre lequel j’ai voulu m’assurer. Je me suis assuré contre l’incendie ou la collision. S’il survient un incendie ou une collision, le rôle de l’assureur est de couvrir ce risque et de m’indemniser. L’incendie ou la collision est la cause immédiate de la perte — la négligence est une cause plus lointaine. A l’égard de la fortune de mer, je pourrais peut‑être dire que le souscripteur assure tous les risques, de quelque façon qu’ils se produisent — y compris, par conséquent, la négligence du capitaine. Il en est autrement si la perle résulte de la négligence intentionnelle ou de l’acte volontaire de l’assuré. En ce cas la perte n’est pas quelque chose qui “survient”, elle est causée par l’assuré lui‑même qui par conséquent ne peut obtenir d’indemnité.
L’avocat de l’intimée n’a pas prétendu que l’assurance-incendie que le locateur était tenu d’obtenir ne devait pas couvrir les pertes par incendie ou risque additionnel causé par négligence. Il a prétendu toutefois que la clause avait le même effet que celle qui a fait l’objet de l’arrêt Hutson. A mon avis, il existe une différence fondamentale. Dans Hutson, la clause pouvait facilement s’interpréter comme ne couvrant pas les dommages causés par négligence, elle ne faisait aucune mention de police d’assurance et n’avait aucune relation avec l’obligation du locateur de payer (traduc-
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tion) “toutes les primes d’assurance sur les bâtiments” sans obligation expresse d’obtenir de l’assurance contre des risques spécifiés. Au contraire, en l’espèce, la clause joue par renvoi aux risques contre lesquels le locateur doit s’assurer et ces risques comprennent l’incendie de quelque façon qu’il se produise, par négligence ou autrement.
Puisqu’on renvoie à l’assurance, il me paraît convenable d’examiner l’effet du droit statutaire de l’assureur à la subrogation (R.S.O. c. 224, art. 126). Ce droit a évidemment pour conséquence que le locateur est exposé à perdre le bénéfice de la police si l’incendie est imputable à la négligence du locataire et celui-ci a été déchargé de la responsabilité qui en découle. On ne peut priver un assureur du bénéfice de la subrogation sans son consentement. Évidemment, ceci peut être évité, soit que l’assureur émette une police couvrant l’intérêt du locataire aussi bien que celui du propriétaire, soit que l’assureur renonce à la subrogation. Le besoin de pareilles stipulations spéciales pour éviter des conséquences désastreuses est un motif additionnel de ne pas admettre facilement une interprétation d’une clause exonératoire qui dégage la responsabilité du locataire pour sa négligence. Dans l’affaire Salmon River Logging, la convention prévoyait:
[TRADUCTION] …les camions et les préposés à ces camions, seront, pendant toute la durée du contrat, aux risques des Camionneurs lesquels en seront responsables et obtiendront leur propre assurance,
Le juge Rand a dit (à la p. 119):
[TRADUCTION] On dit en termes généraux que les Camionneurs doivent s’assurer. L’assurance couvrira les pertes résultant d’un accident et de leur négligence aussi bien que de la négligence de tiers; mais qu’advient-il du dommage causé par la Compagnie? En raison de son caractère de contrat d’indemnisation, l’assurance donne droit à subrogation contre l’auteur du délit: cette subrogation sera-t-elle écartée envers la Compagnie parce qu’on se sera assuré à son bénéfice, lorsque le dommage résulte de sa négligence mais non lorsque des tiers sont responsables? Comment pouvons-nous dédoire une stipulation de cette importance?
Le juge Cartwright, avec qui le juge Estey était d’accord, a exclu l’application de la clause en se fondant sur un autre motif.
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En l’espèce, le témoignage de Silverberg, le secrétaire-trésorier de l’intimée, cité par le juge d’appel Kelly, démontre clairement que le locateur était conscient de son obligation d’obtenir une assurance couvrant les intérêts de ses locataires et il a traité avec son assureur en conséquence. Je ne peux pas voir comment cette protection des locataires pourrait être différente de celle du propriétaire. Lorsqu’on assure un bâtiment en construction pour le compte du propriétaire et de l’entrepreneur conjointement, il est certain qu’on ne s’attend pas que ce dernier soit tenu responsable des pertes causées par la négligence de ses ouvriers. En l’espèce, au lieu de désigner les locataires comme co-assurés, on a inséré la clause suivante:
[TRADUCTION] 12. CLAUSE SUBROGATOIRE: Aucune décharge de responsabilité consentie par l’assuré avant quelque sinistre ne portera atteinte à la validité de cette police, ou au droit de l’assuré d’être indemnisé en vertu de la présente, et il est de plus convenu que si l’assuré, avant quelque sinistre, a signé quelque convention par laquelle un tiers ne sera pas tenu responsable d’un sinistre visant les biens assurés en vertu de cette police, les assureurs ne pourront rien réclamer de ce tiers.
Comme conséquence de cette stipulation, la clause exonératoire, quelle qu’en soit la portée, ne saurait porter atteinte au droit de l’intimée d’être indemnisée par son assureur. Je ne vois pas de raison de l’interpréter autrement que dans son sens littéral et, ainsi interprétée, elle couvre tous les dommages résultant d’un incendie de quelque façon qu’il survienne, puisque c’est ce que couvre l’assurance-incendie.
Cela ne règle pas complètement le litige puisque la demanderesse a réclamé en dommages‑intérêts par suite de l’incendie, non seulement les dommages causés au bâtiment, mais aussi la perte de loyers. D’après le juge de première instance, il est en preuve que la perte brute de loyers après déduction des taxes foncières, s’élève à $25,105. De cette somme, un montant de $15,000 aurait été couvert par l’assurance.
A mon avis, la clause exonératoire n’apporte aucun moyen de défense à cette réclamation, ni pour la perte couverte par l’assurance, ni pour la
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perte non couverte. La stipulation de non-responsabilité est pour «les dommages au bâtiment» seulement, et l’obligation du locateur est d’assurer le centre commercial [TRADUCTION] «contre tous les risques de pertes ou dommages causés par le feu, la foudre ou les intempéries ou par tout autre risque additionnel défini dans un contrat type d’assurance-incendie complémentaire». Ce texte ne s’étend pas à la perte des loyers qui n’est pas couverte par ces stipulations. Dans la police émise à l’intimée, elle est couverte sous la rubrique [TRADUCTION] «Formule relative aux loyers ou à la valeur locative» qui couvre non pas le bâtiment, mais les «loyers» et la «valeur locative».
Je ne vois pas de raison de donner à la clause exonératoire une portée dépassant ses termes qui, comme on l’a vu, couvrent seulement les dommages au bâtiment. De la même façon, je ne vois pas de raison de donner à l’obligation du locateur de s’assurer une portée qui dépasse les termes de la clause de façon à couvrir ce qui n’est pas un dommage au bâtiment. Le locataire ne peut pas réclamer le bénéfice d’une assurance que le locateur a obtenue, au-delà de ce à quoi il s’est obligé par le bail, et son exonération de responsabilité ne peut pas le protéger au-delà de ce qui est effectivement exprimé dans le texte du bail. Il n’y a donc pas de distinction à faire entre la perte de loyers qui est couverte par l’assurance et celle qui ne l’est pas.
Il est maintenant établi, par l’arrêt de cette Cour Rivtow Marine Ltd. c. Washington Iron Works[24] que le recouvrement de la perte économique causée par la négligence est admis même sans recouvrement pour dommages matériels. Je ne puis donc voir d’objection à ce que la demanderesse puisse recouvrer la perte de loyers bien que les dommages matériels ne soient pas recouvrables en raison de la clause exonératoire. Comme le montant dû pour cette perte est bien déterminé, le renvoi, ordonné par la Cour d’appel dans le jugement qui accueillait la réclamation en entier, n’est pas nécessaire.
A l’égard des dépens, puisque le procès visait essentiellement à établir la responsabilité de l’in-
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cendie, je suis d’avis que la demanderesse, bien qu’elle ne recouvre des dommages-intérêts que pour la perte des loyers, a droit aux dépens du procès, le montant recouvré étant substantiel. En Cour d’appel, les deux parties ayant obtenu partiellement gain de cause, il n’y aura pas d’adjudication de dépens. En cette Cour, l’appelante a obtenu gain de cause sur la question principale et elle a droit aux dépens.
Pour ces motifs, je suis d’avis d’accueillir le pourvoi avec dépens et de modifier l’arrêt de la Cour d’appel de façon à prévoir que la demanderesse recouvre de la défenderesse Agnew‑Surpass Shoe Stores Limited la somme de $25,105, avec intérêts à compter du 9 avril 1965 et les dépens du procès selon ledit arrêt de la Cour d’appel, sans adjudication de dépens en cette dernière Cour.
Pourvoi accueilli avec dépens, le JUGE EN CHEF LASKIN et les JUGES JUDSON et SPENCE dissidents en partie, les JUGES MARTLAND et DE GRANDPRÉ dissidents.
Procureurs de l’appelante: Bassel, Sullivan & Lawson, Toronto.
Procureurs de l’intimée: Phelan, O’Brien, Rutherford, Lawer & Shannon, Toronto.
[1] [1972] 2 O.R. 341.
[2] [1952] A.C. 192.
[3] [1952] A.C. 192.
[4] [1937] R.C.S. 294.
[5] (1950), 184 F. 2d 359.
[6] (1929), 279 P. 152.
[7] (1957), 81 N.W. 2d 462.
[8] (1955), 80 So. 2d 53.
[9] (1955), 131 N.E. 2d 100.
[10] (1961), 11 Cal. Rptr. 634.
[11] (1953), 79 S.E. 2d 185.
[12] (1956), 295 S.W. 2d 894.
[13] [1952] A.C. 192.
[14] [1953] 2 R.C.S. 117.
[15] [1961] R.C.S. 664.
[16] [1937] R.C.S. 294.
[17] [1937] R.C.S. 294.
[18] [1945] 1 K.B. 189.
[19] [1922] 2 K.B. 87.
[20] [1952] A.C. 192.
[21] [1953] 2 R.C.S. 117.
[22] (1837), 6 Ad. & E. 75.
[23] [1923] A.C. 292.
[24] [1974] R.C.S. 1189.
