| Santilli c. Ville de Montréal, [1977] 1 R.C.S. 334 (26 juin 1975)
Cour suprême du Canada
Santilli c. Ville de Montréal, [1977] 1 R.C.S. 334
Date: 1975-06-26
Antonio Santilli Appelant;
et
La Ville de Montréal Intimée.
1975: le 8 mai; 1975: le 26 juin.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Pigeon, Dickson et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC
Droit municipal - Modification d’un règlement de zonage - Indemnité payable aux propriétaires ayant des droits acquis - Charte de la ville de Montréal, 1 (Qué.), c. 102, mod. par 1962, c. 59, art. 524(2)b).
En 1966, l’appelant a soumis à l’intimée des plans préliminaires pour un immeuble qu’il projetait de construire. On l’a informé que ses plans étaient conformes aux règlements de zonage en vigueur alors. Le 28 août 1969, l’appelant a formellement demandé un permis de construction. Le 15 octobre 1969, l’intimée a avisé l’appelant que ses plans n’étaient plus conformes au règlement modifié adopté par le Conseil le 30 septembre 1969, sur recommendation faite par le comité exécutif de la Ville le 25 juillet 1969. L’appelant a alors déposé une requête en Cour supérieure pour demander que le Bureau des Expropriations de la ville de Montréal fixe l’indemnité pour droits acquis, conformément au par. (2)b) de l’art. 524 de la Charte de Montréal. La Cour supérieure a rejeté la requête et la Cour d’appel a confirmé le jugement. D’où le pourvoi devant cette Cour.
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.
Généralement un règlement de zonage ne peut pas porter atteinte aux droits acquis. Le paragraphe (2)b) de l’art. 524 de la Charte donne à la Ville le pouvoir de le faire, mais à charge de payer une indemnité. Cette variation a pour but d’accorder à la Ville des pouvoirs de réglementation plus étendus et non d’accorder aux propriétaires privés des droits plus étendus. En l’espèce, l’appelant, n’ayant obtenu aucun permis de construction et n’ayant pas commencé la construction, n’avait pas de droits acquis au sens du par. (2)b).
Arrêt mentionné: Taylor Realties c. Cité de Montréal, [1963] B.R. 839, conf., [1964] R.C.S. 195.
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel du Québec qui a confirmé un jugement de la Cour supérieure rejetant une requête de l’appelant. Pourvoi rejeté avec dépens.
[Page 335]
G. Fafard et O. Decary, pour l’appelant.
N. Lacroix, pour l’intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE PIGEON — L’arrêt de la Cour d’appel a confirmé le jugement de la Cour supérieure rejetant la requête de l’appelant. Par cette requête l’appelant, propriétaire d’immeubles dans la ville de Montréal, réclame une indemnité à être fixée par le Bureau des Expropriations en raison du fait qu’une modification du Règlement de zonage l’empêche de construire le gros édifice qu’il avait projeté de bâtir. M. le juge Montgomery a résumé comme suit les faits essentiels:
[TRADUCTION] En avril 1966, l’appelant a acheté deux propriétés sur la rue St-Sulpice où étaient érigées de petites maisons de rapport. Il projetait de les démolir pour y construire un édifice plus élevé et, afin d’avoir un terrain suffisamment grand pour ce projet, il acheta environ 800 pieds carrés de terrain adjacent. Son architecte présenta ensuite aux fonctionnaires municipaux des plans préliminaires pour un immeuble de rapport, et il reçut une lettre, datée du 12 juillet 1966, l’informant que ces plans étaient apparemment conformes aux règlements de zonage de la ville (P-2). Ayant fait certaines démarches pour trouver des fonds, l’appelant décida que le moment n’était pas propice pour aller de l’avant et mit le projet en veilleuse sans avoir obtenu un permis de construction ni fait aucun travail sur le terrain.
Ce n’est que le 28 août 1969 que l’appelant a formellement demandé un permis de construction. Un mois plus tôt, soit le 25 juillet, le comité exécutif de la Ville avait recommandé à cette dernière l’adoption d’un règlement de zonage modifié. L’examen de la demande de l’appelant a donc été remis à plus tard. Le 30 septembre, le Conseil de ville a adopté le règlement modifié, et le 15 octobre, l’appelant a été avisé que ses plans de construction n’étaient plus conformes aux règlements modifiés.
Il n’y a aucune allégation que la Ville a agi de mauvaise foi, et l’appelant ne conteste pas la validité du règlement de zonage modifié. Par sa requête faite au mois d’avril 1969, l’appelant réclame une indemnité en vertu de l’art. 524 de la Charte. Le paragraphe 2b de cet article donne à la Ville des pouvoirs étendus en matière de réglementation de l’érection et de l’usage des constructions dans diverses zones, sauf indemnité aux propriétaires, etc., ayant des droits acquis, en anglais, «having vested rights».
[Page 336]
Le premier alinéa du par. 2b) de l’art. 524 de la Charte de Montréal se lit comme suit:
b) Diviser la municipalité en zones dont le nombre, la forme et la superficie paraissent convenables; dans ces zones, parties ou sections de certaines zones ou sur certaines rues, parties ou sections de certaines rues, ou à tout endroit quelconque, réglementer et restreindre différemment, selon les endroits, l’usage et l’occupation des terrains, le genre, la destination, l’occupation et l’usage des constructions pouvant être érigées de même que le maintien, la reconstruction, la modification, la réparation, l’agrandissement, la destination, l’occupation et l’usage des constructions déjà érigées, sauf indemnité, s’il y a lieu, aux propriétaires, locataires ou occupants ayant des droits acquis.
La décision du premier juge sur la portée de ce texte est résumée comme suit par M. le juge Montgomery:
[TRADUCTION] La seule question devant les tribunaux est de savoir si l’appelant a des droits acquis ou «vested rights». Cette question a été soigneusement étudiée par le juge de la Cour supérieure. Après une revue fouillée de la jurisprudence, il a conclu que l’appelant n’a pas de droits acquis au sens du par. 2b. Il a fondé sa conclusion sur la décision de la Cour suprême dans Canadian Petrofina Ltd. c. Martin et la ville de St. Lambert, [1959] R.C.S. 453, qui suit la décision rendue par le Conseil privé dans City of Toronto v. Trustees of the Roman Catholic Separate Schools of Toronto, [1925] 3 D.L.R. 880. Il a mentionné également la décision de la Cour suprème dans Cité de Sillery c. Sun Oil Co., [1964] R.C.S. 552. Puisque l’appelant n’a obtenu aucun permis de construction et n’a pas commencé la construction, le juge du procès a conclu que l’appelant n’a pas de «droits acquis» au sens du par. 2b.
En cette cour, comme en Cour d’appel, l’avocat de l’appelant a prétendu que ce dernier avait des droits acquis antérieurs à la modification du Règlement de zonage du fait qu’ayant acquis l’immeuble pour y construire un gros édifice selon que le permettait alors le Règlement, il avait demandé un permis avant que la modification soit décrétée. A l’appui de cette prétention, il a cité la phrase suivante de M. le juge Taschereau dans Taylor Blvd. Realties v. Cité de Montréal[1], à la p. 845:
[Page 337]
Je retiendrais la prétention des requérants si la preuve révélait qu’ils avaient, par exemple, demandé un permis de construction, subdivisé leurs terrains, ouvert des chemins ou posé d’autres actes de même nature.
Il est vrai que cet arrêt de la Cour d’appel a été confirmé par cette Cour[2], mais la phrase citée ci-dessus n’est qu’un obiter dictum car la décision est à l’effet de rejeter la demande d’indemnité selon le principe qu’un propriétaire d’immeubles n’a pas de droit acquis à faire de nouvelles constructions suivant le Règlement de zonage en vigueur lors de l’acquisition. Il ne me paraît pas à propos de tenter de définir dans quelles circonstances on se trouve en présence de droits acquis au sens du par. 2b). Je n’entreprendrai pas non plus de rechercher si l’historique du texte et la version anglaise indiquent que le droit à l’indemnité ne s’applique qu’à ce qui suit les mots «de même que», c’est-à-dire: «le maintien, la reconstruction, la modification, la réparation, l’agrandissement, la destination, l’occupation et l’usage des constructions déjà érigées», tout cela s’opposant à la première partie du texte qui vise les «constructions pouvant être érigées».
De toute façon, je suis pleinement d’accord avec les observations faites par M. le juge Montgomery en conclusion de ses motifs, comme suit:
[TRADUCTION] Il est vrai que dans la plupart des décisions antérieures les tribunaux ont examiné des règlements de zonage adoptés en vertu d’une loi qui prévoyait que ces règlements ne pouvaient affecter les droits acquis, de sorte que si le propriétaire avait des droits acquis, il pouvait ériger une construction qui ne se conformait pas au nouveau règlement. Le par. 2b donne à la Ville le droit de porter atteinte aux droits acquis, mais il prévoit cependant le paiement d’une indemnité.
A mon avis, cette variation par rapport au droit général a pour but d’accorder à la ville des pouvoirs de réglementation plus étendus en matière d’érection et d’usage des constructions, et non d’accorder aux propriétaires privés des droits plus étendus. Par conséquent, je suis d’avis que la jurisprudence antérieure est toujours applicable, et je note que dans l’affaire Taylor Blvd. Realties, invoquée par l’appelant, le juge Fauteux (plus tard le Juge en chef du Canada), a cité, en exposant les motifs du jugement de la Cour suprême, l’arrêt antérieur Canadian Petrofina, précité.
[Page 338]
A mon avis le pourvoi doit être rejeté avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureurs de l’appelant: de Grandpré, Colas, Amyot, Lesage, Deschêsnes & Godin, Montréal.
Procureurs de l’intimée: Côté, Péloquin & Bouchard, Montréal.
[1] [1963] B.R. 839.
[2] [1964] R.C.S. 195.
