| Crown Trust Co. c. Higher et al., [1977] 1 R.C.S. 418 (26 juin 1975)
Cour suprême du Canada
Crown Trust Co. c. Higher et al., [1977] 1 R.C.S. 418
Date: 1975-06-26
Crown Trust Company (Défenderesse) Appelante;
et
Oscar S. Higher et al. (Demandeurs) Intimés.
1975: le 25 février; 1975: le 26 juin.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Spence, Pigeon, Dickson et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC
Fiducie - Acte de fiducie ayant pour objet l’achat d’un centre commercial - Les articles du Code civil sur la fiducie non applicables - Contrat innommé - Responsabilité contractuelle de la fiduciaire - Code civil, art. 981a, 981i, 1065.
Le 5 septembre 1962 un acte de fiducie était créé dont le but principal était l’achat d’un centre commercial pour la somme de $1,675,000 payable $775,000 comptant et $900,000 par la prise en charge d’une hypothèque «comportant un terme d’amortissement de 20 ans». A la suite de l’émission d’un prospectus, auquel l’appelante était partie, les 60 intimés ont signé des offres de souscription et effectivement versé à l’appelante, à titre de fiduciaire, une somme totale de $772,500. Cette dernière a émis des certificats de participation aux intimés qui devaient, entre autres, recevoir mensuellement des dividendes devant totaliser, annuellement, «un minimum de neuf pour cent du montant stipulé au certificat».
L’appelante s’est portée acquéreur du centre commercial et les intimés ont reçu les dividendes prévus jusqu’à la fin de janvier 1968. Ils ont appris par la suite que le créancier hypothécaire avait exigé le remboursement du solde de l’hypothèque qui n’avait été stipulée que pour un terme de 5 ans, alors que l’acte de fiducie, le prospectus et les certificats d’action mentionnaient une période de 20 ans. L’action du créancier hypothécaire a, de fait, entraîné l’effondrement du projet. Les intimés, ayant cessé de recevoir des dividendes, ont demandé à la Cour supérieure l’annulation des certificats de participation achetés de l’appelante. La Cour supérieure a donné gain de cause seulement aux intimés qui ont pu prouver qu’ils n’auraient pas contracté, s’ils avaient su la vérité. La Cour d’appel a accueilli intégralement toutes les actions et condamné l’appelante à payer à tous les intimés les montants des certificats d’action et les dividendes depuis le 1er février 1968. D’où les pourvois en cette Cour.
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Arrêt: Les pourvois doivent être rejetés.
La Cour supérieure n’a pas eu raison de n’accepter que le motif fondé sur l’absence de consentement. Le recours des demandeurs est fondé sur la violation de l’obligation contractuelle de la défenderesse qui n’a pas utilisé l’argent qui lui avait été confié selon les termes de sa promesse. Cette faute engage la responsabilité de la fiduciaire qui est passible des dommages prévus à l’art. 1065 C.c.
Quant à la prétention que l’art. 98 li C.c. dégage l’appelante de toute responsabilité personnelle envers les tiers, elle ne peut être acceptée. Cet article apparaît au chapitre «De la fiducie» qui, dans le Code civil, ne s’applique qu’aux donations entre vifs et par testament (art. 981a). Il est donc impossible de créer au Québec une fiducie relative à des opérations commerciales, d’affaires ou d’investissements telles qu’on en trouve dans les provinces régies par la common law. La partie de l’acte de fiducie qui visait l’achat d’un centre commercial n’est pas une fiducie telle qu’elle existe en droit québécois et les intimés ne sont pas des tiers vis-à-vis la fiduciaire, appelante. Il s’agit d’un contrat innommé qui doit être régi par les règles générales concernant les obligations.
Distinction faite avec l’arrêt: Nesbitt, Thomson & Company Limited c. Pigott et al., [1941] R.C.S. 520; arrêt mentionné: The United Shoe Machinery Company of Canada c. Brunei et al. (1909), 18 B.R. 511.
POURVOIS à l’encontre d’arrêts de la Cour d’appel du Québec[1] qui a condamné la défenderesse à payer les dommages-intérêts réclamés par les demandeurs. Pourvois rejetés.
A.J. Campbell, c.r., et J.A. Robb, c.r., pour l’appelante.
T.H. Montgomery, c.r., et M. Hesler, et Bernard Reis, pour les intimés.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE DE GRANDPRÉ — Une fois dépouillés, les faits de ces six pourvois sont relativement simples.
L’acte de fiducie signé le 5 septembre 1962 créant le «Pointe Claire Shopping Centre Trust» désigne l’appelante comme fiduciaire. Voici le patrimoine de cette fiducie:
(1) le capital initial composé d’un don de $2,500 de la part d’un nommé Seymour Berish
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(le donateur) au profit de la Cerebral Palsy Association of Quebec Inc. (la bénéficiaire); Berish est l’âme dirigeante de Realty Equities Co. of Canada Ltd., une intervenante dans Facte de fiducie où elle est désignée comme la promotrice, dont je parlerai plus loin;
(2) des paiements de participation d’au moins une demie unité, de la part des détenteurs des certificats de participation, chaque unité ayant une valeur de $5,000, pour un montant global de $772,500.
Les 60 intimés sont ces détenteurs qui réclament le remboursement de leurs paiements ainsi que le versement des dividendes de 9% prévu aux certificats et dans d’autres documents pertinents. Les motifs allégués par les intimés seront examinés plus loin.
Les parties au présent litige sont entrées en contact à la suite d’une campagne de publicité organisée par la promotrice après que les autorités eurent approuvé l’émission d’un prospectus daté du 19 septembre 1962 auquel l’appelante était partie. En conséquence de cette campagne, la plupart des intimés, sinon tous, ont signé une offre de souscription dont voici les deux paragraphes pertinents:
[TRADUCTION] 6. Je reconnais par la présente que:
a) …
b) Je signe la présente offre uniquement sur la foi du prospectus susmentionné et sans tenir compte d’aucun autre document écrit ou d’aucune autre représentation verbale.
c) …
7. Par la soumission de la présente offre, je conviens de respecter toutes les conditions, stipulations et dispositions de l’acte de fiducie, mentionné au prospectus, dont je peux obtenir une copie auprès de Crown Trust Company de Montréal.
Cette offre ayant été acceptée par l’appelante ainsi que par la promotrice qui, dans l’acte de fiducie, avait précisé qu’aucun certificat ne devait être émis sans son autorisation écrite, des certificats de participation de divers montants ont été émis aux intimés. Ces certificats, signés par l’appelante à titre de fiduciaire et de registraire, autorisent leurs détenteurs (les participants) à jouir des avantages et des droits prévus à l’acte de fiducie, les dispositions de cet acte sont d’ailleurs incorporées aux certificats qui prévoient en outre que:
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[TRADUCTION] En vertu dudit acte de fiducie, le détenteur du présent certificat de participation est en droit de recevoir mensuellement des dividendes qui, annuellement, doivent totaliser un minimum de neuf pour cent (9%) du montant stipulé au présent certificat.
Les paragraphes suivants nous révèlent les arrangements prévus à l’acte de fiducie:
(1) la fiducie est créée uniquement au profit de la bénéficiaire, «sous réserve des droits véritables des détenteurs des certificats de participation»;
(2) chaque unité représentée par un certificat de participation donne à son détenteur «un intérêt véritable, qui lui est dévolu en proportion de son placement, dans l’immeuble faisant l’objet de la fiducie»;
(3) le revenu net doit être distribué mensuellement à la bénéficiaire et aux participants «selon leur part respective dans la fiducie»;
(4) la fiducie est créée dans le seul but d’acheter de la promotrice le centre commercial Pointe Claire pour la somme de $1,675,000 payable comme suit:
a) $775,000 comptant provenant des fonds de la fiducie;
b) $900,000 obtenus par la prise en charge d’une hypothèque en faveur de la compagnie Trust Royal [TRADUCTION] «comportant un terme d’amortissement de vingt (20) ans»;
il convient de noter que, suivant cet arrangement, le bénéfice de la promotrice se chiffre à $40,000;
(5) une autre compagnie du groupe promoteur, savoir Realty Equities (1962) Ltd., la deuxième intervenante dans l’acte de fiducie, doit devenir la locataire du centre commercial Pointe Claire en vertu d’un bail net qui prévoit l’obligation pour cette dernière de verser à la fiduciaire un montant équivalent aux dividendes de 9% promis à la bénéficiaire, et de verser aux participants le revenu supplémentaire touché par la locataire, s’il y en a, qui doit être partagé selon un mode que nous n’avons pas à examiner en l’espèce.
Le prospectus, sur la foi duquel se sont engagés les participants, contient quatre paragraphes particulièrement intéressants:
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[TRADUCTION] ACHAT DE L’IMMEUBLE:
En vertu de l’acte de fiducie, le fiduciaire est autorisé à acheter l’immeuble de la promotrice pour la somme de $1,675,000, dont $775,000 comptant et le solde payable par la prise en charge d’un prêt hypothécaire contracté auprès de la compagnie Trust Royal dont le montant principal de $900,000 porte intérêt au taux annuel de 7.2%, et est remboursable au moyen de paiements mensuels égaux et consécutifs de capital et d’intérêts échelonnés sur une période de vingt (20) ans…
RENSEIGNEMENTS OBLIGATOIRES
7. La fiduciaire, dont le siège social est situé au n° 393 ouest de la rue St-James à Montréal, est le registraire et l’agent de transfert des certificats de participation dans la fiducie.
8. La fiducie ne possède aucun capital-actions autorisé. En vertu des dispositions de l’acte de fiducie, la fiduciaire a le pouvoir d’émettre des certificats de participation dont les droits totaux qu’ils accordent dans la fiducie ne doivent pas dépasser le total du capital principal impayé, soit sept cent soixante-douze mille cinq cents dollars ($772,500), ces certificats de participation étant émis en unité de cinq mille dollars ($5,000) chacune ou en demi-unité de deux mille cinq cents dollars ($2,500) chacune. Aucun certificat de participation n’a été émis par la fiducie antérieurement à la date du présent prospectus.
11. La fiduciaire est Crown Trust Company, 393 ouest rue St-James, Montréal (Québec). Aux termes de l’acte de fiducie, la fiduciaire détient tous les biens de la fiducie au profit de la bénéficiaire et des détenteurs des certificats de participation.
Les intimés ont reçu des dividendes jusqu’à la fin du mois de janvier 1968. Ils ont appris par la suite que le créancier hypothécaire, Trust Royal, avait exigé le remboursement du solde de l’hypothèque qui n’avait été stipulée que pour un ferme de 5 ans. Trust Royal avait donc fait valoir ses droits en instituant une action hypothécaire, en s’emparant du loyer et en assumant l’entière administration du centre commercial; d’où l’interruption des rentrées d’argent et la cessation des paiements à la bénéficiaire et aux participants. De ceci découlent les trois actions à l’origine des présents pourvois. Il y a six pourvois parce qu’en première instance seulement quelques demandeurs ont eu gain de cause dans chaque action, de sorte que devant la Cour d’appel (en plus des appels interjetés par d’autres parties, mais qui ne nous concer-
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nent pas) trois appels ont été interjetés par la fiduciaire et trois autres appels par les demandeurs qui n’ont pas eu gain de cause. Sauf dans le cas de trois intimés, il y avait d’autres défendeurs (et d’autres appels, tel que je viens de le mentionner) en première instance et en appel, mais ce fait n’a aucune importance pour cette Cour, puisque ici Crown Trust est l’unique appelante.
Les trois intimés qui ne poursuivent que l’appelante (soit Atillasoy, Janeway Ventures (Canada) Ltd. et Janeway Publishing and Research Corporation (Canada) Ltd.) demandent à cette Cour d’annuler à toutes fins que de droit les ententes intervenues entre les demandeurs et la défenderesse pour le motif que [TRADUCTION] «la défenderesse a omis d’exécuter ses obligations principales prévues dans l’acte de fiducie». Tous les autres intimés demandent à cette Cour de déclarer nul et sans effet à toutes fins que de droit l’achat par les demandeurs des certificats de participation, et ce pour les motifs suivants:
(1) les demandeurs ont acheté les certificats sur la foi de fausses déclarations contenues dans le prospectus;
(2) l’appelante a négligé d’observer les dispositions de l’acte de fiducie.
Je n’attache aucune importance à la différence dans la formulation de la conclusion et je note simplement que trois intimés n’invoquent qu’un seul motif alors que tous les autres invoquent deux motifs.
Bien que les intimés aient allégué et même prouvé, dans une certaine mesure, d’autres faits, les présents litiges tirent leur origine du fait que l’hypothèque n’a été consentie que pour un terme de cinq ans, plutôt que pour un terme de 20 ans, entraînant ainsi l’effondrement du projet. Les tribunaux d’instance inférieure ont conclu que l’hypothèque aurait dû être consentie pour un terme de 20 ans. Je me reporte aux propos suivants tirés des motifs de M. le juge Bélanger:
…je suis tout à fait d’accord avec mon collègue Monsieur le Juge Dubé et avec le premier juge que c’est à une hypothèque remboursable par paiements échelonnés sur une période de 20 ans que l’autorisation référait.
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Je suis convaincu que cette conclusion concordante est amplement étayée par la preuve et que la prétention contraire de l’appelante est sans fondement.
Ayant ainsi conclu sur le terme de l’hypothèque, la Cour supérieure n’a pas donné gain de cause à tous les intimés, mais seulement à ceux qui ont prouvé qu’ils n’auraient pas contractés s’ils avaient su la vérité. En d’autres termes, la Cour supérieure n’a accepté que le motif fondé sur l’absence de consentement et a refusé d’accepter la prétention que, même si les accords entre l’appelante et les intimés avaient été régulièrement conclus, il y a eu violation d’une clause fondamentale des accords.
La Cour d’appel est allée plus loin et a accueilli toutes les actions intégralement pour le motif suivant, formulé par M. le juge Bélanger:
En toute déférence, je crois que le premier juge a erronément exigé la preuve qui eut été nécessaire s’il s’était agi seulement d’une action en annulation pour vice de consentement, alors que les faits justifient la résolution des contrats de participation pour contravention des obligations qui en découlaient.
Dans les circonstances, la Cour d’appel n’a pas jugé nécessaire d’examiner avec soin si un consentement valide avait été donné ou non par les intimés ou par quelques-uns d’entre eux, bien que M. le juge Dubé ait écrit:
Je suis cependant d’opinion avec le juge de première instance, à l’effet qu’en plus du recours contractuel, les demandeurs pouvaient aussi avoir contre les défendeurs un recours en dommages, en autant que la preuve démontre qu’ils ont été induits en erreur et qu’ils n’auraient pas contracté s’ils avaient su la vérité.
Devant cette Cour, l’appelante allègue énergiquement que l’art. 981i C.c. que voici:
Les fiduciaires ne sont pas personnellement responsables envers les tiers avec qui ils contractent.
constitue une fin de non-recevoir à l’égard des présentes actions. Je ne peux accepter cette prétention. Cet article apparaît au chapitre intitulé «De la fiducie», qui traite d’une situation dont l’étendue est très limitée et que définit l’art. 981a:
Toute personne capable de disposer librement de ses biens, peut transporter des propriétés mobilières ou
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immobilières à des fiduciaires par donation ou par testament, pour le bénéfice des personnes en faveur de qui elle peut faire valablement des donations ou des legs.
(Les soulignés sont de moi).
Tel qu’on peut le lire dans Waters — Law of Trusts in Canada, 1974, à la p. 947:
[TRADUCTION] …telle que définie aux articles 981a-981n, la fiducie au Québec n’existe qu’au regard des donations entre vifs et par testament. Sauf les cas où le législateur a prévu autrement, tel que le cas des fiducies pour obligataires, il n’y a, en droit québécois, que la fiducie relative à de telles donation. Cela signifie qu’il est impossible de créer au Québec une fiducie relative à des opérations commerciales, d’affaires ou d’investissements telles qu’on en trouve dans les provinces régies par la common law.
(Les soulignés sont de moi).
En l’espèce, telle n’est pas la situation dans laquelle se trouve l’appelante et les intimés. Je partage donc l’opinion suivante de M. le juge Dubé qui s’exprimait au nom de la Cour:
L’acte de fiducie créé sous le nom de «Pointe Claire Shopping Centre Trust» est, à mon avis, un contrat qui entre pour partie sous les prescriptions des articles 981a et suivants du Code civil: en effet, cette partie de la fiducie, soit $2,500.00, dédiée à la Cerebral Palsy Association of Quebec Inc., est vraiment une fiducie telle que le prévoit l’article 981a du Code Civil, puisqu’elle est constituée par une donation en faveur d’une tierce partie. Quant au surplus de la fiducie en question qui constitue réellement une entreprise commerciale à but lucratif, je serais plutôt d’opinion qu’il s’agit là d’un contrat innommé qui doit être régi par les règles générales du Code Civil concernant les obligations et les contrats.
Il appert que les intimés ne sont pas des tiers vis-à-vis la fiduciaire appelante. Ils apportent les principales contributions au fonds de la fiducie et ils sont les principaux bénéficiaires (non pas selon le sens technique des dispositions législatives traitant de la fiducie) du revenu qu’elle engendre. Il s’agit en fait d’une initiative commerciale à laquelle l’appelante a prêté son concours en jouant le rôle de «fiduciaire». Cette initiative ne ressemble en rien à la fiducie telle qu’elle existe en droit québécois.
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Il est inutile d’examiner davantage cet aspect de la présente affaire, sauf peut-être pour souligner que le Real Estate Investment Trust présentement à l’étude est de conception américaine au regard de laquelle d’intéressants commentaires ont été écrits à la p. 808 du vol. 71 du Michigan Law Review. Cette conception est totalement étrangère à notre Code civil.
Il s’ensuit qu’en l’espèce, l’appelante ne peut invoquer l’art. 981i C.c.
En second lieu, l’appelante soumet qu’elle n’a violé aucune disposition précise essentielle à l’exécution des contrats, mais qu’elle a simplement exposé certains faits qui étaient véridiques à l’époque de l’émission du prospectus en septembre 1962, de sorte qu’elle ne peut être tenue responsable en vertu de la règle établie par cette Cour dans Nesbitt, Thomson & Company Limited c. Pigott et al[2]. Encore une fois, l’appelante refuse d’accepter la réalité des faits. Les documents attestent que les intimés ont confié leur argent à l’appelante en échange de la promesse précise que cet argent serait utilisé dans un but que le financement hypothécaire du centre commercial pour un terme de 20 ans devait permettre d’atteindre. L’appelante n’a pas tenu cette promesse, d’où sa responsabilité. J’ai déjà cité à cet égard les motifs de M. le juge Bélanger. Il suffit d’ajouter que cette faute engage la responsabilité personnelle de l’appelante parce qu’elle était personnellement tenue, en vertu de dispositions claires et précises, d’affecter à la réalisation d’un certain projet les montants reçus des participants, et qu’elle a négligé d’exécuter cette obligation.
A la lumière de ce qui précède, de quel recours peut-on se prévaloir? Selon la Cour d’appel, les faits du présent litige entraînent l’application de l’art. 1065 C.c.:
Toute obligation rend le débiteur passible de dommages en cas de contravention de sa part; dans les cas qui le permettent, le créancier peut aussi demander l’exécution de l’obligation même, et l’autorisation de la faire exécuter aux dépens du débiteur, ou la résolution du contrat d’où naît l’obligation; sauf les exceptions contenues dans ce Code et sans préjudice à son recours pour les dommages-intérêts dans tous les cas.
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Je suis d’accord avec cette conclusion. En l’espèce, il ne souffre aucun doute que l’appelante a l’obligation de rembourser les versements de capitaux et de payer, en guise de dommages‑intérêts, les dividendes promis de 9% qu’elle n’a pas payés. La fiduciaire n’est nullement autorisée à invoquer le sous-alinéa (j) de la clause 11 de l’acte de fiducie qui traite du cas où la fiducie ne se porte pas acquéreur de l’immeuble et qui stipule que dans un tel cas, tous les montants seront remboursés sans intérêt, ni indemnité. Cette clause ne traite que du cas où l’achat de l’immeuble n’est pas effectué, et non pas du cas où l’immeuble est acheté à des conditions qui ne concordent pas avec les promesses de l’appelante.
Ayant tiré cette conclusion, je juge inutile d’examiner l’effet qu’aurait pu produire à l’égard de certains ou de tous les intimés les représentations contenues dans le prospectus, ainsi que l’effet de l’application à ces représentations des règles établies par le Conseil privé dans The United Shoe Machinery Company of Canada c. Brunet et al[3].
Le dernier moyen de l’appelante ne nécessite aucune étude approfondie. Elle allègue avoir honoré toutes ses obligations découlant de l’acte de fiducie parce qu’elle a toujours agi suivant les conseils de son avocat. Comme le soulignent les cours d’instance inférieure:
a) la preuve ne démontre pas qu’elle a consulté son avocat relativement au terme de l’hypothèque;
b) même si elle avait consulté son avocat, elle ne peut se réfugier derrière lui pour échapper aux conséquences de son manquement à une obligation précise prévue dans l’acte de fiducie.
Je suis d’avis de rejeter les pourvois avec dépens.
Pourvois rejetés avec dépens.
Procureurs de l’appelante: Stikeman, Elliot, Tamaki, Mercier & Robb, Montréal.
Procureurs des intimés Higher et al.: Ogilvy, Cope, Porteous, Montgomery, Renault, Clarke & Kirkpatrick, Montréal.
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Procureurs des intimés Atillasoy et al.: Chait, Salomon, Gelber, Reis, Bronstein & Litvack, Montréal.
[1] Sub nom. Atillasoy c. Crown Trust Co., [1974] C.A. 442.
[2] [1941] R.C.S. 520.
[3] (1909), 18 B.R. 511.
