Vu le pourvoi sommaire et le mémoire complémentaire, enregistrés les 3 février 2010 et 3 mai 2010 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, présentés pour les époux Genaro A, demeurant au ... ; les époux A demandent au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler l'arrêt n° 08BX01887 du 26 novembre 2009 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté leur requête tendant à l'annulation, d'une part, du jugement n° 0600916 du 20 mai 2008 du tribunal administratif de Pau ayant rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 6 avril 2006 par lequel le maire d'Hendaye a délivré à la SCI Zubi Ondoa un permis de construire des bâtiments collectifs d'habitation et un local professionnel situés 1 rue de Béhobie, d'autre part, dudit arrêté du 6 avril 2006 ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur appel ;
3°) de mettre à la charge de la commune d'Hendaye et de la SCI Zubi Ondoa le versement d'une somme de 3 500 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code civil ;
Vu le code de la construction et de l'habitation ;
Vu le code général des collectivités territoriales ;
Vu le code de l'urbanisme ;
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
Vu le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de Mme Nadia Bergouniou-Gournay, chargée des fonctions de Maître des Requêtes,
- les observations de la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de M. et Mme A, de la SCP Piwnica, Molinié, avocat de la SCI Zubi Ondoa et de la SCP Odent, Poulet, avocat de la commune d'Hendaye,
- les conclusions de M. Cyril Roger-Lacan, rapporteur public ;
La parole ayant été à nouveau donnée à la SCP Waquet, Farge, Hazan, avocat de M. et Mme A, à la SCP Piwnica, Molinié, avocat de la SCI Zubi Ondoa et à la SCP Odent, Poulet, avocat de la commune d'Hendaye ;
Considérant que le maire de la commune d'Hendaye a délivré le 6 avril 2006 à la SCI Zubi Ondoa un permis de construire portant sur deux bâtiments à usage d'habitation et un local professionnel ; que M. et Mme A ont saisi le tribunal administratif de Pau d'une demande tendant à l'annulation de ce permis, qui a été rejetée par un jugement rendu le 20 mai 2008 ; qu'ils se pourvoient contre l'arrêt du 26 novembre 2009 par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a rejeté leur requête tendant à l'annulation de ce jugement ;
Sur la régularité de l'arrêt attaqué :
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'avocat de M. et Mme A a été averti du jour où l'affaire serait appelée à l'audience par lettre recommandée avec demande d'avis de réception qui lui a été adressée plus de sept jours avant l'audience ; que la circonstance que l'accusé de réception de cette lettre n'ait pas été signé par leur mandataire lui-même n'est pas de nature à entacher d'irrégularité la convocation des parties requérantes à l'audience de jugement, qui a été adressée au cabinet de leur avocat ; qu'ainsi, le moyen tiré de la méconnaissance des règles de notification d'audience fixées par les dispositions de l'article R.711-2 du code de justice administrative doit être écarté ;
Sur le bien-fondé de l'arrêt attaqué :
Considérant, en premier lieu, qu'il résulte des énonciations de l'arrêt attaqué que le maire de la commune d'Hendaye a délégué sa signature à M. B, adjoint à l'urbanisme, signataire du permis de construire litigieux, par un arrêté du 28 mars 2001, qui a fait l'objet d'un affichage en mairie le 3 avril 2001, suivi le lendemain de sa transmission au sous- préfet de Bayonne ; qu'en écartant le moyen invoqué par les requérants tiré de l'incompétence de l'auteur du permis de construire, après avoir relevé que l'arrêté de délégation était entré en vigueur après la mise en oeuvre des formalités de publicité requises par l'article L. 2131-1 du code général des collectivités territoriales, aux termes desquelles : Les actes pris par les autorités communales sont exécutoires de plein droit dès lors qu'il a été procédé à leur publication ou affichage ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur transmission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement , la cour administrative d'appel n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain ; qu'aux termes de l'article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation, qui reproduit l'article 1601-3 du code civil : La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux./ Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'aux termes de l'article R.261-5 du code de la construction et de l'habitation : La vente d'un immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente./ Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente./ Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il a été donné. Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révèleraient nécessaires : - pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ; - pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l'objet de la vente ou auxquelles pourrait être imposée la délivrance d'un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ; -pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de service public ; qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions que lorsque aucune construction n'est réalisée au jour de la demande de permis de construire, le vendeur d'un immeuble à construire, titulaire d'un mandat portant sur les parties communes, a qualité, jusqu'à la réception des travaux, pour solliciter un permis de construire relatif à cet immeuble sans qu'il puisse être objecté que le mandat ne porte pas également sur les parties privatives de la propriété et qu'à défaut d'un tel mandat une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires serait nécessaire ;
Considérant qu'en jugeant, après avoir relevé que la SCI Zubi Ondoa avait reçu, lors de la conclusion en décembre 2004 des contrats de vente en l'état futur d'achèvement portant sur les appartements situés dans les immeubles en litige, mandat des acheteurs pour passer tous actes de disposition sur les parties communes, et que le certificat de conformité relatif au bâtiment projeté n'a été délivré que le 25 mars 2008, après l'achèvement des travaux de construction, que la société avait, à la date du 13 janvier 2006, qualité pour demander le permis de construire le bâtiment en litige sans avoir à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour administrative d'appel n'a pas donné aux faits ainsi énoncés une qualification juridique erronée ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article R.421-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte (...) 5° Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d'apprécier la place qu'il y occupe. Les points et les angles des prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ;/6° Un document graphique au moins permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction dans l'environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d'arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaitre la situation à l'achèvement des travaux et la situation à long terme ;/7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions pour assurer l'insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords ;
Considérant qu'en relevant que les documents produits au soutien du dossier de permis de construire ont permis à l'autorité compétente d'apprécier tant le site d'implantation du projet que l'impact visuel du futur bâtiment et son insertion dans l'environnement existant, la cour administrative d'appel a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine exempte de dénaturation ;
Considérant, enfin, qu'en relevant que le maire d'Hendaye n'a pas entaché le permis délivré d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme et que les allégations des requérants selon lesquelles la desserte de l'immeuble depuis la rue Joliot Curie serait insuffisante ou dangereuse ne reposent sur aucun fait précis et ne sont pas établies, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit ni entaché son arrêt de dénaturation ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. et Mme A ne sont pas fondés à demander l'annulation de l'arrêt attaqué ;
Sur l'application des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative :
Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la SCI Zubi Ondoa et de la commune de Hendaye, qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes, la somme demandée par M. et Mme A au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ;
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de M. et Mme A le versement à la SCI Zubi Ondoa d'une part, et à la commune d'Hendaye d'autre part, d'une somme de 3 000 euros ;
D E C I D E :
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Article 1er : Le pourvoi de M. et Mme A est rejeté.
Article 2 : Les époux A verseront à la SCI Zubi Ondoa d'une part, et à la commune d'Hendaye d'autre part, la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La présente décision sera notifiée à M. et Mme Genaro A, à la SCI Zubi Ondoa et à la commune d'Hendaye.
