Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) Bomont a demandé au tribunal administratif de La Réunion d'annuler l'arrêté du 3 octobre 2012 par lequel le maire de Saint-Pierre a accordé à la société immobilière du département de La Réunion (SIDR) le permis de construire un ensemble immobilier dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté du Mail.
Par un jugement n° 1300596 du 11 décembre 2014, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 16 février 2015, la SCI Bomont, représentée par Me A..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de la Réunion en date du 11 décembre 2014 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Saint-Pierre en date du 3 octobre 2012 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Pierre et de la SIDR la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
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Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Paul-André Braud,
- les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public ;
- et les observations de Me Albespy, avocat de la société immobilière du département de La Réunion ;
Considérant ce qui suit :
1. Le maire de Saint-Pierre a, par un arrêté en date du 3 octobre 2012, délivré à la société immobilière du département de La Réunion (SIDR) le permis de construire un ensemble immobilier dénommé " Caravelle des Epices ", composé de 27 logements et de locaux commerciaux, dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté du Mail. La société civile immobilière (SCI) Bomont, qui est propriétaire d'un immeuble situé sur une parcelle jouxtant le terrain d'assiette du projet, relève appel du jugement du tribunal administratif de La Réunion du 11 décembre 2014 rejetant sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 3 octobre 2012.
Sur la légalité de l'arrêté du 3 octobre 2012 :
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431 -5 à R. 431-12 (...) ". Aux termes de l'article R. 431-8 de ce code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement. ". Selon l'article R. 431-10 dudit code : " Le projet architectural comprend également : (...)c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain (...) ". L'article R. 431-30 de ce code prévoit également que : " Lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires : a) Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées (...) ". Si la régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, le caractère insuffisant du contenu de l'un de ces documents au regard desdites dispositions ne constitue pas nécessairement une irrégularité de nature à entacher la légalité de l'autorisation si l'autorité compétente est en mesure, grâce aux autres pièces produites, d'apprécier l'ensemble des critères énumérés par les dispositions précitées.
3. Il ressort des pièces du dossier que l'insertion du projet dans son environnement peut être utilement appréciée à l'aide de la description, des photographies et documents graphiques figurant dans la notice descriptive, de la photographie aérienne et du plan de situation joints au document PC1, du document graphique PC6 relatif à l'insertion dans le site et des photographies des documents PC7 et PC8 afférentes à l'environnement proche et lointain. La SCI Bomont n'est donc pas fondée à soutenir que le dossier de demande de permis de construire ne permettrait pas d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement. En outre, contrairement à ce que soutient la société requérante, l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement figurent sur le plan de masse et les informations requises concernant l'accessibilité aux personnes handicapées se trouvent dans le document PC39 relatif à la conformité du projet avec les règles d'accessibilité. Enfin, s'il est soutenu que le dossier ne fait pas mention du traitement des accès parkings et handicapés à l'immeuble appartenant à la SCI Bomont, cet immeuble ne fait pas partie du projet autorisé par le permis de construire contesté. Par suite, le moyen tiré du caractère incomplet du dossier de demande de permis de construire doit être écarté.
4. En deuxième lieu, les premiers juges ont indiqué "qu'en se bornant à soutenir que le permis de construire méconnaîtrait les prescriptions légales de la zone U1 du PLU, faute de lui avoir remis une étude d'impact sonore et de dégradation de son immeuble, ainsi qu'une étude de sol, la société requérante n'assortit pas ce moyen de précisions suffisantes permettant d'en apprécier le bien-fondé ". En appel, la SCI Bomont n'apporte pas davantage de précision sur la disposition du règlement de la zone U1 du plan local d'urbanisme de Saint-Pierre qui serait méconnue. Par suite, ce moyen doit être écarté par adoption des motifs retenus par les premiers juges.
5. En troisième lieu, en se bornant à indiquer que le projet, qui comporte deux niveaux de parkings en sous-sol, nécessite la réalisation d'une excavation de 7 mètres de profondeur, la SCI Bomont n'établit pas que le projet soit de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique au sens de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme.
6. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-1 du code de l'urbanisme : " (...) 1° Les dispositions des articles R. 111-3, R. 111-5 à R. 111-19 et R. 111-28 à R. 111-30 ne sont pas applicables dans les territoires dotés d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu (...) ". La commune de Saint-Pierre étant dotée d'un plan local d'urbanisme, la SCI Bomont ne peut utilement se prévaloir de l'article R. 111-3 du code de l'urbanisme.
7. En cinquième lieu, le permis de construire étant délivré sous réserve des droits des tiers, le moyen tiré de ce que le projet autorisé serait à l'origine de troubles de voisinage, notamment sonores, pour l'immeuble appartenant à la SCI Bomont est inopérant.
8. En sixième lieu, en se bornant à soutenir que le projet induira une augmentation du trafic routier et que les accès parkings débouchent sur une grande voie de circulation, la société requérante n'établit ni l'existence d'un risque particulier, ni que les voies ne permettraient pas la circulation des véhicules de lutte contre l'incendie.
9. En septième lieu, aux termes de l'article U1 8.2 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Pierre : " L'implantation de plusieurs constructions sur une même unité foncière est autorisée à condition que la distance séparant deux bâtiments soit au moins égale à : 6 mètres dans le cas où une des deux façades ou parties de façade concernées comportent des baies ou fenêtres assurant l'éclairement des pièces principales (...) ".
10. Une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision. La SCI Bomont semble soutenir que l'une des constructions autorisées par le projet serait située à moins de 6 mètres de son immeuble. Il ressort cependant des pièces du dossier, et notamment du constat d'huissier dressé le 20 août 2013 et de la demande de permis de construire, que l'immeuble appartenant à la SCI Bomont est situé sur la parcelle cadastrée section DV 201 appartenant à cette dernière tandis que le projet autorisé est situé sur les parcelles cadastrées section DV 8, DV 203, DV 274 et DV 275 n'appartenant pas à la SCI Bomont. Dès lors, le projet autorisé n'étant pas situé sur la même unité foncière que l'immeuble appartenant à la SCI Bomont, cette dernière ne peut utilement se prévaloir de l'article U1 8.2 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Pierre.
11. En dernier lieu, aux termes de l'article U1 10.2 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Pierre : "La hauteur maximale des constructions est fixée à R+3+combles et R+2+combles en secteurs U1ce et U1pa (exception faite des étages en attiques autorisés à l'article U1 11.2) (...) ".
12. Si, comme le soutient la société requérante, la notice descriptive du projet, lequel est situé en zone U1ce1 du plan local d'urbanisme, prévoit la réalisation de deux bâtiments de type R+3, il ressort du plan de coupe PC3 que les troisièmes étages de ces deux bâtiments sont des étages en attiques, conformément aux prescriptions de l'article U1 10.2 du règlement du plan local d'urbanisme de Saint-Pierre.
13. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Saint-Pierre et la SIDR, que la SCI Bomont n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de La Réunion a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 3 octobre 2012.
Sur les frais exposés et non compris dans les dépens :
14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Saint-Pierre et de la SIDR, qui ne sont pas parties perdantes dans la présente instance, la somme que la SCI Bomont demande au titre de leur application. Il y a lieu en revanche de mettre à la charge de la SCI Bomont deux sommes de 1 000 euros au titre des frais exposés respectivement par la commune de Saint-Pierre et la SIDR et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Bomont est rejetée.
Article 2 : La SCI Bomont versera à la commune de Saint-Pierre et à la SIDR une somme de 1 000 euros chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Bomont, à la commune de Saint-Pierre et à la société immobilière du département de La Réunion.
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No 15BX00492
