Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme G... E... épouse C... et M. A... C... ont demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 27 août 2019 par lequel le maire de Cleyrac a délivré, au nom de l'État, à la société civile immobilière (SCI) Enfants D... un permis de construire pour la construction d'une maison individuelle sur un terrain situé lotissement " Le bourg Sud " à Cleyrac.
Par un jugement n° 1904940 du 6 mai 2021, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 28 mai 2021, M. et Mme C..., représentés par Me Dirou, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 6 mai 2021 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Cleyrac 27 août 2019 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Cleyrac et de la SCI Enfants D... la somme de 3 000 euros chacun en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, ainsi qu'aux entiers dépens.
Ils soutiennent que :
- le permis de construire concerne un premier projet qui avait déjà fait l'objet d'un permis de construire délivré le 29 avril 2019 qui a été retiré par un arrêté du 25 juin 2019 ;
- le dossier de demande de permis de construire ne comportait aucune attestation de conformité au système d'assainissement, en méconnaissance de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme ;
- le dossier de demande est incomplet dès lors qu'il ne comporte pas de note descriptive des travaux et des vues suffisantes permettant d'appréhender le projet ; la note descriptive ne mentionne pas l'existence d'une servitude leur bénéficiant ;
- le permis de construire litigieux a été accordé en méconnaissance d'une servitude non altius tollendi ; si un permis est accordé sous réserve des droits des tiers, une exception doit être faite lorsque la servitude de droit privé est une servitude d'inconstructibilité.
Par un mémoire en défense enregistré le 19 juillet 2021, la SCI Enfants D..., représentée par Me Visseron, conclut au rejet de la requête et demande de mettre à la charge de M. et Mme C... la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête de M. et Mme C... est dirigée contre un arrêté du 29 avril 2019, qui a été retiré par une décision du 25 juin 2019 ;
- les moyens de M. et Mme C... ne sont pas fondés.
Par un mémoire en intervention, enregistré le 29 avril 2022, la commune de Cleyrac, représentée par Me Carton de Grammont conclut au rejet de la requête.
Elle soutient que :
- la requête de M. et Mme C... est irrecevable dès lors qu'ils ne justifient pas d'un intérêt à agir suffisant ;
- les moyens de M. et Mme C... ne sont pas fondés.
Par un mémoire enregistré le 21 septembre 2022, le ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires conclut au rejet de la requête.
Il fait valoir que les moyens de M. et Mme C... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme F... B...,
- les conclusions de M. Romain Roussel Cera, rapporteur public,
- les observations de Me Dirou, représentant M. et Mme C..., et les observations de Me Marcelin, représentant la commune de Cleyrac.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 27 août 2019, le maire de Cleyrac a délivré à la SCI Enfants D..., au nom de l'État, un permis de construire en vue de la construction d'une maison individuelle sur un terrain situé lot n° 03, lotissement " Le bourg Sud ". M. et Mme C... relèvent appel du jugement du 6 mai 2021 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté.
Sur l'intervention de la commune de Cleyrac :
2. La commune de Cleyrac a intérêt au maintien du jugement attaqué. Ainsi son intervention est recevable.
Sur la légalité de l'arrêté du 27 août 2019 :
3. En premier lieu, la circonstance qu'un premier permis de construire a été délivré pour le même projet et a été retiré par un arrêté du 25 juin 2019, à la demande de la pétitionnaire, est sans incidence sur la légalité du permis de construire délivré le 27 août 2019 par le maire de Cleyrac au nom de l'État, alors même que le dossier de demande présenté par la SCI Enfants D... était identique. Par suite, le moyen tiré de l'irrégularité de la procédure doit être écarté.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ;/ e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : (...) / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain (...) ".
5. Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, il ressort du dossier de demande de permis de construire déposé par la SCI Enfants D... le 27 juin 2019 qu'il comportait, contrairement à ce que soutiennent les requérants, une notice descriptive complétée du plan de masse et de deux photographies portant sur l'insertion du projet sur le terrain d'assiette, permettant au service instructeur de porter une appréciation sur le projet de la SCI Enfants D.... Par ailleurs, alors que les dispositions du code de l'urbanisme n'imposent pas qu'il soit fait mention dans le dossier de demande du permis de construire d'autres servitudes que celles de passage et de cours communes, la circonstance que la notice descriptive jointe au dossier ne mentionne pas l'existence de la servitude établie au bénéfice des appelants est sans incidence sur la légalité de l'arrêté du 27 août 2019. Par suite, le moyen tiré de ce que le dossier de demande de permis de construire serait incomplet en l'absence de notice ou de vues suffisantes doit être écarté.
6. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme : " Le dossier joint à la demande de permis de construire comprend en outre, selon les cas : (...) c) Le document attestant de la conformité du projet d'installation d'assainissement non collectif au regard des prescriptions réglementaires, prévu au 1° du III de l'article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales, dans le cas où le projet est accompagné de la réalisation ou de la réhabilitation d'une telle installation ; (...) ".
7. Il ressort des pièces du dossier que par un courrier du 4 juillet 2019, le directeur départemental des territoires et de la mer de Gironde a demandé à la SCI Enfants D... de compléter son dossier de demande de permis de construire en fournissant l'attestation de conformité prévue par les dispositions du c) de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme citées ci-dessus. A la suite de cette demande, la société a fourni le document demandé qui comporte l'avis favorable du syndicat intercommunal de valorisation des ordures ménagères (SIVOM) Entre Deux Mers. Par suite, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier faute d'attestation de conformité du système d'assainissement doit être écarté.
8. Enfin, aux termes de l'article A. 424-8 du code de l'urbanisme : " (...) Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme ".
9. Il résulte des dispositions citées ci-dessus que, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, la délivrance d'un permis de construire n'est pas subordonnée au respect des servitudes de droit privé. Ainsi, M. et Mme C... ne peuvent utilement se prévaloir, pour contester la légalité de l'arrêté en litige, de ce que le terrain d'assiette du projet serait grevé d'une servitude à leur bénéfice, alors même qu'il s'agirait d'une " servitude de droit spécial " qualifiée de " non altius tollendi ". Par suite, ce moyen doit être écarté comme inopérant.
10. Il résulte de ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées en défense, que M. et Mme C... ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté leur demande.
Sur les frais d'instance :
11. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la SCI Enfants D... et de la commune de Cleyrac, qui ne sont pas les parties perdantes dans la présente instance, la somme que M. et Mme C... demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. et Mme C... une somme 1 500 euros à verser à la SCI Enfants D..., en application de ces mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : L'intervention de la commune de Cleyrac est admise.
Article 2 : La requête de M. et Mme C... est rejetée.
Article 3 : M. et Mme C... verseront à la SCI Enfants D... une somme de 1 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à Mme G... E... épouse C..., à M. A... C..., au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, à la SCI Enfants D... et à la commune de Cleyrac.
Délibéré après l'audience du 9 février 2023 à laquelle siégeaient :
M. Jean-Claude Pauziès, président,
Mme Christelle Brouard-Lucas, présidente-assesseure,
Mme Charlotte Isoard, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 mars 2023.
La rapporteure,
Charlotte B...Le président,
Jean-Claude Pauziès
La greffière,
Marion Azam Marche
La République mande et ordonne au ministre de de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
N° 21BX02277 2
