Vu la requête enregistrée au greffe de la Cour le 3 mai 2002 sous le n° 02NC00507, complétée par le mémoire enregistré le 19 février 2004, présentée pour le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ..., agissant par son syndic l'agence immobilière Lauer Hertrich, dont le siège social est 28, rue de la Première Armée BP 74 à Strasbourg (67 061) par Maître Loeffert, avocat ;
Le Syndicat demande à la Cour :
1°) - d'annuler le jugement en date du 12 février 2002 par lequel le Tribunal administratif de Strasbourg a confirmé l'arrêté de péril du maire de Strasbourg en date du 23 mai 2001, a accordé quatre mois aux propriétaires pour exécuter les travaux prescrits par ledit arrêté et autorisé le maire de Strasbourg, à l'expiration de ce délai, à faire procéder d'office à des travaux à leurs frais ;
2°) - de rejeter la demande présentée par la Ville de Strasbourg devant le Tribunal administratif de Strasbourg ;
3°) - condamner la Ville de Strasbourg à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Code : C
Plan de classement : 49-04-03-02
Il soutient que :
- les premiers juges ont fait une mauvaise application des dispositions des articles L. 511-1-1 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitat en estimant recevable la demande présentée par la ville de Strasbourg à l'encontre des seuls copropriétaires de l'immeuble, à l'exclusion du syndicat des copropriétaires et de la société Abry Arnold, elle-même propriétaire d'une partie des ouvrages souffrant des désordres ;
- le Tribunal administratif a commis une erreur en écartant le moyen tiré de la propriété du mur mitoyen alors que s'agissant d'une difficulté sérieuse, la question aurait dû être renvoyée à l'autorité judiciaire ;
- les désordres affectent les parties communes dont la gestion est de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires ;
- c'est par une appréciation erronée que le jugement a fait droit à la requête de la Ville de Strasbourg de mise à la charge des seuls copropriétaires dépendant du syndicat des copropriétaires de la rue de la chaîne alors que selon l'article 10 alinéa 2 de la loi de 1965 chacun des copropriétaires ne peut être tenu pour le coût des travaux de réfection des parties communes qu'à une quote-part équivalente à ses millièmes de parties communes concernées ;
- l'arrêté du 23 mai 2001 ne respecte pas les dispositions des articles L. 511-2 et L. 511-1-1 du code de la construction dès lors que les travaux prescrits ne sont pas définis avec suffisamment de précision ;
- les premiers juges n'ont pas tenu compte de ce que le syndicat des copropriétaires s'est conformé aux injonctions de l'arrêté du 23 mai 2001 ;
Vu le jugement et la décision attaqués ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 12 juin 2002 par la Ville de Strasbourg ; la Ville de Strasbourg conclut au rejet de la requête et à la condamnation du requérant à lui verser la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête n'est fondé ;
Vu l'ordonnance en date du 30 janvier 2004 portant la clôture de l'instruction au 27 février 2004 et en vertu de laquelle, en application de l'article R. 613-3 du code de justice administrative, les mémoires produits après cette date n'ont pas été examinés par la Cour ;
En application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, les parties ont été informées que l'arrêt paraissait susceptible d'être fondé sur un moyen d'ordre public ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code de l'habitation et de la construction ;
Vu la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été dûment averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 19 avril 2004 :
- le rapport de M. WALLERICH, Conseiller,
- et les conclusions de Mme SEGURA-JEAN, Commissaire du Gouvernement ;
Sur la recevabilité de la demande de la Ville de Strasbourg :
Considérant qu'aux termes de l'article L. 511-1 du code la construction et de l'habitation : Le maire peut prescrire la réparation ou la démolition des murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu'ils menacent ruine et qu'ils pourraient, par leur effondrement, compromettre la sécurité ou lorsque, d'une façon générale, ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.(...) ; qu'aux termes de l'article L. 511-1-1 du même code : L'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition du bâtiment menaçant ruine est notifié aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, tels qu'ils figurent au fichier immobilier de la conservation des hypothèques. Il est également notifié, pour autant qu'ils sont connus, aux titulaires de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, si l'immeuble est à usage total ou partiel d'hébergement, à l'exploitant. Lorsque les travaux prescrits ne concernent que les parties communes d'un immeuble en copropriété, la notification aux copropriétaires est valablement faite au seul syndicat de la copropriété. À défaut de connaître l'adresse actuelle des personnes visées au premier alinéa ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble. Cet arrêté reproduit le premier alinéa de l'article L. 521-2. À la demande du maire, l'arrêté prescrivant la réparation ou la démolition de l'immeuble menaçant ruine est publié à la conservation des hypothèques dont dépend l'immeuble pour chacun des locaux aux frais du propriétaire. ; et qu'aux termes de l'article L. 511-2 dudit code : Dans les cas prévus au premier alinéa de l'article L. 511-1, le propriétaire est mis en demeure d'effectuer dans un délai déterminé les travaux de réparation ou de démolition de l'immeuble menaçant ruine et, si le propriétaire conteste le péril, de faire commettre un expert chargé de procéder, contradictoirement et au jour fixé par l'arrêté, à la constatation de l'état du bâtiment et de dresser rapport. Si, au jour indiqué, le propriétaire n'a point fait cesser le péril et s'il n'a pas cru devoir désigner un expert, il sera passé outre et procédé à la visite par l'expert seul nommé par l'Administration. Le tribunal administratif, après avoir entendu les parties dûment convoquées conformément à la loi, statue sur le litige de l'expertise, fixe, s'il y a lieu, le délai pour l'exécution des travaux ou pour la démolition. Il peut autoriser à y faire procéder d'office et aux frais du propriétaire si cette exécution n'a pas eu lieu à l'époque prescrite(...). ;
Considérant, en premier lieu, que si le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé, 1, rue de la chaîne à Strasbourg fait valoir que les désordres affectent notamment les parties communes de l'immeuble, dont la gestion est de sa seule responsabilité et de celle de son mandataire, le syndic, conformément aux dispositions des articles 3, 4 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, il résulte de l'instruction que les cinq copropriétaires ainsi que le syndic dudit immeuble ont été visés par l'arrêté de péril du 23 mai 2001 et que le jugement du Tribunal administratif de Strasbourg en date du 12 février 2002, qui se substitue à cet arrêté, a admis l'intervention du syndicat de copropriété de l'immeuble ;
Considérant, en second lieu, que le syndicat requérant soutient que le mur nord de la propriété est mitoyen avec le propriétaire de la parcelle voisine, la société Abry Arnold, et que c'est à tort que cette société a été exclue de la procédure de l'arrêté de péril ; que la Ville de Strasbourg a cependant notifié l'arrêté litigieux à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble conformément aux prescriptions précitées de l'article L. 511-1-1 ; que dès lors que la société Abry Arnold ne figurait pas parmi les propriétaires de l'immeuble en cause au livre foncier, elle n'avait pas à être mise en cause ;
Sur le bien fondé des mesures prescrites :
Considérant que le syndicat requérant fait valoir que c'est par une appréciation erronée que le jugement a fait droit à la requête de la Ville de Strasbourg de mettre à la charge des seuls copropriétaires dépendant du syndicat des copropriétaires de la rue de la chaîne, alors que selon l'article 10, alinéa 2, de la loi de 1965 chacun des copropriétaires ne peut être tenu pour le coût des travaux de réfection des parties communes qu'à une quote-part équivalente à ses millièmes de parties communes concernées ; que les travaux prescrits par un arrêté de péril, ainsi que les frais y afférents, doivent cependant être mis à la charge de l'ensemble des propriétaires de l'immeuble objet dudit arrêté ; qu'il appartient aux intéressés, en cas de litige sur le règlement des frais par les copropriétaires de saisir les tribunaux de l'ordre judiciaire seuls compétents pour opérer entre eux les partages nécessaires ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que le syndicat requérant ne démontre pas que le Tribunal aurait à tort omis de faire exécuter les travaux à la société Abry Arnold ;
Considérant que l'arrêté de péril ordinaire du 23 mai 2001 est suffisamment motivé dès lors qu'il vise le rapport en date du 23 avril 2001 de l'architecte assermenté et en reprend explicitement les conclusions et qu'il indique de manière suffisamment précise la nature des travaux à entreprendre dans un délai de quatre mois afin de faire cesser le péril constaté ;
Considérant, enfin, qu'il ne résulte pas de l'instruction que les travaux entrepris par le syndicat correspondent à ceux prescrits par l'arrêté du 23 mai 2001 et homologués par le jugement du Tribunal administratif ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort, que par le jugement attaqué, le Tribunal administratif a confirmé l'arrêté de péril du maire de Strasbourg en date du 23 mai 2001 ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation ;
Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, le juge ne peut pas faire bénéficier la partie tenue aux dépens ou la partie perdante du paiement par l'autre partie des frais qu'elle a exposés à l'occasion du litige soumis au juge ; que les conclusions présentées à ce titre par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ... doivent dès lors être rejetées ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de condamner les requérants à payer à la Ville de STrasbourg une somme de 1 000 € au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
D É C I D E :
Article 1er : La requête présentée par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ... est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la Ville de Strasbourg tendant à la condamnation des requérants au paiement des frais exposés et non compris dans les dépens sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE ... , à M. Johan X, M. Jean-Jacques Y, Mme Julia Z, M. Jean-Jacques A, M. Marcel B et à la Ville de Strasbourg .
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