| France, Cour administrative d'appel de Nantes, 5ème chambre, 19 juillet 2019, 18NT03202-18NT03222

Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. K...H...et Mme L...T...-H..., le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux ", Mme C...B..., M. M...I..., M. S...O...et M. R...A...Q...ont demandé au tribunal administratif de Rennes d'annuler l'arrêté du 21 décembre 2015 par lequel la maire de Rennes a délivré un permis de construire valant démolition à la société Bâti Armor, ainsi que la décision de rejet de leur recours gracieux. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux ", Mme B...et MM.I..., O...et A...Q...ont en outre demandé au tribunal d'annuler l'arrêté du 29 juin 2016 par lequel la maire de Rennes a délivré un permis de construire modificatif du permis précédent à la société Bâti Armor.

Par un jugement n° 1602275, 1602700 et 1603977 du 21 juin 2018, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

I. Sous le n° 18NT03202, par une requête et un mémoire, enregistrés le 13 août 2018 et le 25 février 2019, M. K... H...et Mme L...T...-H..., représentés par MeP..., demandent à la cour :

1°) d'annuler ce jugement du 21 juin 2018 ;

2°) d'annuler l'arrêté du 21 décembre 2015 de la maire de Rennes ainsi que la décision rejetant leur recours gracieux ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Rennes une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- leur propriété est mitoyenne de la construction projetée, qui va s'implanter en limite séparative, et va impacter fortement les conditions de jouissance de leur bien, compte tenu de la hauteur de cette construction, de 23 mètres, de la privation d'ensoleillement et de la perte d'économie d'énergie prévisible ; ils justifient ainsi de leur intérêt à agir ;

- la notice architecturale, qui ne donne aucune précision sur les caractéristiques et la prise en compte des parcelles voisines ; en outre, le montage photographique ne permet pas de visualiser l'insertion du projet dans son environnement ; le dossier de permis était donc insuffisant au regard des dispositions des articles R. 431-8 et suivants du code de l'urbanisme ;

- contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, le projet litigieux ne pouvait bénéficier de la modulation de la hauteur prévue par l'article UA 10 du règlement du plan local d'urbanisme ; en tout état de cause n'est possible que pour des projets de réalisation de commerces, services, bureaux et autres activités, alors que la construction projetée est à usage d'habitation ; le bureau prévu de 36 m², sur les 1 564 m² destinés à l'habitation, ne peut justifier une dérogation.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 janvier 2019, la commune de Rennes, représentée par la Selarl Valadou-Josselin et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. H...et Mme T...-H... une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- un permis modificatif a été délivré, notamment au vu d'une notice modifiée pour compléter la description de l'état initial du terrain et de ses abords ;

- les moyens soulevés par M. H...et Mme T...-H... ne sont pas fondés ;

- elle renvoie subsidiairement à ses écritures de première instance ;

- à titre subsidiaire, l'illégalité éventuellement constatée peut-être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif après sursis à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Par un mémoire, enregistré le 6 février 2019, la société Bati Armor, représentée par Me N..., conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire de M. H...et de Mme T...-H... une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par M. H...et Mme T...-H... ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier.

II. Sous le n° 18NT03222, par une requête et un mémoire, enregistrés le 21 août 2018 et le 1er mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux ", Mme C...B..., M. M...I..., M. S...O...et M. R...A...Q..., représentés par la société Via avocats (MeG...), demandent à la cour :

1°) d'annuler ledit jugement du 21 juin 2018 ;

2°) d'annuler le permis de construire délivré le 21 décembre 2015 et le permis modificatif délivré le 29 juin 2016 par la maire de Rennes ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Rennes une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

- le projet litigieux, d'une surface de plancher de 1 550 m², va impacter directement l'immeuble de la copropriété et les conditions de jouissance et d'utilisation des logements des copropriétaires compte tenu de l'obstruction de vues, de l'édification d'un mur en façade ouest limitant les vues des terrasses, la perte d'ensoleillement, la création de vis-à-vis, la dépréciation de la valeur des logements ; ils justifient ainsi d'un intérêt à agir ; leur requête a été notifiée en application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;

- il n'est pas établi que la minute du jugement comporte la signature du président de la formation de jugement, du rapporteur et du greffier d'audience, en violation de l'article R. 741-7 du code de justice administrative ;

- le permis a été délivré en méconnaissance de l'article R. 421-15 du code de l'urbanisme, faute d'obtention d'une autorisation prévue au titre du code de la construction et de l'habitation en raison de la création d'un bureau qui est susceptible de recevoir du public ;

- les photographies jointes au dossier de demande ne permettaient pas au maire d'apprécier l'insertion du projet et son impact sur les constructions environnantes, faute d'une prise de vue et d'une insertion paysagère depuis la façade sud de la construction ; il en résulte une absence d'insertion, du fait de l'obstruction de fenêtres, d'une perte de vues ; l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme a été ainsi méconnu ;

- l'article UA 10 du règlement du plan local d'urbanisme a été méconnu dès lors que le projet litigieux ne pouvait bénéficier de la modulation de la hauteur prévue par l'article UA 10 du règlement du plan local d'urbanisme ; cette dérogation n'est en effet pas applicable dans les secteurs concernés par un plan de masse spécifique, ce qui est le cas en l'espèce ; il existe une contradiction entre les documents du PLU puisque ce plan de masse renvoie à cet article UA 10 qui exclut lui-même son application dans le secteur en cause ;

- la construction projetée ne respecte pas l'emprise au sol autorisée de 17,80 mètres selon le plan de masse applicable à la construction ; il est établi que la construction s'étend au-delà de ces 17,80 m et jusqu'à une longueur de 18,58 m, selon les plans produits ; l'article UA 9 du règlement du PLU a été ainsi méconnu ; les terrasses privatives ne font pas partie des éléments non pris en compte pour le calcul de l'emprise au sol.

Par un mémoire en défense, enregistré le 8 janvier 2019, la commune de Rennes, représentée par la Selarl Valadou-Josselin et associés, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- un permis modificatif a été délivré, prévoyant notamment un traitement végétal remplaçant la terrasse prévue en rez-de-chaussée ;

- les autorisations d'urbanisme sont toujours délivrées sous réserve du droit des tiers ; l'obstruction de fenêtres et la perte de vues ne peuvent être utilement invoquées ;

- les moyens soulevés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux " et autres ne sont pas fondés ;

- elle renvoie subsidiairement à ses écritures de première instance ;

- à titre subsidiaire, l'illégalité éventuellement constatée peut-être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif après sursis à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.

Par des mémoires, enregistrés le 7 février 2019 et le 4 mars 2019, la société Bati Armor, représentée par MeN..., conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérants une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- un permis de construire modificatif lui a été accordé le 29 juin 2016 ; il porte sur une modification du traitement du sol du projet ainsi que sur le traitement végétal d'une partie de ce projet ;

- les autorisations d'urbanisme étant délivrées sous réserve du droit des tiers, les requérants ne peuvent utilement soutenir que la construction projetée entraînerait une perte de valeur vénale du bien voisin ou que des vues seraient créées sur ce dernier ;

- les moyens soulevés par le syndicat de copropriété de l'immeuble "Résidence Pierre Marivaux" et autres ne sont pas fondés.

Par lettre enregistrée le 20 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux " a été désigné par son mandataire, la société Via avocats (MeG...), représentant unique, destinataire de la notification de la décision à venir.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code de l'urbanisme ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Degommier,

- les conclusions de M. Sacher, rapporteur public,

- et les observations de MeJ..., substituant MeP..., représentant M. H...et Mme T...-H..., de MeE..., représentant la commune de Rennes, de MeF..., représentant la société Bati Armor et de MeD..., représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux " et autres requérants.

Considérant ce qui suit :

1. Par arrêté du 21 décembre 2015, la maire de Rennes a délivré un permis de construire valant démolition à la société Bâti Armor, pour la réalisation d'un immeuble collectif de 21 logements et d'un local d'activité d'une surface totale de plancher de 1 564 m², sur un terrain sis 108 avenue Sergent Maginot à Rennes. La maire de Rennes a, par arrêté du 29 juin 2016, délivré à la société Bâti Armor un permis de construire modificatif du permis précédent. Sous le n° 18NT03202, M. H... et Mme T...-H... relèvent appel du jugement du 21 juin 2018, par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à l'annulation du permis de construire délivré le 21 décembre 2015. Sous le n° 18NT03222, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux ", Mme B...et MM.I..., O...et A...Q...relèvent appel du même jugement du 21 juin 2018, par lequel le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à l'annulation tant du permis de construire initial que du permis modificatif.

Sur la jonction :

2. La requête n°18NT03202 présentée par M. H...et Mme T...-H... et la requête n° 18NT03222 présentée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux ", Mme B...et MM.I..., O...et A...Q...sont dirigées contre le même jugement et ont fait l'objet d'une instruction commune. Il y a lieu de les joindre pour y statuer par un même arrêt.

Sur la régularité du jugement attaqué :

3. Il ressort des pièces de la procédure que la minute du jugement attaqué comporte les signatures du président de la formation de jugement, du rapporteur et du greffier d'audience requises par l'article R. 741-7 du code de justice administrative. L'absence de signatures sur l'expédition du jugement notifié aux requérants n'entache pas ce jugement d'irrégularité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté.

Sur la légalité du permis de construire contesté :

4. En premier lieu, aux termes de l'article R. 425-15 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité compétente. / Le permis de construire indique, lorsque l'aménagement intérieur de l'établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connu lors du dépôt de la demande, qu'une autorisation complémentaire au seul titre de l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée et obtenue avant son ouverture au public en ce qui concerne l'aménagement intérieur du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée. ".

5. Il ressort notamment du formulaire de demande de permis de construire et de la notice descriptive jointe au dossier de demande, que le projet prévoit, outre des locaux destinés à l'habitation, pour une superficie de 1 528 m², un local d'activités à usage de bureau, d'une surface de 36 m². Il ne ressort d'aucune des pièces du dossier que ce local serait destiné à recevoir du public. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 425-15 du code de l'urbanisme doit être écarté.

6. En deuxième lieu, il y a lieu d'écarter, par adoption des motifs retenus, à bon droit, par les premiers juges, les moyens tirés du caractère insuffisant du dossier de demande de permis au regard des dispositions des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme, la réponse apportée par le tribunal étant suffisante et n'appelant pas d'autres précisions en appel.

7. En troisième lieu, aux termes de l'article 9, relatif à l'emprise au sol, du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de la commune de Rennes : " Le coefficient d'emprise au sol exprime un rapport entre la superficie du terrain et l'emprise de la construction. L'emprise de la construction correspond à la projection au sol de toutes parties du bâtiment d'une hauteur supérieure à 0,60 mètre par rapport au terrain naturel, exception faite des saillies traditionnelles (*), éléments architecturaux (*) et balcons (*). (...) Sous-secteurs UA1m et UA2m : L'emprise au sol des constructions ou parties de construction, exception faite des saillies traditionnelles (*), balcons (*), auvents et rampes d'accès, est définie par les dispositions délimitées aux documents graphiques des plans de masse n°V-1 à V-8, "Emprise du bâti autorisé" (...)".

8. D'une part, il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse figurant dans le dossier de demande de permis, que la construction litigieuse présente une emprise au sol d'une longueur de 17,7095 mètres, comptés depuis la limite de l'avenue du sergent Maginot, soit une longueur inférieure à celle de l'emprise du bâti autorisée prévue dans le plan de masse UA2m n° V-4 du règlement du PLU. Si les requérants soutiennent que l'emprise au sol de cette construction atteint une longueur de 18,58 mètres, il ressort du plan de façade ouest que cette longueur de 18,58 mètres est obtenue en tenant compte des balcons, qui ne doivent pas être pris en compte, en vertu des dispositions de l'article 9 précité, pour apprécier le respect de la règle d'emprise au sol. Bien au contraire il ressort de ce plan de façade que l'emprise au sol autorisée est respectée en ne tenant pas compte de ces balcons.

9. D'autre part, ainsi que l'ont relevé à bon droit les premiers juges, l'accès pour les pompiers est au nombre des " rampes d'accès " qui ne sont pas comprises dans l'emprise au sol des constructions.

10. Enfin, aux termes de la légende du règlement du plan local d'urbanisme : " Les espaces libres paysagers à réaliser sont identifiés sur les plans de secteurs (documents IV-1 à Vl-16), sur les plans de masse (documents V-1 à V-8) par la trame indiquée ci-dessus. Ces espaces doivent faire l'objet de plantations à mettre en oeuvre dans le cadre des autorisations d'occuper ou d'utiliser le sol (...). Dans les secteurs UA1m et UA2m, ces plantations peuvent être réalisées en intégralité sur les dalles des sous-sols et des rez-de-chaussée sous réserve que la côte altimétrique de la construction réalisée dans ces espaces ne dépasse pas 2 mètres par rapport au niveau du terrain naturel. De plus, dans les secteurs UA1m et UA2m, 10 % de ces espaces peuvent être utilisés pour permettre l'amélioration du confort, de la sécurité et de l'accessibilité des constructions existantes à la date d'approbation du P.L.U. ". Il ressort du plan de masse que le projet prévoit, en façade sud, au-delà de la limite de l'emprise au sol, une terrasse en rez-de-chaussée, laquelle a été remplacée, par le permis de construire modificatif du 29 juin 2016, par un jardin sur dalle, à l'instar de l'espace libre paysager qu'il est prévu d'aménager en fond de parcelle. La réalisation de ce jardin sur dalle est conforme aux dispositions précitées de la légende du plan local d'urbanisme. Ce jardin n'avait pas à être pris en compte dans l'emprise au sol mais fait au contraire partie des espaces libres paysagers prévus par le plan de masse n° V-4 du règlement du plan local d'urbanisme.

11. Dans ces conditions, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 9 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme doit être écarté.

12. En quatrième lieu, aux termes de l'article 10, relatif à la hauteur des constructions, de la zone UA du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Rennes : " Secteurs UA1 à UA4, La hauteur des constructions est régie par des règles différentes selon leur localisation sur le terrain au regard des bandes de constructibilité définies à l'article 7 de la zone UA et selon les sous-secteurs. Dans les sous-secteurs UA1m et en UA2m, les hauteurs à respecter sont indiquées sur les plans de masse n°V-1 à V-8. Les dispositions des paragraphes 1 à 3 suivants, à l'exception des dispositions relatives au rez-de-chaussée des constructions (paragraphe 1-2) ne s'appliquent pas (voir paragraphe 4). (...) 4. Plans de masse Dans les sous-secteurs UA1m et UA2m, les hauteurs des constructions, pour leur majeure partie, doivent respecter les indications graphiques portées aux plans de masse n°V-1 à V-8 à savoir : / - hauteur de façade minimale imposée, / - hauteur de façade maximale autorisée, / - hauteur maximale de construction autorisée. / Les hauteurs des constructions sont mesurées en côtes IGN 69 reportées aux documents graphiques (plans de masse n°V-1 à V-8).". Selon le plan de masse UA 2m n° V-4, en ce qui concerne le n° 108 de l'avenue du Sergent Maginot, la hauteur imposée des façades des constructions à l'égout du toit ou à l'acrotère, est de 44,80 mètres, tandis que la " hauteur maximale autorisée de la construction au faîtage ou attique dans le volume à 45° " à partir de la hauteur des façades, est de 48,80 mètres. Ledit plan de masse précise, en " avertissement ", qu'une " modulation des hauteurs de plus ou moins un mètre est possible en application de l'article 10 du règlement applicable à la zone UA ". Selon le point 1.5 dudit article 10 : " 1.5- Dans les secteurs UA1, UA2, UA3, UA4 et sous-secteur UA2p : / Pour des motifs d'architecture ou de composition urbaine, une variation de la hauteur des façades et de la hauteur maximale de la construction peut être autorisée ou imposée dans la limite d'1 mètre pour : / (...) - réaliser des commerces, services, bureaux et autres activités dans les secteurs UA1, UA2 et les pôles de quartier des secteurs UA3 (...) ".

13. Il ressort des pièces du dossier et n'est pas contesté que le terrain d'assiette du projet litigieux est situé en sous-secteur UA2m du plan local d'urbanisme. Il résulte des dispositions précitées que les règles de hauteur applicables à ce sous-secteur sont celles indiquées sur les plans de masse V-1 à V-8, et plus particulièrement, s'agissant de la construction litigieuse, sur le plan de masse V-4. Ce plan de masse prévoit en outre la possibilité de moduler les hauteurs de plus ou moins un mètre en application de l'article 10 du règlement de la zone UA, ce qui renvoie nécessairement aux dispositions du point 1.5 précité de l'article 10, qui permettent une variation de la hauteur des façades dans la limite d'un mètre.

14. D'une part, il ressort du plan de coupe des façades est et ouest du dossier de demande, que la hauteur des façades est et ouest de la construction litigieuse est de 45,80 mètres à l'acrotère et la hauteur au faîtage de cette construction est de 49,80 mètres, soit dans les limites prévues pour le sous-secteur UA2m, compte tenu de la variation de plus ou moins un mètre autorisée par le plan de masse précité de la zone UA2m du plan local d'urbanisme.

15. D'autre part, il résulte des dispositions du paragraphe 1.5 précité de l'article 10 qu'une variation de la hauteur des façades et de la hauteur maximale de la construction peut être autorisée ou imposée dans la limite d'un mètre, notamment pour la réalisation de bureaux en secteur UA2. Il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux prévoit la création d'un bureau. Comme l'ont estimé à bon droit les premiers juges, alors même que la superficie de ce bureau n'est que de 36 m², ce local est au nombre de ceux qui permettent de moduler la hauteur maximale des constructions en application du paragraphe 1.5 précité de l'article 10 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme.

16. Dans ces conditions, les hauteurs ainsi prévues par le projet litigieux respectent les règles de hauteur du règlement du plan local d'urbanisme applicables au sous-secteur UA2m.

17. En dernier lieu, la circonstance, à la supposer avérée, que le projet de construction litigieux conduirait à l'obstruction de fenêtres et à une perte de vues est sans influence sur la légalité d'un permis de construire qui est délivré sous réserve du droit des tiers.

18. Il résulte de tout ce qui précède que M. H...et Mme T...-H..., et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux " et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande.

Sur les frais liés au litige :

19. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Rennes, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les requérants demandent demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge, d'une part, de M. H...et Mme T...-H..., d'autre part, du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "résidence Pierre Marivaux", Mme C...B..., M. M...I..., M. S...O...et M. R...A...Q..., une somme de 1 000 euros à verser à la commune de Rennes et une somme de 1 000 euros à verser à la société Bati Armor euros au titre des frais exposés par ces derniers et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : Les requêtes n° 18NT03202 de M. H... et Mme T...-H... et n° 18NT03222 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux " et autres sont rejetées.

Article 2 : M. H... et Mme T...-H... verseront ensemble à la commune de Rennes et à la société Bati Armor une somme de 1 000 euros à chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux ", Mme C...B..., M. M...I..., M. S...O...et M. R...A...Q..., verseront ensemble à la commune de Rennes et à la société Bati Armor une somme de 1 000 euros à chacune au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. K... H..., à Mme L... T...-H..., au syndicat des copropriétaires de l'immeuble " résidence Pierre Marivaux ", représentant unique, à la commune de Rennes et à la société Bati Armor.

Délibéré après l'audience du 28 juin 2019, à laquelle siégeaient :

- M. Dussuet, président de chambre,

- M. Degommier, président assesseur,

- M. Mony, premier conseiller.

Lu en audience publique le 19 juillet 2019.

Le rapporteur,

S. DEGOMMIER

Le président,

J-P. DUSSUET

Le greffier,

C. GOY

La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées,

de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N° 18NT03202, 18NT03222