Vu la requête, enregistrée le 8 avril 2013, présentée pour la SCI Houbien, ayant son siège 57 rue d'Amsterdam à Paris (75008), par la SELAFA Delagarde ; la SCI Houbien demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1201441/1-3 du Tribunal administratif de Paris en date du 8 février 2013 qui a rejeté sa demande tendant à la réduction du montant de l'imposition de la plus value afférente à la cession, en 2011, d'un bien situé au 94 rue Lafayette et au 84 rue du Faubourg-Poissonnière à Paris (75010) ;
2°) de prononcer la réduction demandée ;
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Vu le jugement attaqué ;
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Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 26 novembre 2013 :
- le rapport de M. Pagès, premier conseiller,
- les conclusions de M. Ouardes, rapporteur public,
- et les observations de Me A...représentant la SCI Houbien ;
1. Considérant que la SCI Houbien a acquis le 26 juin 2007 une partie d'un local commercial situé au 94 rue Lafayette et au 84 rue du Faubourg-Poissonnière à Paris dans le dixième arrondissement, pour un prix de 300 000 euros ; qu'elle a réalisé dans ce local divers travaux pour un montant total de 56 908, 42 euros ; qu'elle a revendu ce bien, par un acte notarié du 5 janvier 2011, pour le prix de 445 000 euros ; que le dépôt de cet acte s'est accompagné d'une déclaration de plus-value immobilière souscrite par la SARL SARF, société accréditée de représentation fiscale, dès lors qu'un des associés de la SCI Houbien n'était pas résident fiscal français ; que cette déclaration faisait apparaître une plus-value nette imposable de 117 550 euros dont le calcul n'intégrait pas le prix des travaux réalisés sur l'immeuble ; que la SCI Houbien a toutefois sollicité ultérieurement la réduction de l'imposition de la plus-value ainsi déclarée à concurrence du montant de ces travaux ; qu'elle relève appel du jugement du Tribunal administratif de Paris en date du 8 février 2013 qui a rejeté sa demande tendant à la réduction du montant de l'imposition de la plus value en litige ;
Sur l'étendue du litige :
2. Considérant, en premier lieu, que par une décision du 29 octobre 2013, postérieure à l'introduction de la présente requête, le directeur régional des finances publiques a prononcé un dégrèvement de 6 107 euros au profit de la SCI Houbien ; que les conclusions de la requête sont, dans cette limite, devenues sans objet ;
3. Considérant, en second lieu, que si le ministre de l'économie et des finances dans son dernier mémoire, enregistré le 21 novembre 2013, annonce qu'il fait également droit à la demande de la société requérante à hauteur d'une somme de 13 565, 65 euros correspondant à une fraction de la facture n° 0806 003 du 23 juin 2008 et annonce que le certificat de dégrèvement correspondant sera prochainement adressé à la Cour, ce certificat n'a pas été produit à la date de la clôture de l'instruction ; que, dès lors, les conclusions de la requête ne sont pas devenues sans objet sur ce point ;
Sur le fond du litige :
En ce qui concerne l'application de la loi fiscale :
4. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article 150 VB du code général des impôts : " I. - Le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte (...) II. - Le prix d'acquisition est, sur justificatifs, majoré : (...) 4° Des dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives" ;
5. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article R. 194-1 du livre des procédures fiscales : " Lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s'étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l'imposition, en démontrant son caractère exagéré. Il en est de même lorsqu'une imposition a été établie d'après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d'après le contenu d'un acte présenté par lui à la formalité de l'enregistrement " ; que l'imposition de la plus-value litigieuse résultant de la déclaration de la SCI Houbien, cette dernière supporte la charge de la preuve en vertu de l'article R. 194-1 précité du livre des procédures fiscales ;
6. Considérant que la SCI Houbien soutient que le coût des travaux réalisés avant la vente de l'immeuble doit majorer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value réalisée à l'occasion de sa cession ; que, dans son mémoire en défense, le ministre de l'économie et des finances a admis que les travaux d'installation de " skydômes " en remplacement des pavés de verre afin d'améliorer l'éclairage naturel de la pièce en sous-sol devaient être regardés comme des travaux d'amélioration et, en conséquence, a accepté de prendre en compte les factures produites en pièces jointes n° 5, 5 bis et 7 de la requête ; que ne restent donc en litige que des travaux concernant le remplacement de portes et de serrures, la pose d'étagères, la démolition de l'escalier et la pose d'éléments de cuisine, des travaux de réfection des murs, des travaux de peinture, des travaux de remplacement d'équipements électriques et téléphoniques, des travaux de recherche de fuite et de reprise d'étanchéité ;
7. Considérant, en premier lieu, que la SCI Houbien établit que la facture n° 0806 003 du 23 juin 2008 concernait dans la limite du montant du devis du 24 mai 2008 produit à l'appui de son mémoire en réplique, soit 13 535, 65 euros, des travaux de rénovation en lien avec l'installation des skydômes, pouvant être regardés comme des travaux d'amélioration, au sens de l'article 150 VB du code général des impôts, ce qui a d'ailleurs été admis par l'administration dans son dernier mémoire en défense ; qu'il y a donc lieu de prononcer une réduction du montant de la plus-value à concurrence du montant de ces travaux ;
8. Considérant, en deuxième lieu, que la facture n° 0806 003 du 23 juin 2008 concerne, pour le surplus correspondant à un montant de 5 160 euros hors taxes, des travaux de peinture et de pose de moquettes, qui sont dissociables de l'installation des skydômes et qui sont des travaux de réparation et d'entretien ne devant pas être pris en compte pour le calcul de la plus-value ;
9. Considérant, en troisième lieu, que si la SCI Houbien soutient que la facture LG Constructions du 28 décembre 2010 pour un montant de 4 186 euros est relative à des travaux liés à l'installation des skydômes, cette facture concerne des travaux de recherche de fuites sur la terrasse, de reprise d'étanchéité partielle et de nettoyage des chenaux et descente d'eaux pluviales ; que ces travaux sont des travaux de réparation et d'entretien dissociables de l'installation des skydômes et ne doivent donc pas être pris en compte pour le calcul de la plus-value ;
10. Considérant, en quatrième lieu, que la SCI Houbien établit que la facture de serrurerie Perreira d'un montant de 6 329, 58 euros correspond à des travaux améliorant la sécurité de l'immeuble et devant donc être pris en compte pour le calcul de la plus-value ;
11. Considérant, en cinquième lieu, que, s'agissant de la facture de la SARL Pereira Frères d'un montant de 3 585, 61 euros concernant des travaux dans la cuisine, la SCI Houbien, faute de précisions sur l'état antérieur de cette cuisine, n'établit pas qu'il s'agissait de travaux d'amélioration devant être pris en compte pour le calcul de la plus-value ;
12. Considérant, en sixième lieu, que la facture Serrurerie Pereira d'un montant de 1 333, 80 euros concerne la fourniture et la pose d'étagères ; qu'il s'agit là de dépenses locatives exclues du calcul de la plus-value en vertu de l'article 150 VB précité du code général des impôts ;
13. Considérant, en dernier lieu, que la facture LG Constructions du 9 septembre 2008, d'un montant de 992, 68 euros, concerne le remplacement d'ampoules, la fourniture et la pose d'une prise de téléphone, que la facture EGIT d'un montant de 443, 10 euros concerne la reprise de prises de courant, la pose de boîtiers de prise et la modification de lignes téléphoniques et que la facture de la société ADM Peinture concerne des travaux de lessivage et d'entretien des murs ; que ces trois factures concernent donc des travaux de réparation et d'entretien exclus du calcul de la plus-value ;
En ce qui concerne l'application de la doctrine administrative :
14. Considérant que c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé, d'une part, que la société requérante ne pouvait utilement invoquer, sur le fondement des dispositions de l'article L. 80 A du livre des procédures fiscales, la doctrine de l'administration qui résulterait, selon elle, des instructions 8 M-1-04 et 8 M-1-05 dès lors que l'administration n'avait procédé à aucun rehaussement d'impositions initiales, d'autre part, qu'en tout état de cause, ces instructions, qui, pour l'essentiel, se bornent à rappeler l'état de la jurisprudence, ne comportaient aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il était fait application ; qu'en outre, si la requérante se prévaut en appel de la réponse ministérielle Bassot du 25 novembre 2008, ce moyen doit également être écarté dès lors que l'administration n'a, ainsi qu'il vient d'être dit, procédé à aucun rehaussement d'impositions initiales, que la société n'a pas fait application de cette réponse dans sa déclaration et qu'elle contient aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle retenue par le présent arrêt ;
15. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Houbien est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande en ce qui concerne la prise en compte des travaux correspondant à la facture Serrurerie Pereira d'un montant de 6 329, 58 euros et à la facture n° 0806 003 du 23 juin 2008 dans la limite du montant du devis du 24 mai 2008 s'élevant à 13 535, 65 euros ; que le surplus de ses conclusions doit être rejeté ;
D E C I D E :
Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer à hauteur du dégrèvement de 6 107 euros prononcé en cours d'instance.
Article 2 : Le montant de l'imposition de la plus-value de cession par la SCI Houbien d'un immeuble situé au 94 rue Lafayette et au 84 rue du Faubourg-Poissonnière à Paris est réduit d'une somme correspondant à la prise en compte pour le calcul de cette plus-value, d'une part, des travaux d'un montant 6 329, 58 euros mentionnés sur la facture Serrurerie Pereira et, d'autre part, de la facture n° 0806 003 du 23 juin 2008, dans la limite du montant du devis du 24 mai 2008 s'élevant à 13 535, 65 euros.
Article 3 : Le jugement n° 1201441/1-3 du Tribunal administratif de Paris en date du 8 février 2013 est réformé en tant qu'il est contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SCI Houbien est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Houbien et au ministre de l'économie et des finances. Copie en sera adressée au pôle fiscal de Paris centre et services spécialisés.
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N° 13PA01330
