Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière Vurtz a demandé au tribunal administratif de Montreuil, d'une part, d'annuler l'arrêté n° DP 093053 19B0049 du 1er juillet 2019 par lequel le maire de la commune de Noisy-le-Sec s'est opposé à sa déclaration préalable de travaux et, d'autre part, de condamner la commune à lui verser une indemnité de 94 200 euros en réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi en conséquence de l'illégalité entachant l'arrêté n° DP 093053 18B0136 du 31 janvier 2019 portant opposition à une précédente déclaration préalable de travaux.
Par un jugement n°s 1909296, 2010229 du 5 mai 2021, le tribunal administratif de Montreuil, après avoir joint ses demandes, les a rejetées.
Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 22 juin 2021, la société civile immobilière Vurtz, représentée par Me Cabanes, demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n°s 1909296, 2010229 du 5 mai 2021 du tribunal administratif de Montreuil ;
2°) d'annuler l'arrêté d'opposition à déclaration préalable du 1er juillet 2019 ;
3°) de condamner la commune de Noisy-le-Sec à lui verser la somme de 125 600 euros au titre du préjudice subi, assortie des intérêts au taux légal à compter du 13 juillet 2020 ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Noisy-le-Sec la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le tribunal administratif de Montreuil a omis de statuer sur le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme ;
- l'arrêté du 1er juillet 2019 méconnaît l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme et l'article 6 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- la responsabilité de la commune est engagée dès lors que le refus opposé le 31 janvier 2019, au motif que les travaux auraient nécessité le dépôt d'une demande de permis de construire comportant un dossier au titre de la législation sur les établissements recevant du public, était illégal et qu'aucun autre motif ne justifierait légalement un refus ;
- le préjudice subi, d'un montant de 125 600 euros au titre des loyers non perçus, est certain compte tenu des engagements pris avec le futur locataire.
Par un mémoire en défense enregistré le 11 janvier 2022, la commune de Noisy-Le-Sec, représentée par Me Moghrani, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de la société civile immobilière Vurtz la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens soulevés ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A...,
- les conclusions de M. Doré, rapporteur public,
- les observations de Me Couette substituant Me Cabanes, représentant la société civile immobilière Vurtz,
- et les observations de Me Safatian, substituant Me Moghrani, pour la commune de Noisy-Le-Sec.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Vurtz, propriétaire d'un bien immobilier situé 14, allée de la Paix à Noisy-le-Sec, a présenté le 19 novembre 2018 une déclaration préalable pour des travaux de rénovation et d'aménagement d'intérieur du bien endommagé par un incendie survenu dans la nuit du 5 au 6 décembre 2015. Par un arrêté en date du 31 janvier 2019, annulé par un jugement du 8 janvier 2020, le maire de la commune de Noisy-le-Sec s'est opposé à cette déclaration. Le 27 mars 2019, la SCI Vurtz a renouvelé sa déclaration préalable de travaux, à laquelle un nouveau refus a été opposé le 1er juillet 2019. La SCI Vurtz a demandé, d'une part, l'annulation de l'arrêté d'opposition du 1er juillet 2019 et d'autre part, la réparation du préjudice qu'elle estime avoir subi du fait de l'illégalité entachant l'arrêté du 31 janvier 2019. Par un jugement du 5 mai 2021, dont la société relève appel devant la Cour, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté ses demandes.
Sur la régularité du jugement :
2. Le jugement attaqué cite à son point 5 les dispositions de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme et celles de l'article 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune et précise à son point 6 qu'il en résulte que doivent être reconstruites dans le respect des dispositions de ce document d'urbanisme les constructions détruites par un sinistre exposant les occupants à un risque prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité, que l'immeuble de la société Vurtz a été détruit au cours d'un tel sinistre et en conclut que " le maire de Noisy-le-Sec a pu légalement apprécier la conformité du projet aux règles édictées par le plan local d'urbanisme de sa commune ". Les premiers juges ont ainsi bien répondu au moyen articulé devant eux, tiré de la méconnaissance de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme et de l'article 6 du règlement du plan local d'urbanisme par l'arrêté du 1er juillet 2019.
Sur le bien-fondé du jugement en tant qu'il statue sur la demande d'annulation de l'arrêté du 1er juillet 2019 :
3. Aux termes de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. ".
4. Il résulte tant des termes de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme, anciennement codifié à l'article L. 111-3 du même code, que des travaux parlementaires qui ont présidé à son adoption, que le législateur, dans un souci d'équité et de sécurité juridique, a entendu reconnaître au propriétaire d'un bâtiment détruit par un sinistre le droit de procéder à la reconstruction à l'identique de celui-ci dès lors qu'il avait été régulièrement édifié. Il ressort toutefois du texte lui-même que ce droit n'a pas un caractère absolu dès lors que notamment le plan local d'urbanisme peut y faire échec par des dispositions spéciales relatives à la reconstruction. De même, le législateur n'a pas entendu donner le droit de reconstruire un bâtiment dont les occupants seraient exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité. Dans une telle hypothèse, il y a lieu, pour l'autorité compétente et dans les limites qui viennent d'être définies, de refuser le permis de construire ou de l'assortir, si cela suffit à parer au risque, de prescriptions adéquates, sur le fondement de l'article R 111-2 du code de l'urbanisme qui constitue une base juridique appropriée.
5. L'article 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Noisy-le-Sec dispose que : " Conformément au code de l'urbanisme, la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de 10 ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. (...) Toutefois, dans le cas où un bâtiment a été détruit par un sinistre de nature à exposer les occupants à un risque certain et prévisible, de nature à mettre gravement en danger leur sécurité, la reconstruction du bâtiment doit respecter les règles du présent PLU ". Ces dispositions du plan local d'urbanisme n'ont pas pour objet de faire échec au droit à reconstruction prévu à l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme mais seulement d'expliciter l'absence de droit à reconstruire un bâtiment dont les occupants seraient exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité.
6. En l'espèce, il ne ressort pas des pièces du dossier que l'incendie qui a partiellement détruit le bien de la société Vurtz, et qui était d'origine volontaire selon l'expertise ordonnée par le juge judiciaire, résultait d'un risque certain et prévisible, lié à l'implantation ou aux caractéristiques de la construction. Il suit de là que l'article 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Noisy-le-Sec ne permettait pas au maire d'apprécier la conformité des travaux déclarés pour la reconstruction de cet immeuble aux dispositions de ce plan local d'urbanisme. L'arrêté du 1er juillet 2019 s'opposant à la déclaration préalable de travaux à raison de la méconnaissance des articles UB. 7.1.1 et UB.11.1.1 du règlement du plan local d'urbanisme méconnaît ainsi l'article 6 du même règlement.
7. Il résulte de ce qui précède que la société Vurtz est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande. L'arrêté du
1er juillet 2019 et le jugement du 5 mai 2021 en tant qu'il statue sur les conclusions dirigées contre cet acte doivent donc être annulés.
Sur le bien-fondé du jugement en tant qu'il statue sur la demande indemnitaire :
8. Pour apprécier si la responsabilité de la puissance publique peut être engagée, il appartient au juge de déterminer si le préjudice invoqué est en lien direct et certain avec une faute de l'administration. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'une opposition illégale à déclaration préalable revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs locataires ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.
9. La société Vurtz demande l'indemnisation du préjudice résultant de l'impossibilité de percevoir des loyers à compter du 1er août 2019, date prévue d'achèvement des travaux, du fait de l'illégalité fautive entachant l'arrêté du 31 janvier 2019 s'opposant à sa première déclaration préalable de travaux. Toutefois, les projets de bail établis en 2016 portant sur un local destiné à recevoir du public au rez-de-chaussée et à un appartement à l'étage, non signés et très partiellement renseignés, ne constituent pas un engagement souscrit par un futur locataire à la date à laquelle le maire s'est opposé à la déclaration préalable. Ni le message du locataire potentiel en 2020 ni l'attestation dressée en 2021 ne suffisent davantage à établir l'état suffisamment avancé, à cette date, de négociations en vue de la location, dont, au demeurant, il ne résulte pas de l'instruction qu'elle ait été effectivement consentie depuis lors. Le préjudice dont la société demande réparation n'apparaît dès lors ni direct ni certain.
10. Il suit de là que la société Vurtz n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande indemnitaire.
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
11. La société civile immobilière Vurtz n'étant pas la partie perdante pour l'essentiel dans la présente instance, les conclusions de la commune de Noisy-le-Sec tendant à ce qu'une somme soit mise à sa charge au titre des dispositions précitées doivent être rejetées. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la commune de Noisy-le-Sec le versement à la société civile immobilière Vurtz d'une somme de 2 000 euros au titre des frais liés à l'instance.
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement n°s 1909296 et 2010229 du 5 mai 2021 du tribunal administratif de Montreuil est annulé en tant qu'il rejette les conclusions à fin d'annulation présentées par la société Vurtz.
Article 2 : La décision d'opposition à déclaration préalable du 1er juillet 2019 du maire de la commune de la commune de Noisy-le-Sec est annulée.
Article 3 : La commune de Noisy-le-Sec versera à la société civile immobilière Vurtz une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Vurtz et à la commune de Noisy-le-Sec.
Délibéré après l'audience du 29 septembre 2022, à laquelle siégeaient :
- M. Lapouzade, président de chambre,
- M. Gobeill, premier conseiller,
- Mme Guilloteau, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 20 octobre 2022.
La rapporteure,
L. A...Le président,
J. LAPOUZADE
La greffière,
C. POVSE
La République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision
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N° 21PA03434
