AFFAIRE : N RG 05/00465 Code Aff. : ARRET N J.B. F.D. ORIGINE :
Décision du Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG en date du 25 Octobre 2004 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIERE CHAMBRE - SECTION CIVILE ARRET DU 10 OCTOBRE 2006 APPELANT :Monsieur Pierre X... ... représenté par la SCP MOSQUET MIALON D'OLIVEIRA LECONTE, avoués assisté de Me DRUAIS MICHEL etamp; LAHALLE, avocats au barreau de RENNES INTIMES :Monsieur Bernard X... ... représenté par la SCP GRANDSARD DELCOURT, avoués assisté de Me LEVACHER, avocat au barreau de CHERBOURG Monsieur Xavie Y... et Madame Delphine Z... épouse Y... ... représentés par la SCP TERRADE DARTOIS, avoués assistés de Maître NICOLAS substituant la SCP PETIT ETIENNE - DUMONT FOUCAULT, avocats au barreau de COUTANCES.
DEBATS : A l'audience publique du 29 Juin 2006 tenue, sans opposition du ou des avocats, par Monsieur BOYER, Président, chargé du rapport, qui a rendu compte des débats à la Cour GREFFIER présent aux débats :
Madame GALAND COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :M. BOYER, Président de Chambre, rédacteur, Madame BEUVE, Conseiller, Madame ODY Conseiller, ARRET prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2006 et et signé par M. BOYER, Président de Chambre, et Madame GALAND, Greffier.
FAITS ET PROCÉDURE
Vu le jugement du 25 octobre 2004 par lequel le Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG a :
- déclaré opposable à Monsieur Pierre X... le bail verbal conclu courant 2000 entre Monsieur Xavier Y..., Madame Delphine Z... épouse Y... d'une part et Monsieur Bernard X... d'autre part, portant sur les parcelles bâties cadastrées C 714, 716 et 718 situées à SAINT LO d'OURVILLE,
- débouté Monsieur Pierre X... de ses demandes.
Vu les conclusions des époux Y... portant qu'elles ont été déposées et signifiées le 28 avril 2006 ;
Vu les conclusions de Monsieur Pierre X... portant qu'elles ont été déposées et signifiées le 29 mars 2006 ;
Vu les conclusions de Monsieur Bernard X... portant qu'elles ont été déposées et signifiées le 10 février 2006 ;
Vu l'ordonnance clôturant la procédure le 29 juin 1976 ;
En vertu d'un acte de donation-partage consenti par Monsieur Lucien X... et son épouse née Geneviève A..., acte en date du 24 janvier 1976 au rapport de Maître B..., Notaire à PORTBAIL, il a été attribué à Monsieur Bernard X... divers immeubles dont les parcelles bâties cadastrées section C 714, 716 et 718 situées à SAINT LO D'OURVILLE, mais avec stipulation d'un droit de préférence en cas de vente au profit de Monsieur Pierre X....
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 02 mai 2001, Maître C..., Notaire à VALOGNES, a notifié à Monsieur Pierre X... que son frère Bernard entendait vendre divers bâtiments d'exploitation et diverses parcelles de terre, le tout cadastré section C no714, 716, 718 et 719 et l'invitait à indiquer s'il entendait exercer son droit de préférence, étant précisé que ce droit de préférence ne concernait que les parcelles 714, 716 et 718.
Cette notification précisait "l'entrée en jouissance aura lieu par libre disposition" ;
Il était accordé un délai de quinze jours à Monsieur Pierre X... pour prendre position. Par exploit d'huissier du 16 mai 2001, Monsieur Pierre X... a notifié à Maître C... qu'il entendait effectivement exercer son droit de préférence aux prix et conditions de la notification.
Le 22 août 2001, Monsieur Pierre X... a fait délivrer une
sommation interpellative à M. Y... qui reprenait l'exploitation de son frère Bernard, lui demandant quelles dispositions il entendait prendre pour libérer les lieux.
A cette sommation, Monsieur Xavier Y... a répondu : "je règle actuellement un loyer pour les bâtiments se trouvant en face de ma maison à Bernard X... qui, à ma connaissance, est le propriétaire des lieux".
Par lettre en date du 12 octobre 2001, Maître C... a répondu à son confrère Maître D..., confirmant un rendez-vous de signature fixé au 22 octobre en son étude.
A cette lettre était joint un projet d'acte de vente.
Par lettre en date du 6 octobre 2001, Maître Jean Claude D... a fait savoir à son confrère que Monsieur Pierre X... ne pouvait accepter de signer en l'état et à la date convenue l'acte dont le projet lui avait été adressé, dans la mesure où cet acte faisait apparaître l'existence d'un bail rural qui aurait été consenti verbalement, sur les biens vendus, à Monsieur Xavier Y....
SUR QUOI
Attendu que Monsieur Pierre X... demande une régularisation d'acte pour la parcelle 719 ; mais que la notification du 2 mai 2001 ne concernait pas cette parcelle et que dans ses conclusions de Monsieur Pierre X..., cette parcelle n'est pas concernée par la donation partage de 1976 ;
Attendu que Monsieur Pierre X... conteste l'existence du bail ;
Mais que les époux Y... ont déposé leur matériel dans les locaux concernés et l'occupent ;
Qu'avec Monsieur Bernard X..., ils affirment avoir convenu d'un loyer qui a été payé, que l'intervention de ce paiement postérieurement à la sommation de Monsieur Pierre X... n'en
altère par la réalité ;
Que l'argumentation sur l'opposabilité et la connaissance que Monsieur Pierre X... pouvait avoir de ce bail n'intéresse pas son existence ;
Que la preuve de la date du bail n'est pas dans le débat ;
Qu'il sera vu ci-après que ce bail évoque l'habillage juridique d'une situation floue, mais qu'il résulte quand même des conclusions concordantes des cocontractants ;
Que la Cour retiendra l'existence de ce bail ;
Attendu que les époux Y... concluent également à l'inexistence de la cession entre Monsieur Pierre X... et Monsieur Bernard X..., faute d'accord sur la chose et sur le prix dans la mesure où lorsque Monsieur Bernard X... a fait cette proposition, il a tenu compte de l'existence du bail verbal et fixé son prix en fonction de cet état de droit, tandis que Monsieur Pierre X... prétend acquérir les biens litigieux libre de toute occupation ;
Mais que Monsieur Bernard X... rappelle les circonstances de la conclusion de ce bail, conclu selon lui en octobre 2000 :
"Monsieur Xavier Y... venait à cette époque d'acquérir de Monsieur Pierre X... les parcelles d'une surface respective de 10 ha 77 a 58 ca et de 1 ha 14 a 10 ca...
Dans le même temps, Monsieur Y... avait acquis de Monsieur Bernard X... cheptel et matériel ainsi que la maison d'habitation et un gîte rural.
Restait en suspens le sort des bâtiments de la ferme... La jouissance de ces bâtiments était indispensable à Monsieur et Madame Y... pour pourvoir à l'exploitation de la ferme.
C'est pourquoi Monsieur Bernard X... leur a donné à bail lesdits immeubles pour leur permettre de démarrer l'exploitation prenant l'engagement d'envisager ultérieurement la cession à la SAFER pour
que puisse s'opérer une rétrocession à leur profit.
Quelques mois plus tard, Monsieur Bernard X... a conclu avec la SAFER un accord".
Que cette relation des faits n'est pas critiquée par les époux Y... et s'inscrit tout à fait dans la logique de l'opération ; qu'ils affirment avoir commencé l'exploitation en septembre 2000 ;
Que la finalité était donc de vendre aux époux Y... ces parcelles libres de toute occupation, moyennant le même prix, éventuellement augmenté de quelques frais de rétrocession ;
Que l'argument d'absence d'accord sur le prix est donc faux ;
Qu'il faut encore relever, à propos du consentement que celui du vendeur n'importait pas puisqu'il ne faisait qu'obéir à l'obligation figurant dans l'acte de donation partage, que la volonté de vendre aux époux Y... n'est pas contestée ;
Attendu que Monsieur Pierre X... invoque également l'inopposabilité du bail à son encontre ;
Que les intimés soutiennent qu'il avait connaissance concrètement de ce bail ;
Attendu que les droits de Monsieur Pierre X... ont été fixés lors de la levée de l'option, l'acte notarié ne devant que formaliser ce droit ;
Que les événements ultérieurs tendant à établir sa connaissance de l'occupation n'ont d'influence que dans la mesure où ils permettraient d'établir qu'il avait cette connaissance au plus tard lors de la levée de l'option ;
Que tel n'est pas le cas de la sommation interpellative qu'il a fait délivrer aux époux Y... le 22 août 2001 et dont la teneur a été relatée ci-avant ;
Attendu que la possession d'une maison dans le village par Monsieur Pierre X... ne signifie pas nécessairement qu'il ait eu
connaissance de ce bail ; qu'il affirme sans être contredit habiter à une cinquantaine de kilomètres et louer sa maison ;
Attendu que la relation des faits par Monsieur Bernard X... fait apparaître que le bail n'avait que quelques mois lors de la notification à Monsieur Pierre X... et qu'il répondait à une situation précaire en attente de la rétrocession des biens aux époux Y... par l'intermédiaire de la SAFER ;
Que le caractère précaire de la situation fait ressortir une certaine approximation de la situation juridique, Monsieur Pierre X... suggérant que le bail ne constitue qu'un habillage juridique ultérieur ;
Mais que dans le projet d'acte que Monsieur Pierre X... a refusé de signer, le bail mentionné ne présentait aucun caractère précaire, contrairement à la notification antérieure, il prévoyait "l'entrée en jouissance a lieu également ce jour par la perception des loyers" ;
Que les prévisions énoncées montrent que contrairement au bail rural courant, cette relation ne devait pas durer ;
Qu'elle présente un caractère flou qui ne permet pas de considérer que Monsieur Pierre X..., dans son relatif éloignement, ait dû comprendre qu'un bail rural avait été conclu ;
Attendu que les intimés font encore valoir que l'installation des époux Y... s'insérait dans un cadre contractuel plus vaste auquel Monsieur Pierre X... était partie prenante pour avoir cédé environ 11 hectares de terres à la SAFER qui les leur a rétrocédé ;
Attendu que en effet, la SAFER a procédé à une étude globale de l'installation des époux Y... sur une exploitation agricole ;
Mais que les contrats restent distincts sans que les cocontractants soient contractuellement liés par des actes qu'ils n'ont pas personnellement conclus ;
Attendu que l'avis du Directeur Départemental de l'Agriculture,
commissaire du gouvernement auprès de la SAFER, pour les achats de terre qui correspondent aux superficies vendues par Monsieur Pierre X... vise les bâtiments d'exploitation et estime "l'ensemble constitue une exploitation agricole groupée et viable" ;
Mais que si les intimés affirment que cet avis a été porté à la connaissance de Monsieur Pierre X..., ils ne disent pas par quels moyens ;
Qu'au surplus, l'avis indique "le bien mis en vente consiste en 11 hectares de terre. Les bâtiments d'exploitation et un hectare de prairie sont à vendre simultanément" ; qu'il ne mentionne aucun bail sur les bâtiments d'exploitation, le bail prévu concernant la maison d'habitation et des terres ;
Que la perspective de conclure un bail est d'ailleurs intervenue postérieurement à cette vente selon la relation de Monsieur Bernard X... :
"Monsieur Xavier Y... venait à cette époque d'acquérir de Monsieur Pierre X... les parcelles d'une surface respective de 10 ha 77 a 58 ca et de 1 ha 14 a 10 ca...
Dans le même temps, Monsieur Y... avait acquis de Monsieur Bernard X... cheptel et matériel ainsi que la maison d'habitation et un gîte rural.
Restait en suspens le sort des bâtiments de la ferme .... La jouissance de ces bâtiments était indispensable à Monsieur et Madame Y... pour pourvoir à l'exploitation de la ferme.
C'est pourquoi Monsieur Bernard X... leur a donné à bail lesdits immeubles pour leur permettre de démarrer l'exploitation...." ; qu'il est difficile que Monsieur Pierre X... ait connu l'existence de ce bail lors d'actes où il n'existait pas encore, selon Monsieur Bernard X... lui-même ;
Qu'à supposer que Monsieur Pierre X... ait eu connaissance du
projet global, il pouvait légitimement penser que le projet ne pourrait se réaliser, que sous réserve de ses droits ; qu'aucune pièce ne fait état d'un projet de bail ;
Que Monsieur Bernard X... soutient que la date de prise d'effet du bail est le mois d'octobre 2000 au motif que le loyer annuel a été réglé le 27 octobre 2001 ;
Mais que cette date correspond mal à sa propre chronologie divisée en trois phases :
- la vente des terres de Monsieur Pierre X... notifiée en 2001, mais avec début d'exploitation en septembre 2000,
- la vente des terres de Monsieur Bernard X... autorisée en mai 2000, et notifiée le 06 avril 2001,
- la troisième catégorie d'acte constituée par le bail litigieux ;
Attendu qu'il est possible que la chronologie énoncée dans les conclusions de Monsieur Bernard X... résulte d'une maladresse ;
Mais qu'il reste que la vente des terres de Monsieur Pierre X... à la SAFER date du 23 mai 2001selon l'attestation de Maître E... et celle de la SAFER aux époux Y... du 30 mai 2001 ;
Que l'attestation notariée dressée par Maître F... montre que la maison n'a été achetée par les époux Y... que le 21 juin 2001 ; que concernant le gîte rural, le dossier ne comprend encore qu'un compromis de vente ;
Attendu que sur les ventes de cheptel mort et vif, les factures s'échelonnent du 30 septembre 2000 pour les vaches à juillet 2001 pour la reprise de matériel et la reprise de la salle de traite tandis que le prêt bancaire correspondant a été réalisé le 14 avril 2001 ; que les extraits bancaires afférents aux remboursements datent au plus tôt de juin et juillet 2001, puisqu'ils mentionnent des remboursements de prêts "07 01" ;
Attendu que, si, comme il l'affirme, Monsieur Y... a débuté son exploitation en septembre 2000, c'est nécessairement dans des conditions juridiques très floues au moins jusqu'à juin 2001 ;
Que dans ces conditions, les intimés ne peuvent pas prétendre que Monsieur Pierre X... ait dû savoir qu'un bail verbal était conclu pour les bâtiments en mai 2001 ;
Attendu par ailleurs que les époux Y... ne disent rien des conditions dans lesquelles Monsieur Pierre X... aurait autorisé cette exploitation ; qu'ils ne prétendent pas qu'en autorisant cette exploitation sans acquisition préalable, Monsieur Pierre X... ait dès septembre 2000 eu conscience qu'un bail des bâtiments d'exploitation ait été conclu ;
Attendu que la publicité légale de l'opération était surtout destinée à d'éventuels acquéreurs ; que cette publicité qui, dans les documents versés au dossier ne prévoyait pas de bail ne pouvait pas le rendre opposable à Monsieur Pierre X... ;
Attendu que la circonstance que l'ensemble n'ait pas compris d'autre bâtiment d'exploitation ne signifie pas que Monsieur Pierre X... ait dû savoir qu'un bail avait été conclu, l'avis du commissaire du gouvernement invoqué visant une vente et non un bail ;
Que d'ailleurs, dans leurs conclusions subsidiaires, les époux Y... demandent des dommages-intérêts pour construire un nouveau bâtiment, ce qui montre la possibilité d'une alternative à leurs yeux ;
Attendu en conséquence que le bail s'intégrant dans un ensemble juridique qui n'était pas abouti et se caractérisait par son imprécision, n'est pas opposable à Monsieur Pierre X... ;
Attendu cependant que les époux Y... se trouvent dans une situation difficile et qu'il faut leur accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux, moyennant une indemnité d'occupation
équivalent au loyer prévu ;
Attendu que si le débiteur d'un droit de préférence peut louer l'objet du droit de préférence, le louer quelques mois avant que ne soit notifié le projet de vente en sachant l'indisponibilité ainsi créée pour le créancier de cette option constitue une faute ;
Que Monsieur Pierre X... a été limité dans son droit d'option et ne pourra concrètement pas l'exercer tant que courra le délai de grâce ;
Qu'il a droit à des dommages-intérêts ;
Que cependant, eu égard à l'indemnité d'occupation son dommage reste limité ; que son projet d'installer un gîte rural n'était encore qu'un projet et que le dommage ne peut équivaloir, comme il le demandait, à la différence entre les loyers qu'il espérait et les indemnités d'occupation dont il peut bénéficier ;
Qu'il faut lui allouer 2 000 euros de dommages-intérêts à l'encontre de Monsieur Bernard X... ;
Attendu que les époux Y... fondent leur demande en dommages-intérêts sur l'obligation qui incombe au bailleur de délivrer au preneur la chose louée ; que rien n'est invoqué sur le projet de vente ;
Mais que cette obligation s'inscrit dans le cadre contractuel global et de la limite des droits du bailleur, notamment envers les tiers ;
Qu'ils ne prétendent ni avoir demandé un bail écrit susceptible d'enregistrement ni une démarche pour faire enregistrer la relation contractuelle ;
Qu'ils ont donc accepté de conclure un bail inopposable aux tiers, que l'obligation du bailleur trouvait une limite dans cette inopposabilité ;
Qu'ils ne justifient donc pas avoir droit à des dommages-intérêts ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de CHERBOURG le 25 octobre 2004.
Déclare inopposable à Monsieur Pierre X... le bail conclu entre Monsieur Bernard X... et les époux Y... sur les parcelles bâties cadastrées C 714, 716 et 718 situées à SAINT LO D'OURVILLE.
Le déboute de sa demande concernant la parcelle 719.
Condamne Monsieur Bernard X... à signer un acte de cession conforme à la présente décision portant sur les parcelles faisant l'objet de la notification du 02 mai 2001, dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 10 euros par jour passé ce délai.
Le condamne à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.
Ordonne l'évacuation des époux Y... des parcelles, objet du bail verbal et les condamne à remettre les lieux dans leur état primitif.
Leur accorde cependant un délai de grâce de deux années courant à compter de ce jour.
Les déboute de leur demande de dommages-intérêts.
Condamne Monsieur Bernard X... à payer à Monsieur Pierre X... la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Condamne Monsieur Bernard X... d'une part et les époux Y... d'autre part aux dépens, pour moitié pour chaque part, dont distraction au profit des avoués en la cause.LE GREFFIER
LE PRESIDENTC. GALAND
J. BOYER
