Gilles X...
C / SCI DOMAINE DE LA VELETTE prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège
Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 04 septembre 2008
COUR D'APPEL DE DIJON
CHAMBRE CIVILE A
ARRÊT DU 04 SEPTEMBRE 2008
RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 07 / 01618
Décision déférée à la Cour : AU FOND du 09 OCTOBRE 2007, rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE D'AUTUN RG 1re instance : 11 / 06 / 80
APPELANT :
Monsieur Gilles X... né le 16 août 1955 au CREUSOT (71) demeurant : ...
représenté par Me Philippe GERBAY, avoué à la Cour assisté de Me VIEILLARD, membre de la SCP ADIDA-MATHIEU-BUISSON-VIEILLARD-MEUNIER-GUIGUE, avocats au barreau de CHALON-SUR-SAONE
INTIMEE :
SCI DOMAINE DE LA VELETTE représentée par sa gérante Madame Laure Z... épouse A... dont le siège social est : LA VELETTE 71320 CUZY
représentée par la SCP AVRIL et HANSSEN, avoués à la Cour assistée de Me Jean COTESSAT, membre de la SCP COTESSAT, avocats au barreau de MACON
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 03 juin 2008 en audience publique devant la Cour composée de :
Madame DUFRENNE, Président de Chambre, Président, Madame VIGNES, Conseiller, assesseur, ayant fait le rapport sur désignation du Président, Monsieur BESSON, Conseiller, assesseur, qui en ont délibéré.
GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame CREMASCHI,
ARRET rendu contradictoirement,
PRONONCE publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
SIGNE par Madame DUFRENNE, Président de Chambre, et par Madame CREMASCHI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DE L'AFFAIRE
Suivant acte du 26 septembre 2000, la SCI DOMAINE DE LA VELETTE a donné à bail à M. X... des bâtiments situés sur la commune de CUZY, cadastrés section B n° 123-124-15, avec un jardin potager cadastré B 122.
Par acte du 25 novembre 2005, la bailleresse a fait délivrer congé à M. X... pour le 31 mai 2006 invoquant, pour refuser le renouvellement du bail, des manquements du preneur à ses obligations contractuelles.
Contestant la validité du congé délivré, M. X... a saisi le tribunal d'instance d'AUTUN qui, par jugement rendu le 9 octobre 2007, a :
- écarté des débats les pièces 40 à 61 de la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE,
- constaté la validité du congé délivré le 25 novembre 2005 par la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE à M. X... Gilles,
- condamné M. X... Gilles à payer à la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE une indemnité d'occupation mensuelle de 365 € à compter du 1er juin 2006,
- autorisé la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE à faire procéder à l'expulsion de M. X... Gilles des lieux occupés au titre du bail non renouvelé conformément aux dispositions de la loi du 9 juillet 1991,
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte,
- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE,
- condamné M. X... Gilles aux dépens, qui comprendront le coût du congé du 25 novembre 2005,
- condamné M. X... Gilles à payer à la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 26 octobre 2007, M. X... a interjeté appel de cette décision,
Aux termes de ses dernières écritures récapitulatives déposées le 20 mai 2008, il conclut à la réformation du jugement déféré et demande à la Cour de :
- dire qu'il n'a commis aucun manquement aux obligations légales ou contractuelles mises à sa charge,
- déclarer en conséquence de nul effet le congé qui lui a été délivré par la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE pour le 31 mai 2006,
- dire que le bail s'est normalement renouvelé à compter du 31 mai 2006 aux mêmes conditions que le contrat initial,
- débouter en conséquence la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE de ses demandes d'expulsion et en paiement d'indemnités d'occupation et de dommages et intérêts,
- lui donner acte de ses réserves sur la demande en dommages et intérêts fondée sur l'article 9 du Code civil,
- condamner la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE au paiement de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures déposées le 3 avril 2008, la SCI DOMAINE DE LA VELETTE conclut au débouté des demandes de l'appelant et à la confirmation de la décision déférée.
Sur son appel incident, elle demande que la condamnation à quitter les lieux soit assortie d'une astreinte de 1 000 € par mois à compter de la signification de l'arrêt, sauf à suspendre cette astreinte pendant la période hivernale, et réclame que le montant de l'indemnité d'occupation soit fixé à 800 € par mois à compter du 1er juin 2006.
Elle réclame également la condamnation de M. X... à lui payer 100 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral consécutif aux agissements agressifs dont il a fait preuve et 3 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
La Cour se réfère pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties à la décision déférée et aux conclusions échangées en appel et plus haut visées.
SUR QUOI
Attendu que pour justifier du refus de renouvellement du bail consenti à M. X... le 26 septembre 2000, la SCI DOMAINE DE LA VELETTE s'est, aux termes du congé délivré le 25 novembre 2005, fondée sur l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 en reprochant au preneur les manquements suivants :
- des retards dans le paiement des loyers,
- une absence d'occupation des lieux aux fins d'habitation,
- l'exercice d'une profession dans les lieux loués,
- une attitude agressive et insultante ;
Attendu, sur le premier des griefs, qu'aux termes du bail il a été stipulé le paiement d'un loyer mensuel de 2 000 F indexé sur l'indice BT 01 payable par trimestre d'avance ; que la SCI bailleresse invoque que sur les trimestres dus pour la période antérieure au commandement seuls deux ont été acquittés à l'échéance prévue ; que M. X... ne conteste pas ce point mais souligne que les retards sont de peu d'importance et ont tous été régularisés ;
Attendu qu'il ressort des tableaux établis par la bailleresse que sur les trimestres antérieurs au 4e trimestre 2005, 16 ont été payés avec un retard variant de trois à seize jours, qu'un litige existe sur la date de règlement du 4e trimestre 2005 exigible au 1er octobre 2005, la bailleresse faisant état d'un retard de 185 jours alors que M. X... produit la photocopie d'un chèque daté du 8 octobre 2005 envoyé selon lui le 2 novembre 2005, et que sa bailleresse, désireuse d'obtenir un départ amiable, se serait abstenue d'encaisser ; qu'il résulte de ces éléments qu'en dehors de ce trimestre litigieux, M. X... a régulièrement acquitté ses loyers avec un retard limité s'élevant sur douze trimestres à une moyenne de 8 jours 75 selon le récapitulatif de la bailleresse ;
Attendu, sur le deuxième grief, que les allégations de la bailleresse, qui se borne à exposer des éléments de la vie privée de M. X... dépourvus d'intérêt pour le litige, ne produit au débat aucune pièce caractérisant une absence d'habitation des lieux loués ; que M. X... justifie au contraire de convocations, facturations, attestations établissant sa domiciliation dans les lieux loués, de sorte que ce grief n'est pas fondé ;
Attendu sur le troisième grief relatif à l'exercice de la profession de magnétiseur naturopathe qu'il est reproché au preneur d'exercer dans les lieux loués, en violation des dispositions du bail conclu à des fins d'habitation et d'agrément, que M. X..., qui exerce cette profession sous une forme libérale, le reconnaît en précisant que cet exercice n'a nécessité aucun aménagement dans les lieux loués et que les soins qu'il donne sont la plupart du temps prodigués à l'extérieur puisque destinés à des animaux ;
Attendu que si le bail a été conclu à des fins d'habitation et d'agrément, il ne donne pas à cet usage un caractère exclusif et ne comporte aucune prohibition formelle de tout autre usage ; que dès lors l'activité libérale exercée par M. X... dans les lieux loués n'est pas constitutive d'un manquement à ses obligations contractuelles ;
Attendu, sur le grief relatif au mauvais entretien des lieux, que le bail porte sur les bâtiments cadastrés section B 125 - B 124 - B 123 ainsi que sur une parcelle de jardin potager cadastrée B 122 ; que les parcelles de prés 116 - 128 - 136 ne sont pas comprises dans le bail, les parties ayant convenu qu'en cas d'occupation par M. X..., " celle-ci a lieu à titre gratuit et comme un prêt à usage " ;
Attendu que parmi les pièces produites aux débats par la SCI bailleresse seul sont identifiables comme se rapportant aux biens loués, le constat dressé par Maître C... le 29 novembre 2005 et un rapport de M. D... du 3 juillet 2006 faisant état du mauvais entretien de la parcelle 122 laissée en friches et chiffrant le coût des travaux d'arrachage et désherbage à 120 € ;
Attendu qu'en revanche il n'est pas établi de manquement à l'entretien des bâtiments loués ; qu'au contraire il est justifié par des attestations, factures diverses et photographies de l'exécution régulière de travaux et du bon état de l'intérieur de l'habitation ;
Attendu que dans le cadre d'un bail d'habitation, qui n'est pas soumis aux exigences d'un bail rural, l'absence de soins apportée au cours du bail à une parcelle à usage de jardin ne caractérise pas un manquement du preneur à ses obligations contractuelles dès lors qu'elle n'a pas entraîné de dégradation du bien ;
Attendu s'agissant du dernier grief qu'il est reproché à M. X... d'avoir, dans des courriers qu'il produit aux débats, tenu des propos injurieux et insultants à l'égard de M. Dominique Z..., principal associé de la SCI demeurant à proximité des lieux loués, reprochant à ce dernier de " le harceler ", d'être inapte nerveusement et moralement à toute forme de conversation intelligible... de son besoin pathologique et malsain de morceler, diviser... ; que M. X... explique les avoir tenus en réponse à l'attitude envahissante de M. Z... et à sa désobligeance à son égard ; que s'inscrivant dans le cadre de relations de voisinage tumultueuses entre eux, ils ne peuvent être avancés par la SCI bailleresse pour justifier son refus de renouvellement du bail ;
Attendu qu'il n'est en revanche pas rapporté la preuve d'actes agressifs commis par M. X..., ces derniers ne pouvant résulter de l'occupation revendiquée par M. X... du terre-plein entourant la grande écurie ;
Attendu qu'au terme de l'examen des manquements reprochés à M. X..., il apparaît que seul peut être retenu à son encontre le non-respect des échéances trimestrielles prévues pour paiement des loyers, ce dernier parvenant régulièrement à la société bailleresse avec un retard variant de 3 à 16 jours, avec une moyenne sur 12 trimestres de 8 jours 75 selon le tableau récapitulatif établi par le bailleur ;
Attendu que ce seul élément ne caractérise pas l'existence d'un motif légitime et sérieux justifiant le refus de renouvellement du bail ;
Attendu que le jugement déféré doit donc être infirmé et le congé délivré le 25 novembre 2005 déclaré nul ;
Attendu que la SCI de LA VELETTE sera en conséquence déboutée de ses demandes ;
Attendu qu'il n'appartient pas à la Cour de donner acte à M. X... sur la demande de dommages et intérêts qu'il se réserve de former ;
Attendu que la SCI du DOMAINE DE LA VELETTE succombant en appel sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel ; qu'elle sera condamnée au paiement d'une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement déféré et statuant de nouveau,
Dit que la SCI DOMAINE DE LA VELETTE ne justifie pas d'un motif légitime et sérieux légitimant son refus de renouvellement du bail consenti à M. X... le 26 septembre 2000,
Dit nul le congé délivré le 25 novembre 2005 et dit qu'en conséquence le bail s'est renouvelé à compter du 31 mai 2006 aux mêmes conditions que le contrat initial,
Déboute la SCI DOMAINE DE LA VELETTE de ses demandes,
Condamne la SCI DOMAINE DE LA VELETTE à payer à M. X... 1 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SCI DOMAINE DE LA VELETTE aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés par Maître GERBAY, avoué, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
