PPS/SH
Numéro 3780/10
COUR D'APPEL DE PAU
Chambre sociale
ARRET DU 16/09/2010
Dossier : 09/04457
Nature affaire :
Autres demandes relatives à un bail rural
Affaire :
[L] [U] veuve [E],
[X] [E]
C/
SCEA [Adresse 11]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 Septembre 2010, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 10 Juin 2010, devant :
Monsieur PUJO-SAUSSET, Président
Madame ROBERT, Conseiller
Monsieur GAUTHIER, Conseiller
assistés de Madame HAUGUEL, Greffière, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTES :
Madame [L] [U] veuve [E]
[Adresse 9]
[Localité 4]
assistée de Maître DAUGA, avocat au barreau de DAX
Ayant comme avoué Maître LONGIN, avoué au barreau de PAU
Madame [X] [E]
[Adresse 1]
[Localité 10]
représentée par Maître DAUGA, avocat au barreau de DAX
Ayant comme avoué Maître LONGIN, avoué au barreau de PAU
INTIMEE :
SCEA D'HOURSOLLE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par la SCP HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE,
avocats au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 01 DECEMBRE 2009
rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE DAX
FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur [J] [K] a divorcé en 1992 de Mme [X] [E].
Monsieur [J] [K] a repris à son compte l'activité agricole exercée dans le cadre de la SCEA [Adresse 11] créée en 1988.
Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] sont propriétaires de parcelles sises commune de [Localité 4] et [Localité 4] cadastrées B [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour une contenance totale de 10 ha 80 a 22 ca ; suivant bail rural du 4 mars 1992, elles ont donné les dites parcelles en location à la SCEA [Adresse 11] à compter du 1er janvier 1992.
Par acte d'huissier du 16 juin 2009, Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] ont donné congé à la SCEA [Adresse 11] pour le 31 décembre 2010, sur le fondement de l'article L 411-53 du code rural.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 15 juillet 2009, la SCEA [Adresse 11] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de DAX, aux fins de contester le congé et voir condamner Mme [L] [U] veuve [E] ainsi que sa fille Mme [X] [E] au paiement de 150.000 € à titre de dommages et intérêts, 20.000 € pour procédure abusive ainsi que 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Aucune conciliation n'a été possible .
Par jugement en date du1er décembre 2009, auquel il y a lieu de renvoyer, pour plus ample exposé des faits de la cause, le Tribunal paritaire des baux ruraux de DAX a :
- déclaré irrecevable l'intervention de Monsieur [J] [K] dans la procédure ;
- débouté Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- déclaré nul et de nul effet le congé donné par Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] à la SCEA [Adresse 11] sur les parcelles situées à [Adresse 12] et [Localité 4] cadastrées B [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;
- débouté Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] de leurs demandes de résiliation du bail sur les parcelles situées à [Adresse 12] et [Localité 4] cadastrées B [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;
- condamné Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] à régler à la SCEA [Adresse 11] la somme de 15.000 € de provision, ainsi que la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de cette décision ;
- condamné Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] aux dépens.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception portant la date d'expédition du 17 décembre 2009 et reçue au greffe le 18 décembre 2009, Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E], représentées par leur conseil, ont interjeté appel de cette décision dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas discutées.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions écrites, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] demandent à la Cour :
- de réformer le jugement entrepris,
- de débouter la SCEA [Adresse 11] de ses demandes ;
- de valider le congé délivré le 16 juin 2009 ;
- d'ordonner l'expulsion de la SCEA [Adresse 11], au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- subsidiairement,
* de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts du preneur;
* d'ordonner l'expulsion de ce dernier, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- de condamner la SCEA [Adresse 11] à lui payer la somme de
5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens .
Les appelantes soutiennent que :
- que depuis le 1er janvier 2009, la SCEA [Adresse 11] n'exerce plus d'activité agricole, aucun de ses associés n'ayant plus la qualité d'exploitant ; que la SCEA [Adresse 11] ne justifie pas pour elle-même de cette qualité ;
- que les terres ,objet du bail sont abandonnées ou à tout le moins non
exploitées ;
- que l'absence de main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation est constitutive de la part du preneur d'un agissement de nature à provoquer la résiliation du bail ;
- que reconventionnellement, elles sollicitent la résiliation du bail sur le fondement de l'article L 411-31-2 du code rural ;
- que l'arrêt de l'activité de la SCEA [Adresse 11] est indépendant du congé, lequel n'aurait pu avoir une incidence que sur l'activité d'élevage.
Par conclusions écrites, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer, la SCEA [Adresse 11] demande au contraire de :
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a invalidé le congé ;
- condamner Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] au paiement d'une indemnité de 55.436 € ;
- condamner Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] à lui payer une indemnité de 2.500 € au titre de l'article 700 du code procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens .
L'intimée fait valoir :
- qu'elle a évolué économiquement avec les contraintes du marché comme avec celles imposées par les administrations ; qu'à partir de 2006, elle a modifié sa production de volaille pour passer progressivement des poulets à des canes reproductrices ; que cette nouvelle activité a débuté le 15 novembre 2005 dans le cadre d'un partenariat avec le COUVOIR DE LA HAUTE CHALOSSE pour des prestations variées ;
- que les bailleresses n'établissent pas l'existence d'un défaut d'entretien flagrant des bâtiments, de nature à compromettre dans l'avenir la bonne exploitation du fonds ; que la sous exploitation de tel ou tel bâtiment ne constitue pas un défaut d'entretien ;
- que la SCEA [Adresse 11] a réalisé une récolte de maïs de 243 tonnes sur 20 ha en 2009 et a en outre produit 92.671 volailles les 6 premiers mois de l'année ;
- son préjudice est constitué des investissements auxquels elle est contrainte et des pertes consécutives à la procédure menée par les bailleresses ; que la SCEA [Adresse 11] ne peut se retourner que sur son ancienne activité de production de poulets, mais elle ne peut le faire pour deux ans au moins dans les conditions antérieures ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que l'appel, interjeté dans les formes et délais prescrits par la loi, sera déclaré recevable ;
Sur la contestation du congé délivré par Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E]
Attendu que sur les parcelles cadastrées B [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour une contenance totale de 1 ha 84 a 22 ca, objet du bail consenti par Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E], sont édifiés des bâtiments d'exploitation ( hangar de stockage, salle de gavage, atelier, bureau ) ;
Que le congé délivré par Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] et contesté par la SCEA [Adresse 11] se fonde sur les dispositions de l'article L 411-53 du code rural aux termes duquel, nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail, que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L 411-31 et dans les conditions prévues audit article ;
Attendu que les bailleresses s'appuient sur un procès-verbal de constat dressé le 5 août 2009 au siège de la SCEA [Adresse 11] ;
Que l'huissier de justice a notamment constaté :
- que l'accès à la propriété est dépourvu de portail ;
- que la charpente d'un des hangars de stockage est ancienne et pliée par endroits ; qu'on note une fissure verticale importante sur le fond du hangar ainsi que sur le côté droit, lequel côté droit est également envahi partiellement de lierre et d'herbes hautes ;
- qu'on note de multiples impacts sur le fronton de l'appentis en dur adossé au bâtiment principal ;
- que derrière l'atelier, un bâtiment dédié à l'élevage de canetons semble à l'abandon, la plupart de ses carreaux de vitres sont cassés ;
- que le bâtiment anciennement à usage de salle de gavage est également partiellement à l'abandon et recouvert de lierre qui envahit non seulement les murs mais également la toiture en tôle ondulée ;
- que dans le champ situé derrière la propriété, deux crips à maïs sont édifiés, l'un partiellement effondré, le second sert de stockage de bois ;
Attendu qu'il résulte de l'attestation délivrée le 29 mars 2010 par son expert comptable que la SCEA [Adresse 11] maintient une activité agricole et que son chiffre d'affaires du 1er juillet 2009 au 31 décembre 2009 s'élève à 83.450 €
Attendu que le constat d'huissier du 5 août 2009 ne démontre pas, contrairement à ce que soutiennent les bailleresses, un défaut d'entretien flagrant des bâtiments, de nature à compromettre dans l'avenir la bonne exploitation du fonds ;
Que certaines constatations effectuées sur les bâtiments illustrent des marques de vétusté non imputables au preneur ;
Que les photographies annexés au procès-verbal ne confirment pas l'état d'abandon dénoncé par les appelantes ; que le tribunal paritaire des baux ruraux a d'ailleurs relevé avec pertinence, qu'aucun état des lieux de début de bail n'est produit, ce qui ne permet pas de vérifier l'existence d'un éventuel délabrement des bâtiments loués, survenu depuis l'entrée en jouissance de la SCEA [Adresse 11] ; que l'huissier a noté que derrière le hangar principal, deux hangars de stockage, montés sur blocs avec toiture en bac acier, avaient été édifiés récemment, ce qui traduit l'adaptation du preneur aux normes en vigueur, notamment en matière sanitaire ;
Qu'il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les bailleresses ne rapportaient pas la preuve de manquements graves du preneur de nature à justifier le non renouvellement du bail ;
Que le congé ne produira aucun effet ;
Sur la demande reconventionnelle de Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E]
Attendu que Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] demandent de résilier le bail les liant à la SCEA [Adresse 11], soutenant que celle-ci a commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'elle ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;
Qu'elles sont cependant défaillantes dans la preuve qui leur incombe de tels agissements de la part de la SCEA [Adresse 11] ;
Attendu qu'il importe de rappeler que la SCEA [Adresse 11] exploite sur le territoire de la commune de [Adresse 12] et [Localité 4] une superficie de
26 ha 64 a 39 ca, formant une unité économique cohérente, alors que les parcelles en cause n'en représentent qu'une partie ;
Qu'elle a comme activité principale la reproduction volailles qu'elle a exercée en partenariat avec le COUVOIR DE LA HAUTE CHALOSSE ; que l'exploitation céréalière, secondaire est assurée par Monsieur [J] [K], qui après avoir fait valoir ses droits à la retraite a retrouvé une fonction salariée au sein de la société, en cumulant légalement sa retraite et un emploi ;
Qu'en outre, Mme [T] [O] épouse [K] est devenue gérante de la société selon procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du
18 décembre 2008 ; qu'elle a la qualité d'associée exploitante de la SCEA à compter du 1er janvier 2009 ; qu'elle justifie de son affiliation à la Mutualité Sociale Agricole Sud Aquitaine pour l'année 2009 ;
Attendu que Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] seront en conséquence, déboutées des fins de leur demande reconventionnelle ;
Sur le préjudice allégué par la SCEA [Adresse 11]
Attendu que la SCEA [Adresse 11] soutient que son préjudice est constitué par les investissements auxquels elle est contrainte et des pertes consécutives à la procédure menée par les bailleresses ;
Attendu qu'aux termes d'un protocole en date du 27 mars 2009, Monsieur [J] [K] avait convenu de céder la totalité de ses parts sociales aux époux [H] gérants de l'EARL COUVOIR DE LA HAUTE CHALOSSE au prix de 80.000 €, sous les conditions suspensives suivantes :
- que les baux conclus avec Mme [X] [E], les époux [S] [E] et Monsieur [J] [K], agissant en qualité de gérant de la SCEA [Adresse 11], soient bien renouvelés à compter du 1er janvier 2011, cela voulant dire que la famille [E] n'ait pas donné congé 18 mois avant le terme du 31 décembre 2010 ;
- que Mme [I] [A] propriétaire de 200 parts accepte de vendre ses parts aux concessionnaires pour la somme globale de 20.000 €, soit
100 € la part ;
- que les droits à paiement unique, à savoir 1,10 droits jachère et 9,87 droits normaux dont le cédant est propriétaire et qui sont mis à disposition de la SCEA [Adresse 11] soient transférés à titre gratuit à la SCEA [Adresse 11] ;
Que par avenant au dit protocole en date du 27 mars 2009, les parties au protocole ont convenu de lever une des conditions suspensives concernant Mme [I] [A], de sorte que la cession des parts détenues par Monsieur [J] [K], sera réalisée, alors même que Mme [I] [A] n'a pas vendu ses parts et reste donc associée de la SCEA [Adresse 11] ;
Attendu que par télécopie en date du 6 août 2009, les gérants de l'EARL le COUVOIR DE LA HAUTE CHALOSSE ont informé les époux [K] qu'au vu des soucis rencontrés avec la décision de Mmes [E] ( mère et fille) de reprendre les terres sur lesquelles ils exerçaient leur activité, ils ne remettraient pas en place de canes reproductrices à l'issue du contrat de prestation de services qui les liait jusqu'à la semaine 13 (2010), leur activité ne permettant pas un tel
flou ;
Attendu qu'ainsi, indépendamment du projet d'achat des parts sociales qui ne s'est pas concrétisé, le COUVOIR DE LA HAUTE CHALOSSE a rompu le contrat de 20 avril 2009, en raison de la délivrance des congés par les consorts [E] ;
Que la SCEA [Adresse 11] ne pouvant poursuivre sa collaboration avec le COUVOIR DE LA HAUTE CHALOSSE, ayant pour objet l'élevage de canes reproductrices, a dû revenir à l'exercice de son activité antérieure consistant en la production de poulets ;
Qu'elle avait obtenu le 9 juillet 1999 l'autorisation administrative d'exploiter un élevage de 76 000 animaux permanents, mais la pérennisation de l'activité de multiplicateur qu'elle avait entreprise a conduit l'administration à abaisser le niveau de l'autorisation d'exploitation à 23 712 animaux équivalents ; qu'elle estime ainsi perdre une production de 171 500 têtes, compte tenu de sa capacité technique de production de 7 bandes de poulets et qu'il lui faudra deux ans pour obtenir et retrouver la capacité antérieure de production de poulets ;
Que cependant, il convient de constater que les parcelles cadastrées B [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour une contenance totale de 10 ha 80 a 22 ca , objet du bail rural du 4 mars 1992 dont Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] ont refusé le renouvellement en délivrant congé le
16 juin 2009 , supportent des bâtiments d'exploitation ;
Qu' a priori, le congé délivré par Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] n'a pas d'impact direct sur la perte de capacité de production de volailles et le coût de réinstallation des bâtiments d'élevage implantés sur des parcelles non incluses dans le bail en cause ;
Qu'il apparaît cependant que le congé a pesé indirectement sur l'activité de reproduction de canards et autres volailles exercée par la SCEA [Adresse 11];
Qu'il conviendra de déterminer et chiffrer ces conséquences par expertise qui sera réalisée aux frais avancés de la SCEA [Adresse 11] ;
Qu'en l'absence d'élément précis sur l'étendue du préjudice subi par le preneur en relation avec le congé délivré, il n'y a pas lieu, en l'état, de mettre une quelconque provision à la charge de Mme [L] [U] veuve [E] et de Mme [X] [E] ;
Attendu qu'il convient de condamner Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] à payer à la SCEA [Adresse 11] une indemnité de 1.000 €, compensant les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en cause d'appel ;
Attendu que les dépens seront réservés en fin de cause ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
Déclare l'appel recevable,
Confirme le jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de DAX en date du 1er décembre 2009 en ce qu'il a :
- condamné Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] à régler à la SCEA [Adresse 11] la somme de 1.000 € au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
- condamné Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] aux dépens ;
Y ajoutant,
Déboute Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] des fins de leur demande reconventionnelle tendant à la résiliation du bail en date du 4 mars 1992,
Réforme la dite décision pour le surplus et statuant à nouveau :
Dit que Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] ne peuvent s'opposer valablement au renouvellement du bail portant sur les parcelles situées à [Adresse 12] et [Localité 4] cadastrées B [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] pour une contenance totale de 10 ha 80 a 22 ca ;
Avant dire droit sur la fixation du préjudice subi par la SCEA [Adresse 11], ordonne une expertise ;
Commet pour y procéder, Monsieur [Y] [D], [Adresse 2] avec mission de :
- se faire remettre tous documents, notamment de nature comptable, utiles à sa mission ;
- se rendre sur les lieux à [Localité 4] et [Localité 4] et visiter les parcelles objet du litige ;
- analyser la structure de la SCEA [Adresse 11] et préciser le poids économique et financier particulier des parcelles cadastrées B [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] sur le fonctionnement global de la SCEA [Adresse 11] ;
- préciser et chiffrer l'impact de la privation de jouissance des parcelles en cause sur la perte du contrat conclu entre la SCEA [Adresse 11] et le COUVOIR DE LA HAUTE CHALOSSE, rompu à compter de la semaine 13 de 2009 ;
- fournir de manière générale à la Cour tous éléments de nature à déterminer l'ampleur du préjudice subi par la SCEA [Adresse 11] du fait du congé ;
Fixe à la somme de mille euros (1.000 €) le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert et à consigner au greffe (à l'ordre du Régisseur de la Cour d'appel de Pau) par la SCEA [Adresse 11] avant le 25 octobre 2010 sous peine de caducité de la désignation de l'expert ;
Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de trois mois à compter de sa saisine ;
Dit qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert commis, il pourra être pourvu à son remplacement, d'office ou sur simple requête de la partie la plus diligente par ordonnance du magistrat chargé du suivi de l'expertise ;
Désigne Monsieur Philippe PUJO-SAUSSET, Président, pour suivre les opérations d'expertise ;
Renvoie l'affaire à l'audience de la Chambre Sociale du Jeudi 17 mars 2011 à 14 heures 10 ;
Condamne Mme [L] [U] veuve [E] et Mme [X] [E] à payer à la SCEA [Adresse 11] une indemnité de 1.000 €, compensant les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer en cause d'appel ;
Réserve les dépens d'appel.
Arrêt signé par Monsieur PUJO-SAUSSET, Président, et par Madame HAUGUEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,
