RC/CD
Numéro 13/02026
COUR D'APPEL DE PAU
Chambre sociale
ARRÊT DU 16/05/2013
Dossier : 11/04243
Nature affaire :
Demandes relatives à un bail rural
Affaire :
[M] [J],
[L] [J]
C/
[B] [H],
[K] [H],
[R] [H],
[U] [H],
[Z] [H]
épouse [X]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 16 Mai 2013, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 18 Mars 2013, devant :
Monsieur CHELLE, Président
Madame ROBERT, Conseiller
Madame PAGE, Conseiller
assistés de Madame HAUGUEL, Greffière.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Monsieur [M] [J]
[Adresse 3]
Madame [L] [J]
[Adresse 3]
Représentés par Maître CHOY, avocat au barreau de PAU
INTIMÉS :
Monsieur [B] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Monsieur [K] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Comparants en personne
Monsieur [R] [H]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Monsieur [U] [H]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Madame [Z] [H] épouse [X]
[Adresse 5]
[Localité 2]
Comparants et assistés de Maître COUDEVYLLE de la SCP COUDEVYLLE /
LABAT / BERNAL, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 08 NOVEMBRE 2011
rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE PAU
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous-seing privé en date du 24 février 1995, Monsieur [C] [D] a donné à bail à compter du 1er janvier 1995 à Monsieur [M] [J] et à son épouse Madame [L] [J] différentes parcelles de terre sises à [Localité 5], répertoriées au cadastre de ladite commune sous les références section ZA n° [Cadastre 12] et à [Localité 4] répertoriées au cadastre de ladite commune sous les références section ZC n° [Cadastre 5], [Cadastre 2] et section ZD n° [Cadastre 14], pour une superficie totale de 32 ha, 70 a, 72 ca, moyennant un fermage annuel de 19.816,20 francs (3.020,96 €), payable le 31 décembre de chaque année au domicile du bailleur.
Monsieur [C] [D], décédé le [Date décès 2] 2000, a laissé pour seul héritier son épouse Madame [Y] [H], qui est elle-même est décédée le [Date décès 1] 2008 ; celle-ci a laissé pour héritiers ses frères et soeurs : Monsieur [B] [H], Monsieur [K] [H], Monsieur [R] [H], Monsieur [U] [H] et Madame [Z] [H] épouse [X].
Se plaignant de ce que les époux [J] ne payaient plus les fermages et les impôts fonciers depuis 2008, les consorts [H] ont saisi Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'ORTHEZ par requête en date du 13 février 2009.
À défaut de conciliation entre les parties, l'affaire a été renvoyée au fond devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de PAU, à l'audience du 6 septembre 2011.
Par jugement en date du 8 novembre 2011, auquel il y a lieu de renvoyer, pour plus ample exposé des faits de la cause, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de PAU a :
- dit et jugé que le bail considéré porte exclusivement sur les parcelles faisant l'objet d'un acte sous-seing privé signé le 24 février 1995, pour une contenance totale de 32 ha 70 a 72 ca ;
- dit que le fermage initial était de 3.020,96 € ;
- prononcé la résiliation du bail rural en question et ordonné l'expulsion des époux [J] ;
- condamné les époux [J] à payer aux consorts [H] la somme de 12.110,19 € ;
- constaté que les époux [J] ont subi un préjudice en raison de la privation d'exploitation des parcelles affermées ;
- ordonné une expertise afin de déterminer le montant de ce préjudice et commis à cet effet, Monsieur [Q] [O], avec mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tous sachants et s'être fait remettre tous documents utiles :
* de se rendre sur les lieux ;
* de décrire les cultures habituellement pratiquées par les époux [J] sur les parcelles affermées ;
* de déterminer le préjudice subi par les époux [J] ;
* de chiffrer le montant de ce préjudice ;
* de répondre aux dires des parties ;
- dit que les époux [J] devront consigner auprès du greffe la somme de 750 €, à valoir sur la rémunération de l'expert, et ce, avant le 31 décembre 2011 ;
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires ;
- sursis à statuer sur la demande indemnitaire des époux [J] relative à la privation d'exploitation ;
- dit que l'affaire sera rappelée à l'initiative de la partie la plus diligente après dépôt du rapport d'expertise ;
- réservé les dépens et les demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile.
Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception portant la date d'expédition du 24 novembre 2011 et reçue au greffe le 25 novembre 2011, Monsieur [M] [J] et Madame [L] [J] son épouse, représentés par leur avocat, ont interjeté appel de cette décision, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas discutées.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par conclusions écrites, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer, Monsieur [M] [J] et Madame [L] [J] son épouse demandent à la Cour :
- de réformer le jugement entrepris, en ce qu'il a :
* dit et jugé que le bail considéré porte exclusivement sur les parcelles faisant l'objet d'un acte sous-seing privé signé le 24 février 1995 pour une contenance totale de 32 ha 70 a 72 ca ;
* dit que le fermage initial était de 3 020,96 € ;
* prononcé la résiliation du bail rural en question et ordonné l'expulsion des époux [J] ;
* condamné les époux [J] à payer aux consorts [H] la somme de 12.110,19 € ;
* débouté les époux [J] de leurs demandes de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice autre qu'économique ;
* débouté les époux [J] de leur demande d'indemnité provisionnelle, au titre de leur préjudice économique dans l'attente du résultat de l'expertise ;
* réservé les demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile et les dépens ;
- statuant à nouveau,
* sur la consistance des biens loués aux époux [J], de dire et juger qu'ils sont titulaires depuis le 1er janvier 1995, d'un bail à ferme consenti par Monsieur [C] [D], sur une contenance totale de 33 ha, 81 a, 02 ca, cadastré comme suit :
Commune de [Localité 4] : Section ZC n° [Cadastre 3] (12 ha, 06 a, 39 ca ), Section ZC n° [Cadastre 4] (6 ha, 03 a, 19 ca), Section ZC n° [Cadastre 6] (4 ha), Section ZC n° [Cadastre 7] partie (81a, 50 ca), Section ZC n° [Cadastre 9] (4 ha, 75 a, 22 ca), Section ZD n° [Cadastre 13] (31a, 89 ca), Section ZD n° [Cadastre 15] (3 ha, 86 a, 40 ca) ;
Commune de [Localité 5] : Section ZA n° [Cadastre 1] (1 ha, 31a, 19 ca) et Section ZA n° [Cadastre 12] (65 a, 24 ca) ;
- dire et juger que le bailleur s'est réservé la jouissance des superficies ci-après sur la parcelle ZC n° [Cadastre 5], sise sur la commune de [Localité 4] : ZC n° [Cadastre 7] (partie), en nature de terre pour 2 ha, 18 a, 50 ca, ZC n° [Cadastre 8], en nature de terre pour 40 a, 75 ca, n° [Cadastre 10], en nature de bois, taillis pour 80 a, 00 ca, et ZC n° [Cadastre 11], en nature de sol pour 40 a ;
* sur le montant et règlement du fermage depuis 2008 :
de dire et juger que le montant du fermage de l'année 2008 s'est élevé à la somme de 3.363, 61 €, celui de l'année 2009 à la somme de 3.374,71 € et celui de l'année 2010 à la somme de 3.319,70 €, soit au total une somme de 10.058,02 € ;
de constater que les époux [J] ont payé au titre des fermages 2008,2009 et 2010 une somme totale de 10.713,69 € et en conséquence, condamner les consorts [H] à leur restituer la somme de 655,67 € ;
à titre subsidiaire, sur le montant des fermages : de dire et juger que le bailleur ne peut solliciter l'indexation des fermages que depuis l'année 2004 et fixer le montant de cette indexation à la somme totale de 91,72 € au titre des années 2004 à 2007 ; de fixer le montant des fermages 2008 à la somme de 3.458,97 €, le montant des fermages 2009 à la somme de 3.470,38 €, le montant du fermage 2010 à la somme de 3.413,81 €, soit un total de 10.434,88 € entre les fermages et arriérés d'indexation ;
de constater que les époux [J] ont payé au titre des fermages jusqu'à l'année 2010 une somme totale de 10.713,69 €, et en conséquence, de condamner les consorts [H] à leur restituer la somme de 278,81 € ;
s'agissant des fermages 2011 et suivants : de constater qu'en 2011, les consorts [H] ont repris d'autorité les biens affermés, empêchant toute exploitation par les époux [J] et en conséquence, de dire et juger que les époux [J] ont des raisons légitimes et sérieuses de ne pas s'acquitter des fermages depuis l'échéance 2011, et les autoriser à ne pas procéder au règlement du fermage jusqu'à ce qu'il soit statué sur les comptes entre les parties
* sur la résiliation du bail pour défauts de paiement du fermage :
de constater que les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage n'étaient pas remplies à la date de la requête introductive d'instance du 13 février 2009 et, en conséquence, de dire et juger qu'il n'y a pas lieu à résiliation du bail ;
à titre subsidiaire, au cas extraordinaire où la Cour estimerait pouvoir retenir des défaillances de paiement postérieures à l'introduction de l'instance, de dire et juger que les mises en demeure du 23 novembre 2009 du 26 juillet 2010 n'ont pas été utilement et valablement signifiées, de sorte que la résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage ne peut être prononcée ;
en toute hypothèse, après avoir constaté que les consorts [H] n'ont justifié de leur qualité d'héritiers des parcelles affermées que le 10 mai 2011, et que, par ailleurs, les montants des fermages demandés dans les mises en demeure étaient parfaitement erronés, de dire et juger que les époux [J] avaient des raisons légitimes et sérieuses de ne pas procéder au paiement des sommes sollicitées qui sont de nature à exclure la résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage ;
* sur la demande des consorts [H], au titre des DPU : de les débouter de leur demande au titre des DPU afférents à Mademoiselle [Y] [D] ;
* sur les dommages-intérêts sollicités par les époux [J] et la mesure d'expertise :
de constater que depuis septembre 2008 une somme de comportements fautifs et abusifs des consorts [H] à l'égard des époux [J] ;
de dire en conséquence que de tels comportements, les époux [J] ont subi un préjudice moral qui doit être réparé par l'attribution de justes dommages et intérêts ; de condamner en conséquence, solidairement les consorts [H] à leur payer une somme de 7.500 € à titre de dommages-intérêts ;
de constater que Monsieur [B] [H] et /ou les consorts [H] solidairement, ont procédé à des reprises sur les biens affermés dès le printemps 2009 : reprise partielle de la parcelle ZC n° [Cadastre 5] sur [Localité 4] en 2009, reprise totale de la parcelle ZC n° [Cadastre 5] en 2010, reprise de tous les biens affermés en 2011 ; de dire et juger qu'en conséquence de ces reprises, les époux [J] subissent un préjudice économique depuis l'année culturale 2009, en ce qu'ils sont privés d'exploitation et des fruits des terres affermées ;
Avant dire droit sur le montant du préjudice économique : de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise et désigné Monsieur [Q] [O] pour chiffrer le préjudice économique subi par les époux [J], en raison de la privation d'exploitation des terres affermées, sauf à rajouter dans la mission de l'expert que ce dernier devra également chiffrer le préjudice résultant des reprises effectuées en 2009 et 2010 sur les superficies louées dans la parcelle ZC [Cadastre 5] ; de condamner solidairement les consorts [H] à payer aux époux [J] une indemnité provisionnelle de 45.000 €, dans l'attente du rapport d'expertise ;
* sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : de condamner solidairement les consorts [H] à régler une indemnité de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et de condamner solidairement les consorts [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont les frais d'expertise à venir ;
* de débouter les consorts [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.
Les appelants soutiennent :
- sur la consistance des biens loués et la preuve du bail à ferme consenti aux preneurs :
* que s'agissant de la consistance figurant dans le bail signé le 24 février 1995 : les parties avaient commis une erreur sur la contenance de la surface de terre cultivable louée sur la parcelle ZD n° [Cadastre 14] sise à [Localité 4] indiquée à tort dans l'acte pour 5 ha, au lieu de 3 ha, 83 a, 40 a ; que la volonté des parties n'était de conclure un bail à ferme que sur des parcelles cultivables, que s'agissant de la consistance des parcelles données verbalement à bail, Monsieur [C] [D] avait donné verbalement en fermage à Monsieur [M] [J] les parcelles ZD n° [Cadastre 13] (31 a, 89 ca) en nature de terre et ZC n° [Cadastre 5] en partie (60 a, 82 ca) en nature de terre situées sur la commune de [Localité 4] ; l'entrée en jouissance a été fixée au 1er janvier 1995, le transfert de jouissance a été matérialisé par un bulletin de mutation de parcelles déposé au guichet des cotisations de la Mutualité Sociale Agricole le 2 mars 1995 ; Monsieur [C] [D] a également donné en fermage aux époux [J] la parcelle ZA n° [Cadastre 1] sise sur la commune de [Localité 5] d'une contenance de 1 ha, 31 a, 19 ca ; qu'ainsi, la consistance exacte des biens loués et exploités par les époux [J] est de 33 ha, 81a 02 ca ; qu'ils n'ont jamais prétendu que la parcelle ZC n° [Cadastre 5] leur était louée en totalité, que la partie donnée en fermage s'élève seulement à 9 ha 56 a 72 ca ;
* que le bailleur a conservé des parcelles de subsistance, soit ZC n° [Cadastre 7] pour 2 ha, 18 a, 50 ca, ZC n° [Cadastre 8] pour 40 a, 75 ca et ZC n° [Cadastre 10] pour 80 a, et ZC n° [Cadastre 11] pour 40, soit au total 2 ha, 59a 25 ca de terre cultivable, qui se trouvent à proximité immédiate de l'habitation des époux [D] ;
* sur la preuve du bail à ferme consenti aux époux [J], qu'il n'est pas nécessaire de rapporter la preuve par écrit du bail portant sur des parcelles non visées dans le bail signé le 24 février 1995 ; que la production d'une copie du bulletin de mutation de parcelles est admise en cas de perte de l'original ;
- sur le montant du fermage :
* sur le montant du bail initial : en considérant un fermage à l'hectare de 627,66 F, on obtient pour 33 ha 81 a 02 ca un fermage annuel de 21.221,31F, soit 3.235,17 € ; que la somme de 6.037 € payée aux époux [D] ne pouvait pas concerner seulement les hectares de terre mais également la jouissance des bâtiments agricoles, la consommation d'eau et les taxes incombant au preneur ;
* sur le montant du fermage depuis 2008, qu'ils ont appliqué directement au fermage qui aurait dû être payé en 2007 pour les seules terres, l'indice de 3,97 % fixé pour les échéances postérieures au 1er octobre 2008 ; que si la Cour estimait que le fermage initial doit faire l'objet d'une indexation avant l'année 2008, il conviendra d'appliquer les règles de la prescription quinquennale ; que dans cette hypothèse, les époux [J] seraient redevables d'une somme totale de 10.434,88 €, entre fermage et arriérés d'indexation ; qu'ils sont dans l'impossibilité d'exploiter les biens affermés depuis 2011, en raison de la reprise des biens par les bailleurs ;
- sur les conditions de la résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage, qu'il ne peut être reproché aux époux [J] de ne pas avoir voulu régler le fermage à des personnes dont ils n'avaient pas la preuve de leur qualité d'héritiers des parcelles affermées ; que ce n'est que le 10 mai 2011, que cette qualité a été justifiée par les consorts [H] ; que la date d'appréciation des motifs de résiliation, c'est-à-dire des défaillances de paiement imputables au preneur, doit être appréciée au jour de l'introduction de l'instance ; que les deux mises en demeure, à les supposer valables, n'ont pas été utilement et valablement signifiées ; qu'il existe en tout état de cause, des raisons sérieuses et légitimes de non-paiement, notamment, lorsque les mises en demeure sont fondées sur des comptes erronés ;
- sur la demande de remboursement des DPU : que les consorts [H] ne viennent pas aux droits de Mademoiselle [D] ;
- sur la demande de dommages-intérêts, que les époux [J] ont subi un préjudice moral en ce qu'ils ont été indûment accusés à plusieurs reprises de vol de gravier ; qu'en outre, les consorts [H] ont manqué au devoir de loyauté imposé à tout contractant ; que les époux [J] ont subi un préjudice économique depuis 2009, en raison de la perte de la jouissance d'environ 4 hectares de superficie louée sur la parcelle ZC n° [Cadastre 5] en 2009, de la perte de la jouissance de la totalité de la superficie louée sur la parcelle ZC n° [Cadastre 5] en 2010, et de la perte de la jouissance en 2011 de la totalité des biens loués.
Par conclusions écrites, reprises oralement, auxquelles il convient de se référer, Monsieur [R] [H], Monsieur [U] [H] et Madame [Z] [H] épouse [X] demandent au contraire de :
- déclarer les époux [J] mal fondés en leur appel et les en débouter ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a constaté que le bail porte exclusivement sur les parcelles faisant l'objet de l'acte sous-seing privé signé le 24 février 1995, se décomposant comme suit :
* [Localité 5], section ZA n° [Cadastre 12] pour 65 a 24 ca,
* [Localité 4], section ZC n° [Cadastre 5] (pour partie), d'une superficie de 8 ha 95 a 90 ca, section ZC n° [Cadastre 2] d'une superficie de 6 ha 3 a 19 ca, section ZC n° [Cadastre 2] d'une superficie de 12 ha, 6 a,39 ca, section ZD n° [Cadastre 14] une superficie de 5 ha ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [J] de leurs demandes selon laquelle ils bénéficieraient d'un bail rural sur d'autres parcelles ;
- vu l'article L. 411-31 du code rural, confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail consenti par Monsieur [D] aux époux [J] ayant pris effet le 24 février 1995, portant sur des parcelles sises à [Localité 5] section ZA n° [Cadastre 12] et à [Localité 4] section ZC n° [Cadastre 5], [Cadastre 2] et ZD n° [Cadastre 14] pour une contenance totale de 32 ha, 70 a, 72 ca ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux [J] des parcelles précitées ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [J] à verser aux consorts [H] la somme de 12.110,19 €, au titre des fermages et des charges dus pour 2008, 2009 et 2010 ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné une expertise confiée à Monsieur [O] et donner pour mission complémentaire à l'expert de vérifier les parcelles et les surfaces qui auraient été cultivées par Monsieur [H] au détriment des époux [J] ;
- de condamner les époux [J] à leurs verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Les intimés font valoir :
- sur la contenance du bail, que le seul document signé par le bailleur est le bail qui a commencé à courir le 1er janvier 1995 ; que seule la superficie mentionnée dans ce bail doit être retenue ; que le bulletin de mutation de parcelles produit par les époux [J] ne peut servir de preuve à la mise à disposition des parcelles situées à [Localité 4], section ZD n° [Cadastre 13] de superficie de 31 a 89 ca, et section ZC n° [Cadastre 5] d'une superficie de 60 a 82 ca ; qu'il ressort de la configuration de la parcelle Section ZC n° [Cadastre 5] que la partie donnée à bail se situe en contrebas et que le bailleur s'était réservé l'enclos et les deux parties de parcelles situées à proximité de sa maison et accessibles exclusivement à partir de celle-ci ; que les preneurs ne produisent aucun document quelconque justifiant qu'ils sont titulaires d'un bail verbal pour la parcelle ZA n° [Cadastre 1] ;
- sur la résiliation du bail : que les consorts [H] ont fait délivrer aux preneurs deux sommations de payer les montants des loyers dus, que chacune de ces sommations vise l'article L. 411-31 du code rural ; que la sommation en date du 23 novembre 2009 demeure en toute hypothèse valable dans la mesure où les loyers pour 2008 étaient dus ; que les époux [J] ne peuvent prétendre ne pas avoir eu connaissance du commandement du 26 juillet 2010 ; qu'ils ne peuvent invoquer des motifs légitimes pour se soustraire aux défauts de paiement ; que la jurisprudence impose seulement que le défaut de paiement existe au jour de la demande ; que celle-ci a été formée sur la base de l'article L. 411-31 du code rural postérieurement à la délivrance de sommation et à l'expiration du délai de paiement de trois mois ;
- que les époux [J] ont attendu que le Tribunal Paritaire rende sa décision pour régler les loyers et charges dus depuis 2008, soit 12.110,19 € ;
- qu'il est parfaitement justifié et reconnu par les époux [J] que le bailleur n'a pas perçu le montant des fermages ;
- que les époux [J] ne rapportent pas la preuve de ce que le bailleur aurait pris partiellement une parcelle où la totalité des parcelles louées et de ce qu'ils auraient subi un préjudice ; que les époux [J] ne justifient pas de ce que cette parcelle aurait fait l'objet d'une culture de maïs.
Monsieur [B] [H], comparant en personne soutient que les époux [J] ne lui ont payé aucun fermage, qu'ils ont réalisé des travaux non autorisés ; que le bail est faux et qu'il ne comprend pas l'appel.
Monsieur [K] [H], comparant en personne déclare qu'il s'agit d'une affaire difficile et ajoute qu'il a été exproprié par l'autoroute.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Attendu que l'appel, interjeté dans les formes et délais prescrits par la loi, sera déclaré recevable ;
Sur la consistance des lieux loués :
Attendu que les époux [J] sont titulaires d'un bail à ferme en date du 24 février 1995 portant sur les parcelles de terre sises :
- à [Localité 5], répertoriées au cadastre de ladite commune sous les références section ZA n° [Cadastre 12],
- et à [Localité 4], répertoriées au cadastre de ladite commune sous les références section ZC n° [Cadastre 5], [Cadastre 2] et section ZD n° [Cadastre 14], pour une superficie totale de 32 ha, 70 a, 72 ca ;
Qu'ils revendiquent l'existence d'un bail verbal sur les parcelles sises :
- à [Localité 4], répertoriées au cadastre de ladite commune sous les références section ZD n° [Cadastre 13] pour 31 a 89 ca et section ZC n° [Cadastre 5] pour 60 a, 82 ca ;
- à [Localité 5] section ZA n° [Cadastre 1] pour 1 ha 31 a 19 ca ;
Ainsi que la jouissance des bâtiments agricoles de Monsieur [D] pour le dépôt d'engrais et de matériel, et de l'eau nécessaire aux traitements des surfaces louées ;
Attendu qu'il appartient au Tribunal de restituer aux conventions leur véritable caractère quelle que soit la qualification donnée par les parties ;
Que la preuve de l'existence d'un bail à ferme peut-être apportée par tout moyen ; que si l'article L. 411-4 du code rural dispose que les contrats de baux ruraux doivent être écrits, l'exigence d'un écrit ne constitue pas une règle de validité mais seulement une règle de preuve ;
Sur la parcelle sise à [Localité 4] répertoriée au cadastre de ladite commune sous la référence section ZD n° [Cadastre 14] :
Attendu que ladite parcelle figure dans le bail du 24 février 1995 pour une contenance de 5 ha ;
Que les époux [J] soutiennent que la mention de cette contenance résulte d'une erreur des parties, car seule une superficie cultivable de 3 ha 86 a 40 ca en nature de terre était louée ;
Qu'aucun élément objectif ne permet de réduire la parcelle ZD n° [Cadastre 14] à cette surface ;
Sur les parcelles sises commune de [Localité 4] ZD n° [Cadastre 13] et ZC n° [Cadastre 5] :
Attendu que les époux [J] se prévalent de la photocopie d'un bulletin de mutation de parcelles, enregistré le 2 mars 1995 au guichet cotisations de la Caisse de Mutualité Sociale Agricole, par lequel Madame [Y] [D] aurait cédé lesdites parcelles à Monsieur [M] [J], à effet du 1er janvier 1995 ;
Que l'authenticité de ce document, dont l'original n'est pas produit, est contestée par les consorts [H] ;
Attendu qu'il apparaît tout d'abord surprenant qu'au cours de la même période, alors qu'un bail à ferme en bonne et due forme avait été dressé entre Monsieur [C] [D] et les époux [M] et [L] [J], indiquant les parcelles louées, un autre document ait été établi, cette fois entre Madame [Y] [D] et Monsieur [M] [J], portant sur deux nouvelles parcelles ;
Que la signature figurant au bas du document litigieux sous la rubrique 'nom du propriétaire' ne correspond pas à celle de Monsieur [C] [D], telle qu'elle apparaît sur le bail à ferme du 24 février 1995 ;
Que l'explication présentée par les époux [J] selon laquelle les parcelles ZD n° [Cadastre 13] et ZC n° [Cadastre 5] (pour partie d'une contenance de 60 a 82 ca en nature de terre) leur auraient été données en fermage, afin d'éviter que Madame [Y] [D] ne perde le bénéficie de sa retraite agricole, en raison du dépassement de la surface de parcelle de subsistance autorisée, n'est étayée par aucun élément ;
Qu'il convient de confirmer le jugement déféré, en ce qu'il a considéré que les époux [J] ne justifiaient pas d'un bail verbal sur les parcelles considérées ;
Sur la parcelle sise à [Localité 5] cadastrée section ZA n° [Cadastre 1] :
Attendu que les époux [J] soutiennent que si cette parcelle n'a pas été intégrée au bail en date du 24 février 1995, c'est parce qu'elle était alors en friche ;
Qu'ils n'appuient leur affirmation sur aucun élément ;
Attendu que les époux [J] se prévalent de la mention de cette parcelle sur le registre de 1999, ainsi que sur le registre parcellaire de 2006 de l'E.A.R.L. DES AMARYLLIS et produisent une attestation délivrée par Monsieur [P] [E] qui certifie, le 26 mai 2011, que les époux [J] exploitent la parcelle ZA n° [Cadastre 1] sise à [Localité 5] depuis plus de 10 ans ;
Que ces seules pièces ne permettent pas d'établir l'existence d'un bail verbal à leur profit portant sur ladite parcelle ;
Sur la parcelle sise [Localité 4] répertoriée au cadastre de ladite commune sous la référence section ZC n° [Cadastre 5] :
Attendu que cette parcelle est désignée dans le bail à ferme du 24 février 1995 pour une contenance de 8 ha, 95 a, 90 ca, alors que la parcelle a une contenance de 13 ha, 35 a, 97 ca ;
Qu'il résulte de l'attestation délivrée le 29 avril 2008 par Maître [A], notaire à [Localité 3], que le bailleur s'était réservé une partie de ladite parcelle pour 2 ha, 59 a, 25 ca ; que cette partie jouxte la maison des consorts [H] ;
Attendu que seule doit être prise en considération la consistance des lieux loués tels qu'ils ont été mentionnés dans le bail du 24 février 1995, soit pour une contenance totale de 32 ha 70 a 72 ca ;
Sur le montant des fermages dus :
Attendu que le fermage s'élevait selon le bail initial à 19.816,20 francs par an, soit 3.020,96 €, pour la contenance indiquée de 32 ha, 70 a, 72 ca ;
Qu'en vertu de l'application des différents arrêtés préfectoraux publiés depuis 1995, fixant l'évolution des fermages, il ressort des calculs effectués par les bailleurs et vérifiés par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, que le fermage devait s'élever :
- postérieurement à l'échéance du 1er octobre 2008, à 3.582,88 €,
- postérieurement à l'échéance du 1er octobre 2009 à 3.594,70 €,
- postérieurement l'échéance du 1er octobre 2010 à 3.536,11 € ;
Sur la demande de résiliation du bail :
Attendu qu'aux termes de l'article L. 411-31 du code rural, le bailleur peut demander la résiliation du bail s'il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance ; cette mise en demeure devra, à peine de nullité rappeler les termes de la présente disposition ;
Attendu que les consorts [H] ont saisi le 16 février 2009, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'ORTHEZ aux fins :
- de faire interdiction aux époux [J] d'utiliser les 3 hectares dépendant de la parcelle cadastrée ZC n° [Cadastre 5] expressément exclue du bail à ferme ;
- et de voir ces derniers condamner à leur payer le fermage de 2008 ainsi que diverses taxes ;
Que le 2 avril 2010, les consorts [H] ont formé devant le Tribunal une demande additionnelle tendant à la résiliation du bail pour non paiement de fermages et ont déposé des conclusions en ce sens transmises aux preneurs le 10 mai 2011 ;
Attendu que les consorts [H] ont adressé aux époux [J] :
- une sommation délivrée par Maître [N], huissier de justice associé à [Localité 6], le 23 novembre 2009 de payer la somme de 13.736,55 € décomposée comme suit :
* fermage 2008 : 6.276,67 €,
* fermage 2009 : 6.526,48 €,
* taxe foncière [Localité 4] : 305 €
* taxe foncière [Localité 5] : 7,40 €,
* taxe chambre d'agriculture [Localité 4] : 131,50 €,
* taxe d'agriculture [Localité 5] : 9,50 €,
* D.P.U. cause doublon : 480 € ;
étant précisé que ledit acte rappelait les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural
- une sommation délivrée par Maître [N], huissier de justice associé, à [Localité 6] le 26 juillet 2010 de payer la somme de 13.736,55 € décomposée comme suit :
* fermage 2008 : 6.276,67 €,
* fermage 2009 : 6.526,48 €,
* taxe foncière [Localité 4] : 305 €
* taxe foncière [Localité 5] : 7,40 €,
* taxe chambre d'agriculture [Localité 4] : 131,50 €,
* taxe d'agriculture [Localité 5] : 9,50 €,
* D.P.U. cause doublon : 480 € ;
étant précisé que ledit acte rappelait les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural ;
Attendu que les époux [J] observent à bon droit que, lors de la délivrance de la première mise en demeure, le 23 novembre 2009, le fermage de 2009 n'était pas exigible puisque qu'il n'était payable que le 31 décembre 2009 ;
Que toutefois, le fermage de 2008 était bien exigible ;
Qu'il est justifié de la signification de la mise en demeure à Monsieur [M] [J] et à Madame [L] [J], le 23 novembre 2009 à personne ;
Attendu que la deuxième sommation de payer a été signifiée aux deux époux le 26 juillet 2010, le clerc assermenté indiquant dans son procès-verbal qu'au domicile des destinataires, la signification à personne s'était avérée impossible en raison de leur absence momentanée, mais qu'il avait rencontré Monsieur [G] [J], père de Monsieur [M] [J] et beau-père de Madame [L] [J] qui avait accepté de recevoir la copie ; qu'il était par ailleurs précisé, que des avis de passage datés du même jour avaient été laissés au domicile des signifiés et la lettre prévue par l'article 658 du code de procédure civile contenant copie de l'acte de signification avait été adressée le jour même ou, au plus tard, le premier jour ouvrable ;
Que les époux [J] soutiennent que l'acte de signification est nul, aux motifs que Monsieur [G] [J] était invalide à 100 % et atteint d'un handicap mental important, comme ils en justifient par la production d'un certificat médical en date du 21 janvier 2011 ; que cependant, les époux [J] n'établissent pas que la personne se trouvant à leur domicile et qui a reçu l'acte d'huissier était dépourvue, le 26 juillet 2010, d'un discernement suffisant pour confirmer le domicile et leur transmettre l'acte ;
Qu'il convient de considérer que la deuxième mise en demeure a été régulièrement délivrée aux époux [J] ;
Attendu que les époux [J], pour s'exonérer de paiement des fermages aux consorts [H], soutiennent tout d'abord, que les comptes présentés dans la mise en demeure étaient erronés, alors qu'ils n'ont formulé aucune demande d'explication auprès des bailleurs, aux fins de préciser le montant réclamé et, a fortiori, ils n'ont pas saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'une demande en révision du prix de la location ;
Qu'ils font en outre valoir, que les consorts [H] n'ont pas justifié de leur qualité de propriétaires des biens loués et indiquent avoir remis à leur avocat aux fins de consignation à la CARPA trois chèques :
- le 18 décembre 2008, de 3.363,61 €,
- le 27 janvier 2011, de 3.319,70 €,
- le 27 janvier 2011, de 3.374,71 € ;
Que cependant, la consignation de ces fonds, effectuée sans autorisation judiciaire est dépourvue d'effet libératoire ;
Que les époux [J] ne peuvent en conséquence se prévaloir de raisons sérieuses et légitimes de nature à exclure le prononcé de la résiliation du bail ;
Attendu qu'il y a lieu de constater que deux défauts de paiement de fermage ont persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, ce qui rend la demande des consorts [H] en résiliation du bail recevable et fondée ;
Sur les sommes dues par les époux [J] :
Attendu qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le montant dû par les époux [J] aux consorts [H] à la somme 12.110,19 € ainsi décomposée :
- fermage 2008 : 3.582,88 €,
- fermage 2009 : 3.594,70 €,
- fermage 2010 : 3.536,11 €,
- taxe foncière [Localité 4] 2008 : 305 €,
- taxe foncière [Localité 5] 2008 : 7,40 €,
- taxe chambre d'agriculture [Localité 4] 2008 : 131,50 €,
- taxe chambre d'agriculture [Localité 5] 2008 : 9,50 €,
- taxe foncière [Localité 4] 2009 : 318,40 €,
- taxe foncière [Localité 5] 2009 : 7,60 €,
- taxe chambre d'agriculture [Localité 4] : 132,50 €,
- taxe chambre d'agriculture [Localité 5] 2009 : 10 €,
- taxe foncière [Localité 4] 2010 : 322 €,
- taxe foncière [Localité 5] 2010 : 7,60 €,
- taxe chambre d'agriculture [Localité 4] 2010 : 135 €,
- taxe chambre d'agriculture [Localité 5] 2010 : 10 € ;
Sur les demandes reconventionnelles des époux [J] :
Sur la demande de dommages et intérêts :
Attendu que les époux [J] demandent de condamner les consorts [H] à leur payer la somme de 7.500 € ;
Que cependant, ils ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice moral qu'ils auraient subi du fait d'accusations mensongères dont ils auraient été victimes, ou du fait d'un manquement des bailleurs à leur devoir de loyauté ;
Qu'il convient de confirmer le rejet de ce chef de demande ;
Sur la réparation du préjudice économique :
Attendu qu'il résulte de la sommation interpellative qui lui a été délivrée le 20 avril 2009 que Monsieur [B] [H], à la question de savoir qui avait labouré sur une surface d'environ 4 hectares la parcelle ZC n° [Cadastre 5], a répondu que les époux [J] n'avaient aucun droit sur cette parcelle ;
Que les époux [J] ont fait constater par procès-verbal d'huissier du 26 décembre 2010 que la parcelle ZC n° [Cadastre 5] avait été ensemencée en totalité ;
Qu'il convient de considérer que ces derniers ont perdu la jouissance de la partie de la parcelle louée ;
Attendu que le procès-verbal de constat dressé le [Date décès 2] 2011 à la requête des époux [J] établit que Monsieur [B] [H] labourait les parcelles sises commune de [Localité 4] cadastrées ZC n° [Cadastre 2] et ZC n° [Cadastre 5] données à bail ;
Que suivant procès-verbal en date du 6 juillet 2011, dressé à la requête des époux [J], l'huissier a constaté que les parcelles sises commune de [Localité 4] cadastrées ZC n° [Cadastre 2], ZC n° [Cadastre 5], et sises commune de [Localité 5] cadastrées ZA n° [Cadastre 1] et ZA n° [Cadastre 12] avaient été cultivées par une personne autre que les preneurs en place ;
Qu'il résulte de la sommation interpellative qui leur a été délivrée le 30 août 2011, que les consorts [H], à la question de savoir qui avait cultivé l'ensemble des terres données en fermage, ont répondu que l'affaire était en cours devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux ;
Attendu que les premiers juges ont ainsi considéré à bon droit que les parcelles affermées avaient été reprises par les consorts [H], alors qu'il n'avait pas été statué sur la demande de résiliation du bail ;
Qu'ils en ont justement déduit que les époux [J] avaient, dès lors, subi une perte anormale de revenus dont le montant devait être évalué par expert ;
Qu'il n'y a pas lieu, en l'état, d'accorder une provision aux époux [J], dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ;
Qu'il convient de confirmer la désignation de l'expert sauf à préciser que ce dernier aura pour mission de se prononcer également sur le montant du préjudice subi par les preneurs du fait de la perte de jouissance en 2009 de partie de la parcelle sise commune de [Localité 4] cadastrée ZC n° [Cadastre 5] ;
Attendu que les époux [J] seront condamnés à payer aux consorts [H] la somme de 1.000 €, destinée à compenser les frais qu'ils ont exposés devant la Cour ;
Que les époux [J] supporteront les dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,
Déclare l'appel recevable,
Confirme le jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de PAU du 8 novembre 2011 en ce qu'il a :
- dit et jugé que le bail considéré porte exclusivement sur les parcelles faisant l'objet d'un acte sous-seing privé signé le 24 février 1995 pour une contenance totale de 32 ha 70 a 72 ca,
- dit que le fermage initial était de 3.020,96 €,
- prononcé la résiliation du bail rural en question et ordonné l'expulsion des époux [J],
- condamné les époux [J] à payer aux consorts [H] la somme de 12.110,19 €,
- constaté que les époux [J] ont subi un préjudice en raison de la privation d'exploitation des parcelles affermées,
- ordonné une expertise afin de déterminer le montant de ce préjudice et commis à cet effet Monsieur [Q] [O], demeurant [Adresse 4] avec mission, au contradictoire des parties, après avoir entendu tous sachants et s'être fait remettre tous documents utiles :
* de se rendre sur les lieux,
* de décrire les cultures habituellement pratiquées par les époux [J] sur les parcelles affermées,
* de déterminer le préjudice subi par les époux [J],
* de chiffrer le montant de ce préjudice,
* de répondre aux dires des parties,
- dit que les époux [J] devront consigner auprès du greffe la somme de 750 €, à valoir sur la rémunération de l'expert, dans le délai d'un mois à compter de la date de l'arrêt sous peine de caducité de la désignation de l'expert,
- dit que l'expert devra déposer son rapport dans le délai de trois mois à compter de la date de sa saisine,
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires,
- sursis à statuer sur la demande indemnitaire des époux [J] relative à la privation d'exploitation,
- dit que l'affaire sera appelée à l'initiative de la partie la plus diligente après dépôt du rapport d'expertise,
Y ajoutant,
Dit que l'expert aura également mission de se prononcer également sur le montant du préjudice subi par les preneurs du fait de la perte de jouissance en 2009 de partie de la parcelle sise commune de [Localité 4] cadastrée ZC n° [Cadastre 5],
Condamne les époux [J] à payer aux consorts [H] la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne les époux [J] aux entiers dépens de la procédure.
Arrêt signé par Monsieur CHELLE, Président, et par Madame HAUGUEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE,LE PRÉSIDENT,
