JPL/SB
Numéro 19/5041
COUR D'APPEL DE PAU
Chambre sociale
ARRÊT DU 12/12/2019
Dossier : N° RG 19/00944 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HGKH
Nature affaire :
Autres demandes relatives à un bail rural
Affaire :
[N] [O]
C/
[W] [X] [G]
Grosse délivrée le
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 12 Décembre 2019, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 07 Octobre 2019, devant :
Monsieur LAJOURNADE, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame LAUBIE, greffière.
Monsieur LAJOURNADE, en application des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame DEL ARCO SALCEDO, Présidente
Madame DIXIMIER, Conseiller
Monsieur LAJOURNADE, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANT :
Monsieur [N] [O]
[Adresse 14]
[Localité 7]
Représenté par Maître COUSI LETE, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
Madame [W] [X] [G]
[Adresse 15]
[Localité 10]
Représentée par Maître BARNECHE, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 22 JUIN 2017
rendue par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DU TRIBUNAL D'INSTANCE D'OLORON SAINTE MARIE
RG numéro : 51-16-2
FAITS ET PROCEDURE':
Mme [W] [X] épouse [G] est propriétaire de parcelles cadastrées à [Localité 10], section E n°[Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] ainsi que sur les bâtiments de ferme comprenant une bergerie et une partie fenil et une ancienne grange.
Le 30 juillet 2008, M. [N] [O] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Oloron-Sainte-Marie pour se voir reconnaître un bail à ferme sur ces terres et bâtiments.
Statuant sur appel interjeté à l'encontre du jugement rendu le 16 juin 2009 sur cette demande par le tribunal paritaire des baux ruraux, la cour d'appel, par arrêt du 14 mars 2013, a :
- donné acte à Mme [W] [X] épouse [G] de ce qu'elle reconnaît l'existence d'un bail à ferme au profit de M. [N] [O] sur les parcelles situées à [Adresse 11], cadastrées section E n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], pour une superficie totale de 5 ha, 65 a 84 ca et sur la bergerie telle qu'elle figure sur le plan qu'elle produit aux débats;
- dit que l'unique accès aux biens loués par Mme [W] [X] épouse [G] à M. [N] [O] se fait par le portail métallique motorisé à deux battants qui donne sur la parcelle n °[Cadastre 1] depuis la RN 134;
- confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d 'Oloron Sainte Marie en date du 16juin 2009 en ce qu'il a:
- indiqué que le bail détenu par M. [N] [O] s'étend à la grange, à la bergerie et au hangar partie fenil ;
- constaté que Mme [W] [X] épouse [G] a entravé l'accès de son fermier aux lieux loués ;
- ordonné l'ouverture des portails d'accès à la grange et au fenil sous astreinte de 50 € par jour de retard, à compter de la décision;
- condamné Mme [W] [X] épouse [G] à verser à M. [N] [O] la somme de 6. 774 € à titre de dommages-intérêts ;
- dit n'y avoir lieu à la résiliation du bail ;
- dit n'y avoir lieu à dispense de paiement des fermages de 2008 et 2009;
- dit que les sommes dues par les parties pourront se compenser;
- rejeté les autres demandes plus amples et contraires ;
- condamné Mme [W] [X] épouse [G] au paiement de la somme 500 € au titre de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- Y ajoutant,
- débouté M. [N] [O] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice invoqué pour la campagne de 2009 ;
- condamné Mme [W] [X] épouse [G] à verser à M. [N] [O] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens d'appel, en ceux compris le coût de la consultation
Par requête du 04 avril 2016, M. [N] [O] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Oloron-Sainte-Marie d'une demande tendant à voir fixer le prix du fermage.
Par jugement en date du 22 juin 2017, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Oloron-Sainte-Marie a:
- déclaré irrecevable la demande principale de M. [N] [O] en fixation de prix sur le fondement des articles L411 et L411-11 du code rural;
- déclaré irrecevable la demande subsidiaire de M. [N] [O] en fixation du prix du bail renouvelé sur le fondement de l'article L411-50 du code rural;
- condamné Mme [W] [X] épouse [G] à payer à M. [N] [O] la somme de 1.757 € au titre du préjudice de jouissance résultant de l'accès partiel à la grange;
- pris acte de l'accord de Mme [W] [X] épouse [G] pour le retrait des affaires personnelles, de la caméra et de la barrière entreposées dans la grange et si besoin ;
- ordonné le retrait des affaires, de la caméra et de la barrière métallique entreposées dans la grange et appartenant à M. [W] [X] épouse [G] sous astreinte de 25 € par jour de retard pour les objets autre que la caméra et de 50 € pour la caméra à compter de la signification de la présente décision;
- rejeté la demande reconventionnelle de condamnation au titre de la procédure abusive ;
- condamné Mme [W] [X] épouse [G] à payer à M. [N] [O] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- condamné Mme [W] [X] épouse [G] aux entiers dépens.
Suivant déclaration d'appel en date du 27 juillet 2017, M. [N] [O] a relevé appel de ce jugement dans des conditions de forme et de délai qui ne sont pas contestées.
L'affaire ayant fait l'objet d'une radiation par arrêt du 08 février 2018, M. [O] a sollicité la reprise de l'instance par écritures enregistrées le 19 mars 2019.
Dans ses écritures enregistrées au greffe le 19 mars 2019 et reprises oralement à l'audience du 7 octobre 2019, M. [N] [O] demande à la cour de':
- réformer le jugement du 22 juin 2017 et statuant à nouveau, de :
- à titre principal :
- déclarer la demande de M. [O] en fixation du loyer du bail verbal recevable ;
- fixer le montant du fermage des terres nues et des bâtiments d'exploitation à 1253,23 € pour l'année 2011, 1283,69 € pour l'année 2012, 1314,37 € pour l'année 2013, 1337,86 € pour l'année 2014, 1354,86 € pour l'année 2015, 1351,89 € pour l'année 2016, 1304,64 € pour l'année 2017 soit la somme de totale de 9.200,54 €;
- à titre subsidiaire :
- déclarer la demande de M. [O] en fixation du loyer du bail renouvelé recevable ;
- fixer le montant du fermage après le renouvellement du bail, ce à compter d'octobre 2013, à 1314,37 € pour l'année 2013, 1337,86 € pour l'année 2014, 1354,86 € pour l'année 2015, 1351,89 € pour l'année 2016, 1304,64 € pour l'année 2017 soit la somme de totale de 6.663,62 € ;
- à titre très subsidiaire :
- ordonner une mesure d'expertise avec mission pour l'expert de définir la catégorie des biens loués et de préciser les éléments à retenir pour la fixation du prix du bail ;
- condamner Mme [X] [G] à rembourser à M. [O] le trop-perçu du fermage constitué par la différence entre les provisions qu'il a versées et le montant du fermage tel qu'il sera fixé par la cour, soit:
- à titre principal, une somme de 8.299,46 € ;
- à titre subsidiaire, une somme de 5.836,38 € ;
- pour le surplus, débouter Mme [X] [G] de son appel incident et confirmer les dispositions du jugement entrepris ;
- condamner Mme [X] [G] à verser à M. [O] une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens.
Dans ses écritures transmises au greffe par voie électronique le 19 juillet 2019 et reprises oralement à l'audience du 7 octobre 2019, Mme [W] [X] épouse [G] demande à la cour de':
- recevoir Mme [W] [X] épouse [G] en ses demandes, fins et conclusions ;
Y faisant droit :
- confirmer le jugement rendu par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux d'Oloron Sainte Marie le 22 Juin 2017 en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable la demande principale de M. [N] [O] en fixation de prix sur le fondement des articles L411 et L411-11 du code rural;
- déclaré irrecevable la demande subsidiaire de M. [N] [O] en fixation du prix du bail renouvelé sur le fondement de l'article L411-50 du code rural.
- A défaut de confirmation de l'irrecevabilité de ces demandes :
- dire et juger qu'il existe un motif légitime à l'organisation d'une expertise judiciaire ;
- ordonner par conséquent une mesure d'expertise et désigner tel sachant pour la mener avec pour mission entre autres de fixer le montant révisé du prix du bail à ferme et de faire le compte entre les parties ;
- pour le reste :
- réformer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Oloron-Sainte-Marie le 22 juin 2017 pour le surplus ;
- statuant à nouveau,
- sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance:
- dire et juger que l'accès à la grange est assuré de manière totale et non partielle, et ce bien avant que la cour d'appel de Pau ne se prononce en 2013;
- dire et juger qu'à défaut d'accès partiel à cette grange, M. [N] [O] ne peut se prévaloir d'aucun préjudice de jouissance afférent à cette grange ;
- débouter par conséquent M. [N] [O] de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice de jouissance résultant de l'accès partiel à la grange ;
- sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
- dire et juger que la démarche initiée par M. [N] [O] en fixation du prix du fermage et/ ou en fixation du prix du bail renouvelé est proprement abusive, dès lors que M. [N] [O] s'est acquitté des loyers qui lui étaient appelés par Mme [W] [X] épouse [G] sans formaliser la moindre contestation jusqu'alors ;
- condamner par conséquent M. [N] [O] à payer à Mme [W] [X] épouse [G] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- en toute hypothèse : condamner M. [N] [O] à verser à Mme [W] [X] [G] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION:
Sur l'action en fixation du prix de fermage.
L'article L411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que le prix de chaque fermage est établi en monnaie entre des maxima et des minima qui sont arrêtés par l'autorité administrative, ce prix étant constitué, d'une part, du loyer des bâtiments d'habitation et, d'autre part, du loyer des bâtiments d'exploitation et des terres nues.
Ce texte prévoit encore, en son alinéa 12, que': «'Ces maxima et ces minima font l'objet d'un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S'ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l'article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d'accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.'»
M. [O] sollicite à titre principal la fixation du montant du fermage des terres nues et des bâtiments d'exploitation pour les années 2011 à 2017 par référence notamment à l'arrêté préfectoral du 30 septembre 2010 «'constatant la variation des maximas et des minimas pour l'année 2010 et fixant l'actualisation des valeurs locatives des terres nues et des bâtiments d'exploitation dans le cadre des nouveaux baux ou à renouveler'» ainsi que des arrêtés préfectoraux subséquents.
Pour soutenir qu'il est recevable à engager cette action sur le fondement des dispositions précitées, M. [O] fait valoir que le bail dont s'agit n'est pas un bail écrit mais un bail verbal et que les parties ne se sont jamais entendues sur le montant du fermage
Il invoque en cause d'appel les dispositions de l'article 1716 du code civil aux termes duquel':'«'Lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré'».
Cependant, ces dispositions n'ont vocation à s'appliquer que lorsqu'il existe une contestation par le bailleur sur le prix du bail verbal et qu'il n'existe pas de quittance dont le locataire qui revendique un prix moindre peut se prévaloir.
Or, en l'espèce, M. [O] a indiqué lui-même s'acquitter, depuis 1995, d'un loyer d'un montant annuel de 2.440 €, ce que la bailleresse n'a jamais contesté.
De plus, le prix d'un bail à ferme verbal doit être fixé d'après les principes généraux de l'article L 411-11 sus-visé et non d'après les règles spéciales édictées par l'article 1716 du code civil.
En application des dispositions de l'article L 411-11 alinéa 12, le fermage d'un bail à long terme en cours ne peut être révisé qu'au début de chaque nouvelle période de neuf ans et à la condition que les maxima et minima fixés par l'autorité administrative aient fait l'objet d'un nouvel examen par cette dernière antérieurement au renouvellement.
Or, alors qu'il ressort des écritures des parties, concordantes sur ce point, que le bail à ferme liant les parties a été consenti en octobre 1995 et a été renouvelé en dernier lieu en octobre 2013, M. [O] n'a engagé une action en révision devant le tribunal paritaire des baux ruraux que par requête du 4 avril 2016.
De plus, il n'est pas établi qu'antérieurement au renouvellement du bail, les maxima et minima fixés par l'autorité préfectorale aient fait l'objet d'un nouvel examen dans les conditions prescrites par les dispositions de l'article L 411-1 et R 411-2 du code rural et de la pêche maritime, les arrêtés préfectoraux produits en date du 08 septembre 2011 et du 09 octobre 2012 portant seulement sur la constatation de la variation des maxima et des minima et la fixation des valeurs locatives en application de la seule variation annuelle de l'indice national des fermages.
La demande principale de M. [N] [O] est dès lors irrecevable, et le jugement entrepris sera dès lors confirmé de ce chef.
Sur l'action en fixation du prix de fermage renouvelé sur le fondement de l'article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime.
Aux termes de l'article L 411-50 du code rural et de la pêche maritime': «'A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans. Sauf conventions contraires, les clauses et conditions du nouveau bail sont celles du bail précédent ; toutefois, à défaut d'accord entre les parties, le tribunal paritaire fixe le prix et statue sur les clauses et conditions contestées du nouveau bail ; le prix est établi conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16'».
En l'espèce, il est constant que le bail à ferme a été renouvelé en dernier lieu en octobre 2013.
M. [O] soutient que, contrairement à ce qu'a retenu la juridiction de première instance, aucun accord n'est intervenu en 2013 entre les parties sur le montant du loyer, et que, la loi n'impose aucun délai pour former une demande en fixation du loyer du bail renouvelé.
Cependant, comme les premiers juges l'ont justement relevé, le défaut d'accord entre les parties qui justifie la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux pour voir fixer le prix du bail renouvelé doit s'apprécier à la date de renouvellement du bail soit en 2013 ou dans un temps proche dudit renouvellement.
Or, il ressort des explications données par les parties que le tribunal paritaire des baux ruraux avait été saisi en date du 30 août 2013 par Mme [W] [X] épouse [G] aux fins de fixation du prix du fermage, et que cette instance a fait l'objet d'une radiation par jugement du 12 novembre 2013.
Cette instance n'a été reprise ni par Mme [X] épouse [G] ni par M. [O] lequel a par la suite continué de s'acquitter du loyer appelé en 2013, 2014 et 2015 avant sa nouvelle saisine du tribunal en date du 04 avril 2016.
M. [O] fait valoir que postérieurement à octobre 2013, il a fait des propositions de prix par l'intermédiaire de son conseil et notamment le 17 octobre 2013 et le 5 juin 2014, propositions refusées par la bailleresse en juin 2014, et qu'en réponse à une mise en demeure du 6 novembre 2015 d'avoir à régulariser le fermage 2015 outre un reliquat de 2010 à 2014, il a fait répondre, par un courrier de son conseil, que le fermage de l'année 2015 sera réglé sur la base d'une somme provisionnelle de 2.500 € et qu'il avait donné mandat pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation judiciaire du prix du fermage.
Néanmoins, dans le même temps, la procédure toujours pendante devant le tribunal paritaire des baux ruraux et dont la péremption n'a été acquise qu'en novembre 2015, n'a pas été reprise.
De surcroît, lors de la signification en date du 03 septembre 2015 d'une saisie attribution effectuée entre ses propres mains sur la créance de Mme [W] [X] épouse [G] en exécution de l'arrêt du 14 mars 2013, M. [O] a pu répondre qu'il réglait «'la somme de 6.053,03 € correspondant aux fermages des années 2010 à 2014 inclus'(2500 X 5), moins l'acompte de 6.446,97 €» se reconnaissant ainsi débiteur des sommes objet de la saisie, avant d'adresser à la bailleresse, par courrier du 12 septembre 2015 «'un chèque de 512,87 € correspondant au solde des loyers restant dus suite à la saisie effectuée par Maître [H]'».
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a considéré que le bail s'est renouvelé aux clauses et conditions de l'ancien bail de l'accord des parties et que les conditions d'application de l'article L411-50 du code rural de la pêche maritime n'étant donc pas réunies, la demande formée sur ce fondement doit être déclarée irrecevable.
Les demandes en fixation du prix du fermage ayant été déclarées irrecevables, le demande d'expertise n'a pas d'objet.
Sur la demande incidente de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
Mme [X] épouse [G] forme appel incident à l'encontre du jugement en ce qu'il l'a condamnée à verser une indemnité de 1.757 € en indemnisation du préjudice de jouissance résultant de l'absence d'ouverture intégrale du portail de la grange.
Elle fait valoir que si elle a été condamnée par arrêt de la Cour d'appel de Pau en date du 14 mars 2013 à ouvrir l'accès à la grange, M. [N] [O] ne justifie pas de l'existence ou de la persistance d'une entrave à l'accès à la grange, précisant que le battant du portail d'entrée fermé par un cadenas peut être ouvert par une clé qui reste accrochée à l'autre battant.
Cependant, les premiers juges ont pu se fonder sur les pièces produites par M. [O] et notamment des procès-verbaux de constat en date du 15 janvier 2014 et du 26 septembre 2016 dont il ressort que le battant gauche du portail est pourvu d'un cadenas emprisonnant une barre de fer en empêchant l'ouverture de sorte que l'accès au bâtiment ne peut se faire que sur une largeur de 1,29 mètres, ce qui est de nature à empêcher le preneur d'accéder par tracteur à la grange pour y entreposer des bottes de foins.
Il relève à juste titre que la méconnaissance par M. [O] de l'existence de la clé permettant l'ouverture du cadenas ressort des courriers adressés par son conseil le 8 décembre 2015 et le 8 mars 2016 au conseil de la bailleresse pour inviter cette dernière à se soumettre à la décision lui ayant ordonné d'ouvrir les portails d'accès à la grange, courriers qui n'ont reçu aucune réponse alors qu'il aurait suffi à Mme [X] épouse [G], si la clé du cadenas était présente, de signaler son existence au preneur
Ils ont donc pu considérer à bon droit que M. [O] avait subi un préjudice de jouissance devant être évalué à une somme de 500 € par année du jour de décision définitive de la cour d'appel de Pau et jusqu'au 26 septembre 2016, date du constat d'huissier dont les photographies ont révélé la présence de la clé permettant d'ouvrir le cadenas condamnant la porte battante.
Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.
Sur la demande d'enlèvement d'objets.
Mme [X] épouse [G] ne critique pas ce chef du jugement indiquant seulement qu'elle s'est exécutée «'comme en atteste le courrier officiel établi par le Conseil de Mme [G] en date du 24 Août 2017'».
En l'absence de critiques sur ce point, il y a lieu de confirmer la décision.
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Mme [X] épouse [G] ne justifie d'aucune manière d'un comportement fautif de M. [O] dans l'exercice de son droit d'agir en justice.
Sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires.
M. [O] succombant en son action, il sera condamné aux dépens d'appel.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Mme [X] [G] les frais qu'elle a dû exposer non compris dans les dépens.
M. [O] sera donc condamné à lui verser une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions';
Y ajoutant':
Condamne M. [O] à payer à Mme [X] [G] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';
Le condamne aux dépens d'appel.
Arrêt signé par Madame DEL ARCO SALCEDO, Présidente, et par Madame LAUBIE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIÈRE,LA PRÉSIDENTE,
