JG/ND
Numéro 23/531
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 09/02/2023
Dossier : N° RG 20/02855 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HWIO
Nature affaire :
Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion
Affaire :
[H] [P]
C/
S.A. HLM ERILIA
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 01 Décembre 2022, devant :
Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [H] [P]
née le 28 Décembre 1969 à [Localité 5]
de nationalité française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6181 du 13/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)
Représentée par Me Brigitte DELMAS, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
S.A. HLM ERILIA
venant aux droits de la sa SOGICOBA, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° B 058 811 670, prise en la personne de son représentnt légal demeurant en cette qualité au siège
[Adresse 4],
[Localité 1]
Représentée par Me Sophie BUROSSE-GOURGUE de la SCP BLANC BUROSSE-GOURGUE PEYNAUD, avocat au barreau de BAYONNE
sur appel de la décision
en date du 03 NOVEMBRE 2020
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BAYONNE
EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE :
Par contrat prenant effet le 19 juin 2009, la Société Intercommunale de Construction et de Gestion Immobilière de la Côte Basque (SOGIBA) a consenti un bail d'habitation à Madame [H] [P] et Monsieur [S] [T] [B] portant sur la location d'un appartement sis à [Localité 3], [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer de 404,71 euros provisions pour charges comprises.
Suite à la séparation du couple, le 10 octobre 2016, un nouveau contrat a été signé entre la SA d'HLM Erilia venant aux droits de la SOGIBA et Madame [P] seule.
Par acte d'huissier du 13 décembre 2019, la SA d'HLM Erilia a assigné [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Bayonne aux fins de voir, à titre principal, prononcer la résiliation du bail d'habitation qui les lie en raison du non paiement des loyers et des troubles de jouissance qu'elle provoque, ordonner son expulsion des lieux sous astreinte et voir condamner l'intéressée à lui payer la somme de 352,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2020 ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle de 463,59 euros à compter de la résiliation jusqu'à la parfaite vidange des lieux,.
Par jugement en date du 3 novembre 2020 auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection de Bayonne a :
- prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, portant sur un logement situé à [Localité 3], [Adresse 2],
- ordonné l'expulsion de Madame [H] [P] et de tous occupants de son chef du logement et le cas échéant de ses annexes (garage, parking, cave, box), énoncées au contrat de bail ;
- dit n'y avoir lieu de réduire les délais prévus à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
- dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ;
- condamné Madame [H] [P] à payer à la SA d'HLM Erilia la somme de 352,41 euros impayée au 31 mai 2020, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, ainsi qu'un loyer mensuel, puis une indemnité d'occupation mensuelle de 463,59 euros, à compter du 1er juin 2020, représentant le loyer en vigueur au jour de l'assignation, outre les provisions pour charges,
- rappelé que le sort des meubles susceptibles d'être trouvés abandonnés dans les lieux loués sera réglé selon les modalités prévues par le code des procédures civile d'exécution ;
- condamné Madame [H] [P] au paiement de la somme de 250 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Madame [H] [P] aux dépens, outre le coût du commandement de payer dû,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration en date du 3 décembre 2020, Madame [P] a interjeté appel du jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2022 et la date d'audience, après renvoi, a été fixée au 1er décembre 2022.
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Par conclusions en date du 2 mars 2021 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé plus ample de ses moyens, [H] [P] demande à la cour de
Vu le contrat de bail liant les parties ;
Vu les articles 6 et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, L 831-3 du code de la sécurité sociale, 1103 et 1104, 1219 et 1220 , 1224 et 1724 du code civil
Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,
Vu le jugement entrepris,
Vu les pièces à l'appui,
- la déclarer recevable et fondée en son appel,
Ce faisant, infirmer en toutes ses dispositions le jugement ;
Statuant de nouveau ;
- débouter la SA d'HLM Erilia de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- ordonner à la SA d'HLM Erilia d'exécuter les travaux de remise en état et de conformité aux règles de salubrité et de décence de l'appartement (art. L 831-3 du Code la Sécurité Sociale) qu'elle lui loue et, ce dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir ;
- condamner la SA d'HLM Erilia à une astreinte de 10 € par jour de retard si passé ce délai de deux mois lesdits travaux ne sont pas terminés.
- faire droit à l'exception d'inexécution qu'elle a soulevée et, ce faisant, la dispenser, en application de l'article 1724 du code civil, du paiement du loyer et des charges à compter de l'assignation et jusqu'à la date d'achèvement des travaux .
- condamner la SA d'HLM Erilia à lui payer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- la condamner aux entiers dépens.
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Par conclusions en date du 3 mai 2021 auxquelles il convient aussi de se rapporter pour un exposé plus ample de ses moyens, SA d'HLM Erilia demande à la cour de recevoir l'appel de Madame [H] [P] en la forme mais le déclarer irrecevable au fond et en conséquence,
Vu son départ du logement dont s'agit, la débouter purement et simplement de ses moyens de défense au fond et confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Bayonne en date du 3 novembre 2020.
Ainsi,
Vu les articles 1728 et suivants du code civil, 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1103 et suivants (article ancien 1134 du code civil),
Vu l'article 1224 (ancien article 1184 du code civil),
Vu la jurisprudence susvisée,
Vu les pièces produites aux débats,
- dire et juger suffisamment grave la violation par Madame [H] [P] des obligations (trouble de jouissance + loyer impayé) qui lui incombent en vertu du bail et des articles précités
- prononcer la résiliation du contrat de bail en date du 10.10.2016,
- ordonner l'expulsion de Madame [H] [P] de l'appartement et de ses annexes (cave. . -) ainsi que toutes autres personnes, biens et objets de son chef dans les 15 jours à compter de l"arrêt à intervenir sous peine d'expulsion avec le concours de la force publique si besoin était,
- condamner Madame [H] [P] à lui payer :
- une indemnité mensuelle d'occupation réactualisée et la fixer à la somme de 483,55 €, depuis la résiliation du bail jusqu'à parfaite vidange des lieux,
- 2.767,82 €, selon décompte réactualisé en cours d'appel mois de février 2021 inclus.
- 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20.09.19 pour une somme de 68,32 €
MOTIVATION :
Madame [P] fait grief au jugement dont appel d'avoir fait droit aux demandes de la SA d'HLM Erilia en résiliation du bail et expulsion et ne pas avoir pris en compte sa demande reconventionnelle visant à la voir condamner, sous astreinte, à exécuter les travaux de remise en état et de conformité du logement qu'elle lui loue et ainsi qu'à celle de la dispenser du paiement des loyer et charges à compter de l'assignation au titre de l'exception d'inexécution par le bailleur de ses obligations.
Elle soutient en effet être à jour de ses obligations de paiement du loyer de telle sorte que les causes du commandement de payer que son bailleur lui a signifié le 20 septembre 2019 pour un montant de 171,24 euros sont apurées et qu'il ne peut donc se prévaloir de la clause résolutoire prévue au bail ni même d'un manquement de sa part dans ses obligations.
En outre, elle affirme que la SA d'HLM Erilia ne justifie pas qu'elle soit à l'origine des troubles de jouissance qu'elle lui impute et en particulier de l'incendie qui a frappé la cage d'escalier de la résidence le 16 septembre 2019 alors que, selon elle, la vétusté et le défaut d'entretien de l'immeuble et de son appartement expliquent la détérioration des locaux et équipements.
Elle en conclut que le juge ne pouvait prononcer la résiliation du bail à la demande du bailleur.
En réponse, la SA d'HLM Erilia maintient qu'il subsiste un impayé de loyer, Madame [P] ayant certes apuré les causes du commandement de payer qu'elle lui a fait délivrer en septembre 2019 mais restant à lui devoir les sommes ultérieurement exigibles, ce qui constitue un manquement à ses obligations de locataire.
Elle développe surtout les troubles de jouissance graves et récurrents qu'elle cause au sein de la résidence et qui l'ont conduit à adresser au procureur de la République deux signalements relatifs à son comportement inquiétant, aux dégradations volontaires des équipements de son logement qu'elle lui impute et à l'incendie de la cage d'escalier dont elle serait à l'origine d'après les éléments communiqués par les services de police à la suite de la plainte déposée par son représentant.
Elle ajoute que ces faits intervenant à la suite de dégradations perpétrées sur plusieurs compteurs à gaz de la résidence, les locataires lui ont adressé, le 10 octobre 2019, une pétition, une lettre la mettant en cause et trois demandes de mutation de logement qu'elle lie aux comportements de Madame [P].
Elle sollicite enfin que les demandes reconventionnelles de Madame [P] soient écartées en ce qu'elle ne prouve pas ses dires quant à un manquement à ses obligations de bailleur et sollicite à l'inverse qu'elle soit condamnée à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant réactualisé de 483,55 euros.
- Sur la demande en résiliation du bail et expulsion de la locataire :
En droit, l'article 1728 du code civil édicte une obligation générale en matière de bail d'habitation statutaire imposant au locataire d'user de la chose louée raisonnablement.
De plus, l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à payer le loyer et charges dus, à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, à répondre des dégradations et pertes qui surviennent sur la période location et à prendre en charge l'entretien courant du logement.
L'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose également qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
En application de ces textes, tout manquement du locataire à ses obligations dès lors qu'il est suffisamment grave peut donner lieu à la résiliation judiciaire du bail.
En l'espèce, le contrat de bail signé par les deux parties le 10 octobre 2016 précise que le locataire devra user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui est donnée et qu'il devra se conformer aux notices particulières et notamment au règlement intérieur ainsi qu'à toutes les prescriptions établies par le bailleur concernant les conditions de bonne utilisation, d'entretien et d'occupation des lieux loués.
En outre, au titre des consignes de sécurité et de salubrité, il édicte que le locataire s'interdira tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens ou à la salubrité.
Enfin, il stipule que le preneur utilisera son logement en bon père de famille et, d'une façon générale, s'obligera à veiller à ce qu'aucun abus de jouissance ne soit commis par des personnes relevant de son fait.
Au titre des sanctions, le contrat indique que le bailleur attire l'attention du locataire sur le fait que dans le cas où ce dernier ne respecterait pas les obligations mises à sa charge tant par le présent contrat que par le règlement intérieur susceptible d'être édicté dans le cadre de la réglementation, il pourra faire résilier judiciairement le présent contrat de location.
Il contient également une clause résolutoire de plein droit en cas d'impayés de loyer deux mois après un commandement de payer resté infructueux avec expulsion du locataire ou de tout occupant de son chef sur simple requête au juge.
La SA d'HLM Erilia reproche à [H] [P] des nuisances et comportements réitérés de nature à troubler la tranquillité et la sécurité de ses voisins
En ce sens, elle produit le courriel qu'elle a transmis, le 20 février 2019, à Madame [G], mandataire de la mesure de curatelle renforcée dont Madame [P] a bénéficié du 20 juin 2016 au 1er juillet 2019, et le signalement qu'elle a transmis au procureur de la République le 21 février 2019 recensant les dégradations électriques qu'elle lui attribue dans le logement loué ainsi que ses inquiétudes au regard de sa sécurité et de celle de son voisinage compte tenu du risque d'accident domestique.
Elle joint en outre le courrier de réponse du 1er avril 2019 de Madame [G] indiquant qu'elle relayait à Madame [P] toutes les observations qu'elle avait pu émettre au sujet de son attitude, son comportement, les troubles qu'elle pourrait occasionner et l'incitait fortement à respecter les obligations liées à son contrat de bail. Elle ajoutait que cette dernière réfutait tout mauvais usage ou dégradation de son logement.
Toutefois, aucun élément ne vient contredire les affirmations, soutenues par le bon de travaux effectués le 20 février 2019 et la facture du 26 février 2019 pour la mise en sécurité des lieux, selon lesquelles le bailleur a dû engager des travaux pour remettre en état le logement loué dont les prises électriques étaient arrachées, les fils dénudés, le compteur brûlé, le thermostat enlevé, la chaudière neuve dégradée et les radiateurs, lavabo et éviers arrachés.
Or la nature même de ces dégradations exclut qu'elles résultent d'un manque d'entretien du bailleur ou de la vétusté, ceci d'autant que ce dernier justifie du changement de la chaudière en 2017.
De même, l'inondation de la cuisine ayant fait l'objet d'une intervention le 27 février 2018 résultant de l'ouverture du robinet de remplissage de la chaudière et due au débord de la vidange ne peut être imputée à une carence du bailleur.
Le bailleur verse aussi aux débats la pétition, datée du 7 octobre 2020, dont il a été le destinataire et qui a été signée par 15 locataires pour dénoncer l'insécurité de la résidence à la suite de l'incendie qui l'a frappée le 16 septembre 2016, lequel intervenait après la dégradation des compteurs gaz 15 jours auparavant.
Ce courrier ne cite pas de nom permettant d'identifier la personne à l'origine de ces faits mais il est suivi de la correspondance du 10 octobre 2019 de Madame [X] qui relate les mêmes événements et fait le lien avec le comportement inquiétant de Madame [P].
D'ailleurs, la SA d'HLM Erilia produit des échanges de courriels avec les services de police concernant l'incendie de la cage d'escalier qui montrent que les soupçons se sont orientés vers elle mais que son état mental a nécessité une hospitalisation sous contrainte de telle sorte qu'elle serait reconnue irresponsable au moment des faits.
A ces pièces, la bailleresse a joint trois demandes de mutation de logement déposées dans les jours suivants, en octobre et novembre 2019, par des locataires qui indiquent que leurs motivations sont en rapport avec des problèmes d'environnement et de voisinage, l'un d'eux demandant même l'attribution d'un appartement sur la même commune, à l'exception de la résidence [Adresse 2].
Enfin, la SA HLM Erilia remet au débat une main-courante de 2013 et un compte rendu initial d'infraction de 2017 qui attestent d'insultes et de menaces de la part de Madame [P] ainsi qu'un procès-verbal de constat et de reprise des lieux du 12 mai 2021 duquel il ressort qu'ils sont vides de tout occupant mais ont été laissés extrêmement sales et délabrés avec du mobilier détérioré.
En conséquence, il sera constaté que Madame [H] [P] n'a pas respecté les termes du contrat de location lui faisant obligation d'user paisiblement de la chose louée suivant la destination qui lui est donnée et, eu égard à la gravité de ses manquements, la décision du juge des contentieux de la protection sera confirmée en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties sur ce fondement.
S'agissant des impayés de loyers, il n'est pas contesté que les sommes objets du commandement de payer du 20 septembre 2019 ont été régularisées mais la SA d'HLM Erilia souligne que le non paiement du loyer s'est poursuivi et constitue, en tout état de cause, un manquement grave aux obligations du locataire.
Mais, un tel manquement ayant déjà été constaté du fait du comportement sus-décrit de Madame [P], il n'y a pas lieu à examiner plus avant la demande de la bailleresse à ce titre.
De plus, la reprise des lieux par le bailleur ayant été formalisée et Madame [P] ne prouvant pas être hébergée à titre précaire chez des tiers alors même que la Caisse d'allocation familiales a indiqué à la SA D4HLM Erilia qu'elle n'était plus son bailleur, il convient de constater que la demande d'expulsion est devenue sans objet tout comme celle visant à voir écarter l'exécution provisoire du jugement.
S'agissant de la demande de revalorisation de l'indemnité d'occupation, la SA d'HLM Erilia ne justifie pas de l'augmentation sollicitée de 19,96 euros de telle sorte qu'elle en sera déboutée.
- Sur les demandes reconventionnelles de Madame [P] :
Madame [P] fait aussi grief au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande visant à voir ordonner à la SA d'HLM Erilia d'exécuter les travaux de remise en état et en conformité aux règles de salubrité et de décence de l'appartement loué et sous astreinte au motif qu'elle n'établissait pas l'existence de désordres imputables à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Elle affirme en effet qu'il est avéré que son logement ne répond pas aux critères de décence et de salubrité légaux, pour être humide, dépourvu de chauffage et équipé de fenêtres n'assurant pas l'étanchéité.
Elle demande dès lors à être également dispensée du paiement du loyer depuis octobre 2018 jusqu'à l'achèvement des travaux de remise en état.
Toutefois, à l'appui de ses prétentions, Madame [P] ne produit ni attestation, ni constat, ni photographie. Elle s'appuie sur l'état de lieux d'entrée dans le logement datant de 2009 mais duquel il ressort que les vitres et volets sont en bon état ainsi que les radiateurs et appareils électriques.
Or, les seules photographies des lieux dont dispose la cour ont été communiquées par l'intimée à la suite du constat d'huissier du 12 mai 2021.
Celles-ci montrent un appartement en mauvais état mais n'étayent pas les affirmations de Madame [P] quant à un défaut du bailleur à ses obligations de garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement.
Elles ne montrent pas plus un logement indécent ou présentant, du fait du bailleur, des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
De même, elles n'attestent pas de sa part un défaut d'entretien des locaux lui incombant, ceci d'autant que la SA D'HLM Erilia a fait réaliser des travaux en février 2019 pour en assurer la sécurité à la suite de dégradations.
Madame [P] sera dès lors déboutée de sa demande au titre des travaux à exécuter.
S'agissant des sommes au paiement desquelles elle a été condamnée au titre des arriérés de loyers et charges à la date du 31 mai 2020 et de l'indemnité d'occupation, Madame [P] demande à bénéficier de l'exception d'inexécution afin d'être dispensée de son obligation de s'acquitter de ces sommes d'octobre 2018 jusqu'à la date d'achèvement des travaux.
La SA d'HLM Erilia s'oppose à cette demande arguant de la mauvaise interprétation des dispositions de l'article 1724 visé par l'appelante, seuls les articles 1219 et suivants prévoyant l'exception d'inexécution demandée.
Toutefois, Madame [P] ayant succombé dans sa demande d'exécution de travaux faute de justifier d'une inexécution du bailleur dans ses obligations, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande de dispense du paiement des sommes dues en application du bail et de l'indemnité d'occupation postérieure à sa résiliation.
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Madame [H] [P], succombant dans ses demandes, en première instance comme en appel, il n'y a pas lieu de réformer les dispositions du jugement de première instance prises sur les fondements des articles 699 et 700 du code de procédure civile.
A hauteur d'appel, elle supportera également les dépens et sera condamnée au paiement d'une somme supplémentaire de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ses propres demandes à ces titres étant rejetées.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant pas arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions à l'exception de celles relatives à l'expulsion de Madame [H] [P]
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de Madame [H] [P] et de tous occupants de son chef du logement et le cas échéant de ses annexes (garage, parking, cave, box), énoncées au contrat de bail au vu du procès-verbal de reprise du 12 mai 2021 ;
Déboute Madame [H] [P] et la SA d'HLM Erilia du surplus de leurs demandes ;
Condamne Madame [H] [P] aux dépens d'appel.
Condamne Madame [H] [P] à payer à la SA d'HLM Erilia la somme de 250 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de l'appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière La Présidente
