JG/ND
Numéro 23/532
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRÊT DU 09/02/2023
Dossier : N° RG 20/02902 - N° Portalis DBVV-V-B7E-HWOT
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
Affaire :
[F] [T] épouse [X], [L] [X]
C/
[I] [G] épouse [Z], [W] [Z]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R Ê T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 09 Février 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
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APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 01 Décembre 2022, devant :
Madame Joëlle GUIROY, magistrat chargé du rapport,
assistée de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,
Joëlle GUIROY, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTS :
Madame [F] [T] épouse [X]
née le 03 Septembre 1974 à [Localité 7] (59)
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Monsieur [L] [X]
né le 31 Janvier 1969 à [Localité 10] ([Localité 6])
de nationalité française
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentés par Me Stéphane LOUMAGNE, avocat au barreau de PAU
INTIMES :
Madame [I] [G] épouse [Z]
née le 30 Mai 1956 à [Localité 9] (40)
de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Monsieur [W] [Z]
né le 13 Novembre 1952 à [Localité 8] (59)
de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentés par Me Jean Michel PARDO, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 22 OCTOBRE 2020
rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU
EXPOSE DES FAITS ET DU LITIGE :
Par contrat de bail signé le 23 mai 2016, Monsieur [W] [Z] et Madame [I] [G] épouse [Z], (ci-après les époux [Z]) ont donné à bail à Monsieur [L] [X] et à Madame [F] [T] épouse [X] (ci-après les époux [X]) une maison d'habitation sise [Adresse 1]) moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros et un dépôt de garantie de ce même montant.
Le 8 janvier 2019, Monsieur [L] [X] a adressé un e-mail à la société Cofim, mandatée par le bailleur pour la gestion de l'immeuble, afin de donner son préavis de départ des lieux.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2019, les époux [X] confirmaient leur décision de quitter les lieux.
Le 25 avril 2019, il était dressé un état des lieux de sortie entre les locataires et l'agence Cofim.
Se plaignant notamment de loyers, charges et reprises de désordres restés impayés, le 17 juillet 2019, les époux [Z], par l'intermédiaire de la société Cofim, mettaient en demeure les époux [X] de leur payer, déduction déjà faite du dépôt de garantie de 1.100 euros, la somme de 2.966,99 euros.
N'ayant pas obtenu satisfaction, par acte d'huissier du 28 novembre 2019, les époux [Z] ont fait assigner les époux [X] devant le juge des contentieux et de la protection prés le tribunal judiciaire de Pau afin de les voir condamner au paiement de la somme réclamée, de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que des dépens, ceci avec exécution provisoire.
Bien que régulièrement assignés, les époux [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter en première instance.
Par jugement réputé contradictoire du 22 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection de Pau a :
- condamné Monsieur [L] [X] et à Madame [F] [X] à verser à Monsieur [W] [Z] et Madame [I] [Z] la somme de 2.966,99 euros avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
- débouté Monsieur [W] [Z] et Madame [I] [Z] de leur demande de dommages et intérêts.
- condamné Monsieur [L] [X] et à Madame [F] [X] à payer 300 euros à Monsieur [W] [Z] et Madame [I] [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [L] [X] et à Madame [F] [X] aux dépens.
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement.
Par déclaration en date du 7 décembre 2020, les époux [X] ont interjeté appel du jugement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2022 et la date d'audience, après renvoi, a été fixée au 1er décembre 2022.
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Par conclusions en date du 27 juillet 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des faits et moyens exposés, les époux [X] demandent à la cour, rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,de :
- infirmer le jugement entrepris ;
- juger que l'arriéré de loyers s'élève à la somme de 868.43 € ;
- opérer une compensation entre l'arriéré locatif et le dépôt de garantie de 1.100 € conservé par les bailleurs ;
- condamner solidairement les époux [Z] à leur payer la somme de 231.57 € au titre du solde du dépôt de garantie ;
- débouter les époux [Z] du surplus de leurs demandes ;
- condamner solidairement les époux [Z] à leur payer la somme de 3.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement les époux [Z] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Monsieur et Madame [F] [X] ne contestent pas leur condamnation au paiement d'un arriéré de loyer mais soutiennent qu'il doit être cantonné à la seule somme de 868.43 euros conformément à l'extrait de compte locataire émis par la Cogim le 1er août 2019.
Pour le surplus, ils affirment que les époux [Z] ne produisent pas les justificatifs leur permettant de réclamer les sommes de 256 euros et 74,35 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères.
En outre, ils sollicitent le rejet des demandes formulées à leur encontre pour obtenir le paiement de travaux et réparations effectués après leur départ des lieux indiquant que les dépenses dont il est demandé le paiement ne sont pas justifiées par la production de factures ou devis, qu'il ne résulte pas de l'état des lieux de sortie de grandes différences avec l'état des lieux d'entrée alors qu'ils ont occupé les lieux pendant 3 ans et que les dégradations des peintures constatées résultent de l'humidité du logement due à l'absence d'aération du bien imputable aux bailleurs. Ils produisent en ce sens deux courriels et des photographies transmises à l'agence Cofim le 2 octobre 2018 et le 17 janvier 2019.
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Par conclusions en date du 25 octobre 2021, auxquelles il convient aussi de se référer pour un plus ample exposé des faits et de leurs moyens, les époux [Z] demandent à la cour de :
- confirmer en tous points la condamnation solidaire des époux [X] à leur verser les sommes de :
- 2.966.99 euros outre intérêts de droits à compter de la mise en demeure du 17 juin 2019 ;
- 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant,
- les condamner à leur verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner aux entiers dépens d'appel.
Les époux [Z] demandent la confirmation du jugement entrepris tant sur le principe d'une dette locative des époux [X] que sur son montant tel que fixé par le premier juge à la somme de 2.966.99 euros au vu des charges et travaux qu'ils ont assumés en lieu et place des locataires.
MOTIVATION :
- Sur les sommes dont il est demandé le paiement par les bailleurs :
En application de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, les bailleurs produisent l'extrait de compte locataire établi par la société Cofim indiquant que les locataires restent redevables de 274,42 euros au titre du loyer de mars 2019 et 594,01 euros pour le mois d'avril 2019.
Ces sommes n'étant pas contestées, les époux [X] seront condamnés à leur paiement.
Les bailleurs justifient également de leur imposition au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères se rattachant au bien loué et justifient avoir déboursé, à ce titre, 259 euros pour l'année 2018 et 266 euros pour l'année 2019.
Sur ce fondement, ils demandent la condamnation des preneurs à leur payer 256 euros pour 2018 et 74,35 euros pour l'année 2019 au prorata de leur durée d'occupation du bien assujetti.
Il ne peut ainsi qu'être constaté qu'ils justifient du bien fondé de leur demande, Monsieur et Madame [X] ayant été sur la période concernée les occupants du bien, ce qui les rend redevables au terme du décret du 87-713 du 26 août 1987 de ces charges recouvrables par le bailleur.
S'agissant des travaux effectués après leur départ des lieux, Monsieur et Madame [Z] produisent un décompte précis des réparations qu'ils ont effectuées sur le logement loué et dont ils demandent le paiement par les époux [X] pour un montant de 1.768,21 euros selon factures du 9 août 2017 de la société Francis Vives, du 15 août 2019 de la société MTIE et du 27 août 2019 de la SARL Gaston peinture.
Or, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre en charge l'entretien courant du logement, les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Aux termes de l'article 1er du décret du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif dont le jardin.
Les locataires sont ainsi tenus au maintien en état de propreté des matériaux de revêtement des plafonds, murs intérieurs et cloisons et à la remise en état des revêtements de sols notamment en cas de tâches et de trous.
En application de ces textes, il est considéré qu'il doit être tenu compte de la durée d'occupation du logement.
Enfin, conformément à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut, par huissier de justice.
En l'espèce, un état des lieux a été établi contradictoirement, à l'entrée des preneurs dans le bien, le 28 juillet 2017, puis à leur sortie, le 25 avril 2019, de telle sorte que, pour apprécier le bien fondé de la demande des époux [Z], comparaison doit être faite entre les deux états des lieux, les locataires étant tenus solidairement de répondre des dégradations intervenues entre temps sauf à ce qu'ils démontrent qu'elles ne sont pas issues de leur fait.
Les bailleurs, après avoir justifié le réalité des travaux engagés, réclament aux preneurs le paiement de :
- 70 euros à raison de la mise en place de 2 douilles avec ampoules entrée + chambre. L'état des lieux d'entrée confirme la présence, dans l'entrée ainsi que dans la chambre 5, d'une ampoule avec douille qui ne se retrouvent pas lors de l'état des lieux de sortie, les fils étant dénudés, cette somme est donc due par les locataires ;
- 110 euros à raison du rebouchage de divers trous de chevilles ainsi que le rebouchage d'un trou dans le placard de la chambre 4, trous non mentionnés dans l'état des lieux d'entrée mais apparaissant dans l'état des lieux de sortie. Cette constatation justifie la mise à la charge des locataires de cette dépense ;
- 30 euros à raison du lessivage des murs de la chambre 5 : à l'entrée des locataires, il était noté que les murs de cette pièce se trouvaient dans un état bon et propre et, à la sortie, il est noté que des traces d'humidité sont présentes au niveau de la fenêtre. Le lessivage des murs peut ainsi être imputé aux locataires ;
- 90 euros à raison du nettoyage de 6 vitres (5 chambres et WC) restées non nettoyées selon l'état des lieux de sortie alors qu'elles étaient dans un état dit propre à l'entrée. Cette somme peut dès lors être répercutée sur le compte des locataires ;
- 75 euros au titre de la remise en place du lavabo et néon de la chambre 5, ce qui est justifié au vu de la comparaison de l'état de la pièce au moment de l'établissement de chacun des états des lieux ;
- 268 euros au titre de la remise en état extérieur, le jardin étant décrit comme entretenu à l'entrée mais la pelouse non tondue et à désherber et remettre en état à la sortie, travaux relevant des réparations locatives ;
- 18 euros au titre du remplacement de deux clés manquantes comme justifié par l'état des lieux de sortie et non contesté par les locataires.
En revanche, il doit être tenu compte de la vétusté et de la durée d'occupation des lieux par les locataires de telle sorte que les frais seront partagés pour les travaux et sommes suivantes :
- 218,76 euros réclamés au titre de la remise en état de la peinture du plafond de la chambre 2 lequel était dans un état bon et propre à l'entrée et dans un état dit bon mais avec des traces assez importantes au niveau de l'entrée au moment de la sortie des locataires ;
- 169,92 euros réclamés à raison de la remise en état de la peinture mur SBD étage dont l'état était qualifié de bon et propre à l'entrée mais déjà avec des joints faïence noircis par endroit, ce qui se retrouve en ces termes lors de l'état des lieux de sortie mais avec en supplément des marques d'humidité sur l'ensemble des murs et trois trous rebouchés sur faïence
- 485,56 euros à raison de la remise en état murs chambre 5 lesquels étaient dans un état bon et propre à l'entrée et dans un état dit bon mais avec des traces d'humidité au niveau de la fenêtre au moment de la sortie des locataires.
Enfin, sera écartée la demande des bailleurs au titre du remplacement du lavabo de la chambre 5 (55 euros) lequel était, à la date de l'état des lieux sortant, présent et en bon état et ayant pu être remis en place dans le même état conformément à la demande sus-visée de remise en place.
Il en sera de même des demandes au titre de la peinture de l'encadrement de la fenêtre de la SBD dont les états des lieux ne précisent pas l'état (78 euros), de l'indemnité dite enlèvement cadre sur murs cuisine et remise (50 euros) et de l'indemnité de nettoyage des WC, de la hotte et de la VMC étant indiqué que les WC étaient déjà non nettoyés à l'entrée et que l'état de la VMC n'était pas précisé.
L'ensemble de ces demandes est insuffisamment étayé par les pièces produites.
Il en résulte que les époux [Z] sont fondés à réclamer aux époux [X] la somme de 1.098,12 euros au titre des travaux effectués à la suite de leur départ, montant auquel viennent s'ajouter l'arriéré de loyer et les taxes, ceci pour un total de 2.296,12 euros.
- Sur les autres demandes :
Les preneurs sollicitent que les sommes au paiement desquelles ils peuvent être condamnés se compensent avec la somme de 1.100 euros qu'ils ont versée aux bailleurs au titre du dépôt de garantie.
Ils appuient leur demande sur l'extrait de compte locataire du 1er août 2019 sur lequel ce montant n'est pas porté à leur crédit.
Cependant, il ressort des pièces produites que le montant du dépôt de garantie a déjà été pris en compte par l'agence gestionnaire en ce qu'elle figure sur le décompte du 17 juin 2019 et qu'elle a été défalquée des sommes qu'ils devaient alors au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due pour l'année 2017, l'entretien de la chaudière, les restes dus des loyers de janvier et février 2019 et une partie du loyer du mois de mars 2019.
En conséquence, Monsieur et Madame [X] ne sont pas bien fondés à réclamer le bénéfice d'une quelconque compensation.
- Sur les demandes accessoires :
Monsieur [L] [X] et à Madame [F] [X] succombant largement dans leurs prétentions, il convient :
- de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés aux dépens de première instance et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,,
- de les condamner aux dépens d'appel ;
- de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles.
Enfin au vu de la nature du litige et de la position des parties, l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. et Mme [Z] et de condamner Monsieur [L] [X] et à Madame [F] [X] à leur verser la somme de 800 euros pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant par arrêt mis à disposition, contradictoire et rendu en dernier ressort,
Confirme le jugement rendu le 22 octobre 2020 par le juge des contentieux de la protection de Pau sauf en ce qu'il a condamné Monsieur [L] [X] et Madame [F] [X] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [I] [Z] la somme de 2.966,99 euros avec les intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Statuant à nouveau et y ajoutant
Condamne solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [F] [X] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [I] [Z] la somme de 2.296,12 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2019 ;
Déboute Monsieur [L] [X] et Madame [F] [X] de leurs demandes ;
Condamne solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [F] [X] aux dépens d'appel.
Condamne solidairement Monsieur [L] [X] et Madame [F] [X] à payer à M. et Mme [Z],, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 800 euros pour la procédure d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
La Greffière La Présidente
