JP/CS
Numéro 23/1408
COUR D'APPEL DE PAU
2ème CH - Section 1
ARRET DU 25 avril 2023
Dossier : N° RG 21/00711 - N° Portalis DBVV-V-B7F-HZOV
Nature affaire :
Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion
Affaire :
[B] [I] épouse [D]
C/
S.A.R.L. BCD [Localité 4]
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 25 avril 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
* * * * *
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 28 février 2023, devant :
Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,
assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,
Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :
Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente
Madame Joëlle GUIROY, Conseillère
Monsieur Marc MAGNON, Conseiller
qui en ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTE :
Madame [B] [I] épouse [D]
née le 24 Mai 1941 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Jean-benoît SAINT-CRICQ, avocat au barreau de BAYONNE
INTIMEE :
S.A.R.L. BCD [Localité 4] au capital au 2.000 euros prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Cédric REMBLIERE de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de DAX
sur appel de la décision
en date du 25 JANVIER 2021
rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE
Par jugement du 25 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de BAYONNE a :
- DECLARE Madame [B] [I] recevable en ses demandes ;
- CONSTATE que la clause résolutoire du bail du ler juillet 2000 liant Madame [B] [I] et la SARL BDC [Localité 4] n'est pas acquise ;
- REJETTE la demande de résiliation judiciaire dudit bail ;
- REJETTE l'ensemble des demandes indemnitaires formées par Madame [B] [I] ;
- DECLARE sans objet la demande en délai de paiement formée par la SARL BDC [Localité 4] ;
- CONDAMNE Madame [B] [I] à verser à la SARL BDC [Localité 4] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- REJETTE la demande formée par Madame [B] [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- CONDAMNE Madame [B] [I] aux dépens ;
- DIT n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 04 mars 2021, Madame [I] épouse [D] a relevé appel de cette décision.
Vu les conclusions en date du 22 novembre 2021, Madame [I] épouse [D] sollicite :
- Constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail en date du ler juillet 2000, consenti par les requérants à la SARL BCD [Localité 4] portant sur le local sis à [Adresse 5],
A titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail pour manquement à l'obligation du paiement des charges nées des clauses du bail sur le fondement de l'article 1728 du Code Civil ;
- Prononcer l`expulsion de la SARL BCD [Localité 4] ainsi que de tous occupants de son chef du local loué ;
- Accorder en tant que de besoin l'assistance de la Force Publique pour parvenir à l'expulsion ;
- Condamner la Société BCD [Localité 4] à payer à la requérante la somme de 7.857,30 € au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement ;
- Condamner la Société BCD [Localité 4] à payer à la requérante la somme de 2.000,00 € pour résistance abusive ;
- Condamner la même à payer une indemnité d'occupation de 3.790,30 € par mois jusqu'à libération des lieux ;
- Condamner la SARL BCD [Localité 4] à payer à la requérante une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- S'entendre condamner la même en tous les dépens, en ce y compris les commandements de payer en date des 13 juillet 2018 et 31 octobre 2018 ;
Vu les conclusions en date du 25 août 2021, la SARL BCD [Localité 4] sollicite :
A TITRE PRINCIPAL
- Infirmer partiellement le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré Madame [D] recevable.
Statuant à nouveau,
- Déclarer Madame [D] irrecevable en toutes ses demandes, fins et conclusions.
- La condamner à payer à la SARL BCD [Localité 4] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et tous les dépens d'appel.
A TITRE INCIDENT
- Condamner Madame [D] à rembourser à la SARL BCD [Localité 4] toutes les provisions sur charges et prétendus solde de comptes de charges qu'elle lui a payés depuis le 25 août 2016.
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions
- Condamner Madame [D] à payer à la SARL BCD [Localité 4] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et tous les dépens d'appel.
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
- Dans l'hypothèse extraordinaire où la Cour d'appel considèrerait que la SARL BCD [Localité 4] resterait devoir à Madame [D] la moindre somme,
- Accorder à la SARL BCD [Localité 4] un délai de paiement de trois mois.
Suspendre, le cas échéant, le jeu de la clause résolutoire et le soumettre au non-paiement des sommes qui resteraient dues à Madame [D].
L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 Janvier 2023.
SUR CE
La société à responsabilité limitée (ci-après SARL) BCD [Localité 4] loue à Madame [B] [I] deux locaux commerciaux sis au [Adresse 5], en vertu d'un bail commercial signé le ler juillet 2000 moyennant un loyer de 2925,25 €HT avec 585,05 € de TVA et 280 € de provision sur charges par mois soit un terme mensuel de loyer provision sur charges de 3790,30 €.
Le 13 juillet 2018 et le 31 octobre de la même année, Madame [B] [I] a fait délivrer à son locataire deux commandements de payer visant la clause résolutoire du bail.
Par acte d'huissier délivré le 18 janvier 2019, Madame [B] [I] a fait assigner la SARL BCD [Localité 4] devant le tribunal de grande instance de BAYONNE aux fins de le voir constater l'acquisition de la clause résolutoire comprise au bail, prononcer l'expulsion du locataire et condamner ce dernier au paiement de diverses sommes.
Le jugement dont appel a déclaré la demande de la bailleresse recevable mais a rejeté cette demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que les demandes indemnitaires de [B] [I] considérant qu'elle ne rapportait pas la preuve de sa créance.
- sur la demande de paiement de charges :
L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce le bail liant les parties prévoit en ce qui concerne les charges :
« Pour le paiement des charges,le bailleur pourra exiger du preneur le versement lors de chaque terme d'une provision à valoir sur le compte définitif desdites charges, lequel devrait être arrêté au moins une fois l'an ; le solde sera régularisé sur le terme qui suivra l'arrêté de ce compte. »
La SARL BCD [Localité 4] reproche au bailleur de ne pas lui avoir adressé de décompte et de ne pas avoir tenu les pièces justificatives à sa disposition avant de le réclamer paiement d'un prétendu solde de charges.
Elle considère que Madame [D] n'a pas respecté les dispositions de l'article 38 de la loi de 1948 qui impose aux bailleurs d'adresser au locataire« 15 jours avant d'en demander le remboursement, le compte détaillé des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles ainsi que la répartition faite entre tous les locataires occupants, à la disposition desquels seront tenus les pièces justificatives dans la quinzaine qui suit l'envoi du compte.»
Elle fait valoir que le décompte annuel produit ne correspond pas à ces exigences et ne précise pas la clé de répartition ou ce qu'elle recouvre.
Au contraire, [B] [I] épouse [D], verse aux débats les décomptes annuels des charges avec la répartition entre charges générales et charges privatives pour le lot considéré , déduisant le total des provisions appelées ainsi que la preuve des notification adressées à son locataire.
La SARL BCD [Localité 4] n'a d'ailleurs jamais contesté cette façon de procéder conforme aux dispositions du bail liant les parties.
Les échanges de courriers entre les parties montrent que le litige se cristallise sur la consommation anormale d'eau induisant la surfacturation déplorée par la SARL BCD [Localité 4].
À cet égard il ressort du courrier adressé par la SARL BCD [Localité 4] à Madame [D] daté du 22 août 2017 que la SARL BCD [Localité 4] était au courant depuis plusieurs mois de cette consommation d'eau anormale suivant ses propres dires.
Elle ne peut invoquer la responsabilité du bailleur au prétexte qu'elle n'a pas accès au compteur alors que cette consommation excessive ayant entraîné une surfacturation avait pour origine une fuite de l'appareil de climatisation installé par la SARL BCD [Localité 4]. En effet le contrat précise en ce qui concerne l'état des lieux : « le preneur prend les lieux brut de gros 'uvre, les travaux d'aménagement de tous ordres étant à la charge personnelle et exclusive du preneur, sans recours contre le bailleur. »
Cependant le syndic en la personne de [L] [N] a effectué un recours auprès de la société SUEZafin d'obtenir une remise qui n'a pas abouti favorablement , la localisation de la fuite sur climatiseur étant exclue des conditions d'application d'une remise selon la loi relative au traitement des surconsommations d'eau, ce type de remise s'appliquant : « aux augmentations de volume d'eau consommé dues à une fuite sur une canalisation d'eau potable après compteur à l'exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires de chauffage».
Les contestations relatives à la mise en jeu de la responsabilité de [B] [I] épouse [D] seront donc rejetées.
L'article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Si [B] [I] épouse [D] justifie par les décomptes produits la somme réclamée au titre des charges, la SARL BCD [Localité 4] ne justifie pas avoir réglé tout ou partie des sommes réclamées.
Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 7857,30 € au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement et dont il est justifié.
- sur la résiliation du bail :
Il est prévu à la page 5 du contrat de bail une clause résolutoire selon laquelle : « à défaut de paiement d'un seul terme à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule de ces clauses et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter, rappelant la présente clause et resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit'
La résiliation judiciaire du bail sera prononcée à défaut de pouvoir constater le jeu de la clause résolutoire, la bailleresse ne précisant pas à compter de quelle date cette résiliation devrait intervenir en exécution de la clause résolutoire prévue au contrat de bail.
Le bail sera donc résilié judiciairement en raison du défaut de paiement du loyer des charges par le locataire qui sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du prononcé du présent arrêt d'un montant équivalent aux loyers à savoir 3790,30 € par mois jusqu'à libération des lieux.
- sur la demande de condamnation pour résistance abusive :
L'appelante ne justifie pas du caractère abusif de la résistance du locataire ni de la consistance du préjudice qu'elle allègue indépendamment du défaut de paiement des charges dues par le locataire. Elle sera donc déboutée de sa demande.
- sur les délais de paiement :
Compte tenu de l'ancienneté du litige et du maintien dans les lieux de la SARL BCD [Localité 4], ce chef de demande sera rejeté, la demanderesse à ce délai de grâce ne précisant d'ailleurs pas les modalités suivant lesquelles elle s'acquitterait de cette dette, ne proposant aucun échéancier de règlement, se contentant de réclamer un délai de paiement de trois mois.
La somme de 2000 € sera allouée à [B] [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Prononce la résiliation judiciaire du bail liant [B] [I] épouse [D] à la SARL BCD [Localité 4].
Ordonne l'expulsion des lieux loués de la SARL BCD [Localité 4] au besoin avec le concours de la force publique.
Condamne la SARL BCD [Localité 4] et pour elle son représentant légal à payer à [B] [I] épouse [D] la somme de 7857,30 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté à la date du commandement de payer du 31 octobre 2018.
Rejette la demande de délais de paiement.
Condamne la SARL BCD [Localité 4] et pour elle son représentant légal à payer à [B] [I] épouse [D] une indemnité d'occupation de 3790,30 € par mois à compter du présent arrêt jusqu'à libération des lieux.
Déboute les parties de leurs autres demandes .
Condamne la SARL BCD [Localité 4] et pour elle son représentant légal à payer à [B] [I] épouse [D] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Dit la SARL BCD [Localité 4] tenue aux entiers dépens incluant le coût des commandements de payer les 13 juillets 2018 et 31 octobre 2018.
Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Président, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.
LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,
