COUR D'APPEL D'ORLÉANS
CHAMBRE CIVILE
GROSSES + EXPÉDITIONS
la SCP LAVAL-LUEGERla SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE
15/09/2008
ARRÊT du : 15 SEPTEMBRE 2008
N° RG : 07/01584
DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOURS en date du 10 Avril 2007
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
La SCI I-L agissant poursuites et diligences de son Gérant domicilié en cette qualité audit siège23 rue Louis Blanc37000 TOURS
représentée par la SCP LAVAL-LUEGER, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP GROGNARD-LEPAGE-BAUDRY, du barreau de TOURS
D'UNE PART
INTIMÉS :
Monsieur Alonso X......37300 JOUE LES TOURS
Madame Marylène Y... épouse X......37300 JOUE LES TOURS
représentés par la SCP DESPLANQUES - DEVAUCHELLE, avoués à la Cour
ayant pour avocat la SCP B et A BENDJADOR, du barreau de TOURS
D'AUTRE PART
DÉCLARATION D'APPEL EN DATE DU 19 Juin 2007
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 14 mai 2008
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats, à l'audience publique du 02 JUIN 2008, Monsieur Bernard BUREAU, Président, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.
Lors du délibéré :
Monsieur Bernard BUREAU, Président de Chambre,
Madame Marie-Brigitte NOLLET, Conseiller, Rapporteur, qui en a rendu compte à la collégialité,
Monsieur Jean-Louis BERSCH, Conseiller.
Greffier :
Madame Anne-Chantal PELLÉ, Greffier lors des débats.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 15 SEPTEMBRE 2008 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.
Suivant acte passé par devant maître A..., notaire à BALLAN-MIRE, le 26 mars 2003, les époux X... ont vendu à la SCI I.L un immeuble à usage artisanal, sis ... à JOUE LES TOURS (37), moyennant le prix de 76.225 €.L'acte était conclu sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, la réalisation de cette condition devant intervenir au plus tard le 25 avril 2003 et devant résulter de la production d'une lettre d'accord du ou des établissements bancaires sollicités.Il était stipulé à l'acte que l'acquéreur devrait justifier au vendeur de l'acceptation ou du refus du prêt, par lettre recommandée adressée au plus tard dans les cinq jours suivant l'expiration du délai précité, et que, en cas de défaut d'envoi de ce courrier dans le délai prévu, le vendeur pourrait mettre l'acquéreur en demeure de produire une lettre d'accord, étant entendu qu'à défaut de réponse à cette mise en demeure, le compromis serait nul et non avenu.
Il est constant que la SCI I.L n'a pas obtenu le financement demandé pour le 25 avril 2003 et que les époux X... ne l'ont pas mise en demeure de produire une lettre d'accord d'un établissement bancaire.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 novembre 2003, le conseil de la SCI I.L a mis en demeure les époux X... de régulariser la vente.Par lettre du 1er décembre 2003, le notaire a répondu que le compromis de vente n'avait pas été prorogé et que le dépôt de garantie avait été remboursé le 4 novembre 2003.
Suivant acte du 30 novembre 2005, la SCI I.L a fait assigner les époux X... devant le tribunal de grande instance de TOURS pour voir ordonner la vente à son profit, avec effet à la date du compromis.Les époux X... se sont opposés à cette demande, en faisant valoir que le compromis était nul et non avenu.
Par jugement du 10 avril 2007, le tribunal a :- constaté que le compromis était nul et non avenu,- ordonné la restitution à la SCI I.L du dépôt de garantie de 7.865,73 €,- condamné la SCI I.L à payer aux époux X... la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes,- condamné la SCI I.L aux dépens.
Cette dernière a interjeté appel de la décision.
Par conclusions signifiées le 21 avril 2008, elle en poursuit l'infirmation et demande à la cour d'ordonner la vente à son profit, de débouter les époux X... de leurs prétentions, de les condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de les condamner aux dépens.
La SCI I.L fait grief au premier juge d'avoir dénaturé les dispositions du compromis de vente inhérentes à la condition suspensive et soutient qu'aux termes de celles-ci, la condition suspensive ne pouvait être considérée comme défaillie, et, par voie de conséquence, le compromis tenu pour nul et non avenu, qu'à la condition expresse que le vendeur ait adressé préalablement à l'acquéreur une mise en demeure restée infructueuse, ce qui n'a pas été le cas, que l'application des dispositions relatives à la réitération de la vente par acte authentique, prévoyant également que le compromis serait nul et non avenu, faute de réalisation des conditions suspensives aux dates convenues, impliquait le respect du même formalisme, et que, à supposer que les dispositions contractuelles soient jugées contradictoires ou ambiguës, il conviendrait alors de rechercher la commune intention des parties, laquelle était indéniablement que la caducité du compromis ne soit pas automatique.La SCI I.L soutient que, dès le 23 septembre 2003, son notaire a avisé le notaire des époux X... de ce que sa cliente avait décidé d'effectuer l'acquisition sans emprunt et qu'un rendez-vous pour la signature pouvait être fixé, que, dès cet instant, la vente était donc parfaite et ne se trouvait plus soumise à aucune condition suspensive, et que la signature, le 29 juin 2003, par les époux X... d'un avenant au bail précaire consenti, sur le local objet de la vente, le 31 août 2001 à la société INNATO, société dont le gérant est le même que celui de la SCI I.L, témoigne d'un accord tacite conclu entre les parties pour proroger les délais fixés au compromis de vente.
Suivant conclusions du 5 mai 2008, les époux X... sollicitent la confirmation du jugement déféré, ainsi que la condamnation de la SCI I.L à leur payer la somme de 3.000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et sa condamnation aux dépens.
Ils soutiennent qu'il résulte expressément des dispositions du compromis de vente que, dès lors que l'acquéreur ne justifierait pas, au plus tard au 25 avril 2003, de l'obtention d'un prêt lui permettant d'acquérir le bien, le compromis serait considéré comme nul et non avenu, que tel a été le cas, la condition suspensive n'ayant pas été levée dans le délai imparti, que l'envoi d'une mise en demeure était une simple faculté et n'avait aucun caractère obligatoire, qu'aucun accord tacite pour une prorogation des effets du compromis n'est intervenu, que, bien au contraire, la signature du bail précaire, le 29 juin 2003, traduit la reconnaissance par les parties de la nullité dudit compromis, que le gérant de la SCI I.L a, d'ailleurs, accepté la restitution du dépôt de garantie et que la modification ultérieure et unilatérale des termes de la convention, consistant pour l'appelante à vouloir en définitive réaliser l'acquisition sans recours à l'emprunt, n'a pu faire revivre le compromis, d'ores et déjà nul et non avenu.
SUR CE, LA COUR :
Attendu qu'aux termes de l'article 1176 du code civil, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé ;
Attendu qu'en l'occurrence, la vente était consentie sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt de 76.300 €, d'une durée de 12 ans, au taux de 4,7 % l'an hors assurances, au plus tard le 25 avril 2003 ;Qu'il n'est pas contesté qu'à cette date, la SCI I.L n'avait pas obtenu le prêt espéré ;Que le mécanisme mis en place par le contrat ne s'oppose pas à la constatation de la défaillance de la condition suspensive, dès lors que la mise en demeure prévue à la charge du vendeur n'était qu'une simple faculté, non une obligation ;
Attendu, au surplus, qu'au paragraphe "RÉITÉRATION AUTHENTIQUE", il était expressément stipulé que la signature de l'acte authentique devrait avoir lieu au plus tard le 28 mai 2003, qu'au cas où l'une ou plusieurs des conditions suspensives exprimées à l'acte ne seraient pas réalisées aux dates convenues, ledit acte serait considéré comme nul et non avenu, sans indemnité de part ni d'autre, que ce délai serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, que cette prorogation ne pourrait excéder le 13 juin 2003, laquelle date constituerait le point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter ;Que les autres dispositions de ce paragraphe, qui concernent l'hypothèse du refus d'une partie de réitérer la vente, ne sont pas applicables en l'espèce, la défaillance d'une condition suspensive ne pouvant s'assimiler à un refus, acte volontaire, de poursuivre la vente ;Que, faute de réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt à la date convenue, comme à la date fixée pour la réitération authentique de la vente, un rendez-vous de signature fixé au 5 juin 2003 ayant dû être annulé faute de financement, l'acte du 26 mars 2003 est, de plein droit, nul et non avenu, cette constatation n'étant subordonnée à aucune condition particulière ;
Attendu que la SCI I.L ne justifie pas de la prorogation des effets du compromis dont elle se prévaut ;Que, certes, dans une lettre du 23 juin 2003, adressée au notaire des vendeurs, maître B..., notaire de la SCI I.L, indiquait que leurs clients respectifs se seraient mis d'accord pour proroger de 3 mois le compromis de vente et demandait l'établissement d'un avenant audit compromis, mais que force est de constater qu'aucune suite n'a été donnée à cette demande, puisqu'un tel avenant n'a jamais été établi ;
Que l'appelante ne justifie pas davantage d'une prorogation tacite des effets du compromis, celle-ci ne pouvant découler de l'avenant au bail consenti le 29 juin 2003 par les époux X... à la S.A.R.L. INNATO, entité juridique distincte de la SCI I.L, ledit avenant n'ayant au demeurant nullement été consenti dans l'attente de l'obtention du financement, mais se contentant d'indiquer que les bailleurs se réservaient la possibilité soit de vendre, soit de relouer l'immeuble, sans aucunement d'ailleurs désigner la SCI I.L comme bénéficiaire éventuel de cette opération ;Que la teneur des courriers échangés les 12 et 15 septembre 2003 par les notaires des parties, y compris la lettre de maître A..., notaire des époux X..., indiquant alors être toujours dans l'attente de l'accord de prêt de la SCI I.L pour envisager une signature, témoignent surtout de ce que, à cette date, l'un et l'autre étaient sans instructions récentes de leurs clients respectifs, de sorte que pareille réponse ne peut être considérée comme traduisant la volonté des époux X... ;Que les termes de ce courrier ont d'ailleurs été aussitôt démentis, puisque dans une lettre du 29 septembre suivant, maître A... indiquait à maître B... que, compte tenu du temps écoulé depuis la signature du compromis et du délai écoulé depuis la date de réitération prévue audit compromis, monsieur X... ne souhaitait plus procéder à la vente de son bien et qu'il se proposait d'établir un bail de neuf ans au profit de son client ;
Attendu que la lettre du 23 septembre 2003 émanant du conseil de la SCI I.L, indiquant que cette dernière serait désormais décidée à effectuer l'acquisition sans emprunt, ne pouvait avoir aucun effet, dès lors qu'elle est intervenue à une date à laquelle le compromis de vente était d'ores et déjà devenu nul et non avenu, faute de réalisation de la condition suspensive ;
Attendu, enfin, que le dépôt de garantie versé par la SCI I.L lors de la signature du compromis de vente lui a été remboursé le 14 novembre 2003 et que ce remboursement a été accepté par l'intéressée, qui n'a, à cette occasion, pas formulé la moindre réserve ;Que cette acceptation vaut, si besoin était, reconnaissance de l'anéantissement définitif du compromis de vente ;
Attendu que c'est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté la caducité dudit compromis ;Que le jugement sera purement et simplement confirmé ;
Attendu que la SCI I.L, qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure de 2.000 € ;
PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris,
Y AJOUTANT,
CONDAMNE la SCI I.L à payer aux époux X... la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €), sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la SCI I.L aux dépens et accorde à la SCP DESPLANQUES-DEVAUCHELLE, avoués, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
Arrêt signé par Monsieur Bernard BUREAU, président et Madame Anne-Chantal PELLÉ, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
