LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ la SOCIETE DE GESTION ET D'EQUIPEMENT PARAHOTELIER (SOGEP), société anonyme dont le siège social est à La Baule (Loire-Atlantique), ...,
2°/ Monsieur Bernard C..., demeurant à La Baule (Loire-Atlantique), ..., agissant en qualité de syndic du règlement judiciaire de la SOGEP,
3°/ Monsieur Bernard Y..., demeurant à Saint-Nazaire (Loire-Atlantique) ..., agissant en qualité de syndic du règlement judiciaire de la SOGEP,
en cassation d'un arrêt rendu le 20 mai 1987 par la cour d'appel de Rennes (2ème chambre), au profit de la Société LE CLOS BELAY au POULIGUEN, société civile immobilière, dont le siège social est à Paris (9ème), ...,
défenderesse à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 27 juin 1989, où étaient présents :
M. Francon, président ; M. Capoulade, rapporteur ; MM. E..., Z..., Didier, Cathala, Senselme, Douvreleur, Beauvois, Deville, Darbon, Mme B..., M. Aydalot, conseillers ; Mme A..., M. Chapron, conseillers référendaires ; M. Dufour, avocat général ; Mlle Bodey, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Capoulade, les observations de Me Consolo, avocat de la Société de Gestion et d'Equipement Parahôtelier (SOGEP), de M. C..., ès qualités de syndic du règlement judiciaire de la SOGEP et de M. Y..., ès qualités de syndic du règlement judiciaire de la SOGEP, de la SCP Tiffreau, Thouin-Palat, avocat de la Société Le Clos Belay au Pouliguen, les conclusions de M. Dufour, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 20 mai 1987), que la SCI Le Clos Belay ayant fait édifier, en tant que maître de l'ouvrage, une résidence vendue par lots, a, le 10 juillet 1981, donné à bail pour 23 mois différents locaux dans le bâtiment "services communs", à usage de "Club House" pour tous les résidents, à la société de Gestion et d'équipement parahôtelier (SOGEP), aujourd'hui en règlement judiciaire avec M. C... et M. Y..., pour syndics ; que la SOGEP a confié l'exploitation de ces locaux à M. X... et qu'après sommation de quitter les lieux en fin de contrat, le
30 juin 1983, cette exploitation s'est poursuivie jusqu'à la fin décembre 1984 ; que, par assignation du 31 janvier 1985, la SCI a demandé la condamnation de la société SOGEP et de ses syndics à lui payer les loyers arriérés, une indemnité d'occupation et les charges locatives, outre les intérêts de droit en application de l'article 1155 du Code civil depuis l'exigibilité desdites sommes ; Attendu que la société SOGEP, assistée de ses syndics, fait grief à l'arrêt de l'avoir condamnée à payer différentes sommes à la SCI, alors, selon le moyen, que "d'une part, dans leurs conclusions d'appel reprenant celles de première instance, la société SOGEP et ses syndics soutenaient, comme devant le juge des référés, que la SCI n'avait pas qualité pour agir dès lors que, n'étant pas propriétaire des locaux du Club House, parties communes en vertu tant de l'état descriptif de division de l'immeuble Les Cottages de la Mer que du règlement de copropriété (pages 68 et 69), seul le Syndicat des copropriétaires était recevable à exercer l'action ; qu'en présence de cette fin de non recevoir fondée sur un moyen de droit concernant la nature de partie commune des locaux litigieux, il appartenait aux juges du fond de déterminer eux-mêmes, au regard de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et au regard de l'état descriptif et du règlement de copropriété de l'immeuble, le caractère privatif ou commun desdits locaux ; qu'en s'abstenant de toute analyse sur ce point et en s'en remettant à l'avis du syndic de la copropriété selon lequel (motifs adoptés des premiers juges), "les services généraux ne sont pas des parties communes à la copropriété ni des locaux mis à la disposition du gestionnaire parahôtelier par la copropriété, mais constituent bien des parties privatives actuellement propriété de la SCI constructrice", la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard tant de l'article 122 du nouveau Code de procédure civile (fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour agir) que de l'article 1134 du Code civil et des articles 2, 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, et que, d'autre part, le fait que la SOGEP et les syndics de son règlement judiciaire aient exécuté le bail conclu avec la SCI et payé des loyers avant toute instance n'était en droit d'aucune incidence sur le point de savoir si la SCI était bien propriétaire des lieux loués et, partant, avait bien qualité pour agir en paiement de loyers ou d'indemnités d'occupation, étant observé que les fins de non recevoir peuvent être invoquées en tout état de cause ; que les seconds motifs susvisés, adoptés des premiers juges, étaient donc inopérants, de sorte que la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard tant de l'article 122
du nouveau Code de procédure civile que de l'article 1134 du Code civil et des articles 2, 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965" ; Mais attendu que la société SOGEP et ses syndics qui ne produisent pas le bail du 10 juillet 1981, ni le règlement de la copropriété, ni l'état descriptif de division, ne mettent pas la Cour de Cassation en mesure d'exercer son contrôle ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la société SOGEP et ses syndics font aussi grief à l'arrêt de les avoir condamnés à payer différentes sommes à la SCI, alors, selon le moyen, "que les premiers juges n'avaient été saisis que du moyen (fin de non recevoir) tiré du défaut de qualité de la SCI pour agir et, subsidiairement, du moyen tiré de l'inopposabilité du bail du 10 juillet 1981 signé, pour la SOGEP, par un sieur D... non mandataire de celle-ci ; qu'après avoir rejeté ces moyens, les premiers juges avaient observé expressément "que les syndics reconnaissent devoir une indemnité d'occupation" (si le bail leur est opposable) "mais en contestent le montant sans donner de raison à leur contestation" ; que la cour d'appel a noté elle-même que les premiers juges "ont d'abord écarté le défaut de qualité pour agir invoqué à l'encontre de la SCI..." (arrêt p.2 alinéa 2), puis qu'ils "ont ensuite rejeté la contestation de la validité du bail tirée du défaut de qualité du sieur D... pour signer celui-ci..." (arrêt p.2 alinéa 3), et "qu'ils ont enfin retenu que les syndics, tout en reconnaissant devoir une indemnité d'occupation, en contestaient le montant sans donner aucune justification au soutien de cette contestation" ; que cependant, en appel, la SOGEP et ses syndics avaient formulé, dans leurs conclusions du 4 mars 1987 s'ajoutant à celles du 18 février 1987, un moyen additionnel tiré de ce qu'à supposer que le bail du 10 juillet 1981 fût opposable à la SOGEP comme valablement signé, pour celle-ci, par M. D..., la SCI Le Clos Belay ne pouvait pas, en tout cas, réclamer à la masse des créanciers de la SOGEP des sommes (indemnités d'occupation) postérieures à l'expiration du bail, la masse étant restée totalement étrangère à l'occupation des lieux par un sieur X... après ladite expiration ; qu'en énonçant que ce moyen avait été formulé devant les premiers juges qui y auraient répondu et dont la cour d'appel a adopté les motifs, celle-ci :
1) a dénaturé les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ; 2) a omis de répondre aux conclusions du 4 mars 1987, violant ainsi l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ; Mais attendu que, sans modifier l'objet du litige, l'arrêt répond aux conclusions en retenant, par motifs adoptés, qu'il appartenait aux syndics de faire évacuer les lieux et de rendre les clés, que la SOGEP est responsable des agissements de son prestataire de services, que ni elle-même, ni ses syndics ne sont intervenus pour faire cesser l'occupation et que les loyers étant postérieurs au règlement judiciaire constituent des dettes de masse qu'il appartient à la société SOGEP et aux syndics d'apurer dans la mesure où ils n'ont pas résilié les contrats en cours ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le troisième moyen :
Vu l'article 1155 du Code civil ; Attendu que les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention ; Attendu qu'ayant alloué une somme globale au titre de loyers, d'indemnité d'occupation et de charges, l'arrêt a, en outre, accordé les intérêts de droit depuis l'exigibilité de ladite somme, en application de l'article 1155 du Code civil ; Qu'en statuant ainsi, sans distinguer entre la somme due pour loyers arriérés, celle due pour les charges locatives et celle, à caractère indemnitaire, due pour occupation des lieux après l'expiration du bail, l'arrêt a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le quatrième moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a alloué les intérêts de droit depuis l'exigibilité de la somme de 239 755,36 en application de l'article 1155 du Code civil et condamné la SOGEP et ses syndics à des dommages-intérêts pour appel abusif, l'arrêt rendu le 20 mai 1987, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel Caen ;
