AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société Meeker construction et compagnie, société en nom collectif, dont le siège est à Paris (8e), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 21 décembre 1990 par la cour d'appel de Paris (25e chambre, section A), au profit :
1 / de la société Archimmob, dont le siège est à Paris (7e), ...,
2 / de la société Crédit du Nord, dont le siège central est à Paris (8e), ..., et le siège social à Lille (Nord), 28, place Rihour, défenderesses à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 29 juin 1993, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. Douvreleur, Peyre, Mme Giannotti, MM. Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Di Marino, conseillers, MM. Chollet, Pronier, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Marcelli, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Meeker construction et compagnie, de la SCP Vier et Barthélémy, avocat de la société Archimmob, de Me Spinosi, avocat de la société Crédit du Nord, les conclusions de M. Marcelli, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu que la société Meeker construction, qui a renoncé à acquérir l'immeuble que la société Archimmob avait promis de lui vendre, fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 21 décembre 1990) de la condamner à payer l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente, alors, selon le moyen, "1 ) qu'aux termes de l'acte du 26 mai 1989, la société Archimmob avait promis de vendre à la socité Meeker construction "un immeuble commercial comprenant un bâtiment édifié d'un rez-de-chaussée et six niveaux, le tout d'une surface de quatre mille mètres carrés environ (hors oeuvre existant)" ; que, si l'affectation commerciale était effectivement permise au regard de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation et si l'immeuble avait été donné à bail commercial et soumis à la taxe professionnelle, la mairie de Paris avait cependant formellement indiqué dans ses lettres du 11 octobre 1989, du 27 novembre 1989 et du 28 septembre 1990 que, quelle que soit son utilisation commerciale par ailleurs, l'immeuble n'était pas, dans sa plus grande partie, commercial au regard du droit de l'urbanisme, mais à usage de stationnement ; qu'en considérant, néanmoins, que la société Archimmob avait été en mesure de vendre l'immeuble prévu au contrat, la cour d'appel a dénaturé ces documents ; 2 ) que la société Meeker n'aurait été dans l'impossibilité de se prévaloir, en sa qualité de professionnelle, des règles d'urbanisme applicables aux surfaces affectées au stationnement des véhicules que si elle avait été en mesure de connaître l'utilisation antérieure de l'immeuble comme parking ;
qu'il n'était pas contesté que l'immeuble, désaffecté depuis janvier
1988, avait été exploité par deux locataires différents, l'un, la société Automobiles Urcun, utilisant le rez-de-chaussée pour une activité de station-service, vente d'automobiles, surfaces commerciales au regard du plan d'occupation des sols de Paris, tandis que l'autre, la société Kercauto garage louait dans les étages supérieurs des places de stationnement sur les surfaces qui ne pouvaient être transformées sans entraîner de création fictive de plancher taxable en surdensité ; qu'en se bornant, dès lors, à relever que la société Meeker avait pu visiter le portail d'entrée et les rampes d'accès aux étages pour les véhicules, sans rechercher si elle avait pu également savoir à quel titre les véhicules pouvaient avoir eu accès aux étages et si elle n'avait pas pu croire que l'ensemble des installations avait été affecté au commerce du rez- de-chaussée comme entrepôt, hall d'exposition, la cour d'appel n'a pas caractérisé la faute qui aurait été à l'origine de l'erreur commise par la société Meeker et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du Code civil ; 3 ) que la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions de la société Meeker faisant valoir que rien ne lui avait permis de penser, lors de sa visite des lieux, que le rez-de- chaussée avait été utilisé comme garage tandis que les étages supérieurs l'avaient été à titre de parking par un autre locataire et indiquant qu'avaient, en particulier, disparu, à cette occasion, les tarifs de location affichés sur les murs, l'enseigne "parking" barrant la façade et la numérotation au sol des emplacements qui auraient attesté de l'activité de stationnement et dont la cour d'appel lui avait indiqué avoir relevé la présence lors de l'exploitation de l'immeuble ; qu'elle a ainsi violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4 ) qu'en tout état de cause, le dol peut être caractérisé non seulement par les manoeuvres qu'une partie pratique pour tromper son co-contractant, mais également par sa réticence si elle a pour conséquence de tromper celui-ci sur l'étendue des droits qui lui sont transférés ; que, dès lors, en se bornant à indiquer que la société Meeker ne prouvait pas les manoeuvres dolosives qu'elle avait imputées à la société Archimmob, sans rechercher si cette société, marchand de biens (et qui reconnaissait expressément avoir su lors de sa propre acquisition que l'immeuble avait été utilisé comme parkings et garage) avait pu de bonne foi dissimuler cette circonstance tout en s'engageant envers la société Meeker, qui a pu se fier à ses déclarations, à lui vendre sans réserve un immeuble commercial et tout en lui communiquant les lettres de la Préfecture de police certifiant la possibilité d'affecter l'immeuble à l'usage commercial mais sans lui remettre aucun autre document permettant de savoir que l'immeuble avait été utilisé dans sa plus grande partie à usage de stationnement et non de commerce, la cour d'appel a 1 ) privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du Code civil, 2 ) violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, sans dénaturer la promesse de vente, ni les lettres de la mairie de Paris, et, répondant aux conclusions, relevé que la location d'emplacements pour le stationnement dans les étages prolongeait l'activité de garage exercée aux niveaux inférieurs, que la société Meeker construction, qui est un professionnel de l'immobilier, avait visité les lieux, vu le porche d'entrée et les rampes d'accès et ne pouvait ignorer les dispositions du plan d'occupation des sols de Paris et du commentaire rappelant que le stationnement, n'entrant pas dans la superficie hors oeuvre nette, constituait une destination différenciée, dont le changement entraînait une création fictive de plancher taxable en surdensité, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant souverainement que la société bénéficiaire, qui n'avait fourni, dans la promesse, aucune indication sur la destination qu'elle entendait donner à l'immeuble, ne démontrait pas avoir commis une erreur sur la substance de la chose vendue ou avoir été victime de manoeuvres pratiquées par la société Archimmob et sans lesquelles elle n'aurait pas contracté ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Meeker construction, envers la société Archimmob et le Crédit du Nord, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du treize octobre mil neuf cent quatre vingt treize.
