AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) de Villeneuve, dont le siège est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 10 juin 1994 par cour d'appel de Paris (6e chambre, section B), au profit de la société Diamant Boart Abrasifs France (DBAF-SMG), société anonyme, dont le siège est ..., 92410 Ville d'Avray,
défenderesse à la cassation ;
La société DBAF-SMG a formé, par un mémoire déposé au greffe le 20 avril 1995, un pourvoi incident contre le même arrêt;
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt;
La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation également annexés au présent arrêt;
LA COUR, en l'audience publique du 16 juillet 1996, où étaient présents : M. Aydalot, conseiller doyen faisant fonctions de président, M. Bourrelly, conseiller rapporteur, MM. Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, Stéphan, M. Peyrat, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;
Sur le rapport de M. Bourrelly, conseiller, les observations de la SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat de la société civile immobilière (SCI) de Villeneuve, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société Diamant Boart Abrasifs France (DBAF-SMG), les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
Sur le premier moyen du pourvoi principal :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juin 1994), qu'à la suite d'un litige opposant la société civile immobilière de Villeneuve (SCI), propriétaire d'un immeuble à usage industriel, et la société Diamant Boart Abrasifs France (société DBAF), locataire, un arrêt du 25 novembre 1987 a constaté qu'un nouveau bail avait été conclu à compter du 1er janvier 1983, moyennant un prix convenu, et condamné la société DBAF à payer le complément du dépôt de garantie ainsi que les loyers courus au 31 décembre 1984, date à laquelle cette société avait restitué les lieux après avoir donné congé; qu'ayant vendu les biens, le 18 septembre 1987, sans les avoir reloués, la SCI a demandé à la société DBAF de l'indemniser du préjudice né de l'inexécution de l'obligation d'entretien que celle-ci avait souscrite;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de condamnation de la société DBAF à lui payer les loyers courus entre le 31 décembre 1984 et le 18 septembre 1987, alors, selon le moyen, "1°) qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation (ou à la vente de l'immeuble donné à bail); qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que le bail a été résilié fautivement par la locataire le 31 décembre 1984, la bailleresse ayant été mise dans l'impossibilité de relouer ou de vendre son bien à bref délai; qu'en estimant que le preneur ne devait payer que six mois de loyer à compter de la rupture fautive du bail par ce dernier, au motif que le préavis légal en matière de baux commerciaux est de six mois, bien que le preneur n'ait pas établi que la SCI de Villeneuve, bailleresse, aurait pu relouer ou vendre les locaux donnés à bail avant le 18 septembre 1987, date de leur vente effective, la cour d'appel a violé l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 par fausse application et l'article 1760 du Code civil par fausse interprétation; 2°) que le preneur qui, n'ayant pas exécuté les travaux dont la charge lui incombait, a rendu impossible la relocation ou la vente du bien du bailleur, est tenu d'indemniser ce dernier de toutes les pertes de loyer subies jusqu'à ce que la chose ait été relouée ou vendue; que le bailleur n'a pu vendre l'immeuble que le 18 septembre 1987, au seul prix du terrain en raison de la vétusté des bâtiments, due à la carence du preneur, contractuellement tenu de tous les travaux d'entretien et de réparation même occasionnés par la vétusté ou la force majeure; qu'en estimant, néanmoins, que le preneur ne devait payer que six mois de loyer après son départ des lieux, au motif qu'il s'agissait du délai de préavis en matière de baux commerciaux, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales des manquements du preneur qu'elle a constatés, violant l'article 5 du décret du 30 septembre 1953 par fausse application et l'article 1730 du Code civil par refus d'application; 3°) que le preneur ne peut donner congé qu'à l'expiration de chaque période triennale ;
qu'en estimant que la société preneuse ne devait au bailleur que six mois de loyer à compter de son départ des lieux intervenu le 31 décembre 1984, au motif qu'il s'agit de la durée légale de préavis en matière de baux commerciaux, sans rechercher à quelle date le preneur pouvait légalement donner congé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 3-1 du décret du 30 septembre 1953";
Mais attendu que la cour d'appel, devant laquelle la SCI, fondant exclusivement sa demande sur l'application de l'article 1760 du Code civil, devait faire la preuve du temps nécessaire à la relocation, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant souverainement que ce délai avait été de six mois;
Sur le troisième moyen du pourvoi principal :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande de condamnation de la société DBAF à lui payer des indemnités au titre des réparations locatives, alors, selon le moyen, "1°) que l'autorité de la chose jugée ne porte que sur ce qui a fait l'objet d'une demande; qu'au cours de l'instance ayant abouti au prononcé de l'arrêt du 25 novembre 1987, aucune demande n'avait été formée par la propriétaire au titre des réparations locatives et l'arrêt précité n'a pas statué sur ce chef ;
qu'en estimant cependant que l'arrêt du 25 novembre 1987 avait statué sur les réparations locatives en constatant qu'il n'existait pas de dégradations importantes dont le locataire était responsable, la cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil; 2°) que l'autorité de la chose jugée n'a lieu que pour ce qui est tranché dans le dispositif d'une décision; qu'en se fondant sur les motifs de l'arrêt du 25 novembre 1987, d'où il résultait que le bailleur n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles d'entretien de la chose louée, pour décider que cet arrêt avait statué sur l'absence de dégradations importantes imputables au preneur, la cour d'appel a encore violé l'article 1351 du Code civil; 3°) que le preneur était contractuellement tenu d'effectuer toutes les réparations d'entretien occasionnées même par la vétusté ou la force majeure; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les bâtiments étaient devenus tellement vétustes qu'ils en avaient perdu toute valeur; que dès lors, en déboutant la SCI de Villeneuve de sa demande d'indemnité au titre des réparations locatives au motif inopérant qu'il n'existait pas de dégradations importantes, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, violant l'article 1134 du Code civil";
Mais attendu qu'appréciant souverainement la réalité et l'étendue du préjudice qu'avait entraîné l'inexécution des réparations locatives, la cour d'appel a pu retenir, sans se fonder sur la chose jugée, la relation, dans l'arrêt du 25 novembre 1987, de constats d'huissier de justice et du rapport d'un technicien, selon lesquels les lieux encore occupés par la société DBAF ne présentaient pas de dégradations importantes dont celle-ci devait répondre, certains dégâts et la disparition d'éléments d'équipement n'ayant été reconnus qu'après l'extinction du bail, une fois commis des actes de vandalisme non imputables à l'ancienne locataire;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal :
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande d'indemnisation pour perte de valeur de la chose louée, alors, selon le moyen, "que le preneur était contractuellement tenu d'effectuer toutes les réparations d'entretien occasionnées même par vétusté ou force majeure; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les bâtiments étaient devenus tellement vétustes qu'ils en avaient perdu toute valeur ;
qu'en déboutant, néanmoins, la SCI de Villeneuve de sa demande d'indemnisation pour perte de valeur de la chose louée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres énonciations et a violé l'article 1134 du Code civil";
Mais attendu qu'ayant constaté qu'avant l'extinction du bail les locaux et les installations n'avaient pas subi de dégradations importantes, et que des dégâts et des disparitions d'équipement non imputables à la locataire s'étaient produits par la suite, la cour d'appel a souverainement retenu que la réalité d'un préjudice indemnisable pour perte de valeur de la chose louée n'était pas prouvée;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen du pourvoi incident :
Attendu que la société DBAF fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à la SCI sur le fondement de l'article 1760 du Code civil, alors, selon le moyen, "1°) qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation; que le point de départ de ce "temps nécessaire" est le jour où le propriétaire a été informé du congé donné par le locataire ;
qu'il résulte des mentions mêmes du jugement dont appel que la locataire avait délivré congé le 8 juin 1984; que le délai de six mois retenu pour trouver un nouveau locataire expirait dont le 8 décembre 1984; que, dans son arrêt du 25 novembre 1987, la cour d'appel de Paris avait condamné la locataire à payer des loyers jusqu'au 31 décembre 1984; d'où il suit qu'en condamnant la locataire à payer six mois de loyer, condamnation qui avait déjà été prononcée par un précédent arrêt, la cour d'appel a violé les articles 1351 du Code civil et 480 du nouveau Code de procédure civile ;
2°) que, dans la première procédure (jugement du 16 avril 1986 et arrêt du 25 novembre 1987), la propriétaire avait demandé le règlement des loyers impayés "correspondant au quatrième trimestre 1984 et à la totalité de l'année 1985"; que cette demande a été rejetée; qu'à supposer même que le point de départ du "temps nécessaire" à la relocation soit la date du congé, soit le 31 décembre 1984 en l'espèce, la propriétaire ne peut demander le paiement de loyers pour la période postérieure à cette date, une telle prétention ayant déjà été écartée; qu'en condamnant cependant la locataire à payer au propriétaire une somme correspondant à six mois de loyers, la cour d'appel a violé les articles 1351 du Code civil et 480 du nouveau Code de procédure civile";
Mais attendu que l'arrêt a exactement retenu que, le 25 novembre 1987, les juges d'appel se sont bornés à constater qu'à la date à laquelle le bail était expiré à l'initiative de la locataire, la SCI ne justifiait d'aucune créance, sinon celle qui se rapportait aux sommes dues en vertu de ce contrat, et qu'ils ne se sont pas prononcés sur la durée de celui-ci, la responsabilité de sa rupture et le dommage qui avait pu en résulter;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi incident :
Attendu que la société DBAF fait grief à l'arrêt de juger que le dépôt de garantie est acquis à la SCI à titre de compensation des dégradations imputables à la locataire, alors, selon le moyen, "1°) que le juge ne peut prononcer de condamnations en réparation d'un dommage si une précédente décision de justice a déjà statué sur cette demande; que la cour d'appel a constaté que, sur les réparations locatives, "il avait déjà été statué sur ce point le 25 novembre 1987 par un arrêt ayant constaté qu'il n'existait pas de dégradations importantes au vu des constats effectués et du rapport officieux de l'expert X..."; qu'en décidant cependant que ces dégradations justifiaient que la locataire abandonne à la SCI le dépôt de garantie que le précédent arrêt l'avait condamné à payer intégralement, la cour d'appel a violé les articles 1351 du Code civil et 480 du nouveau Code de procédure civile; 2°) que toute décision de justice doit être motivée; que, pour condamner la société locataire à payer une certaine somme au propriétaire, sous forme d'absence de remboursement d'un dépôt de garantie, la cour d'appel s'est contentée de faire état de dégradations "peu importantes"; qu'il résulte des mentions mêmes de l'arrêt attaqué que certains travaux devaient être réalisés par le propriétaire et d'autres par le locataire; qu'en ne justifiant pas de ce que ces dégradations étaient imputables au locataire, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile; 3°) que l'action en responsabilité du fait d'un défaut d'entretien de la chose louée suppose la preuve d'un préjudice subi par le propriétaire; que, dans ses écritures d'appel, la société locataire faisait valoir que le propriétaire n'avait subi aucun préjudice du fait d'un prétendu défaut d'entretien de l'immeuble loué; qu'en accueillant cependant l'action en responsabilité engagée par le propriétaire, sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile";
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société DBAF était contractuellement tenue d'exécuter des travaux locatifs et d'entretien et qu'elle devait répondre de certaines dégradations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement apprécié le montant des réparations;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le deuxième moyen du pourvoi principal :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que, pour condamner la SCI à rembourser à la société DBAF les loyers courus à compter du 1er janvier 1985, l'arrêt retient que des loyers ont été réglés après le 31 décembre 1984, dont la restitution est réclamée;
Qu'en statuant ainsi, par cette seule affirmation, alors que le paiement de ces loyers était contesté, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la SCI de Villeneuve à rembourser à la société DBAF les loyers trop perçus à compter du 1er janvier 1985, l'arrêt rendu le 10 juin 1994, entre les parties, par cour d'appel de Paris; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles;
Laisse à chaque demanderesse la charge de ses propres dépens;
Dit n'y avoir lieu à indemnité en application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile;
Dit que sur les diligences de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. Boscheron, en l'audience publique du neuf octobre mil neuf cent quatre-vingt-seize, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.
