AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires ..., représenté par son syndic, le Cabinet Dambreville, dont le siège social est ...,
en cassation d'un arrêt rendu le 21 juin 1994 par la cour d'appel de Paris (23e Chambre, Section A), au profit de la société civile immobilière (SCI) Fraca, dont le siège social est ...,
défenderesse à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt;
LA COUR, en l'audience publique du 26 novembre 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Cachelot, Martin, Guerrini, conseillers, Mme Cobert, M. Nivôse, Mme Masson-Daum, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Peignot et Garreau, avocat du syndicat des copropriétaires rue Lauriston, de la SCP Gatineau, avocat de la SCI Fraca, les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi;
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 juin 1994), que la société civile immobilière Fraca (la SCI), propriétaire, dans un immeuble en copropriété, d'un lot au rez-de-chaussée à usage commercial comprenant une cave reliée à la boutique par un escalier intérieur, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de diverses décisions d'une assemblée générale lui ayant notamment refusé l'autorisation d'exécuter des travaux à ses frais;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'annuler la décision refusant à la SCI l'autorisation de faire réaliser des travaux d'élargissement de l'escalier intérieur menant à la cave, alors, selon le moyen, "1°) qu'il appartient aux juges du fond, pour apprécier si des travaux effectués sur les parties privatives sont conformes à la destination, la conservation ou à la sécurité de l'immeuble de se déterminer au vu des éléments versés aux débats par les parties; qu'en l'espèce, ni le plan des travaux litigieux, dépourvu de cotation et établi par l'architecte de la SCI Fraca, ni la lettre de l'architecte de la copropriété n'étaient suffisants pour permettre à l'assemblée générale de se déterminer, si bien qu'en substituant sa propre appréciation à celle de l'assemblée des copropriétaires, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965; 2°) qu'en l'état de ces énonciations, la cour d'appel ne pouvait s'abstenir de rechercher, comme elle y était aussi invitée, si le refus de l'assemblée générale n'était pas motivé par un impératif de sécurité ou de conservation des biens dans l'attente de documents lui permettant de se déterminer en pleine connaissance de cause, sauf à priver sa décision de base légale au regard des articles précités";
Mais attendu qu'ayant relevé que l'ordre du jour de l'assemblée générale précisait que l'autorisation sollicitée portait sur l'élargissement de l'escalier de 0,45 m à 1,30 m et que l'architecte de la copropriété consulté avait exprimé l'avis que l'élargissement de la trémie au niveau de la voûte de l'immeuble n'offrait pas d'inconvénients et ne compromettait pas sa stabilité, la cour d'appel, effectuant la recherche qui lui était demandée et retenant que les travaux envisagés n'étaient pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, et que l'assemblée générale n'avait justifié d'aucun motif de refus d'autorisation, en a exactement déduit que la décision de cette assemblée devait être annulée;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'annuler la décision de l'assemblée générale refusant à la SCI l'autorisation de faire réaliser au sous-sol des travaux de transformation d'une cave en cuisine, alors, selon le moyen, "1°) que le règlement de copropriété autorise l'exercice des activités professionnelles et commerciales exclusivement au rez-de-chaussée de l'immeuble, si bien qu'en jugeant la SCI Fraca fondée à transformer la cave du sous-sol de l'immeuble en cuisine de son restaurant en contradiction flagrante avec la destination de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil; 2°) que, selon l'état descriptif de division de l'immeuble, les caves ne font nullement l'objet d'un lot distinct de celui appartenant à la SCI Fraca et ne sauraient, en raison de leur nature et de leur consistance, être affectées à un usage d'habitation ou considérés comme une annexe d'un local commercial, si bien qu'en appréciant exclusivement la destination professionnelle du lot n° 20, sans prendre en considération son caractère mixte, la cour d'appel a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965; 3°) que les constatations de l'arrêt font apparaître clairement l'existence de nuisances liées aux odeurs et au bruit, formellement prohibées par le règlement de copropriété, causées par l'exploitation d'une cuisine au sous-sol de l'immeuble, et aussi la nécessité d'aménager des installations propres à la sécurité des personnes, si bien qu'en statuant comme elle l'a fait sans préciser les conditions dans lesquelles la SCI Fraca allait respecter ces impératifs de salubrité et de sécurité des personnes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil et des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965";
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la cave, faisant partie intégrante du lot de la SCI, constituait l'annexe du commerce exploité au rez-de-chaussée conformément à la destination de l'immeuble et retenu que les nuisances susceptibles de découler de l'installation d'une cuisine au sous-sol n'étaient ni avérées, ni inéluctables et qu'il pourrait y être remédié le cas échéant par des équipements appropriés ou des précautions élémentaires, la cour d'appel en a exactement déduit, sans dénaturation, qu'il ne pouvait être imposé à la SCI aucune restriction à ses droits de libre utilisation des parties privatives de son lot en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble et que la décision de refus de l'assemblée générale devait être annulée;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires rue Lauriston aux dépens;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires rue Lauriston à payer à la SCI Fraca la somme de 9 000 francs;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze janvier mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.
