AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1 / Mme Monique X..., veuve de M. Charles Z..., demeurant ...,
2 / Mme Christine A..., demeurant ...,
3 / M. François Z..., demeurant ...,
4 / M. Alain Z..., demeurant ...,
5 / M. Jean-Philippe Z..., demeurant ..., en cassation d'un arrêt rendu le 23 novembre 1999 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile), au profit :
1 / de M. Xavier B...,
2 / de Mme Pauline E..., épouse B...,
demeurant tous deux ...,
3 / de l'Association syndicale des propriétaires de Cala Rossa (APCR), dont le siège est lotissement de Cala Rossa, 20137 Lecci, prise en la personne de son syndic, la société à responsabilité limitée Kalliste, dont le siège est ...,
défendeurs à la cassation ;
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au Procureur général ;
LA COUR, composée conformément à l'article L. 131-6-1 du Code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 12 février 2002, où étaient présents : M. Weber, président, M. Cachelot, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Villien, Martin, Mmes Lardet, Gabet, conseillers, Mmes Fossaert-Sabatier, Boulanger, Nési, M. Jacques, conseillers référendaires, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Cachelot, conseiller, les observations de la SCP Le Bret-Desaché et Laugier, avocat des consorts Z..., de Me Bouthors, avocat des époux B..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 23 novembre 1999), que les époux B..., propriétaires du lot n° 210 d'un lotissement qu'ils ont acquis de M. C... par acte du 24 juillet 1987, ont assigné les époux Z..., aux droits desquels se trouvent les consorts Z..., propriétaires du lot voisin n° 209, acquis de M. D... par acte du 8 février 1977 en bornage de leur propriété respective et enlèvement d'installations téléphoniques implantées sur leur lot ;
Attendu que les consorts Z... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
1 ) que les plans du lotissement annexés à l'arrêté préfectoral d'autorisation, obligatoirement visés ainsi que le cahier des charges dans les actes de vente, ont pour le lotisseur et les acquéreurs des lots, un caractère contractuel ; que la possibilité réservée pour le lotisseur par l'article 4 du cahier des charges du lotissement de Cala Rossa de modifier certains lots selon les nécessités de la vente n'octroyait pas à ce dernier un droit unilatéral à modifier la forme des lots en fonction des circonstances ; que de telles modifications, de nature à changer les droits et obligations des colotis, devaient, préalablement à la constitution de l'association syndicale, être approuvées par l'autorité préfectorale ; que l'arrêt attaqué, qui se borne à partir du rapport d'expertise de M. Y... à faire état d'une modification opposable aux parties en la cause de tous les lots de la partie du lotissement comprenant les lots appartenant respectivement aux consortsFranchi et à M. B... remontant à 1969 sans constater que ladite modification avait été dûment autorisée par un arrêté préfectoral, et que ledit arrêté avait été publié au fichier immobilier, a violé les articles 1134 du Code civil, L. 315-1 et L. 315-3 du Code de l'urbanisme, ensemble l'article R. 315-27 du même Code, 21, 22, 27 du décret n° 55-1350 du 4 janvier 1955 ;
2 ) que l'action en justice née de la violation de la règlementation applicable aux lotissements se prescrit par dix ans à compter de la publication des actes portant transfert de propriété à la publicité foncière ; que, dès lors, l'arrêt attaqué, faute de constater que l'acte d'acquisition de M. C..., auteur des époux B..., comportait un plan parcellaire, reproduisant déjà les modifications prétendument apportées par le lotisseur lui-même à la forme et à la configuration de ce lot et en énonçant d'une manière imprécise afin de faire application de ladite prescription que les lots en cause avaient été vendus en 1970, a violé par fausse application l'article L. 315-1 du Code de l'urbanisme ;
3 ) que la cour d'appel ne pouvait réputer les consorts Z... mal fondés à critiquer la validité du titre de propriété des époux B... et du plan qui y est annexé en retenant que les lots acquis par l'ensemble des propriétaires, avant la constitution de l'association syndicale, ne correspondaient plus au plan d'origine du lotissement et que les acquéreurs avaient accepté de fait les modifications de situation et de forme des lots vendus par le lotisseur ; que l'arrêt , qui s'est borné à affirmer que le plan annexé à l'acte d'acquisition des époux B... correspondait à la situation et à la forme du lot 210 tel que le lotisseur l'avait vendu à l'auteur des époux B..., sans constater que le lotisseur avait mis en oeuvre des modifications des plans parcellaires dûment autorisées par le préfet et que la modification du lot 210 figurait déjà à l'acte d'acquisition de l'auteur des époux B... et avait fait l'objet d'un publication régulière dès cette époque, n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que le lotissement avait été approuvé en 1959 par un arrêté préfectoral qui prévoyait, d'une part, les limites des lots, d'autre part, la faculté d'en modifier les limites par le lotisseur à l'occasion d'une vente et que l'article 4 du cahier des charges prévoyait la même faculté pour le lotisseur et retenu que les parcelles vendues par le lotisseur n'avaient jamais été implantées sur le terrain en suivant le plan initial du lotissement, la cour d'appel a pu en déduire que ces rectifications de plan n'entraînaient pas une modification du cahier des charges et que les acquéreurs avaient admis les modifications de situation et de forme des lots vendus par le lotisseur par la signature de leur acte d'acquisition et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts Z... à payer aux époux B... la somme de 1 800 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille deux.
