AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 octobre 2000), qu'un contrat d'entretien des toitures-terrasses d'un immeuble en copropriété ayant fait l'objet d'une réception en juillet 1980, a été confié à compter du 1er mars 1984 à la société Soprema jusqu'en 1989, puis, le 20 janvier 1992, à la société Maury qui a attiré l'attention du syndicat des copropriétaires sur les défauts d'étanchéité de ces toitures ; que celui-ci a, par acte des 21, 24 et 25 février 1997, assigné en paiement du coût de réfection de l'étanchéité la société Soprema, son assureur, la compagnie Uni Europe, aux droits de laquelle vient la société Axa corporate solutions (société Axa), et la société Bazin, ancien syndic de l'immeuble ; que la société Soprema a sollicité la garantie de la société Bazin ;
Attendu que la société Axa, la société Soprema et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de dire que la société Bazin n'a commis aucune faute et de prononcer sa mise hors de cause, alors, selon le moyen :
1 / qu'il incombe au syndic, en vertu de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, de représenter le syndicat dans les actes civils et en justice ; que seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer ; qu'il s'évince de ces dispositions que le fait, pour un syndic professionnel de l'immobilier, de conclure avec une entreprise spécialiste un contrat d'entretien des toitures-terrasses et de s'informer de l'état des lieux ne le dispense pas de son obligation légale de pourvoir dans les délais requis à la protection décennale de l'immeuble ; qu'en déchargeant en l'espèce le Cabinet Bazin, syndic de la copropriété, de toute responsabilité dans les dommages liés aux désordres d'étanchéité affectant les toitures-terrasses, pour lesquels aucune action en garantie décennale n'a été intentée dans les délais légaux, au prétexte que "le Cabinet Bazin, qui n'est pas professionnel de l'étanchéité, a pris la précaution de signer un contrat d'entretien avec un professionnel et s'enquérait régulièrement de l'état de l'étanchéité auprès de la Soprema", sans avoir égard au fait que, depuis 1983, le syndic connaissait l'existence et le caractère décennal de ces désordres et qu'il avait obtenu, le 28 mai 1990, quelques semaines avant l'expiration de la garantie décennale, l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'assigner les constructeurs en garantie décennale sans pour autant agir, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des dispositions susvisées de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2 / que le syndicat des copropriétaires faisait valoir dans ses conclusions d'appel que la sixième résolution adoptée par son assemblée générale du 28 mai 1990 avait décidé d'autoriser la société Bazin, syndic, à engager toute procédure devant toute juridiction compétente à l'encontre de la SCI de construction, de son gérant, du promoteur ou de toute société ayant participé à la construction des immeubles pour tous les désordres relevant de la garantie décennale et que la société Bazin n'avait jamais exécuté cette résolution ; que, dès lors, en affirmant l'absence de faute du syndic sans apporter la moindre réponse à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
3 / qu'à supposer que la cour d'appel ait entendu répondre à ces conclusions par ses énonciations relatives à la conduite du syndic "à l'égard des problèmes techniques", elle s'est alors déterminée par un motif inopérant au regard de la responsabilité du syndic pour avoir manqué à son obligation juridique d'exécuter la résolution de l'assemblée générale de la copropriété et a ainsi privé sa décision de base légale au regard, ensemble, des articles 1147 et 1991 du Code civil et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4 / qu'en réduisant le litige à une mise en cause du traitement "technique" des désordres par le syndic, tandis qu'était surtout mise en cause par le syndicat des copropriétaires sa carence dans leur traitement "juridique", faute d'avoir exercer l'action en garantie décennale qu'il avait reçu mandat exprès d'engager, la cour d'appel en a dénaturé les termes, en violation de l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;
5 / que le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat ; que, dès lors, en retenant, pour écarter la responsabilité de la société Bazin, syndic, du fait de l'inexécution du mandat d'agir en justice qui lui avait été donné par l'assemblée générale de la copropriété du 28 mai 1990, qu'aucune faute n'était démontrée à sa charge dans la mesure où le syndic ne pouvait adopter une autre conduite à l'égard des problèmes techniques, s'en étant remis contractuellement à la société Soprema, la cour d'appel a violé les articles 1315 et 1991 du Code civil ;
6 / que, et en tout état de cause, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et à son entretien et de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice ; que, dès lors, en considérant qu'aucune faute n'était démontrée à la charge de la société Bazin, syndic, qui avait été mandatée par l'assemblée générale de la copropriété pour agir en justice en réparation, sur le fondement de la garantie décennale, des désordres affectant l'étanchéité et s'en était abstenue, la cour d'appel a violé l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des nombreux échanges de correspondances que le syndic s'enquérait régulièrement de l'état de l'étanchéité auprès de la société Soprema, titulaire d'un contrat d'entretien depuis le 1er mars 1984 et tenue contractuellement d'une obligation de conseil quant aux travaux envisagés, que cette société ne lui avait pas fourni les éléments techniques mettant en cause le constructeur bien qu'il les ait réclamés sans succès, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire qu'aucune faute dans l'exécution de son contrat de syndic n'était démontrée à la charge de la société Bazin qui ne pouvait adopter une autre conduite ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne, ensemble, les sociétés Axa corporate solutions, Soprema et le syndicat des copropriétaires du Haut Domaine de Rocquencourt aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la société Bazin et du syndicat des copropriétaires du Haut Domaine de Rocquencourt ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille deux.
