AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° N 00-13.972, D 00-14-056 dirigés contre l'arrêt du 13 janvier 2000, et Y 00-16.903, K 00-17.558 dirigés contre l'arrêt du 11 avril 2000 ;
Attendu, selon les arrêts attaqués (Montpellier, 13 janvier 2000 et 11 avril 2000), que la société Union pour le financement d'immeubles de sociétés (UIS) a acquis de la société SIRGIMO, le 30 septembre 1986, les lots n° 4, 5 et 8 du lotissement "Mas X..." situé à Cabestany, puis le 25 octobre 1986, le lot n° 6 ;
que la société Socave, aux droits de laquelle se trouve la société Pélican, et la société Cavet sont intervenues, en leur qualité de futurs crédit-preneurs des immeubles concernés, aux actes d'acquisition, lesquels comportent une clause intitulée "convention de jouissance", aux termes de laquelle l'acquéreur déclare qu'il a le projet, avec les propriétaires locataires des lots 2, 3, 4, 5 et 6, d'aménager et d'utiliser conjointement avec ceux-ci le lot n° 8 en aire de stationnement commune pour l'exploitation de leurs activités commerciales, ce droit d'usage étant consenti à titre de servitude réelle et perpétuelle, moyennant l'obligation pour les propriétaires des fonds dominants de supporter toutes charges de construction et d'aménagement, d'entretien et autre et de rembourser au propriétaire du fonds servant tous impôts et taxes selon modalités précisées ; que les contrats de crédit-bail conclus ensuite par la société UIS, le 13 août 1987 avec la société Socave, d'une part, et avec la société Cavet, d'autre part, font expressément référence aux actes précités des 30 septembre et 25 octobre 1986 ; que la clause susmentionnée dite "convention de jouissance" a été reproduite dans l'acte du 19 octobre 1995 de la vente du lot n° 6 par la société UIS à la société Cavet, celle-ci ayant demandé à réaliser par anticipation la promesse de vente stipulée à son profit dans l'acte de crédit-bail du 13 août 1987 ; que sur l'autorisation donnée le 10 juin 1992 par la société UIS à la société Soveca, la société Socave a entrepris en 1992 la construction d'un restaurant sur le lot n° 8, puis cédé son contrat de crédit-bail à la société Pélican le 28 décembre 1992 ; qu'estimant que cette construction empiétait sur l'assiette de l'aire de stationnement et portait ainsi atteinte à ses droits, la société Cavet a assigné les sociétés UIS et Pélican pour obtenir la démolition de l'ouvrage et la réparation de son préjudice ; que par un premier arrêt, mixte, du 13 janvier 2000, la cour d'appel a dit la société UIS, sur la base de sa responsabilité contractuelle, et la société Pélican, sur la base de sa responsabilité délictuelle, responsables in solidum du préjudice subi par la société Cavet et rejeté la demande de garantie formulée par la société UIS à l'encontre de la société Pélican ; que par un second arrêt du 11 avril 2000, la cour d'appel a condamné in solidum les sociétés UIS et Pélican à démolir le restaurant construit sur le lot n° 8, à remettre les lieux dans leur état antérieur, à payer à la société Cavet une certaine somme à titre de dommages-intérêts, et débouté la société Pélican de sa demande en garantie formulée à l'encontre de la société UIS ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° N 00-13.972 et le second moyen, pris en sa quatrième branche, du pourvoi n° D 00-14.056, réunis :
Attendu que la société UIS et la société Pélican font grief à l'arrêt de juger que la société Cavet bénéficie, en sa qualité de propriétaire du lot n° 6, d'une "servitude de parking" sur le lot n° 8 et que la société UIS avait engagé sa responsabilité contractuelle en violation des obligations souscrites dans le cadre du contrat de crédit-bail, alors, selon le moyen :
1 / que la servitude instituée au moment de la division d'un fonds par la décision du vendeur est une servitude par destination du père de famille dont l'institution dépend de la volonté du vendeur au moment de la vente ; qu'il résulte des constatations des juges du fond que la servitude a été créée en 1995 au profit d'un fonds cédé par la société UIS et sur un autre fonds dont elle était propriétaire ; qu'en déduisant l'assiette de la servitude d'un acte de 1986 antérieur à la vente de 1995, la cour d'appel a violé l'article 693 du Code civil ;
2 / que la clause faisant état du projet devant conduire à la servitude, stipulée à l'origine dans l'acte de crédit-bail de 1986, est muette sur l'assiette de celle-ci ; que sa reproduction dans l'acte de vente de 1995 ne permettait donc pas à la société Cavet de tirer des droits quant à cette assiette de l'acte de 1986 ; qu'en se fondant sur cette reproduction, la cour d'appel a violé l'article 693 du Code civil ;
3 / que, subsidiairement, l'acte de 1986 ne précisait aucunement que l'assiette du droit réel à créer sur le lot n° 8 devait englober la totalité de celui-ci ; qu'en estimant que cet acte impliquait le droit pour la société Cavet à une telle assiette, la cour d'appel l'a dénaturé, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
4 / que, plus susbsidiairement, celui qui conclut un acte qui exclut qu'il bénéficie d'un droit est censé y avoir renoncé ; que l'acte de vente de 1995 instituant la servitude de parking ne pouvait porter que sur l'assiette encore disponible du lot n° 8, la société UIS ne pouvant pas disposer du bâtiment construit par la société Pélican ; qu'en estimant que la société Cavet n'avait pas renoncé à son droit sur la totalité de l'assiette de ce lot, la cour d'appel a violé l'article 1353 du Code civil ;
5 / que, dans ses dernières conclusions signifiées le 15 octobre 1999, la société Pélican insistait sur le fait dûment retenu par les premiers juges qu'en passant de locataire à propriétaire, la société Cavet a acquis, le 19 octobre 1995, en toute connaissance de cause, le lot n° 6, lot auquel est attachée une convention de jouissance de parking situé sur le lot n° 8 ; qu'elle a pris le lot n° 6 en l'état au 19 octobre 1995 avec octroi d'une servitude qui a été constituée par la société UIS le jour même sur le lot n° 8 tel qu'il se présentait le 19 octobre 1995, acquisition faite en toute connaissance de cause (étant de plus observé) que lorsque Cavet a acheté à la société UIS le lot n° 6, le restaurant était déjà construit et en fonctionnement de plus de deux ans, (qu'à cet égard) la cour d'appel ne manquera pas d'ailleurs de constater que page 18 du contrat de vente, il est clairement précisé : "2) concernant les meubles vendus : L'acquéreur déclare parfaitement connaître les différentes pièces du lotissement et pour la moralité du débat, il sera noté que la SA Cavet, qui a procédé à l'extension de son établissement en 1995, s'est vu dans un premier temps contester cette extension au motif qu'elle ne disposerait pas de suffisamment d'emplacements de parking ; qu'elle a alors produit devant le juge administratif par communication du 27 avril 1995 copie de l'acte d'acquisition portant convention de jouissance du lot n° 8 et plan de masse sur lequel figure le restaurant ; qu'il est clair que ce qui anime aujourd'hui la SA Cavet n'est pas le manque de parkings pour son exploitation commerciale mais bien une volonté de nuire (...)" ; que ce faisant, par des écritures circonstanciées, la société Pélican insistait sur le fait que la société Cavet était parfaitement au courant, qu'elle avait acquis en connaissance de cause le lot n° 8 et qu'elle ne pouvait prétendre sur l'intégralité du lot à une affectation de parking puisqu'elle avait la connaissance de l'existence d'un restaurant implanté deux ans auparavant en partie sur ce lot et n'avait pas hésité à produire devant le juge administratif l'acte d'acquisition portant convention de jouissance du lot n° 8 et plan de masse sur lequel figure le restaurant ; qu'en ne tenant pas compte de ces données régulièrement entrées dans le débat, de nature à avoir une incidence directe sur la solution du litige au regard de la renonciation au bénéfice d'une stipulation, ou d'une irréductible incompatibilité, la cour d'appel ne justifie pas légalement son arrêt infirmatif au regard des exigences de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile méconnues ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la société Cavet avait bénéficié, pendant la durée d'exécution de son contrat de crédit-bail, en sa qualité de preneur du lot n° 6, d'un droit d'usage pour une utilisation à titre d'aire de stationnement sur le lot n° 8, la servitude sur ce lot résultant de la vente du 19 octobre 1995 et à compter de cette date, la cour d'appel, qui n'a pas fondé sa décision sur l'existence d'une servitude par destination du père de famille, a retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que le rapprochement des divers actes rendait nécessaire, que la société Cavet, qui n'avait fait que réaliser la promesse de vente stipulée à son profit, tirait de la clause litigieuse, inscrite à l'acte du 25 octobre 1986, rappelée dans celui du 13 août 1987 et reproduite dans son acte d'acquisition, des droits ne comportant aucune restriction relative aux capacités d'utilisation du lot n° 8, quelles qu'eussent été les transformations intervenues entre-temps sur l'emprise dudit lot et a énoncé justement que la renonciation a un droit devait être clairement exprimée et que la mention à l'acte d'acquisition de la société Cavet, selon laquelle l'acquéreur prenait l'immeuble "tel que celui-ci existe" et "déclare parfaitement connaître", était trop générale pour valoir renonciation ; que de ces énonciations et constatations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples arguments, a exactement déduit qu'en autorisant la construction en cause, la société UIS avait violé les obligations contractées envers la société Cavet ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi n° N 00-13.972, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguité des termes de la lettre du 10 juin 1992 rendait nécessaire, que l'énumération, bien que non limitative des plans "technique, administratif et financier" sur lesquels devait porter la responsabilité de la société Soveca, comme le contenu des deux autres conditions de la lettre du 10 juin 1992 relatives au permis de construire et à la souscription d'assurances pour les travaux à entreprendre indiquaient que la clause visait seulement les opérations de construction et excluait l'interprétation extensive qu'en donnait la société UIS, au soutien de sa demande de garantie, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le premier moyen et le second moyen, pris en ses première et deuxième branches, du pourvoi n° D 00-14.056, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, que le premier moyen du pourvoi n° N 00-13.972 étant rejeté, le moyen est de ce chef sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant examiné les points de fait et de droit sur lesquels se fondaient tant la société Pélican que la société UIS, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de rappeler les prétentions et moyens des parties ou de viser leurs conclusions, a, répondant à celles-ci, relevé que la société Soveca, dont le président du conseil d'administration, M. Y..., était le même que celui de la société Socave, était intervenue au contrat de crédit-bail entre la société UIS et la société Socave, auquel il avait été stipulé que 10 % des actions de la société Soveca, propriété de la société Socave, seraient nanties au profit de la société UIS, que par lettre du 10 juin 1992 adressée à M. Y... au nom de la société Soveca, la société UIS avait autorisé celle-ci à construire un restaurant "sur le parking de l'Intermarché Le Cabestang, objet de notre contrat de crédit-bail avec votre établissement" et qu'aucune distinction n'était faite dans les écritures des parties dont il fût tiré argument, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu en déduire, sans violer le texte visé au moyen, qu'il s'agissait de sociétés du même groupe et aux mêmes droits dans le litige ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen du pourvoi n° Y 00-16.903 :
Attendu que la société UIS fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la société Pélican, à démolir le restaurant construit sur l'aire de stationnement à usage commun constituant le lot n° 8 et à verser à la société Cavet une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, que la destruction d'un ouvrage construit contrairement à un engagement ne peut pas être ordonnée lorsque celui qui sollicite sa destruction ne subit aucun préjudice ; qu'ainsi, en ordonnant la démolition au seul motif que le bâtiment avait été construit en contravention avec l'engagement contractuel, peu important l'existence d'un préjudice résultant de la réduction de l'assiette de la servitude, l'arrêt attaqué viole l'article 1143 du Code civil ;
Mais attendu que la cour d'appel a exactement retenu qu'en l'absence d'impossibilité matérielle empêchant la remise en état des lieux, il y avait lieu d'ordonner la démolition du restaurant dont l'existence contrevenait à la servitude de parking ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen du pourvoi n° D 00-14.056, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu que pour décider que la société Pélican était, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, responsable in solidum du préjudice subi par la société Cavet du fait de la construction d'un restaurant sur le lot n° 8, l'arrêt retient que le restaurant dont s'agit a été effectivement construit dans le courant des années 1992 et 1993, que par acte du 28 décembre 1992, la société Socave a cédé son contrat de crédit-bail à la société Pélican, que la société Cavet n'est liée par aucune convention ni à la société Socave ni à la société Pélican, que, toutefois, la société Socave ne pouvait ignorer la clause de "convention de jouissance" relative au lot n° 8 dès lors qu'elle-même était intervenue à l'acte de vente de septembre 1986 entre la société SIRGIMO et la société UIS et qu'il était expressément fait référence à cette clause dans son contrat de crédit-bail avec l'UIS du 13 août 1987, qu'en procédant à la construction du garage litigieux, la société Socave s'est rendue complice de la violation par la société UIS de ses obligations contractuelles à l'égard de la société Cavet et que sa responsabilité délictuelle est donc engagée à l'égard de cette dernière ;
Qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une faute de la société Pélican, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi n° K 00-17.558 :
Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que pour débouter la société Pélican de sa demande "en garantie" contre la société UIS, l'arrêt retient que la société Pélican vient aux droits de la société Socave qui a construit le restaurant sur le parking en 1992/1993 au mépris de la "convention de jouissance" instituant une servitude réelle et perpétuelle, clause reproduite dans son acte de crédit-bail du 13 août 1987 ; que la société Pélican avait donc une parfaite connaissance de l'existence de cette servitude de parking que le propriétaire, l'UIS, avait consentie à tous les propriétaires des surfaces commerciales jouxtant le parking, et qu'elle ne pouvait s'en affranchir même avec le consentement du propriétaire des lieux, la société UIS, qui ne pouvait donner une autorisation de construire le restaurant en méconnaissance des engagements préalablement conclus ;
que, dans ces conditions, la société Pélican sera déboutée de sa demande en garantie de ses pertes financières vis-à-vis de l'UIS puisqu'elle a elle-même, en qualité de crédit-preneur, concouru à la réalisation de son préjudice en construisant le restaurant ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Pélican faisait valoir que la société UIS, crédit-bailleresse du lot n° 8, avait commis une faute et manqué à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail en ne limitant pas l'assiette de la servitude conventionnelle sur le lot n° 8, de façon à exclure le restaurant, au moment où la société Cavet, également crédit-preneuse, avait levé son option et acquis le lot n° 6, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 00-16.903 et le moyen d'annulation du pourvoi n° K 00-17.558, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la cassation, qui atteint l'arrêt du 13 janvier 2000 en ce qu'il déclare la société Pélican, sur la base de sa responsabilité délictuelle, responsable in solidum du préjudice subi par la société Cavet, entraîne, par voie de conséquence en application de l'article 625, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, l'annulation de l'arrêt attaqué en ce qu'il condamne in solidum la société Pélican à démolir le restaurant construit sur l'aire de stationnement constituant le lot n° 8 et à payer à la société Cavet une certaine somme à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, ce chef de dispositif se rattachant par un lien de dépendance nécessaire au chef de dispositif cassé ; que le moyen est sans portée pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les premier et deuxième moyens du pourvoi n° K 00-17.558 :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare la société Pélican responsable in solidum, sur la base de sa responsabilité délictuelle, du préjudice subi par la société Cavet du fait de la construction d'un restaurant sur le lot n° 8 du lotissement X..., l'arrêt rendu le 13 janvier 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société Pélican de sa demande contre la société UIS, l'arrêt rendu le 11 avril 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
CONSTATE l'ANNULATION, mais seulement en ce qu'il condamne in solidum la société Pélican à démolir le restaurant construit sur le lot n° 8 et à payer à la société Cavet la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, de l'arrêt rendu le 11 avril 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;
Remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant lesdits arrêts et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toutes demandes de ce chef ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement cassés et annulé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille trois.
