| France, Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 décembre 2008, 07-17114

Sur le moyen unique :
Attendu que Mme X..., qui avait conclu un mandat de vente exclusif avec la société Arts immo en vue de la vente de son pavillon, a signé le même jour, à son domicile, une promesse de vente, portant sur cet immeuble, avec M. Y..., puis, également le même jour, dans les locaux de l'agence immobilière, avec le même cocontractant, un compromis de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'assignée par M. Y... en vente forcée et en indemnisation, elle a opposé la nullité du mandat de vente, de la promesse de vente et du compromis de vente et, subsidiairement, a demandé la garantie de l'agence immobilière ; que l'arrêt, qui a confirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré valable le mandat de vente, l'a infirmé pour le surplus et a accueilli les demandes de M. Y... ;
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'avoir dit que ledit arrêt valait vente et titre de propriété entre M. Sammy Y... et elle-même en ce qu'elle portait sur un pavillon à usage d'habitation situé à Rueil-Malmaison et de l'avoir, en conséquence, condamnée à payer à M. Y... la somme de 53 000 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice outre celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté sa demande en garantie à l'encontre de la société Arts immo, alors, selon le moyen :
1°/ que le mandat de vente immobilière conclu à l'occasion du démarchage au domicile d'une personne physique doit, à peine de nullité de la convention, comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations de l'arrêt attaqué que l'agence immobilière Arts immo n'avait pas permis à Mme X... d'exercer sa faculté légale de rétractation, dès lors que le mandat de vente ayant fait l'objet d'un démarchage à domicile ne comportait pas de formulaire de rétractation ; qu'en énonçant cependant que le non-respect de ce formalisme était seulement sanctionné par l'inopposabilité de la clause relative au versement de la commission due au mandataire immobilier, et non par la nullité du mandat, la cour d'appel aurait violé les articles L. 121-24 du code de la consommation et 6 du code civil ;
2°/ qu'un exemplaire du mandat de vente immobilière conclu à l'occasion du démarchage au domicile d'une personne physique doit, à peine de nullité de la convention, être remis au client au moment de la conclusion de celle-ci ; qu'en énonçant en l'espèce que l'absence de remise par l'agence immobilière Arts immo d'un exemplaire du mandat de vente au moment de la conclusion de celui-ci dans le cadre d'un démarchage à domicile n'entraînait pas la nullité de cette convention, la cour d'appel aurait violé l'article L. 121-23 du code la consommation, ensemble l'article 6 du code civil ;
3°/ que le mandat de vente immobilière conclu à l'occasion du démarchage au domicile d'une personne physique doit, à peine de nullité de la convention, comporter la mention du prix que le mandant pourrait être amené à payer, et donc indiquer le débiteur de la commission due, le cas échéant, à l'agent ; qu'en l'espèce, en affirmant que l'absence de cette mention n'était pas sanctionnée par la nullité du mandat conclu dans le cadre d'un démarchage à domicile, la cour d'appel aurait violé l'article L. 121-23 du code de la consommation ;
4°/ que la nullité du mandat de vente immobilière, conclu au domicile de la personne démarchée en présence du vendeur, de son mandataire et de l'acquéreur, s'étend aux engagements pris concomitamment en présence des mêmes parties et au même domicile, le premier engagement de vente serait-il réitéré le même jour en présence des mêmes personnes en dehors du domicile ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que tant le mandat de vente immobilière souscrit au profit de la société Arts immo que l'acte de réservation, dit « promesse de vente », passé entre Mme X... et M. Y..., dont il n'était pas contesté qu'il était professionnel de l'immobilier, avaient été conclus concomitamment le 31 août 2004 au domicile de celle-ci ; que l'arrêt attaqué a encore relevé que le « compromis de vente », conclu le même jour entre ces deux dernières personnes, en présence du représentant de la société Arts immo qui l'avait rédigé et en dehors du domicile du vendeur, n'avait fait que réitérer les termes de la « promesse de vente » ; qu'en conséquence, la nullité du mandat qui sera prononcée sur l'une des trois premières branches emportera la nullité de l'acte de réservation dit « promesse de vente » et du « compromis de vente » en vertu des dispositions des articles L. 121-21, L. 121-23, L. 121-24 et L. 121-26 du code de la consommation, ensemble l'article 6 du code civil ;
5°/ que nul ne peut exiger ou obtenir du client, avant l'expiration d'un délai de réflexion de sept jours, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit, à peine de nullité des engagements obtenus ; qu'en conséquence, sont nuls les engagements pris dans le cadre de la conclusion, le jour même de l'opération de démarchage, d'un accord de réservation intitulé « promesse de vente » et d'un « compromis de vente » passés avec l'acquéreur qui était présent lors de l'opération de démarchage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le mandat de vente immobilière souscrit par Mme X... au profit de la société Arts immo dans le cadre d'un démarchage à domicile en présence tant du représentant de cette société que de l'acquéreur, M. Y..., dont il n'était pas contesté qu'il était professionnel de l'immobilier, avait donné lieu, le jour même, à la signature, en présence de toutes les parties intéressées, d'un accord de réservation intitulé « promesse de vente » et d'un « compromis de vente » entre la personne démarchée, Mme X..., et M. Y... ; qu'en rejetant néanmoins la demande en nullité de ces deux actes, la cour d'appel aurait violé l'article L. 121-26 du code de la consommation, ensemble l'article 6 du code civil ;
6°/ subsidiairement, que, dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 24 avril 2007, Mme X... émettait les plus vives réserves quant au caractère probant d'une lettre en date du 12 octobre 2004, produite pour la première fois en cause d'appel par M. Y... et par laquelle ce dernier aurait annoncé à la société Arts immo avoir obtenu le financement concernant l'acquisition de la maison litigieux et renoncer à se prévaloir de la condition suspensive de prêt ; que pour écarter cette argumentation, la cour d'appel a énoncé que Mme X... avait invoqué elle-même cette pièce, portant le numéro 21, en première instance ; que toutefois, la pièce portant le numéro 21 était une lettre adressée par M. Y... à Mme A... qui ne concernait nullement le sort de la condition suspensive en cause ; que la cour d'appel a donc dénaturé le bordereau de communication de pièces de l'exposante, en violation de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu que, le pourvoi ne visant pas la disposition de l'arrêt qui a confirmé le jugement « en ce qu'il avait déclaré valable le mandat de vente », le moyen, pris en ses quatre premières branches afférentes à la validité du mandat de vente, est inopérant ; que l'arrêt retient à bon droit, d'une part, que l'accord de volonté, résultant de la promesse de vente conclue directement entre la venderesse et l'acquéreur, pouvait valablement être échangé au domicile de la première et n'était pas soumis aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la consommation, et, d'autre part, que le compromis de vente, conclu directement entre les mêmes parties, valait vente, de sorte que la cinquième branche n'est pas fondée ; qu'en sa sixième branche, le moyen, qui critique une simple erreur matérielle commise dans une motivation surabondante, est également inopérant ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X..., dite Gaëlle
A...
, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille huit.
Moyen annexé au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gatineau, avocat aux Conseils pour Mme X... dite Gaëlle
A...
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MOYEN UNIQUE DE CASSATION
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que ledit arrêt valait vente et titre de propriété entre Monsieur Sammy Y... et Madame Geneviève X... en ce qu'elle portait sur un pavillon à usage d'habitation situé à Rueil-Malmaison et d'AVOIR en conséquence condamné Madame X... à payer à Monsieur Y... la somme de 53 000 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice outre celle de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile et rejeté la demande en garantie formée par Madame X... à l'encontre de la société ARTS IMMO ;
AUX MOTIFS QUE « Mme X... soutient que le mandat n° 3226 en date du 31 août 2004 est nul au regard des articles L. 121-21 et suivants du code de la Consommation, que le mandat signé à son domicile et non à l'agence devait comporter un formulaire destiné à l'exercice de la faculté de renonciation de 7 jours, que l'exemplaire de l'original du mandat exclusif lui revenant ne lui a pas été remis et que la copie du mandat ne porte pas l'indication du débiteur de la commission, en violation avec les dispositions des articles 73, 78 du décret du 20 juillet 1972 et de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; Qu'il résulte du mandat de vente du 31 août 2004 conclu entre Mme X... et la société ARTS IMMO, produit aux débats que Mme X... a apposé sa signature précédée de la mention : " Mandat exclusif pour M. Y... Sammy " au bas des caractères pré-imprimés indiquant : " Le mandant reconnaît avoir pris connaissance des conditions particulières figurant au recto des présentes et des conditions générales ci-dessus et avoir reçu un exemplaire du contrat. Fait en double exemplaire dans les locaux du mandataire " ; Que les mentions pré-imprimées constituent une présomption que l'acte a été signé dans les locaux de l'agence immobilière ; Que pour contrer les affirmations figurant sur le mandat de vente et approuvées par elle, Mme X... produit l'attestation de Ludovic B..., ancien salarié de la société ARTS IMMO (du 23 juillet 2003 au 15 octobre 2004) qui a rédigé la promesse de vente du 31 août 2004, mentionnant que : " Le mandat de vente relatif à la commercialisation de son pavillon à Rueil-Malmaison (de Mme X...) n'a pas été signé dans les locaux de l'agence LAFORET à Rueil-Malmaison le 31 août 2004 " et les attestations de M. C... et de M. Z..., respectivement, gérant et salarié de la société TOP DECOR, sise 2 place Louis-François Besche à Rueil-Malmaison précisant " Avoir vu le mardi 31 août 2004, aux alentours de midi et demi, alors qu'ils se trouvaient à l'entrée du magasin, deux hommes qui regardaient chez Mme
A...
par les côtés de son portail. Peu de temps après, elle est arrivée en voiture. Quand elle en est descendue, le plus petit des deux hommes s'est annoncé comme étant M. E... de l'agence Laforêt. Il lui a présenté " son client " et a demandé à visiter la maison. Mme
A...
a refusé en leur faisant remarquer qu'ils n'avaient pas pris rendez-vous, qu'elle attendait une personne à déjeuner et qu'elle n'avait pas le temps à leur consacrer avant la semaine suivante. M. E... et son client ont insisté. Mme
A...
avait l'air mécontente. Elle a ouvert le portail, est remontée dans sa voiture qu'elle a mise en route est entrée chez elle. Pendant qu'elle rentrait sa voiture, le commercial de l'agence et son client sont entrés aussi " ; Que Mme X... produit en outre l'attestation de Mme Laure F..., kinésithérapeute, indiquant : " Le mardi 31 août 2004, je suis venue au domicile de Mme X... à 12h45, sa soeur m'a fait entrer dans le hall du pavillon et m'a prié d'attendre. Je me suis assise sur le fauteuil situé près de l'échelle donnant accès à l'étage. Peu de temps après, j'ai entendu la porte de l'étage s'ouvrir et se refermer et Mme X... parler avec deux messieurs d'une agence immobilière. Un d'entre eux lui a demandé de taper le document de réservation dont il venait de lui parler, de l'imprimer et de le signer. Il a aussi demandé à l'autre personne de bien vouloir le signer. Me trouvant au rez-de-chaussée, je n'ai pas vu ces personnes. En revanche, la conversation était parfaitement audible, le bureau de Mme Boy se trouvant situé juste à l'endroit où débouchait l'échelle. Ensuite, il a dit à Mme X... qu'elle devait également signer le mandat de vente qu'il venait de remplir en lui précisant qu'il s'agissait d'un mandat exclusif. Là, Mme X... a dit qu'il n'en était pas question afin d'être certaine que le prix de trois millions cinq était le bon avant de s'engager. La personne de l'agence lui a donc demandé de préciser sur le mandat de vente qu'il n'était exclusif que pour M. Y.... Mme X... a demandé le double du mandat de vente à la personne de l'agence. Cette dernière lui a répondu qu'elle ne pouvait pas le lui remettre de suite car il devait d'abord être enregistré et lui a proposé de passer le récupérer vers 18 heures. Mme X... a pris congé de ces personnes " ; Que la calligraphie des mentions manuscrites relatives aux biens à vendre (petite écriture fine) apposées sur le mandat de recherche sont identiques à celle figurant sur le compromis de vente préparé par Ludovic B..., ancien salarié de la société ARTS IMMO, son nom étant apposé à côté du tampon commercial de l'agence immobilière ; Qu'en revanche, le style de l'écriture manuscrite " lu et approuvé mandat accepté " apposée par le représentant du mandataire sur le mandat de recherche en page 2, diffère des mentions manuscrites portées en première page ; Qu'il ressort de ces attestations que lors de la rencontre du 31 août 2004 entre Mme X... et deux individus, la personne qui représentait l'Agence LAFORET était M. E..., lequel a présenté son client à Mme X... et a apposé la formule " lu et approuvé mandat accepté " et la signature doivent être attribuées à M. E... ; Que la différence d'écriture figurant sur le mandat de recherche s'analyse en un commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 du code civil rendant vraisemblable le fait que le contrat de mandat a été signé au domicile de Mme X..., étant ajouté que les attestations produites par Mme X... sont précises et concordantes ; Que Mme X... soutient donc à juste titre, que l'agence immobilière a commis une faute dans l'exécution de son mandat en ne lui permettant pas d'exercer sa faculté de rétractation, dès lors que le mandat de vente, ayant fait l'objet d'un démarchage à domicile, était soumis aux dispositions des articles L. 121-21 et suivants du code de la Consommation, prévoyant un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation dans les 7 jours et en ne lui remettant pas un exemplaire du mandat de vente au moment de sa conclusion, en violation de l'article 121-23 du code de la consommation ; Que cependant, le non-respect de ce formalisme, y compris l'absence d'indication du débiteur de la commission, est seulement sanctionné par l'inopposabilité de la clause relative au versement de la commission d ue au mandataire immobilier, en absence de nullité prévue dans la loi du 2 janvier 1970 ou le décret du 20 juillet 1972 à ce sujet et n'empêche pas l'acquéreur de se prévaloir d'une vente parfaite à son profit ; Que la société ARTS IMMO rappelle dans ses écritures qu'elle n'a jamais exigé ou obtenu le paiement d'une commission de la part de Mme X... ; Que le moyen tiré de la nullité du mandat de vente sera donc écarté et le jugement sera confirmé de ce chef ;- Sur le moyen tiré de la nullité de l'accord de réservation du 31 août 2004 signée au domicile de Mme X... intitulé " promesse de vente " : Considérant que Mme X... soutient que l'accord conclu à son domicile était soumis à la réglementation sur le démarchage à domicile et qu'il a été rédigé en un seul exemplaire en non-respect de l'article 1325 du code civil ; Que cependant, la promesse de vente sous seing privé conclue entre Mme X... et M. Y... et signée par eux par laquelle " Je soussignée Gaëlle
A...
demeurant... à Rueil-Malmaison, donne mon accord pour vendre ma maison pour la somme de 533 571, 56 euros net vendeur à M. Y... Sammy demeurant ... Rueil-Malmaison. La commission d'agence LAFORET de 5 % venant en supplément de cette somme " ne s'analyse pas en une activité soumise aux dispositions de l'article L. 121-21 du code de la consommation, la dite convention n'étant pas destinée à proposer à Mme X... " l'achat, la vente, la location, la location-vente ou la location avec option d'achat de biens ou la fourniture de services " ; Que cet accord de volontés conclu entre Mme X... et M. Y... pouvait donc valablement être échangé au domicile de la venderesse ; Que le non-respect de l'article 1325 du code civil qui a seulement une fonction probatoire est sans incidence sur le présent litige dès lors que les parties ont réitéré leur accord de volontés dans les mêmes termes (accord sur la chose et sur le prix) le jour même en signant un acte sous seing privé dénommé " vente de biens et droits immobiliers sous condition suspensive " ;- Sur le moyen tiré de la nullité du compromis de vente du 31 août 2004 : Que le moyen tiré de la nullité du mandat de vente ayant été écarté, la nullité de plein droit du compromis de vente invoquée par Mme X... doit être rejetée de même que son argumentation selon laquelle le compromis doit être déclaré caduc, faute par M. Y... de justifier avoir obtenu le financement prévu au compromis de vente dans le délai prévu fixé au 15 octobre 2004 à 18 heures ; Considérant que l'article 1178 du code civil énonce que " la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement " ; Qu'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ; Qu'il appartient en l'espèce à Mme X... de démontrer que l'acquéreur a empêché la réalisation de celle-ci ; Que la promesse de vente était assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur pour financer l'acquisition, celui-ci s'obligeant à solliciter l'obtention d'un prêt d'un montant de 367. 251, 56 euros d'une durée de 15 ans au taux de 4, 50 % l'an, auprès de la Société Générale, la BNP, la Caisse d'Epargne, " plus tout autre organisme financier " ; Que l'acte précisait que cette condition suspensive avait une durée de validité fixée à 45 jours à compter de la signature de la convention soit jusqu'au 15 octobre 2004 à dix-huit heures avec faculté de prorogation conventionnelle sur demande expresse de l'acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur, à charge pour l'acquéreur de déposer sa demande de prêt dans le délai de 10 jours et de renoncer éventuellement à la condition suspensive avant l'expiration de la date de validité de la condition suspensive ; Que Mme X... soutient que M. Y..., bénéficiaire de la promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, a empêché l'accomplissement de la condition en ne présentant pas dans le délai convenu au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse, en produisant une attestation de la BNP PARIBAS datée du 19 novembre 2004 (attestation datée du 12 octobre 2004 communiquée en cause d'appel) précisant seulement : " Nous sommes favorables au financement d'un bien immobilier sis... à Rueil-Malmaison sous réserve de l'accord de l'assurance " ; Que cependant, par courrier du 12 octobre 2004 remis en mains propres à l'agence immobilière le jour même, M. Y... avisait celle-ci avoir obtenu le financement concernant l'acquisition de la maison dont s'agit et déclarait renoncer à se prévaloir de la condition suspensive de prêt, édictée dans son intérêt exclusif ; Que cette pièce avait été invoquée par Mme X... en première instance ainsi qu'il résulte de son bordereau de communication de pièces (pièce 21 : courrier de M. Y... du 12 octobre 2004) ; Qu'il en résulte que M. Y... a renoncé à la condition suspensive avant l'expiration de la date de validité de la condition suspensive contractuellement fixée au 15 octobre 2004 et que Mme X... ne pouvait pas se prévaloir de la caducité de la promesse du fait d'un défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du financement avant cette date ; Que le jugement qui a dit que Mme X... avait retrouvé au 15 octobre 2004 sa liberté de ne pas vendre à M. Y... et qu'il n'y a pas lieu de déclarer cette vente réalisée, sera donc infirmée ;- Sur la validité du compromis de vente : Que la convention du 31 août 2004 dénommée : " Vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensives " contient les dispositions suivantes :- au titre " Réalisation " : " Les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et sur le prix et le vendeur ne pourra en aucun cas refuser de réaliser la vente en se prévalant de l'article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée.
L'acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous (30 novembre 2004) sous réserve de l'obtention par ce dernier de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l'acte " – au titre " Clause pénale " : " En application de la rubrique " Réalisation " ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 53. 000 euros et la commission de 26. 680 euros de l'autre partie " ; Qu'en application des dispositions de l'article 1589 du code civil énonçant que " La promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ", et des mentions sus-énoncées, il convient de dire que le présent arrêt vaut vente entre les parties et de condamner Mme X... au paiement de la clause pénale fixée contractuellement à la somme de 53. 000 euros ; Qu'il convient d'allouer à M. Y... une indemnité au titre des frais irrépétibles ;- Sur la demande en garantie de Mme X... contre la société ARTS IMMO : Considérant que Mme X... soutient que l'agence immobilière a eu un comportement fautif tenant à la mauvaise évaluation du prix de la maison et que selon les estimations produites, son bien pouvait être estimé à un prix situé entre 740 000 euros et 770 000 euros net vendeur ; Considérant qu'il ressort de l'attestation établie le 29 janvier 2005 par la société ARCHE IMMOBILIER à l'attention de Mme
A...
, que le 20 août 2004, celle-ci a déposé à l'agence un dossier descriptif de sa maison en vue de la vendre, que le 31 août 2004 dans l'après-midi sous le n° 1316, un mandat de vente sans exclusivité a été établi au prix de 614. 000 euros honoraires inclus, à la charge de l'acquéreur, correspondant " selon nous au prix du marché actuel pour votre maison " ; Que ladite agence ajoute : " De ce fait, nous vous avons conseillé d'aller chez notre confrère l'agence Laforêt à Rueil-Malmaison pour demander l'annulation du mandat de vente que vous avez signé préalablement avec eux compte tenu que celui-ci n'était pas conforme (signé dans le cadre d'un démarchage à domicile et prix de vente nettement inférieur au prix du marché actuel) et d'annuler également une vague promesse de vente consentie à un client présenté par l'agence Laforêt de Rueil. Depuis octobre 2004, vous nous avez demandé d'annuler le mandat de vente n° 1316 et nous vous avons édité fin octobre un nouveau mandat de vente au prix de 630 000 euros correspondant aux autres mandats de nos confrères. Ce mandat n'a pas été enregistré car il n'a pas été signé par vos soins " ; Qu'il ressort du courrier adressé le 27 septembre 2004 par Mme X..., que celle-ci a invité M. Y... à passer une vente directe avec elle par l'intermédiaire de leurs notaires respectifs et a invoqué la nullité du mandat de vente signé avec l'agence immobilière, Que la société ARTS IMMO soutient à juste titre que Mme X... a cherché à l'évincer pour conclure la vente de son pavillon en direct avec M. Y..., faisant fi de l'exclusivité consentie ; Qu'il y a lieu d'indiquer que le 31 août 2004, Mme X... a successivement signé un mandat de vente exclusif avec la société ARTS IMMO au prix de 533. 571, 56 euros, un mandat de vente non exclusif avec la société Arche Immobilier au prix de 614. 000 euros, puis une promesse de vente avec M. Y... par l'entremise de la société ARTS IMMO au profit de M. Y... au prix convenu dans le mandat ; Que Mme X... ne peut reprocher à la société ARTS IMMO d'avoir sous-estimé selon elle la valeur de son bien immobilier en mentionnant la somme de 533. 571, 56 euros au titre du prix de vente dans le mandat, dès lors que la venderesse a signé le mandat indiquant cette somme et reprise dans la promesse de vente ; Que la circonstance que la société ARCHE IMMOBILIER ait fixé le prix de vente à 614. 000 euros puis à 630. 000 euros comme trois autres agences (mandats de vente du 18 octobre 2004), reflète simplement le fait que Mme X... avait des exigences financières plus importantes trois mois après la signature du mandat du 31 août 2004 et qu'elle s'était davantage informée elle-même sur le prix du marché ; Que Mme X... sera déboutée de sa demande pour manquement de l'agence immobilière à son obligation d'information et de conseil sur le fondement de l'article 1147 du code civil et sur le fondement de l'article 1382 du code civil » ;
1. ALORS QUE le mandat de vente immobilière conclu à l'occasion du démarchage au domicile d'une personne physique doit, à peine de nullité de la convention, comprendre un formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation ; qu'en l'espèce, il ressort des constatations de l'arrêt attaqué que l'agence immobilière ARTS IMMO n'avait pas permis à Madame X... d'exercer sa faculté légale de rétractation, dès lors que le mandat de vente ayant fait l'objet d'un démarchage à domicile ne comportait pas de formulaire de rétractation (cf. arrêt, p. 8, dernier alinéa et p. 9, alinéa 1er) ; qu'en énonçant cependant que le non-respect de ce formalisme était seulement sanctionné par l'inopposabilité de la clause relative au versement de la commission due au mandataire immobilier, et non par la nullité du mandat, la Cour d'appel a violé les articles L. 121-24 du Code de la consommation et 6 du Code civil ;
2. ALORS QU'un exemplaire du mandat de vente immobilière conclu à l'occasion du démarchage au domicile d'une personne physique doit, à peine de nullité de la convention, être remis au client au moment de la conclusion de celle-ci ; qu'en énonçant en l'espèce que l'absence de remise par l'agence immobilière ARTS IMMO d'un exemplaire du mandat de vente au moment de la conclusion de celui-ci dans le cadre d'un démarchage à domicile n'entraînait pas la nullité de cette convention, la Cour d'appel a violé l'article L. 121-23 du Code la consommation, ensemble l'article 6 du Code civil ;
3. ALORS QUE le mandat de vente immobilière conclu à l'occasion du démarchage au domicile d'une personne physique doit, à peine de nullité de la convention, comporter la mention du prix que le mandant pourrait être amené à payer, et donc indiquer le débiteur de la commission due, le cas échéant, à l'agent ; qu'en l'espèce, en affirmant que l'absence de cette mention n'était pas sanctionnée par la nullité du mandat conclu dans le cadre d'un démarchage à domicile, la Cour d'appel a violé l'article L. 121-23 du Code de la consommation ;
4. ALORS QUE la nullité du mandat de vente immobilière, conclu au domicile de la personne démarchée en présence du vendeur, de son mandataire et de l'acquéreur, s'étend aux engagements pris concomitamment en présence des mêmes parties et au même domicile, le premier engagement de vente serait-il réitéré le même jour en présence des mêmes personnes en dehors du domicile ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que tant le mandat de vente immobilière souscrit au profit de la société ARTS IMMO que l'acte de réservation, dit « promesse de vente », passé entre Madame X... et Monsieur Y..., dont il n'était pas contesté qu'il était professionnel de l'immobilier, avaient été conclus concomitamment le 31 août 2004 au domicile de celle-ci ; que l'arrêt attaqué a encore relevé que le « compromis de vente », conclu le même jour entre ces deux dernières personnes, en présence du représentant de la société ARTS IMMO qui l'avait rédigé et en dehors du domicile du vendeur, n'avait fait que réitérer les termes de la « promesse de vente » ; qu'en conséquence, la nullité du mandat qui sera prononcée sur l'une des trois premières branches emportera la nullité de l'acte de réservation dit « promesse de vente » et du « compromis de vente » en vertu des dispositions des articles L. 121-21, L. 121-23, L. 121-24 et L. 121-26 du Code de la consommation, ensemble l'article 6 du Code civil ;
5. ALORS QUE nul ne peut exiger ou obtenir du client, avant l'expiration d'un délai de réflexion de sept jours, directement ou indirectement, à quelque titre ni sous quelque forme que ce soit aucun engagement ni effectuer des prestations de services de quelque nature que ce soit, à peine de nullité des engagements obtenus ; qu'en conséquence, sont nuls les engagements pris dans le cadre de la conclusion, le jour même de l'opération de démarchage, d'un accord de réservation intitulé « promesse de vente » et d'un « compromis de vente » passés avec l'acquéreur qui était présent lors de l'opération de démarchage ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que le mandat de vente immobilière souscrit par Madame X... au profit de la société ARTS IMMO dans le cadre d'un démarchage à domicile en présence tant du représentant de cette société que de l'acquéreur, Monsieur Y..., dont il n'était pas contesté qu'il était professionnel de l'immobilier, avait donné lieu, le jour même, à la signature, en présence de toutes les parties intéressées, d'un accord de réservation intitulé « promesse de vente » et d'un « compromis de vente » entre la personne démarchée, Madame X..., et Monsieur Y... ; qu'en rejetant néanmoins la demande en nullité de ces deux actes, la Cour d'appel a violé l'article L. 121-26 du Code de la consommation, ensemble l'article 6 du Code civil ;
6. ALORS subsidiairement QUE dans ses conclusions récapitulatives signifiées le 24 avril 2007, Madame X... émettait les plus vives réserves quant au caractère probant d'une lettre en date du 12 octobre 2004, produite pour la première fois en cause d'appel par Monsieur Y... et par laquelle ce dernier aurait annoncé à la société ARTS IMMO avoir obtenu le financement concernant l'acquisition de la maison litigieux et renoncer à se prévaloir de la condition suspensive de prêt ; que pour écarter cette argumentation, la Cour d'appel a énoncé que Madame X... avait invoqué elle-même cette pièce, portant le numéro 21, en première instance ; que toutefois, la pièce portant le numéro 21 était une lettre adressée par Monsieur Y... à Madame A... qui ne concernait nullement le sort de la condition suspensive en cause ; que la Cour d'appel a donc dénaturé le bordereau de communication de pièces de l'exposante, en violation de l'article 1134 du Code civil.