LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Hôtel Le Guitry avait clairement manifesté, le 27 décembre 2000, sa volonté de restituer les locaux qu'elle occupait mais que cette restitution avait été refusée par la SCI X..., propriétaire des lieux, cette dernière persistant de manière injustifiée à exiger de l'occupante la réalisation des travaux qui ne lui incombaient pas, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, sans dénaturation et sans violer le principe de la contradiction, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société X... à payer à la société Hôtel Le Guitry la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté la SCI X... de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation et de sa demande tendant à voir l'inscription provisoire de nantissement prise à l'encontre de la société HOTEL LE GUITRY rendue définitive,
AUX MOTIFS PROPRES QU'en application de l'article 503 du Nouveau code de Procédure Civile, les jugements ne peuvent être exécutés contre ceux auxquels ils sont opposés qu'après leur avoir été notifiés, à moins que l'exécution n'en soit volontaire ; qu'en l'état de l'arrêt de la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE en date du 06 février 2003 considérant qu'antérieurement au jugement en date du 29 janvier 1998, les loyers n'avaient pas à être payés à Jean-Paul X... et à S. C. I. X... dont le droit de propriété n'était pas établi et que l'opposabilité de ce jugement à la SARL HOTEL LE GUITRY n'était pas démontrée, aucune demande d'indemnité d'occupation n'est plus présentée pour la période allant du 26 avril 1984 au 26 avril 1999 ; qu'il est constant que le jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 29 janvier 1998 ayant jugé que les chambres situées au 2ème, 3ème et 4ème étages de l'immeuble sis... faisaient partie de l'adjudication prononcée au profit de la S. C. I. X... n'a jamais été notifié à la SARL HOTEL LE GUITRY en vue d'obtenir l'exécution d'une quelconque obligation, notamment le paiement des loyers ou le versement d'une indemnité d'occupation ; que ce jugement est mentionné dans les conclusions d'incident prises le 25 juin 1999 par Jean-Paul X... et par la S. C. I. X..., ainsi que dans celles émanant de la S. A. R. L. HOTEL LE GUITRY le 22 septembre 1999 dans le cadre de la procédure d'appel du jugement en date du 10 novembre 2005 ; que toutefois, dans ses conclusions, la SARL HOTEL LE GUITRY conteste que ce jugement lui soit opposable ; qu'en l'absence de justification d'une notification régulière et en l'état de la contestation de l'opposabilité de ce jugement, la simple mention de celui-ci dans des conclusions d'incident ne peut ouvrir aucun droit au bénéfice de la S. C. I. X... ; que par contre, dans une lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 27 décembre 2000 à Jean-Paul X... et à la SCI X..., la SARL HOTEL LE GUITRY fait référence au jugement du 29 janvier 1998 pour indiquer qu'elle avait fait en sorte qu'il soit mis un terme à l'occupation des 2ème, 3ème et 4ème étage de l'immeuble du... ; que ce courrier matérialise la connaissance par la SARL HOTEL LE GUITRY du jugement eu question, son acceptation des termes de celui-ci et la volonté d'en exécuter les conséquences ; qu'en l'état de l'exécution volontaire matérialisée dans le courrier en date du 27 décembre 2000, la S. C. I. X... peut réclamer une indemnité d'occupation à compter de cette date ; que dans son rapport en date du 03 juillet 2001, l'expert Y... indique que la remise effective des locaux n'a pu être réalisée en l'absence de séparation des locaux devant être restitués avec ceux dont Jean-Paul X... indiquait qu'ils faisaient l'objet d'une instance pendante devant la cour de Cassation ; qu'il convient de noter que, dès décembre 2000, la S. A. R. L. HOTEL LE GUITRY avait clairement manifesté la volonté de restituer à la S. C. I. X... les locaux des 2ème, 3ème et 4ème étage de l'immeuble du... ; que cette restitution a été refusée par la S. C. I. X... en l'état des difficultés relatives aux travaux de séparation de ces locaux et de l'immeuble du..., travaux qu'elle refusait de prendre en charge, tel que constaté dans les deux rapports de l'expert Y... ; que si le bail en date du 22 mai 1980 accordait à la SARL HOTEL SAINT MICHEL devenue la SARL HOTEL LE GUITRY la faculté de procéder à ses frais, risques et périls exclusifs à des travaux de transformation et d'aménagement dans l'immeuble en vue de sa transformation complète aux fins de création d'un hôtel catégorie 2 ou 3 étoiles, ce bail ne lui imposait aucune obligation de remettre les lieux dans leur état antérieur à sa cessation ; qu'en outre, il n'est aucunement démontré que les communications entre les locaux des 2ème, 3ème et 4ème étages de l'immeuble du... et ceux du 6 de la même rue ont été réalisées par la SARL HOTEL LE GUITRY, alors qu'au surplus, dans le bail, la désignation des biens loués ne fait aucune distinction entre les deux immeubles, ce qui laisse penser que la communication était antérieure ; qu'il ne saurait donc être fait grief à la SARL HOTEL LE GUITRY d'avoir modifié les locaux loués ou de ne pas avoir réalisé les travaux consécutifs à la séparation de ceux-ci et de l'immeuble du... ; que le fait que l'expert Y... constate dans son rapport en date du 31 octobre 2002 que les travaux de séparation ne sont pas totalement inachevés est donc inopérant ; que la S. C. I X... n'a apporté aucune réponse à la lettre recommandée avec accusé de réception qui lui avait été adressée le 27 décembre 2000 par laquelle la SARL HOTEL LE GUITRY indiquait avoir mis un terme à l'occupation des 2ème, 3ème et 4ème étages de l'immeuble du... et proposait une réunion sur les lieux ; qu'en outre, l'ordonnance de référé en date du 17 mai 2001 a constaté que la SARL HOTEL LE GUITRY avait offert la remise des lieux ; que dès lors, la S. C. I X... n'est pas fondée à imputer à la S. A. R. L. HOTEL LE GUITRY les conséquences de son refus persistant et injustifié d'accepter la restitution des lieux en l'état où ils se trouvaient au jour de l'offre de restitution, alors que l'ordonnance de référé en date du 12 mars 2002 l'avait autorisé à faire effectuer à ses frais avancés les travaux d'alimentation en fluides et qu'en cas de restitution en mauvais état d'habitabilité elle conservait la possibilité de réclamer à la SARL HOTEL LE GUITRY le remboursement des frais de remise en état ; qu'il appartenait à la SCI X... d'apporter une réponse diligente aux propositions de remise des lieux faites par la SARL HOTEL LE GUITRY ; qu'en outre, il n'est pas démontré que cette dernière s'est maintenue dans les lieux postérieurement au 27 décembre 2000 ; qu'en conséquence, la demande de la S. C. I. X... tendant au versement d'une indemnité d'occupation n'est pas fondée dans son principe ; sur les autres chefs de demandes, qu'en l'état du rejet de la demande d'indemnité d'occupation de la SCI X..., sa demande de caractère définitif de l'inscription de nantissement ne peut prospérer,
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE par décision rendue le 29 janvier 1998 et passée en force de chose jugée, il a été jugé par le tribunal de grande instance de Nice dans un litige opposant Monsieur X... et la SCI X... à la Société d'Exploitation d'Industries Touristiques (SEIT) que les chambres situées aux deuxième, troisième et quatrième étages de l'immeuble sis... actuellement dénommée rue ..., sont des locaux faisant parte de l'adjudication prononcée au bénéfice de Monsieur Jean-Paul X... par jugement de la chambre des criées en date du 26 avril 1984 ; que la SARL HOTEL LE GUITRY n'était pas partie à ce litige ; que la SCI X... sollicite la condamnation de la SARL HOTEL LE GUITRY à payer une indemnité d'occupation pour ces locaux pour la période postérieure au jugement susvisé, soit à compter du 29 janvier 1998 ; que la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence, par arrêt en date du 6 février 2003, a jugé que les droits de la SCI X... et de Monsieur X... sur les chambres du 2ème, 3ème et 4ème étages sont reconnus mais qu'ils ne sont pas opposables au locataire qui n'était pas partie à l'instance ayant abouti au jugement du 29 janvier 1998 ; que la Cour a donc débouté Monsieur X... et la SCI X... de leurs demandes en paiement d'indemnités d'occupation qui avaient été sollicitées pour la période totale allant du 26 / 04 / 84 au 26 / 04 / 89 pour Monsieur X... et du 26 / 04 / 89 au 26 / 04 / 99 pour la SCI X... ; qu'il convient en outre de rappeler que la Cour d'Appel a observé que le fondement de l'action oblique n'avait pas été invoqué ; que le Tribunal, au risque de violer l'autorité de la chose jugée, ne peut se prononcer à nouveau sur une demande en paiement d'indemnité d'occupation sollicitée pour une période se situant à l'intérieur de celle allant du 26 / 04 / 84 au 25 / 04 / 99 ; que par contre, le tribunal peut se prononcer sur une demande concernant la période postérieure au 26 / 04 / 99 en recherchant cependant si à cette date la SARL HOTEL LE GUITRY avait connaissance du droit de propriété de Monsieur X... et de la SCI X... ; qu'il ressort des documents produits par les demandeurs et notamment du rapport de remise des lieux effectué par Monsieur Y... que la SARL HOTEL LE GUITRY a eu connaissance du jugement rendu le 29 janvier 1998 au moins depuis l'ordonnance en date du 17 mai 2001 rendue à son contradictoire ; qu'aucun autre document ne permet au tribunal de constater que la SARL HOTEL LE GUITRY avait connaissance de ce jugement à une date antérieure ; qu'il ressort cependant du même rapport d'expertise que les locaux litigieux ont été remis à Monsieur X... en présence de l'expert le 8 juin 2001 ; qu'aucune indemnité d'occupation ne peut donc être réclamée à partir de cette date ; que les demandeurs seront donc déboutés de leurs demandes tant principale que subséquentes,
1- ALORS QUE celui qui occupe un local sans droit ni titre est redevable d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire de ce local ; qu'il appartient à l'occupant, pour faire cesser le cours de sa dette d'indemnité, de prouver qu'il a mis fin à l'occupation du local ; qu'en reprochant pourtant à la SCI X..., propriétaire, de ne pas avoir prouvé que la SARL HOTEL LE GUITRY, occupante, s'était maintenue les lieux postérieurement au 27 décembre 2000 pour la débouter de sa demande d'indemnité d'occupation, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve, violant ainsi l'article 1315 du Code civil.
2- ALORS QU'en cause d'appel, la SCI X... produisait et se prévalait d'un constat d'huissier, autorisé par ordonnance du juge des référés du Tribunal de grande instance de NICE, qui relevait, photos à l'appui, que le 8 février 2001, soit postérieurement au décembre 2000, le sol des locaux devant être restitués était jonché de gravats et de déblais, et que les pièces contenaient des meubles démontés, ce qui caractérisait l'absence de libération effective des locaux ; qu'en jugeant pourtant qu'il n'était pas prouvé que la SARL HOTEL LE GUITRY, occupante, s'était maintenue dans les lieux postérieurement au 27 décembre 2000, la Cour d'appel a dénaturé par omission ce constat d'huissier, violant ainsi l'article 1134 du Code civil.
3- ALORS QUE le rapport de remise des lieux établi le 3 juillet 2001 par Monsieur Y... relevait d'une part que l'expert avait été missionné par le Tribunal aux fins d'assister à la remise des locaux à la SCI X..., d'autre part qu'il n'avait pas été possible pour l'expert de présider à la remise des clés ; qu'il s'en évinçait d'une part que la restitution des lieux n'avait pas encore eu lieu lors de la désignation de l'expert, d'autre part qu'elle n'avait pas eu lieu au jour de la rédaction du rapport, en l'absence de remise des clés ; qu'en jugeant pourtant qu'il n'était pas prouvé que la SARL HOTEL LE GUITRY, occupante, s'était maintenue les lieux postérieurement au 27 décembre 2000, la Cour d'appel a dénaturé par le rapport établi le 3 juillet 2001 par Monsieur Y..., violant ainsi l'article 1134 du Code civil
4- ALORS QUE le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en relevant d'office le moyen tiré du refus injustifié de la SCI X... d'accepter la restitution des lieux en l'état où ils se trouvaient au jour de l'offre de restitution et de son exigence injustifiée de travaux qui n'avaient pas à être mis à la charge de l'occupante, sans inviter au préalable les parties à présenter leurs observations, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile.
5- ALORS QUE l'occupant sans droit ni titre doit payer une indemnité d'occupation au propriétaire tant qu'il n'a pas effectivement libéré les lieux ; qu'il ne suffit pas qu'il ait manifesté son intention de libérer les lieux ; qu'il ne saurait davantage exiger que le propriétaire fasse des diligences particulières pour l'aider à s'acquitter de son obligation ; qu'il ne peut s'exonérer de son obligation qu'en établissant que la libération matérielle des lieux a été rendue impossible par le comportement du propriétaire ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel s'est fondée sur le fait que la SARL HOTEL LE GUITRY avait offert de restituer les lieux, restitution qui aurait été refusée par la SCI X..., pour exonérer l'occupante du paiement d'une indemnité d'occupation ; qu'en statuant ainsi par un motif inopérant, puisque pour statuer sur l'indemnité d'occupation, seul importait de savoir si au 27 décembre 2000 l'occupante avait effectivement libéré les lieux ou à défaut si cette libération matérielle avait été rendue strictement impossible par le comportement de la propriétaire, ce qui n'a pas été constaté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
6- ALORS, en tout état de cause, QUE le propriétaire est en droit d'exiger de l'occupant qu'il lui restitue les locaux dans un bon état de réparation ; que tant que l'occupant n'a pas exécuté cette obligation, le propriétaire peut refuser la restitution et a droit au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à ce que les travaux nécessaires soient effectués ; qu'en stigmatisant pourtant le refus persistant et injustifié de la SCI X... d'accepter la restitution des lieux dans l'état où ils se trouvaient au jour de l'offre de restitution, pour débouter cette société de sa demande d'indemnité d'occupation, au motif inopérant qu'en cas de restitution des locaux en mauvais état la SCI X... pouvait réaliser elle-même les travaux nécessaires et se faire rembourser, sans rechercher si le mauvais état dénoncé n'était pas réel, en quel cas le propriétaire pouvait exiger de l'occupante qu'elle remette elle-même les lieux en l'état et pouvait demander le paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à ce que les travaux nécessaires soient effectués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.
7- ET ALORS QUE l'occupant d'un local doit restituer les lieux dans un état qui assure au propriétaire une jouissance effective et utile du local ; qu'en jugeant pourtant que la SARL HOTEL LE GUITRY n'était pas tenue de réaliser les travaux permettant de restituer au propriétaire un local fermé, séparé effectivement des locaux appartenant à un tiers, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
