LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les époux Y... ;
Sur le premier moyen du pourvoi principal de M. X... et le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi provoqué de la société Agence immobilière du Vignoble, qui sont identiques :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, par l'intermédiaire de la société Agence immobilière du Vignoble, les époux Z... ont, selon acte reçu par M. X..., notaire, vendu aux époux Y... un appartement dont la surface s'est révélée moindre que celle mentionnée dans l'acte ; que, sur l'action en réduction du prix de vente introduite par les acquéreurs, l'arrêt attaqué a, notamment, condamné in solidum le notaire et l'agence immobilière à garantir les époux Z... de toutes les condamnations prononcées contre eux ;
Qu'en statuant ainsi, quand la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution du prix prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et qui correspond à la réduction du prix proportionnelle au déficit de superficie, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n'ayant pour conséquence que de ramener le prix de la vente au montant que les vendeurs auraient dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens des pourvois :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum M. X... et la société Agence immobilière du Vignoble à garantir les époux Z... de la condamnation à restituer aux époux Y... la somme de 22 919,19 euros correspondant à la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure de l'appartement vendu, l'arrêt rendu le 18 janvier 2007, et par voie de conséquence l'arrêt rendu le 3 mai 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;
Condamne les époux Z... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite des arrêts partiellement et totalement cassés ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif du 18 janvier 2007 d'AVOIR condamné Monsieur X..., in solidum avec l'agence immobilière, à garantir les époux Z... des condamnations prononcées contre eux, portant d'une part sur la somme de 22.919,19 euros, outre intérêts, correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, et d'autre part sur les frais irrépétibles et dépens, et d'AVOIR condamné Monsieur X..., in solidum avec l'agence immobilière, à payer aux époux Z... la somme de 1.500 euros pour frais irrépétibles d'appel ;
AUX MOTIFS QUE si le premier juge a avec pertinence déclaré les époux Z... recevables en leur action dirigée contre le notaire et l'agence immobilière, professionnels, c'est en revanche à tort qu'il a considéré que celle des époux Y... serait irrecevable au motif que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne régirait que les relations entre le vendeur et l'acquéreur ; que cette argumentation qui ne peut avoir d'incidence que sur la qualification juridique des sommes réclamées par les époux Y..., s'avère sans emport pour les priver du droit de faire grief aux professionnels, par le truchement desquels ils ont acquis le bien litigieux, d'avoir méconnu leurs obligations ; qu'il incombe au notaire et à l'agence immobilière de prouver qu'ils ont exécuté, tant envers les époux Z... que Y... le devoir de conseil qui pesait sur eux ; qu'ils n'étaient pas dispensés d'accomplir cette obligation au motif que l'indication de la surface ressortissait de la déclaration des vendeurs ; qu'ainsi que l'a énoncé le premier juge, Maître X..., tant dans l'acte de vente que dans le certificat de vente, a pris acte que les vendeurs déclaraient avoir effectué le mesurage du bien dont la superficie s'établissait à 88 m² et il a fait figurer ensuite dans chacun de ces documents les entières dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que cependant, et quand bien même, il n'incombe pas au notaire de vérifier l'exactitude de la déclaration du vendeur quant à la surface du bien, il apparaît des circonstances de l'espèce que Maître X... a, en se bornant à insérer des clauses formelles dans les actes, insuffisamment rendu attentifs les époux Z... comme les époux Y... aux incidences de la loi CARREZ ; qu'en effet, le 9 mars 1994, soit avant l'entrée en vigueur de la loi précitée, Maître X... avait lui-même reçu l'acte aux termes duquel les époux Z... avaient acquis le bien litigieux dont la surface déclarée s'établissait à 88 m² ; que cet acte précisait que le local était constitué des « combles et sur combles » ; que l'acte rédigé par Maître X... le 12 mars 2001, soit après l'entrée en vigueur de la loi CARREZ, désignait le même bien constitué de « combles et sur combles » avec toujours une superficie de 88 m² ; que le professionnel qu'est Maître X... sait que l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997 pris en application de la loi CARREZ exclut de la surface habitable les parties situées sous les combles dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ; qu'en sa qualité de professionnel rédacteur des deux actes concernant le même bien, il devait s'étonner que nonobstant la loi nouvelle, et la particularité architecturale de l'appartement, la surface déclarée soit demeurée identique ; que son devoir de conseil lui imposait d'attirer l'attention sur ce point des époux Z... comme des époux Y..., ce qu'il ne prouve pas avoir fait ; qu'il s'infert du tout que la SARL LE VIGNOBLE et Maître X... ont failli à leurs obligations professionnelles envers les époux Z... et Y... ; que les époux Y... sont donc fondés à obtenir la condamnation in solidum de ces deux professionnels à réparer le préjudice qu'ils ont chacun du fait de leurs manquements respectifs contribué à causer entièrement ; que la restitution partielle du prix de vente, qui en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'incombe qu'au vendeur, ne participe pas de ce préjudice ; qu'en effet sur ce point les époux Y... fondent exclusivement leur prétention sur l'article 46 précité, à l'exclusion de toute demande de nature indemnitaire ; qu'en revanche, la demande de dommages et intérêts formée à hauteur de 1.524,49 euros doit être accueillie ; qu'elle répare intégralement le dommage moral distinct subi par les époux Y... du fait de la présente procédure, alors qu'ils justifient en produisant les courriers de leur avocat avoir recherché une solution amiable mais en vain ; que les époux Z... qui ont aussi contribué à causer ce préjudice distinct, seront in solidum condamnés au paiement de cette indemnité ; que Maître X... et la SARL LE VIGNOBLE seront aussi, in solidum, du fait de leurs manquements, condamnés à garantir totalement les époux Z... de toutes les condamnations mises à leur charge en principal, frais, intérêts et dépens ;
ALORS QUE la restitution à laquelle les vendeurs ont été condamnés à la suite de la diminution du prix de vente, proportionnelle au déficit de superficie, prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable ; qu'en jugeant que le notaire devait garantir les vendeurs de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit des acquéreurs, y compris celle portant sur la restitution d'une partie du prix de vente en raison de la surestimation, lors de la vente, de la superficie réelle du bien vendu, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, ensemble l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt du 3 mai 2007 d'AVOIR rejeté la requête en rectification d'erreur matérielle déposée par Monsieur X..., tendant à la rectification du dispositif de l'arrêt du 18 janvier 2007 en ce qu'il avait condamné le notaire à garantir les époux Z... des condamnations prononcées contre eux, portant d'une part sur la somme de 22.919,19 euros, outre intérêts, correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, et d'autre part sur les frais irrépétibles et dépens, et en ce qu'il avait condamné Monsieur X..., in solidum avec l'agence immobilière, à payer aux époux Z... la somme de 1.500 euros pour frais irrépétibles d'appel ; et d'AVOIR condamné Monsieur X... aux dépens de sa requête ;
AUX MOTIFS QUE la Cour n'a fait application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à l'encontre des époux Y... pour les débouter de leur demande en paiement de cette somme en ce qu'elle était dirigée contre Maître X... et la SARL LE VIGNOBLE, au motif qu'elle ne participait pas de leur préjudice causé par le manquement à leur devoir de conseil de ces deux professionnels ; qu'en revanche toutes les condamnations mises à la charge des époux Z... - y compris celle à restitution partielle du prix de vente - sont constitutives de l'entier dommage que leur a causé le manquement à leur devoir de conseil ;
ALORS QUE le juge doit rectifier les erreurs dont le caractère purement matériel est établi par les motifs de la décision qui est entachée d'une telle erreur ; qu'en refusant de rectifier le dispositif de l'arrêt du 18 janvier 2007 en ce qu'il condamnait le notaire à garantir les époux Z... de toutes les condamnations mises à leur charge, y compris celle portant sur la diminution du prix de vente consécutive à l'application de la loi CARREZ, quand les motifs de la décision précisaient expressément que « la restitution partielle du prix de vente,… en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, n'incombe qu'au vendeur… » (arrêt p. 5, al. 13 et 14), la Cour d'appel a violé l'article 462 du nouveau Code de procédure civile.
Moyens produits au pourvoi provoqué par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils pour la société Agence immobilière du Vignoble.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt du 18 janvier 2007 d'avoir condamné la société AGENCE IMMOBILIERE DU VIGNOBLE, in solidum avec maître X..., à garantir les époux Z... de toutes les condamnations prononcées à leur encontre en principal, à savoir la somme de 22.919,19 euros correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure, outre intérêts, frais et dépens ;
AUX MOTIFS QUE si le premier juge a avec pertinence déclaré les époux Z... recevables en leur action dirigée contre le notaire et l'agence immobilière, professionnels, c'est en revanche à tort qu'il a considéré que celle des époux Y... serait irrecevable au motif que l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne régirait que les relations entre le vendeur et l'acquéreur ; que cette argumentation qui ne peut avoir d'incidence que sur la qualification juridique des sommes réclamées par les époux Y..., s'avère sans emport pour les priver du droit de faire grief aux professionnels, par le truchement desquels ils ont acquis le bien litigieux, d'avoir méconnu leurs obligations ; qu'il incombe au notaire et à l'agence immobilière de prouver qu'ils ont exécuté, tant envers les époux Z... que Y... le devoir de conseil qui pesait sur eux ; qu'ils n'étaient pas dispensés d'accomplir cette obligation au motif que l'indication de la surface ressortissait de la déclaration des vendeurs ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la restitution à laquelle les vendeurs sont condamnés à la suite d'une diminution du prix de vente à proportion de la moindre mesure, en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable ; qu'en jugeant que la société AGENCE IMMOBILIERE DU VIGNOBLE devait garantir les vendeurs de l'ensemble des condamnations prononcées à leur encontre au profit des acquéreurs, y compris celle portant sur la restitution d'une partie du prix de vente en raison de la surestimation, lors de la vente, de la superficie réelle du bien vendu, la cour d'appel a violé les articles 1382 du Code civil et 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS QUE, D'AUTRE PART, en jugeant dans ses motifs (p. 5 in fine) que seuls les vendeurs pouvaient être tenus de la restitution partielle du prix de vente, puis dans son dispositif (p. 7 § 3) que l'agent immobilier était tenu de garantir cette condamnation, la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction entre les motifs et le dispositif, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE) :IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt du 3 mai 2007 d'avoir rejeté la requête en rectification d'erreur matérielle déposée par la société AGENCE IMMOBILIERE DU VIGNOBLE, tendant à la rectification du dispositif de l'arrêt du 18 janvier 2007 en ce qu'il avait condamné l'agence immobilière à garantir les époux Z... de la condamnation prononcée contre eux portant sur la somme de 22.919,19 euros correspondant à la diminution du prix de vente proportionnelle à la moindre mesure ;
AUX MOTIFS QUE la cour n'a fait application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qu'à l'encontre des époux Y... pour les débouter de leur demande en paiement de cette somme en ce qu'elle était dirigée contre Maître X... et la SARL LE VIGNOBLE, au motif qu'elle ne participait pas de leur préjudice causé par le manquement à leur devoir de conseil de ces deux professionnels ; qu'en revanche toutes les condamnations mises à la charge des époux Z... – y compris celle à restitution partielle du prix de vente – sont constitutives de l'entier dommage que leur a causé le manquement à leur devoir de conseil ;
ALORS QUE le juge doit rectifier les erreurs dont le caractère purement matériel est établi par les motifs de la décision qui est entachée d'une telle erreur ; qu'en refusant de rectifier le dispositif de l'arrêt du 18 janvier 2007 en ce qu'il condamnait la société AGENCE IMMOBILIERE DU VIGNOBLE à garantir les époux Z... de la condamnation mise à leur charge portant sur la diminution du prix de vente, tandis que cet arrêt avait retenu dans ses motifs que « la restitution partielle du prix de vente, qui en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'incombe qu'au vendeur, ne participe pas (du) préjudice » résultant du manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil sur l'indication de la surface (arrêt, p. 5 § 14), la cour d'appel a violé l'article 462 du Code de procédure civile.
