LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant souverainement retenu que les désordres provoqués par le sinistre du 23 novembre 2002 étaient suffisamment graves pour rendre les locaux impropres à l'exploitation prévue au contrat de bail, la cour d'appel, qui, sans être tenue de procéder à une recherche sur le coût des travaux de remise en état que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que le bail se trouvait résilié de plein droit, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes de la SCP Defrenois Levis et des époux Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR constaté que le contrat de bail liant les parties était résilié de plein droit depuis le 23 novembre 2002 et, en conséquence, ordonné l'expulsion de Mme X... ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'un incendie s'est déclaré le 23 novembre 2002 dans l'immeuble sis 6 rue du Capitaine Da à Erstein, et a causé des désordres dans le magasin de Mme
X...
; que dans un procès-verbal de constat du 29 novembre 2002, Me Z..., huissier de justice, indique qu'il n'y avait plus d'électricité dans le magasin, que la ligne téléphonique était indisponible, que le sol du magasin était imprégné d'eau, que deux luminaires sur trois étaient remplis d'eau et que le plafond semblait imbibé d'eau ; que l'huissier précise encore que l'appartement situé au dessus du local commercial a été entièrement dévasté par l'incendie, le plafond et une partie de la toiture s'étant écroulés ; qu'il en résulte qu'à la suite de l'incendie, les locaux loués par M. et Mme Y... sont devenus impropres à l'exploitation des lieux selon la destination du bail, à savoir l'exploitation d'un commerce d'aliments naturelssanté ; qu'en effet la dégradation des locaux et de l'immeuble est telle qu'ils ne permettent plus d'attirer les clients, ni de les recevoir dans des conditions décentes, ni de stocker convenablement les aliments ; que cette situation caractérise une perte totale des locaux par cas fortuit, au sens de l'article 1722 du code civil ; qu'il y a donc lieu de constater que le contrat de bail est résilié de plein droit depuis le 23 novembre 2002, date de l'incendie ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE l'article 1722 du code civil est applicable dès lors qu'il n'est plus possible d'exploiter les locaux loués normalement ou d'en faire un usage conforme à leur destination, et ce même en cas de destruction partielle de l'immeuble (Civ., 30 / 09 / 99) ; qu'à juste titre, les premiers juges se sont fondés sur le constat d'huissier du 29 novembre 2002 pour estimer que les locaux étaient devenus impropres à l'exploitation des lieux selon la destination du bail si bien que le bail était résilié de plein droit depuis le 23 novembre 2002 en application de l'article 1722 du code civil ; que dans ses déclarations à l'huissier, l'appelante reconnaissait son impossibilité de continuer son exploitation, ses produits en stock étant considérés comme impropres à la vente suite aux fumées ; qu'au surplus, le bail initial du 30 mars 1976 prévoit que, par dérogation à l'article 1722 du code civil, en cas de destruction par risque d'incendie de la majeure partie des locaux loués, le présent bail sera résilié de plein droit si bon le semble au bailleur, les preneurs renonçant expressément à user de la faculté de maintenir le bail moyennant diminution du loyer ; que de plus, ce bail notarié prévoit, au titre des obligations du bailleur, que ces derniers s'obligent à garantir et maintenir l'étanchéité pendant toute la durée du contrat de bail tant du toit que des fenêtres ; qu'il n'est donc pas anormal que les intimés aient commencé par des travaux de charpente, après que les deux experts des compagnies d'assurances respectives des deux parties se soient rendus sur les lieux pour faire leurs constatations et établir leurs rapports (la réunion dans le cadre de l'expertise amiable ayant eu lieu le 7 janvier 2003), le devis de l'entreprise de charpente Girold datant du 3 avril 2003 et la facture ayant été réglée le 5 mai 2003 ; que de même, le devis pour la pose d'un poteau de branchement électrique aérien date du 30 avril 2003, la facture ayant été réglée auprès des Usines Municipales d'Erstein le 30 septembre 2003 ; qu'enfin, le rapport du cabinet d'expertise Texa, expert mandaté par la compagnie d'assurances de l'appelante, n'établit nullement la mauvaise volonté des intimés à faire effectuer les travaux incombant, selon le bail commercial, à ces derniers, et ce d'autant moins qu'il résulte de l'échange de courriers entre les parties que l'appelante a attendu le mois d'octobre 2003 pour libérer les locaux sinistrés alors que, dès le 30 juin 2003, les intimés lui proposaient un local de stockage à Nidernai pour pouvoir effectuer les travaux de conformité dans les plus brefs délais ;
ALORS QU'en assimilant la perte partielle des locaux à une perte totale par cas fortuit, sans constater qu'il y avait impossibilité absolue et définitive d'user des lieux loués selon leur destination prévue au bail ou si les travaux nécessaires à leur remise en état excédaient la valeur de la chose louée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil.
