LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1148 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 28 septembre 2007), que les consorts X... et la société civile immobilière Rocas, propriétaires de locaux à usage commercial donnés à bail à la société Jardin Créole, sont convenus avec cette dernière, le 20 février 2000, alors que l'immeuble menaçait ruine, de suspendre l'exécution du contrat de bail pendant la démolition et la reconstruction de l'immeuble puis de la réinstaller dans les lieux ; que le 1er octobre 2003, en l'absence de reconstruction de l'immeuble démoli, la société Jardin Créole a assigné les bailleurs pour les voir condamner à réparer les préjudices subis du fait de la non exploitation de son fonds de commerce ; que les bailleurs ont invoqué la force majeure ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société Jardin Créole, l'arrêt retient que l'obligation de reloger cette société dans un bâtiment rénové sur la même implantation s'est nouée le 20 février 2000, et qu'à cette date l'impossibilité de procéder à une telle reconstruction était imprévisible ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser l'irrésistibilité de l'événement, la cour d'appel n'a pas donné de de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 septembre 2007, entre les parties, par la cour de Fort de France ; remet en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit les renvoie devant la cour d'appel de Fort de France, autrement composée ;
Condamne les consorts X... et la SCI Rocas aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... et la SCI Rocas à payer à la société Jardin Créole la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... et la SCI Rocas ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize mai deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Jardin Créole.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SARL JARDIN CREOLE de ses demandes d'indemnisation du préjudice lié à sa non réinstallation ;
AUX MOTIFS QUE « la société JARDIN CREOLE, par lettre du 20 février 2000, a constaté la vétusté du bâtiment qu'elle louait et pris l'initiative de cesser l'exploitation dans ce local à compter du 1er mai 2000 en l'attente de travaux pesant sur le propriétaire ; que la démolition du bâtiment n'est que la conséquence de l'arrêté de péril pris par la commune des TROIS ILETS le 7 avril 2000, dans le cadre des pouvoirs de police dont dispose le Maire, peu important que la demande à voir constater l'état de péril imminent soit le fait du propriétaire ; que la société JARDIN CREOLE (sic) a régulièrement poursuivi les études pour la reconstruction du bâtiment et déposé un permis de construire refusé le 5 novembre 2003 en considération du classement de la zone au regard des aléas cycloniques et sismiques ; que le fait que le Plan de Prévention des Risques n'ait été définitivement incorporé dans le Plan Local d'Urbanisme que le 10 décembre 2003 est sans incidence sur la validité du refus opposé aux consorts X..., refus que l'ordre judiciaire ne peut que constater, étant cependant remarqué qu'il n'y a rien d'abusif de la part de services techniques municipaux de prendre en compte en novembre des contraintes avérés qui vont être incorporées en décembre dans un schéma directeur que les mêmes service préparent ; que l'obligation de reloger la société JARDIN CREOLE dans un bâtiment rénové sur la même implantation s'est nouée le 20 février 2000 ; qu'à cette date l'impossibilité de procéder à une telle reconstruction était imprévisible et c'est donc par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a pu constater que les conditions exonératoires de la force majeure étaient acquises au bailleur » (arrêt attaqué p.5) ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'article 1148 du code civil énonce « qu'il n' y a lieu à aucuns dommages et intérêts lorsque, par suite d'une force majeure ou d'un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il s'était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit » ; qu'il convient de reprendre la chronologie des évènements dénoncés par les parties ; que la destruction des locaux s'imposait aux consorts X... en dehors de la difficulté afférente à la reconstruction sur la même parcelle ; qu'en effet, dès l'année 2000, dans un courrier adressé le 20 février à Valère X..., Monsieur Y... a protesté contre la vétusté des lieux rendant la poursuite du commerce impossible (cf. son intention de fermer son commerce avant l'exécution des travaux) ; que le 7 avril 2000, un arrêté de péril concernant le local litigieux sur la parcelle A n° 700 a été notifié par le Maire des TROIS ILETS aux consorts X..., avec interdiction au public et obligation de démolition ; que le projet de reconstruction a bien été à cette époque porté à la connaissance de la municipalité des TROIS ILETS, ainsi qu'il ressort de l'extrait du procès verbal de délibérations du 11 octobre 2000 ; que la municipalité, dans son « souci de libérer la plage », proposait dans ce procès verbal un échange de la parcelle section A n° 388 et mis une réserve sur les parcelles A n° 699 et 700 (sur laquelle était érigé le local litigieux) ; qu'ainsi, dès cette date, les consorts X... se sont heurté à la double difficulté de devoir démolir le local et d'une reconstruction aux conditions imposées par la Mairie des TROIS ILETS ; que la mairie, fin 2002, a proposé cet échange et autorisé une installation provisoire du JARDIN CREOLE (attestation du Maire en date du 31/03/2003) ; que le JARDIN CREOLE ne dit rien sur cette offre alors que le Maire, dans cette attestation, mentionne cet engagement, pris en 2002, dans l'intérêt du JARDIN CREOLE ; que sur la nécessité de détruire l'ancien local, toutes les parties sont d'accord ; que sur la reconstruction, les bailleurs se sont trouvés devant la décision de reprise de la commune ; qu'ensuite, ils se sont heurtés à son classement dans une zone « aléa majeur » ; que l'imbroglio s'est aggravé en 2004 lorsque la commune s'est posée la question de l'opportunité de l'échanger dans la mesure « où les contraintes à observer conduisent littéralement à une impossibilité de construire sur la parcelle des consorts X... ; qu'en résumé, compte tenu de : la nécessité de démolir l'ancien local, l'impossibilité de construire après volonté manifestée de reprise du terrain, les nouvelles interrogations de la municipalité sur l'échange proposé, les consorts X... se trouvent dans une impossibilité manifeste en l'état de reconstruire un local affecté à JARDIN CREOLE dans le cadre de son bail ; que ses obligations de bailleur sont à l'évidence suspendues par cette situation qui recouvre les conditions de la force majeure : l'élément extérieur, imprévisible et irrésistible » (jugement confirmé p.6 et 7) ;
ALORS D'UNE PART QUE constitue un cas de force majeure un évènement extérieur imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution ; qu'en retenant en l'espèce comme constitutif d'un évènement de force majeure exonérant les consorts X..., bailleurs, et la SCI ROCAS de toute responsabilité à l'égard de la SCI JARDIN CREOLE, preneur, le vote par la commune des TROIS ILETS d'une réserve sur les parcelles cadastrées section A n° 699 et 700, en échange d'une autre parcelle, sans égard au fait que cette décision, votée le 11 octobre 2000, était connue des consorts X... lorsqu'ils ont mis à exécution, à l'été 2002, leur engagement de démolir le local loué, vétuste et insalubre, et de le reconstruire au même emplacement, de sorte que les difficultés afférentes à cette reprise et à l'échange de parcelles était alors prévisibles et qu'il leur appartenait de prendre toutes les précautions qui s'imposaient et de faire toutes diligences aux fins de concrétisation rapide de cet échange de parcelles et demande de permis de construire sur la nouvelle parcelle attribuée, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1148 du code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE constitue un cas de force majeure un évènement extérieur imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution ; qu'en retenant en l'espèce comme constitutif d'un évènement de force majeure exonérant les consorts X..., bailleurs, et la SCI ROCAS de toute responsabilité à l'égard de la SCI JARDIN CREOLE, preneur, le refus de permis de construire délivré le 5 novembre 2003 en raison du classement des parcelles en zone de risques naturels, cycloniques et sismiques , sans rechercher, comme elle y était invitée si la cause de ce refus, prononcé pour non respect de la marge de recul de 10 mètres du littoral pour les parcelles limitrophes du rivage, ne laissait pas aux bailleurs la possibilité de déposer un projet modifié respectant ces conditions, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1147 et 1148 du code civil.
