LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les premier et deuxième moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident :
Attendu qu'ayant relevé que la résidence réalisée par l'association Entraide universitaire avait été édifiée sur un terrain qui appartenait toujours au syndicat principal des copropriétaires et que par délibération numéro 14 en date du 22 août 1996, définitive faute de recours exercé dans le délai légal, les copropriétaires réunis en assemblée générale avaient donné leur accord sur les travaux, la cour d'appel, qui a retenu qu'a priori une telle construction était une source d'enrichissement pour le patrimoine commun des copropriétaires, qu'en outre ceux-ci ne pouvaient se plaindre d'une privation de jouissance du terrain d'assise puisque la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle en avait été accordée par délibération numéro 7 du 27 août 1986 au propriétaire du lot numéro 1, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la majorité requise que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le troisième moyen du pourvoi principal et du pourvoi incident qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C, Mmes A... et B... et MM. X... et Y... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C, à payer à l'association Entraide universitaire la somme de 1 500 euros, à la société Hôtelière Montfleury la somme de 1 500 euros et au syndicat principal de copropriété Cannes Montfleury 44 et à M. Z..., ès qualités, ensemble la somme de 1 500 euros et à la société Longuet Neel la somme de 1 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C, de Mmes A... et B... et de MM. X... et Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens identiques produits AUX POURVOIS PRINCIPAL ET INCIDENT par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires résidence Cannes Montfleury, Mmes A... et B... et MM. X... et Y....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. B..., C..., X..., D..., E..., F..., G...
H..., I..., J..., K..., L..., Y..., M..., Mmes M..., N...- A..., O..., P...- Q..., les époux R..., le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury Bâtiment C et Mme S...
B... de leur demande en paiement de la somme de 2. 346. 375 euros ;
AUX MOTIFS QUE les deux délibérations critiquées, celle du 27 août 1986 ayant concédé un droit de jouissance exclusive, particulière et perpétuelle sur une parcelle de 1290 m2 et celle du 22 août 1996 ayant approuvé les travaux effectués par l'Association d'ENTRAIDE UNIVERSITAIRE, sont définitive et ne peuvent plus être remises en cause ; que manifestement, la résidence réalisée par l'Association a été édifiée sur un terrain qui appartient toujours au Syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury et qu'a priori une telle construction est une source d'enrichissement pour le patrimoine commun des copropriétaires, ainsi que l'a conclu la SA Hôtelière Montfleury ; qu'en outre les copropriétaires ne peuvent pas se plaindre d'une privation de jouissance du terrain d'assise puisque la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle en avait été accordée par délibération numéro 7 du 27 août 1986 au propriétaire du lot numéro 1, à l'époque la société OHI et compagnie Hôtels de France aux droits de laquelle se trouve l'Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE ; que par la suite les travaux réalisés par l'Association ont même été approuvés par l'Assemblée générale des copropriétaires dans une délibération numéro 14 en date du 22 août 1996 sus rappelée ; qu'il résulte des délibérations prises par l'Assemblée générale des copropriétaires les 27 août 1986 et 22 août 1996 que l'Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE dispose d'un droit de jouissance exclusive, particulière et perpétuelle sur le terrain d'assise de la résidence universitaire et que les travaux ont été régulièrement approuvés par les copropriétaires ; qu'en outre le bâtiment édifié sur une partie commune est entré dans le patrimoine immobilier du syndicat des copropriétaires dans la mesure où l'association n'en a jamais revendiqué la propriété ni ne s'est comporté comme propriétaire ; qu'en conséquence la demande des 19 copropriétaires et du Syndicat secondaire de la Résidence du Parc Montfleury Bâtiment C, si elle est recevable comme le tribunal l'a décidé à juste titre, n'est pas fondée et qu'il convient d'en débouter les auteurs ;
ALORS, d'une part, QUE le droit de construire transféré au profit d'un copropriétaire bénéficiant d'un droit de jouissance à titre privatif, exclusif et perpétuel sur un bien acquiert la propriété des constructions édifiées sur ce bien ; que la Cour d'appel qui a admis que la construction litigieuse avait été édifiée dans l'exercice du droit de jouissance exclusive et perpétuelle accordé au constructeur, l'Association, exclusif de l'application du droit à accession du propriétaire du sol, mais qui a conclu à un enrichissement des copropriétaires du fait de cette construction pour exclure tout préjudice subi de leur part du fait de l'usurpation du terrain litigieux par l'Association, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 546, 551 et 552 du Code civil, ensemble l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
ALORS, d'autre part, QUE l'autorisation de construire donnée sur une partie commune n'exclut pas le droit à réparation pour le dommage causé dans l'exercice de ce droit et que l'accession de plein droit est exclue dans l'hypothèse de l'attribution d'un droit de jouissance exclusive et perpétuelle sur une partie commune ; que la Cour d'appel qui a conclu à l'absence de préjudice subi par la copropriété du fait de l'appropriation indue réalisée par l'Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE par la voie de l'exercice de son droit de jouissance à titre privatif et perpétuel d'une partie commune au motif que la construction du bien immobilier sur cette partie aurait été autorisée et au motif que le la copropriété profiterait de l'acquisition de plein droit de ce bien par voie d'accession, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des dispositions de l'article 1147 du Code civil ;
ET ALORS, enfin, QUE toute acquisition par le Syndicat d'un bien immobilier impose une décision de l'assemblée générale statuant à la majorité de l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 ; que la cour d'appel qui a constaté que le bien édifié de nature immobilière, l'avait été dans le cadre de l'exercice par un copropriétaire de son droit de jouissance exclusive d'une partie commune, puis qui a conclu que cet exercice avait constitué un enrichissement pour la copropriété du fait de la construction réalisée, sans constater l'existence d'un vote par l'assemblée générale, dans les termes de l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, d'une acquisition du bien litigieux, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article susvisé.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(principal)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. B..., C..., X..., D..., E..., F..., G...
H..., I..., J..., K..., L..., Y..., M..., Mmes M..., N...- A..., O..., P...- Q..., les époux R..., le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury Bâtiment C et Mme S...
B... de leur demande en paiement de la somme de 1. 642. 439 euros ;
ALORS, d'une part, QUE Cour d'appel qui a cru pouvoir rejeter la demande des copropriétaires et du Syndicat du Bâtiment C relative au préjudice subi du fait de la perte du droit de construire de la copropriété au profit de l'Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE sans motiver sa décision de ce chef, a violé l'article 455 du Code de procédure civile par défaut de motifs ;
ET ALORS, d'autre part, QUE pour les mêmes motifs, la Cour a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté MM. B..., C..., X..., D..., E..., F..., G...
H..., I..., J..., K..., L..., Y..., M..., Mmes M..., N...- A..., O..., P...- Q..., les époux R..., le Syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury Bâtiment C et Mme S...
B... de leur demande en paiement de la somme de 1. 642. 439 euros ;
AUX MOTIFS QUE les deux délibérations critiquées, celle du 27 août 1986 ayant concédé un droit de jouissance exclusive, particulière et perpétuelle sur une parcelle de 1290 m2 et celle du 22 août 1996 ayant approuvé les travaux effectués par l'Association d'ENTRAIDE UNIVERSITAIRE, sont définitive et ne peuvent plus être remises en cause ; que manifestement, la résidence réalisée par l'Association a été édifiée sur un terrain qui appartient toujours au Syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury et qu'a priori une telle construction est une source d'enrichissement pour le patrimoine commun des copropriétaires, ainsi que l'a conclu la SA Hôtelière Montfleury ; qu'en outre les copropriétaires ne peuvent pas se plaindre d'une privation de jouissance du terrain d'assise puisque la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle en avait été accordée par délibération numéro 7 du 27 août 1986 au propriétaire du lot numéro 1, à l'époque la société OHI et compagnie Hôtels de France aux droits de laquelle se trouve l'Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE ; que par la suite les travaux réalisés par l'Association ont même été approuvés par l'Assemblée générale des copropriétaires dans une délibération numéro 14 en date du 22 août 1996 sus rappelée ; qu'il résulte des délibérations prises par l'Assemblée générale des copropriétaires les 27 août 1986 et 22 août 1996 que l'Association ENTRAIDE UNIVERSITAIRE dispose d'un droit de jouissance exclusive, particulière et perpétuelle sur le terrain d'assise de la résidence universitaire et que les travaux ont été régulièrement approuvés par les copropriétaires ; qu'en outre le bâtiment édifié sur une partie commune est entré dans le patrimoine immobilier du syndicat des copropriétaires dans la mesure où l'association n'en a jamais revendiqué la propriété ni ne s'est comporté comme propriétaire ; qu'en conséquence la demande des 19 copropriétaires et du Syndicat secondaire de la Résidence du Parc Montfleury Bâtiment C, si elle est recevable comme le tribunal l'a décidé à juste titre, n'est pas fondée et qu'il convient d'en débouter les auteurs ;
ALORS QUE la Cour d'appel qui a relevé que l'Association bénéficiait du seul droit de jouissance sur le terrain litigieux et qui a constaté néanmoins que l'autorisation donnée à cette dernière de construire sur ce même terrain, droit pourtant accessoire aux parties communes, suffisait à conclure à l'absence de préjudice pour la copropriété du fait de la perte de son droit de construire au profit de cette dernière, a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1147 du Code civil.
