LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, sans dénaturer les termes de la convention conclue entre les parties le 11 juin 2002, que cette convention, ayant pour objet de permettre au preneur de réaliser d'importants travaux d'aménagement et de transformation que celui-ci envisageait d'effectuer dans les locaux loués, était une convention indépendante du bail liant les parties et que sa seule finalité était de permettre la signature d'un avenant à ce bail, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder d'office à une recherche qui ne lui avait pas été demandée, a retenu qu'à supposer avéré le non-respect par le preneur des termes de cette convention, cette carence ne pouvait que libérer les époux X... de l'autorisation qu'ils lui avaient accordée d'exécuter des travaux de transformation, mais qu'elle ne pourrait justifier la résiliation du bail qui est une convention indépendante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens dont aucun ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ; les condamne à payer à la société Pharmacie Internationale la somme de 2 500 euros ;
Condamne les époux X... à une amende civile de 2 000 euros envers le Trésor public ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux conseils pour M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
ATTENDU QU'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande des époux X... visant à obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial bénéficiant à la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE ;
AUX MOTIFS QUE « a) sur le motif tiré du non respect des modalités de cession du droit au bail :
Attendu que c'est à juste titre que le premier juge a écarté comme non fondé le motif de résiliation tiré du non respect des clauses du bail subordonnant la cession du droit au bail à l'accord préalable et écrit du bailleur après que le projet d'acte de cession lui ait été notifié, dès lors qu'il est avéré, qu'invités par le notaire chargé de la rédaction de l'acte de cession, suivant courrier recommandé du 16-021988 auquel était joint le projet d'acte établi au profit de la S.N .C. PHARMACIE INTERNATIONALE, désignée comme cessionnaire, à faire connaître leur accord d'ici le 27-02-1988, date prévue pour la signature de l'acte définitif, ils se sont abstenus de donner suite à cette demande, et qu'en tout état de cause, l'irrégularité susceptible de résulter de la signature de l'acte de cession sans leur accord exprès se trouve couverte par leur acquiescement à ladite cession, tel qu'exprimé, non seulement de façon tacite mais non équivoque, par l'encaissement des loyers versés par elle entre leurs mains, mais aussi de façon expresse par l'envoi à celle-ci de deux congés successifs avec offre de renouvellement, suivis de la signature d'avenants de renouvellement du bail, en date des 12-01-1992 et 09-08-2001;
b) sur le non respect de la convention du 11-06-2002 :
Attendu que c'est à bon droit aussi que le premier a considéré que le non respect par la société preneur des conditions auxquelles les bailleurs avaient, aux termes de cette convention, consenti à la réalisation des travaux d'aménagement et transformation qu'elle envisageait d'effectuer dans les locaux commerciaux, à le supposer avéré, n'était pas de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail dès lors qu'en vertu de l'effet relatif des contrats, l'exception d'inexécution d'une obligation résultant d'un contrat synallagmatique ne peut affecter que l'exigibilité de l'obligation qui en constitue la contrepartie, de sorte que la carence de la société PHARMACIE INTERNATIONALE à respecter les termes de cette convention, ne pouvait que libérer les époux X... de l'autorisation qu'ils lui avaient accordée d'exécuter des travaux de transformation; Qu'il s'ensuit que les motifs de résiliation tirés du défaut de restitution spontané des locaux repris par les bailleurs, du défaut de restauration des ventilations, de la non transmission au syndic de copropriété des pièces justificatives des travaux et des assurances souscrites et du retard dans la régularisation de l'avenant modificatif du bail, ont été à juste titre rejetés par le tribunal comme étant radicalement inopérants ;
c) sur l'encombrement des parties communes :
Attendu que si aux termes du bail dont elle tient ses droits, la société PHARMACIE INTERNATIONALE s'est expressément engagée à respecter les clauses du règlement de copropriété, parmi lesquelles celle faisant interdiction aux occupants de l'immeuble d'encombrer, même temporairement, les parties communes, et de les utiliser à des fins personnelles en dehors de leur destination, les époux X... ne sont pas fondés à lui opposer les manquements à cette obligation que les anciens preneurs auraient pu commettre, sauf à démontrer, ce qu'ils ne font pas, l'existence d'une appropriation permanente de certaines parties communes, qui aurait pré-existé à la cession du bail, et que la société PHARMACIE INTERNATIONALE aurait poursuivi en connaissance de cause; Que si l'existence d'une infraction est en revanche établie à l'encontre de la S.N.C. PHARMACIE INTERNATIONALE par la production d'un procès-verbal de constat dressé le 20-03-2003 démontrant la présence de présentoirs, d'étagères, d'un escabeau, d'un carton, et de divers tubes entreposés sur les paliers des caves et du premier sous-sol, ainsi que dans le hall d'entrée de l'immeuble, la société preneur, qui ne conteste pas cet état de fait mais prétend que cet encombrement, lié à l'exécution des travaux d'aménagement, était temporaire, en justifie par la production d'un procès-verbal de constat dressé le 23-05-2003 démontrant qu'à cette date les parties communes avaient été totalement libérées de tout entrepôt de matériels, ce que ne contredisent pas les deux attestations adverses, faute de comporter de précision sur la date, la durée et la consistance des infractions qu'elles y dénoncent ;
Attendu toutefois que les circonstances dans lesquelles la société preneur justifie avoir entreposé temporairement des matériels sur certaines parties communes conduisent à considérer que cette infraction au règlement de copropriété ne constitue pas à elle seule, en l'absence de toute mise en demeure du syndicat des copropriétaires de la faire cesser et d'en demander réparation, un manquement suffisamment grave aux clauses du bail pour justifier sa résiliation ;
d) sur le défaut d'entretien des locaux donnés à bail :
Attendu que pour les mêmes motifs que ceux ci-avant retenus, le grief tiré de l'inexécution par la société PHARMACIE INTERNATIONALE de son obligation d'entretien est impropre à fonder l'action en résiliation du bail en ce qu'elle porte sur des lots qui, ayant fait l'objet d'une reprise par les époux X... en exécution de la convention du 11-06-2002, soit les lots 11, 12, 13 et 18, n'étaient plus inclus dans le bail au moment de l'introduction de l'instance en résiliation judiciaire dudit bail ;
Attendu que si l'obturation du conduit de ventilation du lot 14, en sous-sol, engage la responsabilité du preneur dès lors que l'expert a constaté qu'elle était source de désordres auxquels il lui incombait de mettre fin, l'exécution de ces travaux en cours d'instance par la société PHARMACIE INTERNATIONALE, conformément à l'engagement qu'elle avait pris devant le premier juge, ne permet plus aux bailleurs de s'en prévaloir comme d'une infraction suffisamment grave et persistante pour justifier la résiliation du bail; Attendu que si l'expert a préconisé le renforcement du système de ventilation équipant le lot 15, par l'installation d'un tuyau de ventilation de section plus importante que celui existant, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que, faute de rapporter la preuve que cette déficience de la ventilation, dont il n'est pas démontré qu'elle rende le local en cause impropre à sa destination, résulte d'interventions fautives des preneurs postérieurement à la signature du bail, les époux X... n'étaient pas fondés à s'en prévaloir comme d'une infraction aux clauses du bail justifiant sa résiliation ;
e) sur le refus d'intégration dans l'acte de renouvellement d'une délibération de l'assemblée des copropriétaire :
Attendu que ce nouveau grief est radicalement inopérant dès lors que les époux X..., en signant l'acte de renouvellement, ont renoncé à se prévaloir, comme d'un acte de nature à remettre en cause la poursuite du bail, du refus de la société preneur d'intégrer dans ledit acte de renouvellement une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires restreignant les horaires de livraison, alors surtout que ce refus était sans portée puisque le preneur s'était par avance engagé, aux termes des clauses figurant dans le bail initial, et non modifiées par l'avenant de renouvellement, à respecter toutes les résolutions que pourrait adopter l'assemblée générale des copropriétaires ; Qu'ainsi le jugement sera confirmé en ce qu'il a estimé que, faute de revêtir un degré de gravité suffisant pour rendre intolérable la poursuite du bail, les deux seuls manquements tirés de l'encombrement temporaire des parties communes et du défaut d'entretien de la ventilation du lot 14 ne pouvaient suffire, même conjugués, à fonder l'action en résiliation introduite par les époux X... ; »
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur le non-respect de la convention du 11 juin 2002 : La convention signée le 11 juin 2002 entre Monsieur X... T et la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE prévoit l'autorisation du bailleur pour la réalisation d'importants travaux dans les locaux de la pharmacie. En contrepartie de cette autorisation, le preneur s'engage à :
- restituer au bailleur les lots 11, 12, 13 et 18;
- ne pas boucher les ventilations des sous-sols et dans la mesure du possible
- permettre la réouverture des ventilations de sous-sol et notamment celle du lot 18;
- fournir à la copropriété l'ensemble des pièces justificatives des travaux et assurances;
- régulariser un avenant modificatif de bail commercial et ce dans les 15 jours de la réalisation de la clause leur profitant.
Monsieur X... soutient que la SNC n'a pas respecté ses obligations notamment en ce qui concerne les ventilations et n'a pas fait preuve de diligence en ce qui concerne le versement de l'attestation d'assurance et la signature de l'avenant au bail, constituant une faute de nature à justifier la résiliation du bail commercial. Cependant il convient de relever que cette convention est indépendante du bail, sa finalité étant de permettre la signature d'un avenant à ce bail. Ainsi le non respect des clauses de cette convention, dans l'hypothèse où il serait caractérisé, est sanctionné par des stipulations propres à cette convention, en l'espèce la non délivrance de l'autorisation de travaux et ne saurait justifier la résiliation du bail lequel est une convention indépendante. Il n'y a en conséquence pas lieu d'examiner point par point les manquements relevés par Monsieur X... concernant l'exécution de la convention du 11 juin 2002, ceux-ci n'ayant pas de conséquence juridique sur sa demande en résiliation du bail commercial.
ALORS, D'UNE PART, QUE l'indivisibilité entre deux ou plusieurs actes juridiques, laquelle constitue une exception à la règle d'indépendance qui gouverne les rapports entre contrats, ne peut être que conventionnelle et subjective ce dont il résulte, que l'existence, ou non, d'une interdépendance entre un ou plusieurs actes juridiques repose nécessairement sur une analyse de la volonté des parties ; Qu'en l'espèce, les époux X... ont fait valoir que les termes de la convention du 11 juin 2002 ont été intégrés par les parties dans un avenant modificatif du bail commercial du 23 février 2003 mettant, ainsi, en exergue la volonté claire et non équivoque des parties d'inscrire de telles conventions, dans un ensemble indivisible (Conclusions récapitulatives d'appel des époux X... p.17 à 19) ; Que dès lors, en ayant conclu au caractère inopérant des griefs tirés du non-respect de la convention du 11 juin 2002 au motif, d'une part, que ladite convention était indépendante du bail en ce que cette dernière avait pour seule finalité la signature d'un avenant au bail et, d'autre part, que l'exception d'inexécution d'une obligation résultant d'un contrat synallagmatique ne peut affecter que l'exigibilité de l'obligation qui en constitue la contrepartie, de sorte que la carence de la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE ne pouvait que libérer les époux X... de l'autorisation octroyée par ces derniers, sans rechercher, ainsi qu'elle le devait, si le fait pour les parties d'avoir intégré dans l'avenant modificatif du 23 février 2003 les termes de la convention litigieuse et d'avoir modifié le bail en considération des engagements souscrits de part et d'autre dans ladite convention, ne caractérisait pas l'existence d'une volonté dépourvue d'équivoque des parties de lier le sort des contrats litigieux en les inscrivant dans un ensemble indivisible de sorte que les manquements résultant du non respect de la convention du 11 juin 2002 étaient susceptibles d'entraîner la résiliation du bail, la Cour d'appel a affecté sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, l'indivisibilité entre contrats peut être admise lorsque chacun des contrats a été conclu en considération de l'autre et que les parties ont accepté cette interdépendance ou créé l'apparence de cette acceptation ; Qu'en l'espèce, l'examen des énonciations de l'avenant du 23 février 2003 invoqué par les époux X... révèle que les parties ont procédé à la modification du bail en considération de la teneur des termes de la convention litigieuse; Que dès lors, en ayant retenu l'absence de lien d'interdépendance entre la convention du 11 juin 2002 et le bail commercial, pour conclure au caractère inopérant des manquements résultants du non-respect de la convention litigieuse nonobstant l'existence de l'avenant du 23 février 2003 invoqué par les époux X... et dans lequel les parties ont procédé à la modification du bail initial en considération des engagements souscrits par la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE dans la convention litigieuse, en prévoyant le retrait des lots n°s 11, 12, 13, et 18 de la désignation des locaux loués et en mettant à la charge du preneur l'obligation de les restituer, de sorte que l'existence d'un rapport d'interdépendance et/ou de connexité permettant de les inscrire à l'intérieur d'un même ensemble contractuel résultait très clairement des termes de cet avenant, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1134 du Code civil ensemble l'article 1184 du même code ;
ALORS, ENFIN, QU'il résultait des énonciations de la convention litigieuse, lesquelles étaient dépourvues de la moindre équivoque, que la convention du 11 juin 2002 avait pour objet de formaliser l'autorisation donnée par les époux X... à la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE pour procéder à un certain nombre de travaux d'aménagement et de transformation des locaux faisant l'objet du bail et, d'autre part, de constater l'attribution d'un droit de jouissance exclusif d'un WC au profit de cette dernière laquelle a, en contrepartie, souscrit un certain nombre d'engagements à avoir, notamment, la restitution de certains lots relevant du bail ; Que, l'examen de telles énonciations révèle, également, que la régularisation d'un avenant modificatif du bail ne constituait, en l'espèce, que la conséquence de la réalisation des conditions bénéficiant à la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE ; Que, dès lors, en ayant décidé, par motif adopté que la convention du 11 juin 2002 était indépendante au motif que cette dernière avait pour seule finalité la signature d'un avenant au bail, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la convention des parties et ce, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
ATTENDU QU'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les frais de rénovation des planchers et plafonds ainsi que le rafraîchissement des papiers peints étaient à la charge des époux X... ;
AUX MOTIFS QUE « provenant, selon l'expert, d'entrées d'eau par la toiture dont l'étanchéité n'était plus assurée, la dégradation des planchers et plafonds des pièces mansardées est imputable aux bailleurs en vertu de l'article 606 du code civil auquel les clauses du bail ne dérogent pas; Que c'est donc par justes motifs que le premier juge a débouté les époux X... de la demande en paiement des travaux de réfection de ces ouvrages ; »
ALORS, D'UNE PART, QU'au sens de l'article 606 du Code civil, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ; Que, dès lors, en ayant jugé que la réfection des planchers et des plafonds des lots n°s 11, 12, et 13 incombait aux époux X... en vertu de telles dispositions et ce, alors que la réfection de tels éléments ne relèvent nullement des grosses réparations, lesquelles intéressent exclusivement l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale, la Cour d'appel a violé l'article 606 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, la question n'était pas tant de déterminer si la dégradation était, ou non, imputable aux bailleurs mais bel et bien de rechercher si la réfection des planchers et plafonds était, ou non, constitutive d'une grosse réparation au sens de l'article 606 du Code civil ; Que dès lors, en s'étant fondée sur le constat que la dégradation des planchers et des plafonds était imputable aux bailleurs, sans rechercher si la réfection des planchers et plafonds était, ou non, constitutive d'une grosse réparation au sens de l'article 606 du Code civil, la Cour d'appel s'est déterminée par un motif inopérant impropre à justifier l'arrêt au regard de telles dispositions ;
ET AUX MOTIFS QUE « si le locataire est présumé, en l'absence d'état des lieux, les avoir reçus en bon état de réparations locatives, il est avéré en l'espèce que les papiers peints recouvrant les murs des pièces mansardées sont d'origine, de sorte qu'il est démontré que leur dégradation avancée, liée à leur vétusté et au défaut d'étanchéité des locaux, préexistait à la signature du bail et que leur remplacement ne saurait dans ces conditions être mis à la charge de la société PHARMACIE INTERNATIONALE qui utilisait ces locaux comme lieux de stockage et débarras ; Que le jugement sera donc également confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de ce chef de demande; »
ALORS, ENFIN, QUE, le bailleur – s'il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble – est en droit de mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté ; Qu'en l'espèce, ainsi que l'ont fait valoir, à juste titre, les époux X..., le bail mettait à la charge du preneur toutes les autres réparations et réfections autres que celles relevant de l'article 606 du Code civil et cela, qu'elle qu'en soit la cause, à savoir notamment celles résultant de la vétusté des ouvrages ; Que dès lors, en déboutant les époux X... de leur demande visant à obtenir la condamnation de la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE à prendre en charge le coût de réfection des papiers peints au motif que leur dégradation était due à la vétusté et au défaut d'étanchéité des locaux et ce, alors que le bail mettait à la charge du preneur toutes les autres réparations et réfections qu'elle qu'en soit la cause, même la vétusté, la Cour d'appel a méconnu les termes de la convention qui liait les parties et ce, en violation de l'article 1134 du Code civil ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
ATTENDU QU'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande visant à obtenir la prise en charge des travaux préconisés par l'expert s'agissant du défaut de ventilation du lot n°15 ;
AUX MOTIFS QUE «Attendu que l'expert a constaté que s'opérant par un tuyau de ventilation en éternit de faible section, la ventilation de ce local du premier sous-sol à usage de laboratoire et lieu de stockage était insuffisante et a préconisé la mise en place d'un tuyau de ventilation de section supérieure ;
Attendu cependant qu'en l'absence d'élément démontrant que ce système de ventilation ait subi des modifications par le fait des preneurs postérieurement à la signature du bail initial, les époux X..., qui ne rapportent pas la preuve d'un manquement de la société PHARMACIE INTERNATIONALE ou des consorts Z... à leur obligation d'entretien et usage conforme à la destination des lieux, ont été à juste titre déboutés par le tribunal de leur demande de prise en charge des travaux préconisés par l'expert ; »
ALORS QU'en l'absence d'état des lieux initial, le locataire est présumé avoir reçu la chose louée en bon état de réparations locatives, la preuve contraire pouvant toutefois être rapportée par ce dernier et cela, par tous moyens ; Qu'en l'espèce, il était constant et non contesté qu'aucun état des lieux n'a été établi entre les parties lors de la cession du bail intervenue au profit de la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE ce dont il résulte, qu'il incombait en définitive à la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE de démontrer que le lot n°15 avait d'ores et déjà subi la modification dénoncée par les bailleurs au moment de la cession du bail ; Que dès lors, en ayant retenu qu'il n'était nullement démontré que le système de ventilation a subi des modifications par le fait de la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE après la signature du bail et ce, alors qu'il incombait, en tout état de cause, à cette dernière d'établir que le lot n° 15 avait d'ores et déjà subi la modification dénoncée par les bailleurs au moment de la cession du bail, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve en violation de l'article 1315 du Code civil ;
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
ATTENDU QU'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS QUE «Attendu que les époux X... ne justifient pas du bien fondé de leur demande d'indemnisation des pertes de revenus locatifs consécutifs à l'impropriété à destination des locaux qu'ils ont repris, dès lors que la convention du 11-06-2002 n'a imposé aucune obligation de réfection à la société preneur et que leur état de vétusté et dégradation constatée n'engage que très faiblement la responsabilité de la société preneur, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts;
Que si l'équité commandait en première instance de répartir par moitié entre les parties les dépens, en ce compris les frais d'expertise et de constat, et de les débouter de leurs demandes respectives fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, il est équitable que les consorts X..., qui succombent en appel, indemnisent la société intimée des frais qu'ils l'ont contrainte à exposer dans la présente instance; »
ALORS, D'UNE PART, QUE, pour décider que les époux X... n'ont pas justifié du bien-fondé de leur demande d'indemnisation ayant résulté de l'impropriété à leur destination des locaux qu'ils ont repris, la Cour d'appel a relevé que l'état de vétusté et de dégradation constatée n'engageait que très faiblement la responsabilité de la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE ; Qu'ainsi, la Cour d'appel n'a pu valablement conclure au rejet de la demande de dommages et intérêts des époux X... en l'état de constatations ayant mis en évidence que la responsabilité de la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE était engagée du fait de l'état de vétusté et de dégradation des locaux litigieux peu important, à cet égard, l'importance de la responsabilité ainsi relevée ; Qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a refusé de tirer les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations et ce, en violation de l'article 1147 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, EN TOUT ETAT DE CAUSE QU'en s'étant fondée sur le constat que la convention du 11 juin 2002 ne mettait nullement à la charge de la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE l'obligation de réfection des locaux litigieux et ce alors, que le bail prévoyait expressément que le bailleur n'était tenu que des seules réparations visées par l'article 606 du Code civil et que le preneur était tenu, pour sa part, des autres réparations et réfections qu'elle qu'en soit la cause, même vétusté ou force majeure, ou réparations imposées par l'autorité administrative, la Cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant impropre à justifier l'arrêt critiqué en ce qu'il a conclu au rejet de le demande des époux X... ; Que ce faisant la Cour d'appel a affecté sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du Code civil ;
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
ATTENDU QU'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir conclu au caractère infondé du motif de résiliation tiré du non-respect des clauses du bail subordonnant la cession du droit au bail à la notification par le preneur du projet de cession et à l'accord préalable et écrit du bailleur et d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE «c'est à juste titre que le premier juge a écarté comme non fondé le motif de résiliation tiré du non-respect des clauses du bail subordonnant la cession du droit au bail à l'accord préalable et écrit du bailleur après que le projet d'acte de cession lui ait été notifié, dès lors qu'il est avéré, qu'invités par le notaire chargé de la rédaction de l'acte de cession, suivant courrier recommandé du 16-02-1988 auquel était joint le projet d'acte établi au profit de la S.N.C. PHARMACIE INTERNATIONALE, désignée comme cessionnaire, à faire connaître leur accord d'ici le 27-02-1988, date prévue pour la signature de l'acte définitif, ils se sont abstenus de donner suite à cette demande, et qu'en tout état de cause, l'irrégularité susceptible de résulter de la signature de l'acte de cession sans leur accord exprès se trouve couverte par leur acquiescement à ladite cession, tel qu'exprimé, non seulement de façon tacite mais non équivoque, par l'encaissement des loyers versés par elle entre leurs mains, mais aussi de façon expresse par l'envoi à celle-ci de deux congés successifs avec offre de renouvellement, suivis de la signature d'avenants de renouvellement du bail, en date des 12-01-1992 et 09-08-2001 ; »
ALORS, D'UNE PART QUE, les époux X... ont exposé, dans leurs conclusions d'appel, qu'ils n'ont pas été invités à concourir à l'acte de cession du 17 novembre 1987 lequel constitue le véritable acte de cession et ce, en violation des dispositions de l'article 17 du bail commercial du 30 décembre 1982 qui met à la charge du preneur une obligation de notifier préalablement au bailleur le projet d'acte de cession du bail et ce, en vue d'obtenir son accord écrit ; Qu'ils ont précisé, à cet effet, que l'acte notarié du 17 novembre 1987, lequel a été signé sous la seule et unique condition suspensive que les acquéreurs obtiennent l'enregistrement de la déclaration qu'ils sont tenus de faire à la Préfecture de la Savoie, s'intitulait « Vente d'officine de pharmacie sous condition suspensive par Messieurs Z... au profit de Mesdames A... et B... » tandis que l'acte du 27 février 1988 était visé comme étant la « Constatation de la réalisation de la condition suspensive avec prêt par le Crédit Lyonnais » ; Qu'en tout état de cause, ces derniers ont fait valoir que ce n'est pas le projet d'acte de cession qui leur a été notifié le 16 février 1988 mais uniquement le projet d'acte visant à constater la réalisation de la condition suspensive avec prêt par le Crédit Lyonnais ; Que dès lors, la Cour d'appel qui s'est fondée sur le seul constat, que les époux X... se sont abstenus de donner suite à la demande du notaire du 16 février 1988 à laquelle était jointe le projet d'acte du 27 février 1988 établi au profit de la S.N.C. PHARMACIE INTERNATIONALE, désignée comme cessionnaire, en vue de faire connaître leur accord sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si le projet joint à la demande du notaire n'était pas relatif à un acte ayant pour seul et unique objet de constater la réalisation de la condition suspensive avec prêt par le Crédit Lyonnais de sorte que le preneur aurait méconnu l'obligation mise à la sa charge par l'article 17 du bail commercial de soumettre préalablement au bailleur le projet d'acte de cession du bail en vue d'obtenir son accord écrit, la Cour d'appel a dépourvu sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART QUE, les époux X... ont soutenu, dans leurs conclusions délaissées, qu'il était précisé dans le projet d'acte adressé par le notaire le 16 février 1988, que la cession était d'ores et déjà intervenue le 17 novembre 1987, de sorte que ces derniers se sont retrouvés dans l'impossibilité d'exposer aux futurs acquéreurs le litige en cours avec les cédants et de formuler préalablement leurs exigences tenant au respect des termes du Bail et du Règlement de Copropriété ; Que dès lors, en s'étant fondée sur le seul constat, que les époux X... se sont abstenus de donner suite à la demande du notaire du 16 février 1988 à laquelle était jointe le projet d'acte du 27 février 1988 établi au profit de la S.N.C. PHARMACIE INTERNATIONALE, désignée comme cessionnaire, en vue de faire connaître leur accord, sans répondre à ce moyen péremptoire des conclusions d'appel des époux X..., lequel était pourtant de nature à démontrer que leur refus de concourir à l'acte du 27 février 1988 était justifié par le fait que leur intervention a posteriori était dénuée de toute portée dès lors que la cession avait d'ores et déjà été opérée, la Cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
ATTENDU QU'il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir considéré que l'encombrement temporaire des parties communes bien que caractérisé ne constituait pas en lui-même un manquement suffisamment grave aux clauses du bail pour justifier sa résiliation et débouté les époux X... de leurs demandes ;
AUX MOTIFS QUE «si aux termes du bail dont elle tient ses droits, la société PHARMACIE INTERNATIONALE s'est expressément engagée à respecter les clauses du règlement de copropriété, parmi lesquelles celle faisant interdiction aux occupants de l'immeuble d'encombrer, même temporairement, les parties communes, et de les utiliser à des fins personnelles en dehors de leur destination, les époux X... ne sont pas fondés à lui opposer les manquements à cette obligation que les anciens preneurs auraient pu commettre, sauf à démontrer, ce qu'ils ne font pas, l'existence d'une appropriation permanente de certaines parties communes, qui aurait pré-existé à la cession du bail, et que la société PHARMACIE INTERNATIONALE aurait poursuivi en connaissance de cause ; Que si l'existence d'une infraction est en revanche établie à l'encontre de la S.N.C. PHARMACIE INTERNATIONALE par la production d'un procès-verbal de constat dressé le 20-03-2003 démontrant la présence de présentoirs, d'étagères, d'un escabeau, d'un carton, et de divers tubes entreposés sur les paliers des caves et du premier sous-sol, ainsi que dans le hall d'entrée de l'immeuble, la société preneur, qui ne conteste pas cet état de fait mais prétend que cet encombrement, lié à l'exécution des travaux d'aménagement, était temporaire, en justifie par la production d'un procès-verbal de constat dressé le 23-05-2003 démontrant qu'à cette date les parties communes avaient été totalement libérées de tout entrepôt de matériels, ce que ne contredisent pas les deux attestations adverses, faute de comporter de précision sur la date, la durée et la consistance des infractions qu'elles y dénoncent; Attendu toutefois que les circonstances dans lesquelles la société preneur justifie avoir entreposé temporairement des matériels sur certaines parties communes conduisent à considérer que cette infraction au règlement de copropriété ne constitue pas à elle seule, en l'absence de toute mise en demeure du syndicat des copropriétaires de la faire cesser et d'en demander réparation, un manquement suffisamment grave aux clauses du bail pour justifier sa résiliation ; »
ALORS, D'UNE PART, QUE, que les époux X... ont fait valoir, sur le fondement de deux mises en demeure qu'ils ont adressées aux précédents locataires les 28 septembre et 3 décembre 1987 en vue d'obtenir la cessation de l'encombrement des parties communes, et de l'injonction faite à ces derniers, par la Commission de Sécurité, le 30 septembre 1987, de débarrasser les parties communes, que l'appropriation permanente des parties communes préexistait à la cession effectuée au profit de la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE et que celle-ci a perduré une fois la cession intervenue (Conclusions récapitulatives d'appel p. 26 à 29) ; Qu'au soutien d'une telle allégation, ces derniers ont versé aux débats un certain nombre d'éléments de preuve visant à démontrer que la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE a été à l'origine d'un encombrement permanent des parties communes et ce, depuis la prise de possession des lieux ; Qu'à cet égard, il résulte de l'attestation établie par Madame C... demeurant dans l'immeuble depuis 1956 que depuis leur arrivée en février 1988 et ce, jusqu'en mai 2003, les pharmaciennes ont encombré constamment les escaliers et les paliers des sous-sols d'objets divers, cartons, présentoirs et quelques fois le hall du rez-de-chaussée ; Qu'il ressort de l'attestation établie par Monsieur Denis D... que durant l'époque où il était logé au 4ème étage en tant qu'employé de Monsieur X... c'est-à-dire les saisons d'été de 1980,81,82,87,90,91, les pharmaciennes encombraient constamment l'allée, le hall, et les paliers des sous-sols ; Qu'en tout état de cause, il résulte d'un constat dressé le 5 décembre 2006 par Maître E..., que la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE a persisté à entreposer du matériel sur le palier du 1er sous-sol ; Que dès lors, en ayant conclu à la défaillance des époux X... dans l'obligation qui leur incombait de démontrer que l'appropriation permanente de certaines parties communes préexistait à la cession du bail et qu'elle a été poursuivie par la société PHARMACIE INTERNATIONALE en connaissance de cause et ce, alors que rien ne lui permettait de statuer dans ce sens, la Cour d'appel a violé l'article 1134 ensemble l'article 1184 du Code civil ;
ALORS, D'AUTRE PART, QUE, la mise en demeure adressée au précédent titulaire du bail est opposable au cessionnaire sans qu'il y ait lieu de la renouveler à ce dernier ; Qu'en, l'espèce, les époux X... ont expressément indiqué qu'ils ont adressé plusieurs mises en demeure aux prédécesseurs de la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE en date des 28 septembre et 3 décembre 1987 -lesquelles ont été versées aux débats - et ce, en vue d'obtenir la cessation de l'encombrement des parties communes contrevenant à l'article 8 du bail (Conclusions récapitulatives d'appel p.26) ; Que dès lors, en s'étant fondée sur l'absence de mise en demeure visant à obtenir la cessation et la réparation de l'appropriation des parties communes par la SNC PHARMACIE INTERNATIONAL, pour décider qu'une telle infraction ne constituait pas à elle seule, un manquement suffisamment grave aux clauses du bail pour justifier sa résiliation, et ce, alors qu'il était constant et non contesté que les époux X... ont fait valoir que plusieurs mises en demeure avaient été adressées aux précédents locataires en vue d'obtenir la cessation de l'encombrement des parties communes opéré en violation de l'article 8 du bail, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE, le prononcé de la résiliation d'un bail ne prend effet que du jour de la décision judiciaire et que, saisis de l'appel du jugement, les juge du fond doivent apprécier la situation au jour de leur décision ; Qu'à cet égard, les époux X... ont indiqué, sur le fondement d'un constat dressé le 5 décembre 2006 par Maître E..., versé aux débats, que la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE a persisté à entreposer du matériel dans une des parties communes à savoir le palier du 1er sous-sol (Conclusions récapitulatives d'appel p.29) ; Que dès lors, en ayant considéré que l'encombrement était temporaire au motif pris de ce qu'il était justifié, par un procès verbal d'huissier dressé le 23 mai 2005, que les parties communes avaient été totalement libérées de tout entrepôt de matériels, sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, s'il ne résultait pas du constat dressé le 5 décembre 2006 par Maître E... invoqué par les époux X... que la SNC PHARMACIE INTERNATIONALE a persisté à méconnaître l'obligation mise à sa charge par le bail de s'abstenir de tout encombrement des parties communes, la Cour d'appel a affecté sa décision de base légale au regard de l'article 1184 du Code civil ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en s'étant fondée sur le fait que l'encombrement était temporaire pour en déduire qu'une telle infraction ne constituait pas à elle seule, un manquement suffisamment grave aux clauses du bail pour justifier sa résiliation et ce, alors qu'elle avait expressément admis que le bail, qui fait la loi des parties, faisait interdiction aux occupants de l'immeuble d'encombrer, même temporairement, les parties communes, et de les utiliser à des fins personnelles en dehors de leur destination de sorte qu'un tel manquement dès lors qu'il était caractérisé impliquait nécessairement la résiliation du bail, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui résultaient de ses propres constatations et ce, en violation de l'article 1134 et 1184 du Code civil ;
ALORS ENFIN QU'à tout le moins, en ayant statué de la sorte, la Cour d'appel a refusé de faire application des termes du bail du 30 décembre 1982 et du règlement de copropriété visé par le bail lesquels faisaient la loi des parties et ce, en violation des dispositions de l'article 1134 du Code civil.
