LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu‘ayant relevé que l'installation d'évacuation des eaux usées n'était plus conforme aux normes en vigueur, qu'elle nécessitait des travaux importants de caractère non locatif à la charge des bailleurs et que M. X..., à la suite de dégâts des eaux survenus les 16 janvier et 8 février 2006, justifiait qu'il avait dû à chaque fois fermer son établissement pendant plusieurs jours, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder d'office à une recherche qui ne lui avait pas été demandée, a condamné les bailleurs à réparer le préjudice en résultant pour le locataire, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Haas, avocat aux conseils pour M. et Mme Y... ;
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que le bail comprend la terrasse et la voie d'accès par la parcelle cadastrée BK 49, D'AVOIR enjoint aux époux Y... de permettre une jouissance paisible à M. X... de la terrasse, de la voie d'accès, de l'enseigne et autres éléments à usage d'enseigne, sous astreinte de 1.000 euros par infraction constatée et D'AVOIR rejeté les demandes des époux Y... tendant à ce que M. X... soit condamné, sous astreinte, à libérer de toute occupation les lieux qui ne sont pas compris dans le bail, à procéder à l'enlèvement des deux structures métalliques avec tentes, des jardinières, du tableau électrique, de la pompe, des panneaux commerciaux, du panneau métallique fiché sur pieu, de l'enseigne, du totem et du baraquement métallique, et, sous les mêmes conditions, à cesser d'utiliser le puits et l'abri de jardin ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE l'avenant de renouvellement en date du 23 septembre 2005 décrit les locaux donnés à bail comme portant sur : «une salle de restaurant, cuisine, arrière-cuisine, WC», sans autre précision ; que, selon les indications du bail d'origine, reçu de Me A..., notaire associé a Istres, en date du 6 (ou 20) mai 1987, reproduites dans le premier bail de renouvellement, reçu du même notaire le 19 novembre 1996, l'assiette du bail était la suivante : «1°) un local à usage de restaurant composé de salle de restaurant, cuisine, arrière cuisine, WC ; 2°) la voie d'accès , 3°) parking pour six voitures à gauche en rentrant, d'une profondeur de cinq mètres (5 m) et d'une largeur totale de seize mètres cinquante centimètres (16,50 m)» ; qu'à l'appui de leur appel, les époux Y... font valoir, en substance, que cette définition ne comporte la jouissance d'aucune terrasse de restaurant ; qu'en se fondant sur le plan détaillé des lieux et sur les titres de propriété, ils expliquent que : «M. X... n'a eu de cesse, depuis son arrivée, que de s'approprier la jouissance des abords des lieux loués à leur préjudice, alors qu'ils sont également propriétaire de ces abords» ; qu'il se vérifie, effectivement, que ces abords sont à usage commun, et qu'il en va ainsi, en particulier, de la parcelle litigieuse BK 49, sur laquelle se trouve la terrasse du restaurant ; que contrairement à ce que soutiennent les époux Y..., ce caractère commun ne constitue aucun obstacle à la mise en location de ces terrains ; qu'en effet, il est possible à un bailleur de donner en location un bien dont il n'est pas propriétaire ; que le bail recevra alors exécution, dans la mesure où la jouissance du bien pourra néanmoins être délivrée au locataire, par un procédé quelconque, mais il est exclu que ce bailleur puisse se délier de ses engagements en prétendant n'avoir pas la propriété entière et exclusive du bien ; qu'en second lieu, les seules restrictions d'utilisation relatives aux locaux extérieurs figurent à l'avant-dernier paragraphe de la page 4 du bail d'origine, où il est dit : «aucun étalage ne sera fait en dehors, sur la voie publique», ce qui interdisait la vente en bordure de la route, mais pas la création d'une terrasse de restaurant, laquelle ne se trouve d'ailleurs pas sur la voie publique ; qu'enfin, c'est une évidence que les locaux ont été aménagés dès l'origine pour être exploités avec une terrasse, et dans leurs conditions d'utilisation actuelles, à ce qu'il résulte de l'attestation établie par M. B..., précédent exploitant du fonds de commerce, qui dit l'avoir d'abord reçu en location-gérance, puis acquis, avec un chemin de pierres longeant un puits, une enseigne et une terrasse de pavés autobloquants, tels que ces éléments ont été mis en place par les époux Y... eux-mêmes, en 1984 ; qu'il ne s'agit donc pas de tolérances, contrairement à ce que ces derniers font plaider, la «voie d'accès» ayant véritablement été donnée à bail pour être utilisée comme surface commerciale, conformément aux clauses citées ci-avant du bail d'origine, reconduites par les deux baux de renouvellement de 1996 et 2005 ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'enseigne litigieuse se situe sur la voie d'accès au restaurant susvisée ; qu'elle n'est pas interdite par le bail ; qu'il n'est pas argué qu'elle ne serait pas conforme aux obligations réglementaires applicables ; qu'il n'est pas non plus soutenu que cette enseigne, et le panneau y attaché auraient été installés postérieurement au renouvellement du bail le 23 septembre 2005 ; qu'il en est de même du baraquement métallique installé à côté des cuisines et de l'utilisation du puits et de l'abri de jardin ;
ALORS, 1°), QU'en rejetant les demandes des époux Y... tendant à ce que M. X... soit condamné à procéder à l'enlèvement des deux structures métalliques avec tentes, des jardinières, du tableau électrique, de la pompe, des panneaux commerciaux, du panneau métallique fiché sur pieu, de l'enseigne, du totem et du baraquement métallique sans rechercher, ainsi qu'elle y avait été invitée, si ces constructions n'avaient pas en partie été implantées sur la parcelle BK 50 qui ne faisait ni partie de l'assiette du bail, ni de la voie d'accès, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 2°), QU'en rejetant la demande des époux Y... tendant à ce que M. X... soit condamné à cesser d'utiliser le puits et l'abri de jardin, sans rechercher, comme elle y avait été invitée, si ces constructions n'étaient ni comprises dans l'assiette du bail, ni sur la voie d'accès, la cour d'appel a, de nouveau, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
ALORS, 3°), QUE la simple tolérance du bailleur ne peut jamais, même en dépit du renouvellement du bail, être créatrice de droits pour le locataire ; qu'en considérant, pour rejeter la demande en démolition des bailleurs, que la construction du cabanon métallique ainsi que l'utilisation du puits et de l'abri de jardin étaient antérieures au renouvellement du bail, la cour d'appel, qui s'est fondée sur un motif inopérant, a violé l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné les époux Y... à verser à M. X... la somme de 2.100 euros au titre des dégâts des eaux subis en janvier et février 2006 ;
AUX MOTIFS QUE M. X... avait présente plusieurs séries de demandes différentes dont l'une en réparation de dommages répétitifs, consécutifs à des dysfonctionnements du système d'évacuation des eaux usées, et que le tribunal a rejetée en considérant que les éléments du dossier ne permettaient pas de déterminer l'origine exacte de ces désordres ; que, sur ce point, M. X... a versé aux débats deux constats d'huissier, relatant des dégâts des eaux survenus le 16 janvier, puis le 8 février 2006, au cours desquels des reflux nauséabonds d'eaux de vannes se sont produits dans les cuisines du restaurant, obligeant, chaque fois, à fermer l'établissement pendant plusieurs jours ; que, d'autre part, d'un courrier en date 20 février 2006 émanant de l'entreprise appelée en dépannage, il résulte que l'installation n'était plus conforme aux normes en vigueur et ne fonctionnait plus correctement ; que les correspondances échangées entre les parties et avec la mairie d'Istres mettent également en évidence que le système d'évacuation des eaux usées était relié à une installation privée constituée d'une fosse septique et d'un puisard desservant plusieurs habitations, et qui ne se trouvaient pas sur le terrain donné en location ; qu'en fait, les opérations de pompage effectuées à la suite de ces sinistres se sont révélées inefficaces, parce que, en fin de réseau, le puisard était saturé ; que les désordres ont cessé lorsque, par la suite, le restaurant a été relié au réseau public ; que, dans ces conditions, il apparaît à l'évidence que ces sinistres persistants apparus au début de l'année 2006 ne peuvent être attribués à des rejets des déchets solides dans les canalisations, contrairement aux allégations des époux Y... sur ce point, ces déchets ne pouvant causer des bouchons qu'en amont de la fosse septique, ou à l'intérieur de celle-ci ; qu'une remise en ordre ne pouvait donc concerner que des parties d'installation non comprises dans le bail, et nécessitait des travaux importants et de caractère non locatif, qu'il s'agisse du curage du puisard devenu vétuste, ou du raccordement au tout-à -l'égout, décidé finalement ; que la responsabilité des bailleurs doit donc être retenue, pour les deux sinistres survenus les 16 janvier et 8 février 2006 ; qu'il en va, en revanche différemment, de la gène dont se plaint également M. X... pour l'interruption d'activité également subie en mars 2006, lorsque le local a été, par ailleurs, relié au réseau de distribution d'eau ; qu'en effet, cette dernière interruption ne correspond pas à un dommage lié à un défaut d'entretien, mais à des travaux auxquels s'applique l'article 1724 du code civil ; qu'il lui sera ainsi accordé une somme de 2.100 euros, en réparation du dommage causé par les deux dégâts des eaux ci-avant mentionnés ;
ALORS QUE l'obligation de délivrance pesant sur le bailleur pendant la durée du bail n'étant que de moyens, le bailleur n'est pas responsable de plein droit des désordres survenus au cours de l'exécution du contrat ; qu'ainsi, le bailleur ne peut voir engager sa responsabilité vis-à -vis de son locataire que si, averti par ce dernier, il ne prend aucune disposition pour procéder aux réparations dont il a la charge, ou ne les prend qu'avec retard ; qu'en se bornant à retenir, pour justifier la condamnation du bailleur, que les deux sinistres étaient dus à la vétusté du système d'évacuation des eaux usées dont la réparation relevait de travaux importants, de caractère non locatif et à la charge des bailleurs, sans constater que les époux Y... avaient été avertis ou mis en demeure par le locataire d'effectuer les travaux qui s'imposaient, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil.
