LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que le contrat précisait qu'à l'expiration du bail du terrain à bâtir, le bailleur avait le droit d'exiger du preneur et aux frais de ce dernier la démolition des bâtiments d'habitation qu'il aurait édifiés, l'enlèvement des matériaux et la remise en état du sol, et constaté que, le 14 décembre 2000, Mme X... avait fait sommation à la société Te Mau Iriatai de rendre le terrain remis en état au 30 juin 2001, la cour d'appel, qui a constaté que le terrain n'avait été restitué à la propriétaire, après démolition de la construction, que le 31 mai 2005, a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'occupation dû pour la période allant du 1er juillet 2001 au 31 mai 2005 en tenant compte de la valeur locative de cette construction en sus de la somme, égale au montant des loyers au titre du terrain nu, que la locataire avait payée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Te Mau Iriatai aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Te Mau Iriatai à payer à Mme X... la somme de 2 300 euros, rejette la demande de la société Te Mau Iriatai ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze septembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Carbonnier, avocat aux Conseils pour la société Te Mau Iriati
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI TE MAU IRIATAI à verser à Madame Geneviève X... la somme de 4.700.000 FCP en contrepartie de l'usage, pendant la période du 1er juillet 2001 au 31 mai 2005 du terrain primitivement donné à bail et de la maison édifiée dessus, étant précisé que les loyers déjà payés par la SCI TE MAU IRIATAI ne devaient pas être déduits de cette somme, AUX MOTIFS QUE "suivant acte notarié du 30 juin 1961 Hortense Z... veuve A... a donné à bail à Hubert B... pour une durée de 40 ans un terrain à bâtir sis à ARUE d'une superficie totale de 8.491 m2 avec faculté de faire édifier tous bâtiments d'habitation, le preneur contractant alors l'obligation de les maintenir et de les entretenir jusqu'au terme du contrat ; Que le contrat précisait qu'à l'expiration du bail le bailleur avait le droit soit d'exiger du preneur et aux frais de ce dernier leur démolition, l'enlèvement des matériaux et la remise en état du sol, soit de retenir lesdits bâtiments à la condition dans ce dernier cas de payer au preneur une indemnité correspondant à la valeur qu'auraient alors lesdits bâtiments et qui à défaut d'accord entre les parties serait fixée à d'expert ; Que le loyer global était fixé par le bail à 20.000 FCFP par mois au cours des quinze premiers années et à 25.000 FCFP par mois pour les vingt cinq autres années ; Que par acte de notoriété du 15 décembre 1975 Hubert B... a cédé partiellement ce bail à la SCI TE MAU IRIATAI pour une superficie de 1800 m2, le loyer de base étant réduit à 4.260 FCFP par mois ; Que par acte du 14 décembre 2000, Geneviève A... épouse X... a fait sommation à la SCI TE MAU IRIATAI de rendre le terrain au 30 juin 2001 après avoir démoli les constructions édifiées, enlevé les matériaux et remis le sol en état aux frais de la locataire ; Qu'il est admis que le terrain n'a été restitué à la propriétaire, après démolition de la construction, que le 31 mai 2005, le litige portant sur le montant de l'indemnité d'occupation due depuis l'expiration du bail par la SCI TE MAU IRIATAI à la propriétaire ; Que le fait que le propriétaire n'ait pas utilisé le terrain restitué dans les mois ou les deux années ayant suivi l'expiration du bail est sans influence sur la valeur locative du terrain et de la construction édifiée et donc sur la dette de la locataire ; Que les parties évoquent dans leurs conclusions d'abord un protocole d'accord signé entre elle aux fins de désigner un expert chargé d'évaluer les constructions puis le rapport de cet expert ; Qu'en réalité les parties produisent en cause d'appel en totalité ou en partie, un rapport d'expertise de M. C... qui ne concerne que l'immeuble collectif de la SCI TE MAU IRIATAI et non le bien objet du présent litige ; Qu'elles présentent des descriptions contradictoires de la construction litigieuse qui était selon l'appelante de style local avec charpentes et cloisons en bois et toit végétal, et selon l'intimée une maison composée de trois corps de bâtiment dont la vétusté résultait du défaut d'entretien imputable à la locataire, aucun document probatoire n'étant fourni à l'appui de l'une ou l'autre de ces thèses ; Que la seule donnée objective résulte d'une mention, non critiquée en elle-même du jugement frappé d'appel selon laquelle l'expert - dont le rapport avait du être produit en première instance - avait chiffré le prix de la maison à 6.000.000 FCFP, le coût de la démolition à 2.000.000 FCFP et le coût de la remise en état à 27.713.635 FCFP ; Que compte tenu de ces évaluations qui laissent présumer que la maison était de bonne consistance mais souffrait d'une vétusté certaine qui ne pouvait résulter, en l'absence de preuve certaine, que d'un manquement de la locataire à ses obligations contractuelles d'entretenir les constructions en bon état de toutes réparations même celles incombant légalement au bailleur", il convient de fixer l'indemnité d'occupation à 100.000 FCFP par mois en sus des sommes d'un montant égal aux loyers antérieures que la SCI TE MAU IRIATAI affirme, sans être démentie, avoir réglé à la bailleresse du ter juillet 2001 au 31 mai 2005, la condamnation au paiement de 4.700.000 FCP étant confirmée sous cette précision ; que la bailleresse ne démontrant pas avoir subi un préjudice distinct de celui réparé par l'allocation de l'indemnité d'occupation du fait du retard de restitution de son terrain, verra rejeter sa demande de dommage et intérêt (arrêt, p. 3 et 4),
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE "Par application du contrat signé le 30juin 1961, Geneviève; X... a retrouvé, le 30 juin 2001, en raison de la survenance de la fin du bail, la jouissance du terrain et de l'immeuble ; A compter du 30 juin 2001, la SCI TE MAU IRIATAI est devenue un occupant sans droit ni titre. A ce titre elle est redevable d'une indemnité d'occupation, pendant la période du 30 juin 2001 au 31 mai 2005 (date du délaissement de l'immeuble) devant être fixée en fonction non seulement de la valeur locative du terrain nu retenue par le contrat mais également de la valeur locative de la maison d'habitation ; La maison étant en mauvais état et la valeur locative du terrain nu ayant été fixée par les parties à un montant faible, le tribunal fixe, en équité, l'indemnité d'occupation à la somme de 100.000 FCP par mois ; En conséquence, il y a lieu de condamner la SCI TE MAU IRIATAI à verser à Geneviève X..., au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 4.700.000 FCP (100.000 x 47 )" (jugement, p. 3),
ALORS QUE l'occupation sans droit ni titre ne peut donner lieu qu'au paiement, au profit du bailleur, d'une indemnité correspondant au préjudice subi, c'est-à-dire à la valeur locative des lieux donnés à bail dans leur consistance déterminée au contrat ;
Qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que, par acte notarié du 30 juin 1961, Madame Hortense Z..., veuve A..., a donné à bail à Hubert B..., aux droits duquel se trouve la SCI TE MAU IRIATAI, pour une durée de 40 ans un terrain à bâtir avec faculté de faire édifier tous bâtiments d'habitation, étant précisé qu'à l'expiration du bail, le bailleur avait le droit soit d'exiger du preneur et aux frais de ce dernier leur démolition, l'enlèvement des matériaux et la remise en état du sol, soit de retenir lesdits bâtiments à la condition dans ce dernier cas de payer au preneur une indemnité correspondant à la valeur qu'auraient alors lesdits bâtiments ; que par acte du 14 décembre 2000, Madame Geneviève A..., épouse X..., bailleresse, a fait sommation à la SCI TE MAU IRIATAI de rendre le terrain au 30 juin 2001 après avoir démoli les constructions édifiées, enlevé les matériaux et remis le sol en état aux frais de la locataire ;
Que la SCI TE MAU IRIATAI a restitué le terrain, après démolition de la construction et remise en état, dans le courant du mois de mai 2005, la locataire ayant continué à s'acquitter du loyer mensuel contractuellement convenu correspondant à la valeur locative du terrain nu ; que la bailleresse a cependant prétendu recevoir en sus une indemnité correspondant à la valeur locative de la maison d'habitation, alors pourtant qu'elle en avait exigé la démolition ;
Qu'en condamnant la SCI TE MAU IRIATAI à payer au bailleur une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative de la maison d'habitation édifiée par la locataire, en sus des sommes déjà versées au titre de la valeur locative du terrain nu, la Cour d'appel a violé les articles 1709 et suivants du code civil, ensemble l'article 1134 de ce même code.
