LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la société Natiocrédimurs savait que les seules ressources de la société civile immobilière Sierraltha bénéficiaire du crédit-bail immobilier seraient les loyers versés par le sous-locataire et qu'il importait donc que ceux-ci correspondent à la valeur locative, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le montage financier n'était pas viable dès l'origine, la valeur locative du bien ne permettant pas de couvrir les échéances dues au titre du contrat de crédit-bail, et qui n'était pas tenue de procéder à des recherches sur la qualité d'emprunteurs avertis de M. X... et de Mme Z..., ni sur le sérieux du budget prévisionnel établi par la société Fiduciaire de France, que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au courrier du 21 décembre 1990, que la société Natiocrédimurs avait commis une faute en finançant un projet voué à l'échec dès l'origine et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni de ses conclusions que la société Natiocrédimurs ait soutenu devant la cour d'appel que le préjudice dont il lui était demandé réparation constituait une simple perte de chance ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que la société Natiocrédimurs avait commis une faute, d'une part, en octroyant son concours financier à un projet voué à l'échec dès l'origine et, d'autre part, en restant totalement inactive alors que dès la première année elle n'avait pas perçu le règlement intégral des échéances du crédit-bail, la cour d'appel a pu en déduire que, par son attitude et son inaction, la société Natiocrédimurs avait contribué à provoquer le passif généré par les deux sociétés, la poursuite de la mise à disposition du bien immobilier pour une activité déficitaire ayant engendré l'augmentation du passif de la SCI et de la société Les Jardins de Sully, et contribué à la survie artificielle du crédit-preneur qui, de manière constante, ne réglait pas les échéances du contrat de crédit-bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Natiocrédimurs aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Natiocrédimurs à payer à la société François Legrand, ès qualités, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Natiocrédimurs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille dix.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils pour la société Natiocrédimurs.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SNC Natiocrédimurs à supporter la totalité du passif de la SCI Sierraltha et de la SARL Les Jardins de Sully, et débouté en conséquence la SNC Natiocrédimurs de sa demande tendant à voir constater l'inopposabilité du passif généré par la SARL Les Jardins de Sully ;
AUX MOTIFS QUE la SCI Sierraltha a été créée le 30 janvier 1988, que le capital de la société a été fixé à 10. 000 francs que M. Louis X... et Mme Marie-Françoise Y... épouse Z... ont détenu respectivement 50 % du capital social de cette société dont l'objet était l'acquisition, la construction d'immeubles et leur exploitation ; que pour réaliser cet objet, la SCI a signé avec la SNC Natiocrédimurs un contrat de crédit-bail immobilier le 7 décembre 1988 ; qu'il était convenu que les revenus de la SCI Sierraltha seraient constitués par une sous-location consentie par la SCI à la SARL Les Jardins de Sully ; que la SALR Les Jardins de Sully a été constituée le 18 avril 1989 ; qu'elle a un capital de 50. 000 francs souscrit et libéré à parts égales par M. Louis X... et Mme Marie-Françoise Y... épouse Z... ; que ces deux sociétés ont les mêmes associés et dirigeants ; que la SARL a été créée pour permettre le fonctionnement de la première ; que le courrier à l'en-tête de la SCI Sierraltha du 21 décembre 1990 est signé par les cogérants et démontre la confusion totale entre le non-paiement des loyers dus par la SCI à la SNC Natiocrédimurs et les explications fournies pour justifier le non-paiement de ces loyers qui concernent le fonctionnement de la SARL ; qu'au demeurant, les deux sociétés ont fait l'objet d'une ouverture d redressement judiciaire ; que lors de l'extension du redressement judiciaire de la SARL Les Jardins de Sully à la SCI Sierraltha, la SNC Natiocrédimurs a déclaré sa créance pour un montant de 731. 900, 21 € ; que le 31 mars 1998, la procédure collective a été étendue à M. Louis X... et Mme Marie-Françoise Y... épouse Z..., dirigeants de ces deux sociétés, jugement confirmé par arrêt du 16 mai 2006 ; que lors de l'ouverture du crédit-bail, les deux sociétés SCI et SARL figurent bien au contrat ; que les résultats de la SARL sont déterminants, le paiement des loyers du crédit-bail devant être assuré par cette dernière exclusivement ; que la demande de mise hors de cause de la SNC Natiocrédimurs à l'égard de la SARL Les Jardins de Sully n'est pas fondée ;
ALORS QU'aux termes du contrat de crédit-bail en date du 7 décembre 1988, il était uniquement stipulé une promesse de délégation de loyers dans les termes suivants : « pour assurer au bailleur l'exécution du contrat de crédit-bail et notamment le paiement de tous loyers et indemnités quelconques, qui lui seront dus en vertu dudit contrat, le preneur promet de déléguer et transporter avec toutes les garanties de fait et de droit de sa part, au bailleur par préférence à lui-même et à tous futurs cessionnaires, le montant des loyers à toucher du ou des sous-locataires, dans l'hypothèse bien entendu où le preneur viendrait à sous-louer l'immeuble, objet du présent contrat (…) ; la promesse de délégation de loyers ci-dessus consentie sera signifiée à tous les sous-locataires conformément à l'article 1690 du code civil ; à cet effet, le preneur sera tenu de produire au bailleur les actes de sous-location par lui consenties » ; qu'il résultait de ces termes clairs et précis qu'au jour de la signature du contrat, Natiocrédimurs n'avait connaissance ni de l'identité du sous-locataire, ni du montant des loyers tirés de cette sous-location par la SCI Sierraltha ; qu'en retenant néanmoins que lors de « l'ouverture » du crédit-bail, les deux sociétés SCI et SARL figuraient au contrat, de même que le paiement de loyers devait être assuré par cette dernière exclusivement, la cour d'appel a dénaturé les termes du contrat du 7 décembre 1988 et violé l'article 1134 du code civil.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SNC Natiocrédimurs à supporter la totalité du passif de la SCI Sierraltha et de la SARL Les Jardins de Sully, soit 1. 060. 324, 80 €, avec intérêts de droit à compter de l'assignation au profit du patrimoine de la SCI Sierraltha et de la SARL Les Jardins de Sully ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE la société Natiocrédimurs a signé un contrat de crédit-bail immobilier avec la SCI Sierraltha. ; que le montant des loyers versés à Natiocrédimurs s'élève trimestriellement à 293. 915 F, soit 44. 807, 05 €, alors que le loyer versé par la SARL Les Jardins de Sully était d'environ 250. 000 F par trimestre, étant précisé que ce loyer était le seul revenu de la SCI ; que selon M. A..., expert judiciaire, le loyer versé par la SARL Les Jardins de Sully était nettement surévalué ; qu'il convient de conclure que l'opération dès le départ était vouée à l'échec, le montant des recettes ne pouvant en aucun cas couvrir le montant des dépenses ; que Natiocrédimurs est un spécialiste du crédit-bail ; que cette société a commis une faute en octroyant son concours financier dans cette affaire ; que par un arrêt du 3 juin 1998, la Cour de cassation a admis que le crédit-bailleur avait une obligation de conseil et qu'il a engagé sa responsabilité en n'informant pas le crédit-preneur de l'absence de viabilité de l'opération (…) ; que Natiocrédimurs n'aurait jamais dû mettre en place un tel montage financier dont elle savait parfaitement qu'il aboutirait à un échec total (…) ; que Natiocrédimurs doit supporter la totalité du passif de la SCI Sierraltha ainsi que celui de la SARL Les Jardins de Sully ; que ce passif a été évalué à la somme de 1. 060. 324, 80 € avec intérêts de droit à compter de l'assignation au profit du patrimoine du débiteur la SCI Sierraltha SARL Jardins de Sully ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE la SNC Natiocrédimurs reconnaît ne pas avoir respecté son obligation de conseil d'une part parce qu'elle estime qu'elle n'avait pas à remplir cette obligation, d'autre part parce qu'elle avait à faire à des professionnels ; qu'en l'espèce, il est constant que Natiocrédimurs savait que les seules ressources de la SCI bénéficiaire seraient les loyers versés par le sous-locataire la SARL Les Jardins de Sully ; qu'il importait donc, pour que l'opération soit viable que les loyers correspondent à la valeur locative ; que curieusement, le loyer comptabilisé par la SARL Les Jardins de Sully a suivi des évolutions surprenantes : 91. 469, 40 € loyer 1990, 146. 351, 04 € loyer 1991, 164. 644, 92 € loyer 1992, 164. 713, 06 € loyer 1993 ; que cette variation de loyers démontre que les parties ont abandonné toute notion de valeur locative pour tenter de couvrir les redevances de crédit-bail qui s'élevaient à 179. 228, 21 € HT ; que la SNC Natiocrédimurs qui est un professionnel de l'immobilier ne pouvait ignorer que cette opération était dès l'origine montée de façon anormale ; que le financement tel que prévu était manifestement inadapté et disproportionné ; que la SNC Natiocrédimurs a financé un projet voué à l'échec et n'a pas respecté son devoir de conseil ; que dès le début de l'opération, soit le 21 décembre 1990, la SNC Natiocrédimurs a été avisée par courrier précité du fait que le montage qu'elle avait accepté ne fonctionnait pas et ne pouvait pas fonctionner ; (…) que la SELARL François Legrand demande à ce que Natiocrédimurs soit condamnée à réparer l'intégralité du préjudice soit 1. 078. 324, 72 € ; que cette somme correspond d'une part à la déclaration de créance de la SNC Natiocrédimurs et au passif autre que celui de cette dernière, indépendamment du passif généré par l'attitude de M. X... et Mme Z... pénalement sanctionnée ; que dans la mesure où la SNC Natiocrédimurs, de par son attitude et son inaction a contribué à provoquer le passif généré, il convient de la condamner au paiement de la somme de 1. 078. 324, 72 € représentant l'intégralité du passif ;
1 / ALORS QUE le crédit-bailleur est dispensé de remplir son obligation de conseil et de mise en garde s'il établit que son client a la qualité d'emprunteur averti ; qu'en l'espèce, la société Natiocrédimurs faisait valoir que M. X... et Mme Z..., cogérants et associés uniques de la SCI Sierraltha et de la SARL Les Jardins de Sully, avaient une parfaite connaissance du monde des affaires et professionnels du secteur ; qu'en outre, ils avaient été assistés du cabinet d'expert-comptable Fiduciaire de France, lequel avait établi un prévisionnel concluant à la viabilité de l'opération ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le crédit-preneur n'avait pas la qualité d'emprunteur averti, de sorte que la société Natiocrédimurs n'avait commis aucun manquement à son obligation de conseil et de mise en garde, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
2 / ALORS QUE, en toute hypothèse, le crédit-bailleur n'est tenu de mettre en garde l'emprunteur non averti que dans le cas où il apparaît que l'opération financée est dépourvue de toute viabilité à la date de conclusion du contrat ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le budget prévisionnel établi par la société Fiduciaire de France, expert-comptable, ne constituait pas un document sérieux donnant des informations suffisantes sur le projet et sa rentabilité prévisible à la date de conclusion du contrat de crédit-bail immobilier, excluant ainsi toute obligation de conseil et de mise en garde à la charge de Natiocrédimurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard d l'article 1147 du code civil ;
3 / ALORS QUE, en appréciant le manquement de la société Natiocrédimurs à son obligation de conseil et de mise en garde lors de la conclusion du contrat de crédit-bail en date du 7 décembre 1988, au vu d'un courrier qui lui avait été adressé le 21 décembre 1990, soit deux ans plus tard, et aux termes duquel M. X... et Mme Z... indiquaient être « convaincus que notre affaire est viable », la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil ;
4 / ALORS QUE, subsidiairement, le préjudice né du manquement par un crédit-bailleur à son obligation de conseil et de mise en garde s'analyse en la perte d'une chance de ne pas contracter ; qu'en condamnant la société Natiocrédimurs à supporter la totalité du passif de la SCI Sierraltha et de la SARL Les Jardins de Sully, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SNC Natiocrédimurs à supporter la totalité du passif de la SCI Sierraltha et de la SARL Les Jardins de Sully, soit 1. 060. 324, 80 €, avec intérêts de droit à compter de l'assignation au profit du patrimoine de la SCI Sierraltha et de la SARL Les Jardins de Sully ;
AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE il est reproché à la société Natiocrédimurs d'avoir par son inertie accru le passif de l'opération ; que Natiocrédimurs, bien que ne recevant pas l'intégralité du loyer de crédit-bail, a attendu septembre 1993 pour adresser un commandement de payer de 345. 281, 68 € ; que par ordonnance du 1er décembre 1993, Natiocrédimurs a obtenu du juge des référés une ordonnance constatant l'acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l'expulsion dans les 8 jours de la signification ; que Natiocrédimurs n'a rien fait pour mettre à exécution cette ordonnance ; que le montant de la créance au jour de la déclaration s'élevait à 731. 900, 18 € ; qu'il est évident que l'inertie de Natiocrédimurs a, non seulement causé un préjudice à la SCI Sierraltha, mais aussi à l'ensemble des créanciers de la SCI et de la SARL Les Jardins de Sully ; que Natiocrédimurs n'aurait jamais du mettre en place un tel montage financier dont elle savait parfaitement qu'il aboutirait à un échec total ; que la responsabilité de Natiocrédimurs est engagée ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QU'il résulte des éléments versés aux débats que le montage financier n'était pas viable dès l'origine ; que la valeur locative du bien ne permettait pas de couvrir les échéances dues dans le cadre du contrat de crédit-bail ; que dès la première année les loyers annuels fixés à la somme de 91. 469, 40 € dues par la SCI ; que la SNC Natiocrédimurs, bien que ne percevant pas le règlement intégral des échéances de crédit-bail est restée totalement inactive jusqu'au 1er septembre 1993 (commandement de payer pour une somme très importante de 2. 264. 899 francs ; qu'elle n'a pas fait exécuter l'ordonnance du 1er décembre 1993 ; qu'elle s'est contentée d'attendre et de comptabiliser les indemnités d'occupation qui n'ont pas été réglées ; que c'est la poursuite de la mise à disposition du bien immobilier pour une activité déficitaire qui a engendré l'augmentation du passif de la SCI Sierraltha (qui ne recevait plus les loyers) et de la SARL Les Jardins de Sully ; que c'est la procédure collective mise en oeuvre le 25 juillet 1995 qui va mettre fin à l'inaction de la SNC Natiocrédimurs ; que le comportement de cette dernière a contribué à la survie artificielle de la SCI Sierraltha qui ne réglait pas les échéances du contrat de crédit-bail et ce, de manière constante ; qu'entre-temps la dette de la SCI Sierraltha envers la SNC Natiocrédimurs va s'accroître encore de plus de 381. 122, 50 € ; que la déclaration de créance de la SNC Natiocrédimurs s'élève au total à 731. 900, 18 € ; qu'ainsi malgré un premier courrier émanant de M. Louis X... et de Mme Marie-Françoise Y... épouse Z... du 21 décembre 1990 faisant état des graves difficultés rencontrées, malgré le commandement de payer et la décision du juge des référés du 1er décembre 1993, la SNC Natiocrédimurs a laissé le crédit-preneur et son locataire dans les lieux pendant encore deux ans ; qu'il lui appartenait de mettre en oeuvre la procédure collective si elle ne voulait pas procéder à l'expulsion ; que le comportement de la SNC Natiocrédimurs est, en conséquence, constitutif d'une faute ; que cette faute a retardé la constatation de la cessation de paiement et a permis la création d'un passif supplémentaire qui est à l'origine du préjudice dont il est demandé réparation ; que la SELARL François Legrand demande à ce que la SNC Natiocrédimurs soit condamnée à réparer l'intégralité du préjudice soit 1. 078. 324, 72 € ; que cette somme correspond d'une part à la déclaration de créance de la SNC Natiocrédimurs et au passif autre que celui de cette dernière, indépendamment du passif généré par l'attitude de M. Louis X... et Mme Marie-Françoise Y... épouse Z... pénalement sanctionnée ; que dans la mesure où la SNC Natiocrédimurs, de part son attitude et son inaction a contribué à provoquer le passif généré, il convient de la condamner au paiement de la somme de 1. 078. 324, 72 €
représentant l'intégralité du passif ;
1 / ALORS QUE, engage sa responsabilité à l'égard d'une entreprise la banque qui, ou bien pratique une politique de crédit ruineux pour l'entreprise devant nécessairement provoquer une croissance continue et insurmontable de ses charges financières, ou bien apporté un soutien artificiel à une entreprise dont elle connaissait ou devait connaître la situation irrémédiablement compromise ; qu'en se déterminant par des motifs impropres à faire apparaître que la société Natiocrédimurs avait, ou bien pratiqué une politique de crédit ruineux ou bien apporté un soutien artificiel à la SCI Sierraltha, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
2 / ALORS QUE, le crédit-bailleur qui a fautivement retardé l'ouverture de la procédure collective du crédit-preneur n'est tenu de réparer que l'aggravation de l'insuffisance d'actif qu'il a ainsi contribué à créer ; qu'en condamnant Natiocrédimurs à supporter la totalité du passif de la SCI Sierraltha et de la SARL Les Jardins de Sully, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
