LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu souverainement, par motifs propres et ceux, non contraires, adoptés du premier juge, qu'il n'était établi ni que les bailleurs n'aient pas entendu faire jouer à leur profit la clause d'accession stipulée au bail, ni, faute d'un état de lieux de sortie, que la locataire ait procédé à des installations contraires aux prévisions contractuelles et commis des dégradations locatives, ce dont il résultait que les bailleurs ne justifiaient pas de la nécessité de travaux et de la difficulté de relouer les locaux en l'état, la cour d'appel, qui n'a pas dénaturé la clause des baux relative à l'accession, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à l'association Les Verts la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par Me Spinosi, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande visant à ce que l'Association LES VERTS soit condamnée à leur verser les sommes de 30. 000 euros au titre des travaux de remise en état des locaux et de 221. 608, 35 euros au titre de la perte des loyers et charges du 1er janvier 2004 au 19 avril 2005 et de les avoir condamnés à payer à l'association LES VERTS la somme de 25. 966, 66 euros à titre de restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2004 ;
Aux motifs que « M. et Mme X... ont consenti, selon acte authentique du 4 septembre 2001 et au visa de l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953, à l'Association Les Verts un bail portant sur des locaux situés... ainsi que ... à Paris, ce bail prenant effet le 1er septembre 2001 pour se terminer le 31 juillet 2003 ;
Considérant qu'un nouveau bail concernant les mêmes locaux a été consenti, selon acte authentique du 1er août 2003 et au visa des articles 1731 et suivants du code civil, entre les mêmes parties pour une durée ferme expirant le 31 décembre 2003 ;
Considérant que le second bail rappelait expressément les conditions particulières résultant du bail précédent prévoyant notamment qu'« en fin de bail, les travaux, embellissements, améliorations, installations, décors, qui été faits dans les locaux loués, même avec l'autorisation du bailleur, resteront la propriété de celui-ci, sans aucune indemnité, à moins qu'il ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif » ;
Considérant que le bail du 1er août 2003 étant ainsi la continuation du bail antérieur du 4 septembre 2001, il ne saurait être utilement soutenu par l'Association Les Verts que faute de leur avoir demandé pour le 31 juillet 2003 de remettre les lieux loués dans leur état d'origine, avec dépose des cloisonnements installés par la locataire, M. et Mme X..., en leur relouant lesdits lieux tels que cloisonnés, ont clairement manifestés leur intention de voir ces cloisonnements devenir leur propriété ;
Mais considérant que M. et Mme X... ne justifient pas, au vu de la seule production d'un devis en date du 7 octobre 2004, avoir fait procéder, après restitution des lieux par l'Association Les Verts, le 31 décembre 2003, à la dépose des cloisonnements qu'elle avait installés ;
Considérant d'autre part, qu'il ne résulte pas du « dossier immobilier de recherche d'un candidat locataire » (pièce n° 12) que les appelants versent aux débats que le temps passé avant la relocation des locaux entre le 1er janvier 2004 et le 19 avril 2005 soit la conséquence de la présence dans les lieux des cloisonnements non déposés par l'Association Les Verts, ce qui ne ressort aucunement des courriers adressés à M. et Mme X... par leurs différents mandataires (Société Auguste Thouard, CBRE Bourdais et Société KEOPS) après visites de candidats intéressés à la prise à bail des lieux (courrier des 19 janvier 2004, 29 janvier 2004, 14 mai 2004, 2 juillet 2004, 9 septembre 2004) ;
Considérant au surplus que le bail consenti le 19 avril 2005 par M. et Mme X... à l'ANPE ne mentionne aucunement la cause de la franchise de loyer et charges qui y est prévue au bénéfice du preneur ;
Considérant que M. et Mme X... ne sont donc pas fondés à demander que l'Association Les Verts soit condamnée à leur payer la somme de 30. 000 euros au titre de travaux de remise en état et celle de 221. 608, 35 euros au titre d'une perte de loyers et charges ;
Considérant qu'ils ne sont pas plus fondés à opposer à la demande de l'Association Les Verts en restitution du dépôt de garantie l'existence de réparations locatives tenant non seulement à la présence des cloisonnements dont il vient d'être fait état mais également à l'installation électrique et à la détérioration de moquettes, alors qu'ils ne justifient pas, pour rapporter la preuve de ces réparations locatives, d'un état des lieux qu'il leur appartenait de faire établir, fût-ce par ministère d'huissier de justice, après convocation du preneur, étant ici observé que les appelants ne justifient également pas avoir convoqué l'Association Les Verts, qui le conteste, pour u rendez-vous du 31 décembre 2003 à 14h30 faute de produire l'avis de réception correspondant à leur lettre recommandée du 26 décembre 2003 (leur pièce n° 6) ;
Considérant qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris qui a justement condamné M. et Mme X... à restituer le dépôt de garantie de 25. 966, 66 euros outre intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2004 et avec capitalisation desdits intérêts ;
Considérant que l'équité justifie l'allocation à l'Association Les Verts de la somme de 4. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, en sus de l'indemnité de procédure de 2. 000 euros fixée en première instance » ;
1/ Alors que le contrat de bail initial du 4 septembre 2001, aux conditions duquel renvoyait le second bail du 1er août 2003, prévoyait que « en fin de bail, les travaux, embellissements, améliorations, installations, décors, qui ont été faits dans les locaux loués, même avec l'autorisation du bailleur, resteront la propriété de celui-ci, sans aucune indemnité, à moins qu'il ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif », de sorte que la remise en état des lieux loués à l'échéance du bail incombait au locataire ; que la Cour d'appel qui, sans avoir constaté que les bailleurs avaient manifesté leur intention de reprendre les cloisonnements édifiés par la locataire, a décidé que les bailleurs ne justifient pas avoir fait procéder à la dépose de ces cloisonnements, quand celle-ci incombait, aux termes des clauses claires et précises des contrats de bail, à la locataire, a dénaturé ces clauses, en violation de l'article 1134 du code civil ;
2/ Alors, en outre, que la Cour d'appel, quand les contrats de bail successifs précisaient que « les cloisonnements devront être effectués sur vérin à vis démontables, et les alimentations électriques et informatiques sur chemin de câbles », n'a pas recherché, comme il lui était pourtant demandé, si le locataire, en ayant fait installer des cloisonnements et alimentations électriques et informatiques fixés aux plafonds et murs des locaux, n'avait pas manqué à ses obligations contractuelles ; qu'en ne procédant pas à cette recherche nécessaire, de nature à établir un manquement du preneur à ses obligations, tout en décidant que les bailleurs ne sont pas fondés à demander la condamnation du locataire à leur verser des indemnités au titre des travaux de remise en état et d'une perte de loyers et charges, ni à s'opposer à la restitution du dépôt de garantie, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des article 1134, 1147 et 1732 du code civil ;
3/ Alors, par ailleurs, que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à l'exécution de ces réparations ni à la justification d'un préjudice ; qu'en rejetant cependant les demandes indemnitaires des bailleurs au titre des travaux de remise en état et de la perte de loyers et charges au prétexte inopérant qu'ils ne justifieraient pas avoir fait procéder à la dépose des cloisonnements, réparation locative prévue aux contrats de bail, la Cour d'appel a violé les articles 1147 et 1731 du code civil ;
4/ Alors, enfin, que l'indemnisation du bailleur en raison de la perte de loyers résultant, à la fin du bail, de l'inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail n'est pas subordonnée à la justification d'un préjudice ; que la Cour d'appel qui a relevé, pour rejeter les demandes indemnitaires des bailleurs au titre de la perte de loyers et charges, que le bail consenti le 19 avril 2005 à l'ANPE ne mentionne aucunement la cause de la franchise de loyer et charges prévue au bénéfice du nouveau preneur, et qui s'est ainsi fondée sur l'absence de preuve du préjudice subi par les bailleurs du fait de l'ancien preneur, quand elle devait simplement rechercher si ce dernier avait exécuté, comme il le devait au plus tard en quittant les lieux, les réparations locatives prévues par les contrats de bail, s'est prononcée par un motif inopérant en violation des articles 1147 et 1731 du code civil.
