LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 septembre 2008), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3ème, 28 novembre 2006, n° 05-17. 357), que la société Foncière Champferre qui a acquis des locaux à usage commercial loués aux consorts X...
A..., ainsi que le fonds contigu que ces derniers occupaient, leur a notifié différents commandements au visa de la clause résolutoire ; que la bailleresse a assigné les preneurs pour faire constater la résiliation du bail et la restitution du fonds occupé sans titre ;
Sur le premier moyen :
Attendu les consorts X...
A... font grief à l'arrêt de dire acquise la clause résolutoire du bail, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en n'opposant aucune réfutation aux conclusions des consorts X...
A..., qui faisaient valoir qu'en l'état de la justification par attestation de l'autorisation non équivoque donnée au locataire par la propriétaire, Mme Y..., au moment de l'exécution des travaux incriminés, la société Foncière Champferre, qui ne pouvait prétendre à plus de droits que son auteur, et qui avait acquis le bien en pleine connaissance de son état, ne pouvait de bonne foi prétendre invoquer le bénéfice de la clause résolutoire au sujet de la réalisation de travaux d'améliorations autorisés de façon non équivoque par la précédente propriétaire, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du code de procédure civile ;
2°/ que la cour d'appel, dont les constatations mêmes caractérisaient l'autorisation non équivoque de l'ancienne propriétaire, et par conséquent la mauvaise foi de l'acquéreur à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire pour la réalisation de travaux d'amélioration autorisés, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
3°/ que dès lors qu'il résultait de ses propres constatations que le bail n'imposait pas l'exploitation de tous les commerces visés, mais simplement une exploitation commerciale dans les lieux, à l'exclusion de celles non visées dans le bail, sans interdire par ailleurs le logement sur place des exploitants, la cour d'appel ne pouvait déclarer acquise la clause résolutoire au motif que les exploitants du commerce de café-restaurant, visé au bail, logeaient leur famille sur place, sans méconnaître les conséquences légales de leurs propres constatations au regard des articles 1134 du code civil et L. 145-41 du code de commerce ;
4°/ qu'en n'opposant aucune réfutation aux conclusions des consorts X...
A... justifiant depuis l'année 2000, soit avant la délivrance du commandement, du paiement, en ce qui concerne le commerce exploité dans les lieux loués, de la TVA, d'honoraires d'expert-comptable, de redevance à la SACEM, de cotisations URSSAF, de la taxe professionnelle et des bilans, avant option en 2002 pour le régime de la micro-entreprise, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel ayant constaté que les travaux litigieux avaient été réalisés dans les locaux loués sans que la bailleresse, Mme Y..., X... donné l'autorisation expresse et écrite exigée par le contrat de bail, il s'en déduisait que la société Foncière Champferre, qui avait acquis l'immeuble, pouvait commander aux preneurs de rétablir les lieux en l'état sans que puisse lui être valablement opposée une autorisation que Mme Y... aurait, à l'époque, informellement consentie ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'a pas retenu à l'encontre des preneurs le grief de n'avoir pas exercé l'activité hôtelière autorisée par le bail, mais, écartant les moyens de preuve produits par les preneurs, celui de n'avoir pas exploité l'ensemble des locaux dans les conditions commerciales convenues par les parties au contrat de bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que les consorts X...
A... n'ont pas soutenu dans leurs conclusions d'appel que l'action de la société Foncière Champferre tendant à l'enlèvement de l'aménagement réalisé sur le terrain contigu aux locaux loués qu'elle avait acquis, se trouvait prescrite par l'écoulement d'un délai de trente ans ;
D'où il suit que le moyen manque en fait ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, si les consorts X...
A... avaient restitué à son propriétaire, la société Foncière Champferre, les clés du portail d'accès au terrain jouxtant les locaux loués, ils continuaient de l'occuper sans titre, ce terrain étant toujours encombré par un aménagement qui le reliait aux locaux objet du bail, la cour d'appel, qui a pu en déduire qu'ils devaient régler une indemnité d'occupation, a, sans se contredire, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X...
A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X...
A... à payer à la société Foncière Champferre la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X...
A... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit janvier deux mille onze par Mme Bellamy, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour les consorts X...
A...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré acquise la clause résolutoire au profit de la Société FONCIERE CHAMPFERRE, et ordonné en conséquence, outre l'expulsion des consorts X...- A... et une indemnité d'occupation, la condamnation sous astreinte de ceux-ci à démonter les installations faites sur le fonds du 62, rue des Ombraies ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des pièces communiquées (contrat initial et renouvelé quant aux obligations relatives aux modifications des lieux soumises à autorisation écrite du bailleur, constats des lieux des 28/ 9/ 01 et 13/ 9/ 02 assortis de photographies couleurs et plans, attestation du bailleur d'origine) que les preneurs avaient modifié les lieux de manière considérable (réunion de bâtiments séparés, adjonctions et édifications de surfaces habitables et de combles, création de terrasses, bassin, rambardes en fer, annexion d'un fonds voisin offrant une libre circulation de l'un à l'autre), sans autorisation écrite du bailleur (Mme Y...), infraction principale motivant l'action introduite par le nouvel acquéreur (Sarl FC) du 62, rue des Ombraies (17/ 5/ 01) ; que l'attestation tardive de l'ancienne propriétaire ne pouvait régulariser l'infraction formelle à l'exigence d'un écrit prévu, clairement et expressément, au 4° du chapitre « CONDITIONS » du bail ; que les constats d'huissier précités attestent la réalité et de l'importance des modifications apportées aux lieux loués dans ces circonstances, et confirment qu'une partie non négligeable était de facture récente, ce que les preneurs ont partiellement contesté – sans toutefois en rapporter la preuve (notamment en l'absence de toute facture d'acquisition de matériaux de la période prétendue)- ; que dès lors les effets de la clause résolutoire sont acquis dès lors que les preneurs n'avaient pas remédié aux conséquences de cette infraction dans le délai légal suivant le commandement retenu, soit avant le 8 février 2002 ;
ET QU'au surplus, conventionnellement les preneurs étaient tenus d'exploiter les activités « Café, vins, Hôtel et (…) restaurant (…) », « à l'exclusion de tout autre » ; qu'en faisant de l'hôtel un lieu d'hébergement exclusivement réservé à la famille élargie X...
A... comme ils le reconnaissent, même à titre gratuit, ils ont détourné la destination encadrée telle que rappelée ci-dessus qui, combinée à l'article 9 « CONDITIONS » du bail, interdisent toute sous-location des lieux loués « en tout ou en partie, sauf toutefois, pour l'exercice de son commerce de meublé » ; que la gravité et la persistance de l'infraction est corroborée par les constats d'huissier des 20/ 9, 28/ 9 et 30/ 11 2001 qui établissent que les locaux meublés sont occupés de manière habituelle par les membres de l'indivision X...
A..., sans acquitter un quelconque loyer, alors qu'au surplus le reste de l'activité commerciale s'est révélée résiduelle (le café étant le plus souvent fermé) ; qu'au jour de la délivrance des commandements visant la clause résolutoire, cette activité n'a pas été étayée par des documents comptables pertinents ; que la seule adoption en 2003 du régime de BIC déclarant une croissance subite du chiffre d'affaires de + 550 % est insuffisante à apporter une telle preuve ; que l'ensemble de ces éléments justifie surabondamment l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;
ALORS QUE, D'UNE PART, en n'opposant aucune réfutation aux conclusions des consorts X...
A..., qui faisaient valoir qu'en l'état de la justification par attestation de l'autorisation non équivoque donnée au locataire par la propriétaire, Madame Y..., au moment de l'exécution des travaux incriminés, la Société FONCIERE CHAMPFERRE, qui ne pouvait prétendre à plus de droits que son auteur, et qui avait acquis le bien en pleine connaissance de son état, ne pouvait de bonne foi prétendre invoquer le bénéfice de la clause résolutoire au sujet de la réalisation de travaux d'améliorations autorisés de façon non équivoque par la précédente propriétaire, la Cour d'Appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
ALORS EGALEMENT QUE la Cour d'Appel, dont les constatations mêmes caractérisaient l'autorisation non équivoque de l'ancienne propriétaire, et par conséquent la mauvaise foi de l'acquéreur à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire pour la réalisation de travaux d'amélioration autorisés, n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles 1134 du Code Civil et L. 145-41 du Code de Commerce ;
ALORS EN OUTRE QUE, dès lors qu'il résultait de ses propres constatations que le bail n'imposait pas l'exploitation de tous les commerces visés, mais simplement une exploitation commerciale dans les lieux, à l'exclusion de celles non visées dans le bail, sans interdire par ailleurs le logement sur place des exploitants, la Cour d'Appel ne pouvait déclarer acquise la clause résolutoire au motif que les exploitants du commerce de café-restaurant, visé au bail, logeaient leur famille sur place, sans méconnaître les conséquences légales de leurs propres constatations au regard des articles 1134 du Code Civil et L. 145-41 du Code de Commerce ;
ET ALORS, ENFIN, QU'en n'opposant aucune réfutation aux conclusions des exposants justifiant depuis l'année 2000, soit avant la délivrance du commandement, du paiement, en ce qui concerne le commerce exploité dans les lieux loués, de la TVA, d'honoraires d'expert-comptable, de redevance à la SACEM, de cotisations URSSAF, de la taxe professionnelle et des bilans, avant option en 2002 pour le régime de la micro-entreprise, la Cour d'Appel a entaché sa décision d'un défaut de motifs, violant l'article 455 du Code de Procédure Civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné sous astreinte les consorts X...
A... à démolir « tous les aménagements dont la partie du chemin-escalier en béton empiétant sur la parcelle C 79 » ;
AUX MOTIFS QUE la démolition exigée du chemin en béton porte sur la totalité de son assise : moitié à démolir au titre de la résolution du bail commercial concernant le 62 rue des Ombraies (parcelle C 78), moitié au titre de la restitution du 60 de la même rue (parcelle C 79) ;
ALORS QUE, dans leurs écritures particulières relatives au chemin en béton dans sa partie située sur la parcelle C 79, les exposants avaient produit un rapport de l'expert B..., architecte, attestant que le passage et son revêtement avaient plus de trente ans, si bien que l'action en démolition contre les locataires voisins se trouvait prescrite ; que la Cour d'Appel, qui ne s'est pas expliquée sur ce point, a entaché sa décision d'un défaut de réponse aux conclusions, violant l'article 455 du Code de Procédure Civile.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné les consorts X...
A... à payer à la Société FONCIERE CHAMPFERRE une indemnité d'occupation d'un montant de 50 euros par mois depuis le 13 septembre 2002 et jusqu'à libération effective du terrain 60 rue des Ombraies à NANTERRE, ordonnée par ailleurs sous astreinte ;
AUX MOTIFS QUE les appelants se sont bornés à restituer les clés ouvrant le portail d'accès à la rue mais ont continué à jouir du fonds voisin en raison des aménagements dénoncés rendant les fonds perméables à leurs allées et venues et du fait de leur maintien dans les lieux objet du bail résolu ;
ALORS QUE, D'UNE PART, la Cour d'Appel ne pouvait constater d'une part que « la Sarl FC reconnaît dans ses écritures d'appel (page 13) qu'effectivement non sans difficulté (… elle) a pu obtenir la restitution du terrain voisin du 60, après démolition des aménagements litigieux, mais à l'exception du chemin en béton » et juger par ailleurs que les exposants auraient « continué à jouir du fonds voisin en raison des aménagements dénoncés rendant les fonds perméables à leurs allées et venues et du fait de leur maintien dans les lieux objet du bail résolu », sans entacher sa décision d'une contradiction de motifs, violant l'article 455 du Code de Procédure Civile ;
ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE la seule présence d'un chemin en béton ancien ne caractérise pas une « occupation » des lieux, si bien que l'arrêt attaqué est privé de toute base légale sur la condamnation à indemnité d'occupation pour la parcelle C 79, en violation de l'article 1382 du Code Civil.
