LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que l'ouverture pratiquée dans le mur de la société civile immobilière JM Cannes (la SCI) créait une vue directe sur le balcon des époux X... et sur une partie de leur appartement, qu'elle générait un trouble permanent excédant les inconvénients normaux du voisinage du fait de l'atteinte intolérable à la vie privée qu'elle créait, et que le châssis ayant été simplement immobilisé par des vis, la garantie de voir cesser ce trouble était incertaine, la cour d'appel qui, appréciant le juste équilibre à assurer dans la protection du droit de propriété de la SCI et du respect de la vie privée des époux X..., sans être tenue de répondre à une demande de donner acte, a souverainement déduit que la seule manière de faire cesser le préjudice résultant de ce trouble anormal était de procéder au rebouchage de cette ouverture, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société JM Cannes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société JM Cannes à payer aux époux X... la somme de 2 500 euros ;
rejette la demande de la société JM Cannes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix-huit janvier deux mille onze par Mme Bellamy, conformément à l'article 452 du code de procédure civile.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils pour la société JM Cannes.
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR confirmé le jugement ayant ordonné à la société exposante de procéder au rebouchage de l'oeil-de-boeuf, à remettre les lieux en leur état primitif uniquement en ce qui concerne l'oeil-de-boeuf le plus haut, les travaux de remise en état étant à charge de la SCI JM CANNES, condamnée encore au paiement de sommes par application de l'article 700 du Code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, quand bien il n'aurait commis aucune faute ; que l'autorisation administrative résultant du permis de construire n'est toujours donné que sous réserve du droit des tiers ; qu'il est donc indifférent que la SCI JM CANNES est obtenu l'autorisation de pratiquer l'ouverture litigieuse ; que les époux X... se plaignent de l'atteinte à la vie privée des occupants de leur appartement puisque l'ouverture est pratiquée dans le mur voisin ; qu'en l'espèce, l'ouverture pratiquée dans le mur de la SCI JM CANNES se trouve à environ 40 cm du balcon des époux X..., créant une vue directe sur ce balcon et sur une partie de l'intérieur de l'appartement et générant pour les occupants de l'appartement un trouble permanent, excédant les inconvénients normaux du voisinage du fait de l'atteinte intolérable à la vie privée qui en résulte ; que la pose d'un vitrage opaque n'est pas de nature à supprimer ce trouble et le châssis ayant été simplement immobilisé par des visses (voir constat d'huissier du 20 septembre 2007), la garantie de voir cesser ce trouble anormal de voisinage est incertaine ; que la Cour considérant que la seule manière de faire cesser le préjudice résultant de ce trouble anormal est de procéder au rebouchage de l'ouverture confirme le jugement ;
AUX MOTIFS, à les supposer adoptés, QUE les trois ouvertures autorisés par Monsieur le Maire de CANNES forment une vitrine latérale du magasin créé au rez-de-chaussée, un oeil-de-boeuf situé au-dessus de la vitrine et dans l'axe vertical de cette vitrine ; un second oeil-de-boeuf situé au niveau du premier étage et dans le même axe vertical ; que le procès-verbal de Maître A..., en date du 3 mai 2005, fait apparaître que l'immeuble de Monsieur B... (SCI JM CANNES) se trouve légèrement en avancée par rapport au balcon dépendant des époux X... ; que l'oeil-de-boeuf litigieux, celui qui est le plus haut, ouvre directement sur l'appartement des demandeurs et que la distance entre la façade et le balcon n'est en ligne droite que de 31 cm et en oblique avec l'angle du balcon de 40 cm ; que l'huissier note que cette ouverture ne semble pas se trouver à 1, 90 m du plancher comme prévu à l'article 676 du code civil mais à une hauteur nettement inférieure, ce qui démontre le peu de distance entre les deux appartements et la vue directe sur chacun d'eux ; qu'il constate également que le châssis de l'oeil-de-boeuf n'est pas fixe, qu'il pivote sur lui-même autour d'un axe central et surtout depuis le balcon de l'appartement des époux X..., il est possible de voir au travers de l'oeil-de-boeuf une partie de l'appartement de la SCI JM CANNES et de M. B... ; que force est de constater que la SCI JM CANNES n'a pas respecté en son intégralité l'autorisation administrative du maire qui lui imposait un châssis fixe de l'oeil-de-boeuf alors que le permis de construire prévoit que « le constructeur devra se conformer aux prescriptions figurant dans la rubrique INFORMATIONS A LIRE ATTENTIVEMENT » ; qu'il est constant que le permis de construire ne doit pas nuire aux tiers et qu'il est d'ailleurs mentionné dans l'article 6 du permis du 8 novembre 2004 que « le droit des tiers (obligations conventionnelles, servitudes de droit privé) est expressément réservé » ; que peu importe que les contestations des demandeurs soient considérées par la défenderesse comme tardives ; que la seule vue directe et rapprochée sur l'appartement des époux X... constitue sans équivoque une gêne anormale dans les rapports de voisinage, notamment en supprimant toute intimité ; que par ailleurs, ce trouble anormal de voisinage a pour conséquence directe et personnelle une dépréciation manifeste de la valeur du bien immobilier qui subit ce type de désagrément ; que dès lors, il convient de condamner la SCI JM CANNES à procéder au rebouchage de l'oeil-de-boeuf qu'elle a créé et qui donne directement sur le balcon des époux X... et à remettre les lieux en leur état primitif uniquement en ce qui concerne l'oeil-de-boeuf le plus haut, et ce à ses frais ;
ALORS D'UNE PART QUE la société exposante faisait valoir avoir fait poser sur l'oeil de boeuf un verre translucide laissant passer la lumière mais rendant impossible toute vision et avoir fait condamner l'ouverture du châssis pivotant ; qu'en retenant que l'ouverture pratiquée se trouve à quarante centimètres du balcon des époux X..., créant une vue directe sur ce balcon et une partie de l'intérieur de l'appartement, générant pour les occupants de l'appartement un trouble permanent excédant les inconvénients normaux du voisinage du fait de l'atteinte intolérable à la vie privée qui en résulte, pour affirmer péremptoirement que la pose d'un vitrage opaque n'est pas de nature à supprimer ce trouble, sans préciser en quoi l'installation d'un vitrage opaque dans la masse, empêchant toute vision, n'était pas de nature à supprimer le trouble, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1382 et suivants du Code civil ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la société exposante faisait valoir avoir fait poser sur l'oeil de boeuf un verre translucide laissant passer la lumière mais rendant impossible toute vision et avoir fait condamner l'ouverture du châssis pivotant, qu'elle s'engageait à maintenir l'oeil de boeuf constamment fermé et à renoncer à tout droit de vue par acte notarié, qui sera publié à la conservation des hypothèques, demandant à la Cour d'appel de lui donner acte de cet engagement ; qu'en retenant que l'ouverture pratiquée se trouve à 40 centimètres du balcon des époux X..., créant une vue directe sur ce balcon et une partie de l'intérieur de l'appartement, générant pour les occupants de l'appartement un trouble permanent excédant les inconvénients normaux du voisinage du fait de l'atteinte intolérable à la vie privée qui en résulte, puis ajoutant que la pose d'un vitrage opaque n'est pas de nature à supprimer ce trouble, et le châssis ayant été simplement immobilisé par des vis, la garantie de voir cesser ce trouble anormal de voisinage est incertaine, pour ordonner le rebouchage de l'oeil de boeuf et la remise des lieux en leur état primitif, la Cour d'appel a ordonné une mesure disproportionnée au regard de ses propres constatations et elle a violé tant l'article 544 du Code civil que l'article 1er du Premier protocole additionnel à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE la société exposante faisait valoir avoir fait poser sur l'oeil de boeuf un verre translucide laissant passer la lumière mais rendant impossible toute vision et avoir fait condamner l'ouverture du châssis pivotant, ajoutant qu'elle s'engageait à maintenir l'oeil de boeuf constamment fermé et à renoncer à tout droit de vue par acte notarié, qui sera publié à la conservation des hypothèques, demandant à la Cour d'appel de lui donner acte de cet engagement ; qu'en retenant que l'ouverture pratiquée se trouve à 40 centimètres du balcon des époux X..., créant une vue directe sur ce balcon et une partie de l'intérieur de l'appartement, générant pour les occupants de l'appartement un trouble permanent excédant les inconvénients normaux du voisinage du fait de l'atteinte intolérable à la vie privée qui en résulte, puis ajoutant que la pose d'un vitrage opaque n'est pas de nature à supprimer ce trouble, et le châssis ayant été simplement immobilisé par des vis, la garantie de voir cesser ce trouble anormal de voisinage est incertaine, sans préciser en quoi cette immobilisation n'était pas de nature à faire cesser le trouble qu'elle retenait, la Cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1382 et suivants du Code civil ;
ALORS ENFIN QUE la société exposante faisant valoir avoir fait poser sur l'oeil de boeuf un verre translucide laissant passer la lumière mais rendant impossible toute vision et avoir fait condamner l'ouverture du châssis pivotant, ajoutait qu'elle s'engageait à maintenir l'oeil de boeuf constamment fermé et à renoncer à tout droit de vue par acte notarié, qui sera publié à la conservation des hypothèques, demandant à la Cour d'appel de lui donner acte de cet engagement ; qu'en retenant que l'ouverture pratiquée se trouve à 40 centimètres du balcon des époux X..., créant une vue directe sur ce balcon et une partie de l'intérieur de l'appartement, générant pour les occupants de l'appartement un trouble permanent excédant les inconvénients normaux du voisinage du fait de l'atteinte intolérable à la vie privée qui en résulte, puis ajoutant que la pose d'un vitrage opaque n'est pas de nature à supprimer ce trouble, et le châssis ayant été simplement immobilisé par des vis, la garantie de voir cesser ce trouble anormal de voisinage est incertaine, sans répondre au moyen, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
