LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant relevé, à bon droit, que les dispositions de l'article 32 bis de la loi du 1er septembre 1948 ne sont applicables que si les travaux réalisés modifient totalement ou partiellement les éléments ayant servi de base à la détermination du loyer originaire et que l'application de celles de l'article R. 353-19 du code de la construction et de l'habitation aux départements d'outre-mer était subordonnée à l'intervention d'un décret le prévoyant, la cour d'appel, qui a constaté qu'il n'était aucunement invoqué par M. X... que les éléments ayant servi à la détermination de son loyer avaient été totalement ou partiellement modifiés par les travaux réalisés par la société d'habitations à loyer modéré de la Guadeloupe (la société HLM) et que la convention de subvention portant autorisation d'entreprendre ces travaux, accordée en application des articles R 323-13 et suivants du code de la construction et de l'habitation et du décret n° 2001-201 du 2 mars 2001, ne faisait référence à aucun décret spécifique d'application et n'imposait aucune forme de notification relative à la modification des loyers en résultant, a pu retenir que la notification au locataire de la modification de son loyer avait été faite conformément à la législation applicable ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant par motifs propres et adoptés relevé que la société HLM avait observé les dispositions spéciales du chapitre VII de la loi du 23 décembre 1986, en signant le plan de concertation locative du 12 février 2002 et menant la concertation avec les représentants des locataires de la résidence concernée par les travaux, et constaté que, lors de la réunion du 19 mars 2002, l'association des locataires avait validé l'ensemble du programme des travaux envisagés, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la concertation était intervenue avant le démarrage des travaux et l'envoi des appels d'offre, a, répondant aux conclusions de M. X... sans être tenue de le suivre dans le détail de son argumentation, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société HLM de la Guadeloupe la somme de 2 500 euros, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Blanc, avocat aux conseils pour M. X...
Il est reproché à l'arrêt d'avoir débouté Monsieur X... de ses demandes ;
Aux motifs que pour que soit applicable la procédure prévue par la loi de 1948, il convenait que les travaux réalisés modifient totalement ou partiellement les éléments ayant servi de base à la détermination du loyer originaire ; qu'en l'espèce, il n'était aucunement invoqué par l'appelant que ces éléments eussent été totalement ou partiellement modifiés par les travaux réalisés par la société d'HLM, ceux-ci ayant au contraire consisté en divers travaux d'embellissement et d'amélioration de sécurité en extérieurs, de réfection des parties communes et de réfection et modernisation des logements eux-mêmes, sans modification des surfaces ou de la distribution des pièces, ainsi que cela résultait des pièces versées aux débats ; que la société d'HLM Sikoa indiquait à juste titre qu'elle n'avait à observer que les dispositions spéciales issues de la loi du 23 décembre 1986 et notamment celles prévues par les chapitres VI et VII du titre 1er au nombre desquels figuraient les procédures de concertation (articles 41 à 44 quater), prévoyant un concertation collective avec les représentants des locataires et une simple information de ces derniers ; que dans le cadre de ces dispositions avait été signé le plan de concertation locative du 12 février 2002 invoqué par la société Sikoa et menée la concertation avec les représentants des locataires de la résidence Bergevin ainsi qu'il en était justifié notamment par la production du procès-verbal de réunion du 19 mars 2002 à laquelle participait notamment 5 représentants des locataires, précisant que l'association des locataires avait validié l'ensemble du programme des travaux envisagés ; que ces documents montraient que la concertation était intervenue bien avant le démarrage des travaux et l'envoi des appels d'offre contrairement à ce que soutenait Monsieur X... ; qu'était produite une note de concertation locative mentionnant le planning des opérations de concertation et d'information des locataires, la lettre circulaire du 16 septembre 2002 informant les locataires du projet de modification des loyers et un courrier du 3 mai 2005 notifiant aux locataires leurs nouvelles conditions financières à savoir une augmentation de 1,10672 € par mois et m2 de surface ; que Monsieur X... ne pouvait contester la réception de ces documents, ayant précisé dans un courrier du 14 mars 2003 qu'il produisait, avoir reçu une lettre circulaire du 22 janvier 2003 et contestant déjà la procédure suivie ; qu'il ressortait également de la lettre adressée par son assurance de protection juridique à la société Sikoa le 26 juillet 2005 qu'il avait reçu notification de l'augmentation de loyer ; qu'il était invoqué à ce titre par Monsieur X... un non respect de l'article R 353-19 du code de la construction sur la notification du décompte de la surface corrigée ; que cette disposition figurait à la section II du chapitre III du titre V du livre III du code disposant en son article L. 371-2 que des décrets devaient être pris pour son application dans les départements d'outre-mer ; que la convention du subvention portant autorisation d'entreprendre les travaux de la résidence Bergevin signée le 22 novembre 2001 par le Préfet de la région Guadeloupe ne faisait référence à aucun décret spécifique, mentionnant au contraire avoir été accordée dans le cadre des articles R 323-12 à 20 du code de la construction et du décret 2001-201 du 2 mars 2001 prévoyant le versement de subventions notamment «à des organismes à loyer modéré ayant compétence dans les départements d'outremer » ; que ces dispositions n'imposaient aucune forme de notification relative à la modification des loyers en résultant ; que la convention signée avec le représentant de l'Etat ne prévoyait elle non plu aucun mode d'information particulier des locataires ; que le projet de réhabilitation de la résidence Bergevin avait fait l'objet d'une concertation approfondie avec l'association des locataires et d'une information détaillée de ces derniers, et que Monsieur X... avait reçu notification de la modification de son loyer conformément à la législation applicable à l'opération de réhabilitation effectuée ;
Alors 1°) qu'en cas de modification totale ou partielle des éléments ayant servi de base à la détermination du loyer, ce loyer pourra être révisé à la demande de l'une ou de l'autre des parties. ; que le demandeur doit faire connaître à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire les nouveaux éléments proposés et joindre à l'envoi de cette notification un décompte détaillé, établi d'après un modèle type annexé au décret prévu à l'article 28, des bases de calcul de ce loyer ; qu'en l'espèce, après avoir rappelé que, «pour que soit applicable la procédure prévue par la loi de 1948, il convient que les travaux réalisés modifient totalement ou partiellement les éléments ayant servi de base à la détermination du loyer originaire», la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations selon lesquelles 1°) les travaux réalisés par la société d'HLM avaient consisté en divers travaux d'embellissement et d'amélioration de sécurité en extérieurs, de réfection des parties communes et de réfection et modernisation des logements eux-mêmes, 2°) une lettre circulaire du 16 septembre 2002 avait informé les locataires du projet de modification des loyers et un courrier du 3 mai 2005 leur avait notifié leurs nouvelles conditions financières à savoir une augmentation de 1,10672 € par mois et m2 de surface, ce dont il résultait que, nonobstant l'absence de modification des surfaces réelles ou de la distribution des pièces, il y avait bien eu des travaux modifiant les surfaces corrigées et éléments ayant servi de base à la détermination des loyers et que la procédure prévue pour la modification des loyers devait être respectée ; que la cour d'appel a violé par refus d'application l'article 32 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ;
Alors 2°) que la cour d'appel a violé par refus d'application l'article R 353-19 du code de la construction et de l'habitation qui dispose qu' «à compter de la signature de la convention ou de la date d'achèvement des travaux d'amélioration, le bailleur est tenu, dans les conditions définies par la convention, de notifier aux locataires dans les lieux ou réintégrés à la suite d'un relogement temporaire, un loyer applicable de plein droit dès sa notification. Un décompte détaillé de surface corrigée, conforme à l'annexe au présent article, est joint à cette notification. Il doit être également remis à tout nouveau locataire».
Alors 3°) qu'en n'ayant pas répondu aux conclusions de Monsieur X... invoquant le caractère obligatoire de la concertation prévue par la circulaire n°93-60 du 6 août 1993 relative au projet de réhabilitation d'immeubles, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
