LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que si l'Espace Hisler Even était installé en plein centre-ville, à proximité de deux axes piétons et d'un centre commercial à facteur de commercialité élevé, s'il était également situé à l'extrémité d'un axe favorisant le développement de la clientèle étudiante, il subissait, étant l'une des rares librairies indépendantes, la concurrence rude des grands groupes, et ne bénéficiait d'aucun monopole dans un secteur connaissant une situation économique fragile sur laquelle se greffait une crise économique généralisée, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant relatif au dépeuplement de la ville et sans violer le principe de la contradiction, a pu en déduire que la valeur locative avait été modifiée et fixer le loyer renouvelé à la somme qu'elle a déterminée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à la société Espace Hisler Even la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Luc-Thaler, avocat aux Conseils, des consorts X...,
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fixé le loyer renouvelé des locaux à usage commercial situés rue Ambroise Thomas, rue du Palais et rue au Blé à METZ, appartenant à Madame Inès X... épouse Y..., M. Antoine X..., M. Christian X... et Mme X... épouse Z..., à la somme de 9. 656, 66 € par mois, soit 115. 880 € par an, à compter du 1er février 2005, et d'AVOIR en conséquence, limité la condamnation de la SA ESPACE HISLER EVEN au paiement des loyers sur les bases ainsi énoncées,
AUX MOTIFS QUE « vu les dernières conclusions déposées le 15 septembre 2009 pour l'appelante, celles déposées pour les intimés le même jour et les pièces régulièrement produites aux débats, auxquelles la Cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties ; liminairement, il convient de relever que les parties n'élèvent plus de contestation à hauteur d'appel en ce qui concerne l'évaluation de la surface pondérée retenue par l'expert, soit une surface de 879, 50 m2. Il faut en déduire qu'elle est donc admise. Aux termes de l'article L. 145-33 du Code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1° les caractéristiques du local considéré ;
2° la destination des lieux ;
3° les obligations respectives des parties ;
4° les facteurs locaux de commercialité ;
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments ».
Au soutien de son appel et de sa demande de contre-expertise, la SA ESPACE HISLER EVEN critique les conclusions d'expertise judiciaire déposées par M. A... en premier lieu au motif que le rapport définitif conclut à un prix du loyer annuel plus élevé de près de 20. 000 € que celui proposé par le pré-rapport. Elle relève que cette augmentation imprévisible n'a d'autre explication que la revalorisation brutale et exorbitante de l'un des loyers de référence sur lesquels s'est fondé l'expert, soit celui du commerce à l'enseigne LT MACHINE. Il est exact que l'expert ne s'est fondé que sur trois références de loyers de commerces situés à proximité de l'ESPACE HISLER EVEN, CE BULLES, DIDIER MUSIQUE et LT MACHINE. Néanmoins les baux commerciaux ou renouvellements de baux versés au dossier tant par l'appelante que par l'intimée sont inexploitables en ce qu'ils ne comportent ni les surfaces ni le prix au m2 du loyer, de sorte que la cour n'est pas mise en mesure de procéder à une quelconque comparaison avec les références proposées par l'expert. Par ailleurs si CD BULLES, magasin de vente de bandes dessinées, et DIDIER MUSIQUE, lutherie commercialisant également des partitions, se rapprochent par leur destination de celle de l'ESPACE HISLER EVEN, librairie-papeterie, en revanche il est vrai que LT MACHINE, magasin de mode de luxe, s'en éloigne considérablement. Au surplus, sans atteindre la surface exceptionnellement étendue de l'ESPACE HILSER EVEN (879 m2), CD BULLES et DIDIER MUSIQUE couvrent des surfaces respectives (220 et 215 m2) nettement plus importantes que celle de LT MACHINE (117 m2). Il suit de là que la revalorisation de loyer de plus de 50 % du loyer du magasin LT MACHINE début 2005 n'est nullement significative, à elle seule, de l'évolution des prix du quartier, et alors que ceux des deux autres références, CD BULLES et DIDIER MUSIQUE n'ont guère varié. Cette revalorisation ponctuelle et isolée doit donc être écartée par la cour. Or le jugement entrepris a entériné le rapport d'expertise déposé par M. A... et adopté le montant du loyer proposé par ce dernier. Il y a donc lieu d'entrer en voie de réformation. Cependant il n'y a pas lieu de recourir à une contre-expertise judiciaire, mesure coûteuse et de nature à accroître encore la durée de la procédure et alors que, au vu du rapport déposé, des écritures et pièces versées par les parties, la cour dispose des éléments nécessaires à la solution du litige. Tout d'abord, il résulte de l'examen des différents rapports versés au dossier que le prix au m2 annuel des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisinage immédiat oscillaient en 2005 entre 90 et 200 € du m2 annuel selon la surface des locaux et la destination ; qu'à la même date le prix du loyer annuel au m2 des commerces CD BULLES et DIDIER MUSIQUE était respectivement de 145 et 158 € ; que la SA ESPACE HISLER EVEN a également contracté récemment au prix de 178, 21 €/ m2 en vue de l'ouverture d'un magasin de bandes dessinées rue Ambroise Thomas ; soit en définitive une moyenne de 160, 40 €/ m2 annuel. En outre il y a lieu de tenir compte de la valeur d'utilisation des locaux donnés à bail à raison de leur spécificité. En ce qui concerne sa situation géographique, l'ESPACE HISLER EVEN est installé en plein centre-ville, à proximité des deux axes piétons principaux que sont la rue... et la rue..., même s'il n'en fait pas partie. Il n'est pas très éloigné non plus du centre commercial Saint-Jacques, autre lieu à facteurs de commercialité élevés. Le fait que la rue... et la rue... soient piétonnières et que le stationnement y soit par conséquent interdit n'est guère défavorable au commerce, à l'heure où se développent fortement les centre-villes piétonniers et commerçants, ce d'autant que plusieurs parkings existent à proximité, celui de la cathédrale, celui de la Comédie, enfin celui du centre St-Jacques. Il convient de prendre en considération également le fait que l'ESPACE HISLER EVEN, qui offre le plus grand choix d'ouvrages universitaires, est situé à l'extrémité de l'axe reliant l'université de Metz, sise sur l'île du Saulcy, au centre-ville commerçant et administratif de la ville, élément favorisant le développement d'une clientèle étudiante. D'ailleurs la rue..., comme la rue ... qui la prolonge, sont très fréquentées par les étudiants, quoique également par les clochards, ce que souligne l'appelante dans ses écritures. En ce qui concerne sa situation économique en revanche, il est exact que l'ESPACE HISLER EVEN reste l'une des rares grandes librairies indépendantes françaises, et subit de ce fait la concurrence rude des grands groupes tels que la FNAC et VIRGIN MEGA STORE, installés tous deux à Metz sur des axes aux facteurs de commercialité beaucoup plus élevés que sont le centre Saint-Jacques et la rue.... Par ailleurs il s'agit d'une librairie à vocation généraliste, couvrant sans exception tous les secteurs du livre, concurrencée dans les domaines spécialisés par d'autres librairies présentes à Metz, telles que GERONIMO et la Bouquinerie du Centre, situées dans la rue Ambroise Thomas également, et la Cour des Grands en ce qui concerne la papeterie et les ouvrages scolaires, enfin le Préau quant à ces derniers. L'ESPACE HISLER EVEN ne bénéficie donc d'aucun monopole, quel que soit le domaine considéré. En outre, il ressort d'une étude sur la situation économique de la librairie indépendante, réalisée en 2006 à l'initiative du Syndicat de la Librairie Française et du Syndicat national de l'Edition et versée aux débats par l'appelante, que les librairies indépendantes installées en centre-ville connaissent une situation fragile en raison du coût de l'immobilier, du poids de la masse salariale et des retours sur investissements qui ne peuvent s'amortir que sur le long terme, de l'inflation de la production éditoriale, de la concentration de l'édition, de l'industrialisation et du poids grandissant de la distribution, de l'organisation et de la puissance de la concurrence, d'un manque de reconnaissance de la spécificité du travail, de la difficulté à maîtriser les flux de marchandises, enfin de problèmes chroniques de trésorerie. Or sur cette fragilité structurelle se greffe désormais une crise économique généralisée, qui s'étend au commerce, et dont les conséquences, durables, n'ont pas pu être prises en considération par l'expert à l'époque à laquelle il a déposé son rapport, soit en juin 2008. Enfin s'y ajoute le dépeuplement de la ville de Metz lié au départ d'une grande partie des fonctionnaires de l'Armée, prévu pour le début de l'année 2010, et dont il convient également de tenir compte au titre de l'évolution de l'importance de la clientèle. Compte tenu de l'ensemble de ces considérations, en particulier de la situation économique spécifique de la locataire, la cour arbitre en définitive la valeur locative des locaux litigieux à 120 €/ m2 annuel. Par ailleurs les locaux donnés à bail présentent une nature mixte, la SA ESPACE HISLER EVEN louant également pour son président directeur général, Mme Simone HISLER, des locaux d'habitation anciens d'une surface utile de 206, 80 m2, sans pondération, que celle-ci a entièrement rénovés et réaménagés à ses frais compte tenu d'un état initial de vétusté incontesté, circonstance qui doit conduire à une appréciation également minorée de la valeur locative du logement. Sur ce seul point, il convient de retenir l'estimation de l'expert, que les parties se sont abstenues de critiquer. En définitive, il convient de procéder à l'évaluation locative des locaux litigieux comme suit :
- locaux commerciaux : 879, 50 m2 x 120 € = 105 540 € par an
-locaux d'habitation : 206, 80 m2 x 50 € = 10 340 € par an total = 115 880 € par an, soit un loyer mensuel de 9656, 66 €.
ALORS QUE d'une part, le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; que la diminution de l'importance de la ville en raison du départ d'une partie des fonctionnaires l'armée ne figurait pas parmi les éléments produits aux débats ; qu'en fixant dès lors le montant du loyer à la valeur locative des locaux litigieux d'après des facteurs locaux de commercialité déterminés en fonction de l'incidence du départ d'une partie des fonctionnaires de l'armée sur l'évolution future de la clientèle qui ne figurait pas dans le débat, la Cour d'appel a violé l'article 7 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE d'autre part, le juge, qui doit, en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en estimant la valeur locative des locaux loués d'après des facteurs locaux de commercialité déterminés en considération de l'incidence du futur départ d'une partie des fonctionnaires de l'armée sur l'importance de la ville, sans avoir au préalable, invité les parties à présenter leurs observations à propos de ce moyen tiré des articles L. 145-33 et R. 145-6 du Code de commerce, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE enfin, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative actuelle qui, à défaut d'accord, est déterminée d'après, les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; que les facteurs locaux de commercialité dépendent de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville où il est situé et des modifications que celle-ci subit d'une manière durable ou provisoire ; qu'en subordonnant dès les facteurs locaux de commercialité dont dépendaient la valeur locative actuelle des locaux litigieux à la diminution de la taille de la ville de Metz qu'entraînerait le futur départ d'une partie des fonctionnaires de l'armée, la Cour d'appel a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er février 2005 d'après une valeur locative future et non d'après la valeur locative actuelle ; qu'elle a ainsi violé les articles L. 145-33 et R. 145-6 du Code de commerce.
