LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci après annexé :
Attendu que les copropriétaires n'ayant pas soutenu devant les juges du fond que l'assignation du 15 décembre 2003 aurait interrompu la prescription de leur action en dommages-intérêts, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant, irrecevable ;
Sur le second moyen du pourvoi principal, ci après annexé :
Attendu qu'ayant retenu que l'absence de construction des bâtiments B et C n'était pas nécessairement fautive, que le préjudice invoqué au soutien de l'action qui n'est pas prescrite n'était pas constitué lorsque l'ensemble s'apparentant à une maison de retraite fonctionnait, et que les motifs énumérés dans la lettre du 17 février 2006 rejetant la demande d'exploitation d'un service de prestataires à domicile présentée par la gérante de la société Touques Deauville exploitation ne permettaient pas de retenir un refus pour des vices résultant de l'organisation mise en place par la société Jean et Marie X... ou son auteur, qu'ils ne permettaient pas non plus de retenir des difficultés de vente ou de location ou une rentabilité trop faible pour une période non prescrite et qu'en conséquence, il n'existait pas de lien de causalité entre les dommages non prescrits formulés par les copropriétaires et le refus d'agrément intervenu en 2006, la cour d'appel, qui n'a pas statué par un motif dubitatif, et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a légalement justifié sa décision ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci après annexé :
Attendu que c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que l'irrecevabilité prévue à l'article 30-5° du décret du 4 janvier 1955 ne s'appliquait pas lorsqu'il s'agissait seulement de faire déclarer non écrites des clauses relatives à la répartition des charges, clauses qui n'affectent pas la propriété des lots ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mars deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour M. Y... et les trente-deux autres demandeurs, demandeur au pourvoi principal
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré prescrites les demandes de dommages-intérêts formulées par les copropriétaires pour les dommages résultant des difficultés relatives aux prix de vente, à la rentabilité des logements sur la plaquette publicitaire initiale, aux charges de copropriété, à la commercialisation des logements, à l'inadaptation ou l'insuffisance d'éléments de confort relevés dans un document intitulé « calcul préjudice copropriétaires » antérieures au 17 février 2006 ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « la société Jean et Marie X... soulève la prescription de ces demandes, les appartements ayant été acquis entre 1994 et 1996 ; que les copropriétaires répondent que la prescription n'est pas acquise dans la mesure où le dommage ne s'est manifesté que lorsque, courant 2006, l'administration a refusé les agréments nécessaires au « fonctionnement initial de la résidence qui s'apparentait à une maison de retraite » ; que la prescription pour le surplus n'est pas discutée ; que, dans cette mesure, l'action n'est pas prescrite ; mais que le sont les actions en dommagesintérêts relatives aux pris de vente, à la rentabilité des logements sur la plaquette publicitaire initiale, aux charges de copropriété, à la commercialisation des logements, à l'inadaptation ou l'insuffisance d'éléments de confort allégués et relevés dans un document intitulé calcul préjudice copropriétaires ; qu'en effet, ces données et les préjudices pouvant en résulter étaient connus dès l'acquisition » ;
ALORS QU'une citation en justice interrompt la prescription et que la société JEAN ET MARIE X... a été assignée en responsabilité le 15 décembre 2003 (jugement entrepris, p.4) ; qu'en jugeant l'action en responsabilité dirigée contre la société JEAN ET MARIE X... prescrite du fait que les appartements ont été acquis entre 1994 et 1996, soit moins de dix ans avant l'interruption de prescription résultant de l'assignation de la société JEAN ET MARIE X... le 15 décembre 2003, la Cour d'appel a violé les articles 2244 et 2270-1 du Code civil dans leur rédaction applicable à la cause.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR déclaré non fondées les demandes non prescrites de dommages-intérêts formulées par les copropriétaires à l'encontre de la société JEAN ET MARIE X... ;
AUX MOTIFS QUE, aux termes de l'arrêt attaqué, « les difficultés de location ne sont pas prouvées pour la période antérieure au refus d'agrément administratif, aucune pièce en ce sens n'étant versée au dossier, sauf un relevé dépourvu de valeur probante ; que l'absence de construction des bâtiments B et C, si elle dispensait pas (sic) des charges correspondantes n'était pas nécessairement fautive ; que les pertes de valeur sont des conséquences non des fautes ; que les absences d'agrément ne peuvent être reprochées à la société Jean et Marie X... que dans la mesure où elle ou son auteur en était en charge ; que le préjudice invoqué au soutien de cette action qui n'est pas prescrite n'était donc pas constitué lorsque l'ensemble s'apparentant à une maison de retraite fonctionnait ; qu'il résulte donc du défaut de fonctionnement de cette structure ; qu'il ne peut être imputé à la société Jean et Marie X... que dans la mesure où elle peut avoir une responsabilité dans ce défaut de fonctionnement, courant 2006 ; que le raisonnement des copropriétaires demandant des dommages intérêts suppose que l'arrêt de fonctionnement résulte d'un vice de conception initial ; que la société Jean et Marie X... répond à juste titre que la structure a fonctionné pendant douze années en "résidence service pour personnes âgées" avec des associations de résidents et une SARL d'exploitation ; qu'il y avait des animations et une restauration ; que des locaux étaient loués à des médecins, infirmières et kinésithérapeutes ; que ces données ne sont pas contestées ; qu'elle ajoute quelques arguments inopérants sur les avantages fiscaux et le bénéfice pour les propriétaires de répercuter sur les locataires les charges de loyers des locaux de service sans avoir à en acheter de quote-part, indifférents au reproche formulés ; qu'elle rappelle les difficultés rencontrées lorsque des personnes qui lui sont étrangères ont commis des détournements de fond, étant observé qu'une nouvelle société d'exploitation a été créée ultérieurement ; qu'elle rappelle aussi que la résidence fonctionnait en foyer logement pour personnes âgées, suivant autorisation d'ouverture du 4 octobre 1999 ; qu'en effet, par arrêté du 4 octobre 1999, le maire de Touques avait délivré une autorisation d'ouverture "à la résidence Touques Deauville, anciennement " la Caravelle", logement foyer pour personnes âgées sis ..." ; que cette donnée n'est pas contestée ; que les copropriétaires ne font pas état de difficulté avec l'administration durant les premières années de fonctionnement de cette structure ; que par lettre du 17 février 2006, le directeur général des services du département du Calvados a adressé à Mme Z..., gérante de la SARL Touques Deauville Exploitation la lettre explicitant les motifs la décision implicite de rejet de sa demande d'exploiter un service des prestataires d'aide à domicile ; que les motifs sont les suivants : - le dossier ne précise pas les modalités d'évaluation des besoins de la personne aidée, - les documents produits notamment la plaquette de présentation du service, le tarif des prestations, le contrat de services et documents individuels de prise en charge sont mal différenciés, ne prennent pas assez en compte le respect du droit des usagers, - le fonctionnement de la société auprès de la copropriété continue à induire des confusions conduisant à assimiler ce service un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes générant encore des plaintes des résidents auprès de l'autorité de tutelle, - la confirmation de ne pas souhaiter adhérer actuellement la convention collective des services d'aide à domicile, - l'inscription du service réseau de partenaires du champ gérontologique restant à formaliser ; que ces motifs ne permettent pas de retenir un refus pour des vices et résultant de l'organisation mise en place par la société Jean et Marie X... ou son auteur ; que même le fonctionnement de la société auprès de la copropriété pouvait faire l'objet de modifications ne permettant pas de retenir une telle causalité ; qu'ils ne permettent pas de retenir des difficultés de vente ou de location ou une rentabilité trop faible pour la période qui ne soit pas prescrite ; qu'en conséquence les reproches formulés par les copropriétaires à l'encontre de la société Jean et Marie X... pour des dommages qui ne sont pas couverts par la prescription ne permettent pas de retenir un lien de causalité avec le refus d'agrément intervenu en 2006 et causant la perte de valeur alléguée » ;
ALORS en premier lieu QU'en jugeant, pour écarter la faute de la société JEAN ET MARIE X..., que « l'absence de construction des bâtiments B et C, si elle dispensait pas (sic) des charges correspondantes n'était pas nécessairement fautive » (arrêt, p.11§4), la Cour d'appel a statué par un motif dubitatif, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile ;
ALORS en deuxième lieu QU'en jugeant que l'absence de construction des bâtiments B et C n'était « pas nécessairement fautive », sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé (conclusions des exposants, p.25), si la société JEAN ET MARIE X... n'était pas fautive d'avoir renoncé unilatéralement à la construction desdits bâtiments après avoir commercialisé les lots comme des produits d'investissement, présentés comme tels à leurs acquéreurs pour les convaincre d'acheter, en fixant les prix en fonction de la rentabilité attendue en cas de location sur la base d'une construction des trois bâtiments projetés, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;
ALORS en troisième lieu QU'en jugeant que « les absences d'agrément ne peuvent être reprochées à la société Jean et Marie X... que dans la mesure où elle ou son auteur en était en charge » et qu'il ne serait pas établi que le refus, en 2006, du Conseil Régional du Calvados de donner à la SARL TOUQUES DEAUVILLE EXPLOITATION l'autorisation d'exploiter nécessaire à la délivrance de services à des personnes dépendantes résultait de l'organisation mise en place par la société JEAN ET MARIE X..., sans vérifier, ainsi qu'il lui était demandé (conclusions des exposants, p.26-27), si la société JEAN ET MARIE X... n'avait pas dès l'origine créé, sous couvert d'une « résidence service », une maison de retraite médicalisée afin de tenter de se soustraire aux autorisations d'exploitation requises, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils pour la société Jean et Marie X..., demanderesse au pourvoi incident
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué :
D'AVOIR débouté la société X... de ses conclusions en irrecevabilité des demandes tendant à faire déclarer non écrites des clauses du règlement de copropriété faute de publication de l'assignation ;
AUX MOTIFS QUE l'article 30-5 du décret du 4 janvier 1955 dispose : « les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les Tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément à l'article 28-4 s'il est justifié de cette publication par un certificat de conservateurs ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité » ; que le règlement de copropriété est soumis à la publicité foncière ; que cependant cette irrecevabilité ne s'applique pas lorsqu'il s'agit seulement de faire déclarer non écrites des clauses relatives à la répartition des charges, clauses qui n'affectent pas la propriété des lots ; que l'état descriptif de division et le règlement de copropriété concernent trois bâtiments dont un seul a été construit ; que la société X... invoque le « système très particulier » de « résidence retraite » ou « résidences avec services pour personnes âgées », tout en rappelant que la société EPRO n'a pas voulu créer une EHPAD, résidence de services soumise à réglementation surveillée alors par la direction des affaires sanitaires et sociales ; Mais que si la société EPRO n'a pas voulu créer une telle structure qui pouvait entraîner quelques contraintes, il lui incombait de se conformer au cadre juridique choisi, en l'espèce la copropriété ; qu'en choisissant ce cadre tout en organisant des services qui lui permettaient selon le règlement de conserver les locaux de ces services en incluant le bail dans ledit règlement et la faculté de ne pas payer les charges des locaux non bâtis, elle créait une situation qui supposait la compatibilité des types d'organisations et comportait tes risques de ne pas y parvenir dans le de son projet ; que, contrairement à l'argumentation du syndicat de copropriété, les demandes tendant à faire déclarer non écrites les clauses dispensant les lots non bâtis du paiement des charges ne constitue pas une action en nullité de délibérations ultérieures ; que les délibérations ultérieures sur la répartition des charges ne couvraient pas le vice initial, dont il n'est pas prétendu qu'il ait été invoqué et débattu ; que la prescription affectant ces délibérations n'affecte pas l'action tendant à faire déclarer non écrites certaines clauses du règlement ; que le syndicat soutient que l'action constitue en réalité une demande en révision de la répartition des charges prévue par l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 et soumis à une prescription quinquennale écoulée ; mais que l'action prévue à l'article 12 de la loi, soumise à des conditions de proportion de plus ou moins un quart d'excès des charges du copropriétaire ou d'insuffisance des autres obéit ainsi à des conditions spécifiques qui ne se trouvent pas ici, l'action étant régie par l'article 43 de cette loi qui ne les impose pas ; que l'objet de chaque action est différent ; que cette irrecevabilité n'est pas constituée non plus ; que la société X... fait aussi valoir la délibération prise par l'assemblée générale le 21 novembre 1994 ; que la 7ème résolution invoquée est ainsi libellée ; « suppression du bâtiment C. Possibilité pour la société EPRO de construire éventuellement à la place quelques pavillons Vote : cette résolution est adoptée à l'unanimité » ; que le procès verbal mentionne que 3.736 dix millièmes sur 3.928 que représente le bâtiment A sont représentés ; qu'il ne s'agit donc que de l'unanimité des présents et non des copropriétaires ; que la résolution ouvre seulement une option à la société EPRO qui ne l'a pas levée puisque aucune construction, de pavillons ou autres, n'est intervenue ; que la modification de la répartition des charges aurait dû faire l'objet d'une délibération ultérieure spécifique qui n'est jamais intervenue ; que cette répartition en cas de construction de pavillons n'est d'ailleurs pas aussi simple que la présentation qu'en fait la société X... selon laquelle les pavillons seraient dispensés des charges ; que rien n'empêchait d'inclure ces pavillons dans un ensemble d'accueil de personnes dépendantes, la notion de pavillon n'excluant pas l'habitation par une personne dépendante ; qu'il resterait d'ailleurs à calculer la répartition avec le bâtiment B qui n'a jamais été édifié non plus ; que l'option n'a pas été levée et que la modification de la répartition des charges n'a pas été votée ; qu'en conséquence, cette résolution n'est pas nulle mais dépourvue d'effet sur la répartition des charges ; que la société X... invoque encore la délibération du 22 février 2002 concernant la scission, résolution annulée par le Tribunal ; que cette résolution a été adoptée par la majorité des copropriétaires dans ces termes l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble de la copropriété décide la scission de la copropriété entre le bâtiment A et les bâtiments B et C et prend note que les actes de géomètre et le nouveau règlement de copropriété seront soumis à une prochaine assemblée générale et que tous les frais occasionnés par cette scission seront à la charge de la société X... ; que cette délibération prévoyait que le nouveau règlement de copropriété serait soumis à une prochaine assemblée générale ; que la société X... soutient qu'un nouvel état de répartition des charges n'était pas nécessaire dans la mesure où il ne changeait pas ; mais que ce n'était pas l'avis de l'assemblée générale, seule habilitée à en décider ; que là encore, si la délibération n'est pas nulle, elle est dépourvue d'effet tant que l'assemblée générale n'a pas statué comme elle le prévoyait sur le nouvel état de répartition des charges dans les conditions fixées par l'article 11 6èmement du décret du 17 mars 1967 ; que la société X... sollicite la garantie du syndic, faute pour celui-ci d'avoir adressé les documents exigés par ce texte ; mais que la société X... ne prétend pas avoir fourni ces documents pour une délibération ultérieure ni demandé et financé quoi que ce soit, contrairement au texte de la délibération ; que l'absence de prise d'effet de la délibération lui est donc imputable ; que sa demande à rencontre du syndic est donc infondée ; que l'absence de construction de certains lots ne dispense pas de la participation aux charges puisqu'ils existent en tant que lots et que leur édification dépend du copropriétaire concerné ; que les dispositions du règlement de copropriété dispensant les lots des bâtiments B et C de la participation aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes sont réputées non écrites en application des articles 10 et 43 de la loi du juillet 1965 ; que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun sont dues dans la mesure de leur utilité à l'égard de chaque lot ;
ALORS QUE les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les Tribunaux que si elles ont été publiées dans les formes prescrites par décret, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du conservateur ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité, de sorte que sont soumises à ces exigences les demandes tendant à l'annulation de clauses du règlement de copropriété relatives à des répartitions de charges dont les bases de calcul seraient contraires aux dispositions d'ordre public applicables ; qu'en l'espèce, les demandes des divers copropriétaires tendaient notamment à l'annulation des articles et 36 du règlement de copropriété litigieux prévoyant que les copropriétaires titulaires de bâtiments non achevés ou à construire étaient exclus de la répartition des charges, celles-ci étant exclusivement dues par les copropriétaires de bâtiments achevés au prorata des tantièmes de chaque lot ; que la Cour d'appel a fait droit à cette demande en déclarant que l'assignation tendant à voir déclarer non écrites ces clauses, selon elle contraires aux règles d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, n'avait pas à faire l'objet d'une publication du fait que les clauses litigieuses étaient relatives à la répartition des charges et n'affectaient pas la propriété des lots ; qu'elle a violé les articles 30-5 et 28-4 du décret du 4 janvier 1955.²
