LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à la SERM du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le commissaire du gouvernement du département de l'Hérault ;
Attendu que l'arrêt attaqué (Montpellier, 15 septembre 2009) fixe à une certaine somme le montant de l'indemnité de dépossession revenant à Mmes Claudy et Renée X...à la suite de l'expropriation au profit de la Société d'équipement de la région montpellieraine (SERM) de deux parcelles leur appartenant situées sur le territoire de la commune de Montpellier ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que la SERM fait grief à l'arrêt de fixer ainsi le montant de l'indemnité de dépossession alors, selon le moyen :
1°/ que le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par le service des domaines si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d'un montant inférieur à ladite estimation ; qu'en l'espèce, la SERM faisait valoir que " les parcelles expropriées dévolues aux héritiers de René Paul Marie X..., décédé le 21 janvier 2005, ont fait l'objet d'une attestation immobilière antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, et pour un montant inférieur à l'estimation du service des Domaines ", de sorte que l'indemnité principale d'expropriation devait être fixée au montant arrêté par le service des Domaines ; qu'en énonçant, pour rejeter le moyen qui lui était ainsi soumis, que " l'article L. 13-17 du code de l'expropriation ne saurait trouver application dès lors que l'attestation immobilière après décès dont se prévaut la SERM est purement déclarative et ne vaut pas transfert de propriété au sens de l'article précité ", cependant que la circonstance que la déclaration considérée ait été effectuée par voie d'attestation immobilière n'était pas de nature à écarter l'application de ce texte, la cour d'appel a violé l'article L. 13-17 du code de l'expropriation ;
2°/ qu'en ajoutant, à cet égard, pour conforter sa décision, que la " SERM ne commente pas par ailleurs la déclaration (pièce 51) intervenue avant le jugement de premier ressort, dont se prévalent les intéressées ", cependant que cette déclaration rectificative, de circonstance, effectuée afin, précisément, d'essayer d'éluder l'application de la règle précitée, qui est d'ordre public, était inopérante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation ;
Mais attendu, selon les articles 29 et 28, 3° du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, que, dans les délais fixés à l'article 33, toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée indiquant obligatoirement si les successibles ou légataires ont accepté et précisant éventuellement les modalités de cette acceptation ; qu'il résulte de ces textes que l'attestation notariée ne constitue pas une déclaration au sens de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation ; que par ces motifs de pur droit, l'arrêt se trouve légalement justifié ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, que les pièces produites par l'expropriante indiquant que l'ensemble des équipements de la ZAC Val de Croze était achevé au 25 septembre 2003 ne démontrait pas pour autant que les réseaux de la rue du Pas du Loup n'étaient pas présents dans les trois années précédant l'enquête publique, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, que la SERM n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que l'amélioration des conditions de desserte des parcelles expropriées consécutives à la réalisation des travaux publics invoqués avait elle-même eu pour conséquence un changement de valeur de ces parcelles, la cour d'appel n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée ;
Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :
Attendu, d'une part, que la cour d'appel a répondu aux conclusions relatives au caractère constructible de la parcelle PC N° 6 en retenant que cette parcelle est située pour partie en zone 7 AU du plan local d'urbanisme de la commune de Montpellier où la construction d'immeubles d'habitation ainsi que de commerce et de bureau sont permises ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à de simples allégations sur l'existence de nuisances liées à la présence d'un stade attenant ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :
Attendu que saisie de conclusions de la SERM invoquant l'existence de remblais sur une parcelle voisine des parcelles expropriées et soutenant que ces remblais entraîneraient des surcoûts importants pour les constructions prévues sur ces parcelles, la cour d'appel a souverainement retenu qu'il n'y avait pas lieu de pratiquer l'abattement demandé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SERM aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SERM, la condamne à payer aux consorts X...la somme globale de 1 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille onze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la Société d'équipement de la région montpellieraine
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 2. 455. 882, 40 € l'indemnité globale due par la SERM à Mesdames Claudy et Renée X...pour l'expropriation des parcelles cadastrées PC 4 et PC 6 de 4. 498 m2 et 31. 087 m2 de superficie respective, implantées sur le territoire de la commune de MONTPELLIER,
après avoir relevé que le Commissaire du gouvernement a déposé ses conclusions le 16/ 06/ 09 ; elles sont radicalement irrecevables car déposées hors du délai imparti par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation,
statuant cependant les conseils des parties et le Commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,
alors que la chambre statue sur mémoires ; les parties et le commissaire du gouvernement peuvent toutefois développer les éléments de leurs mémoires ou conclusions ; qu'en se prononçant après avoir entendu, lors des débats, le Commissaire du gouvernement en ses observations, bien qu'elle ait déclaré irrecevables ses conclusions déposées hors du délai imparti par l'article R. 13-49 du code de l'expropriation, de sorte qu'il ne pouvait pas formuler d'observations orales, la Cour d'appel a violé l'article R 13-52 du code de l'expropriation.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 2. 455. 882, 40 € l'indemnité globale due par la SERM à Mesdames Claudy et Renée X...pour l'expropriation des parcelles cadastrées PC 4 et PC 6 de 4. 498 m2 et 31. 087 m2 de superficie respective, implantées sur le territoire de la commune de MONTPELLIER,
Aux motifs que l'article L 13-17 du code de l'expropriation ne saurait trouver application dès lors que l'attestation immobilière après décès dont se prévaut la SERM est purement déclarative et ne vaut pas transfert de propriété au sens de l'article précité ; que la SERM ne commente pas par ailleurs la déclaration rectificative (pièce 51) intervenue avant le jugement de premier ressort, dont se prévalent le intéressées,
Alors, d'une part, que le montant de l'indemnité principale ne peut excéder l'estimation faite par le service des domaines si une mutation à titre gratuit ou onéreux, antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, a donné lieu à une évaluation administrative rendue définitive en vertu des lois fiscales ou à une déclaration d'un montant inférieur à ladite estimation ; qu'en l'espèce, la SERM faisait valoir que « les parcelles expropriées dévolues aux héritiers de René Paul Marie X..., décédé le 21 janvier 2005, ont fait l'objet d'une attestation immobilière antérieure de moins de cinq ans à la date de la décision portant transfert de propriété, et pour un montant inférieur à l'estimation du service des Domaines », de sorte que l'indemnité principale d'expropriation devait être fixée au montant arrêté par le service des Domaines ; qu'en énonçant, pour rejeter le moyen qui lui était ainsi soumis, que « l'article L 13-17 du code de l'expropriation ne saurait trouver application dès lors que l'attestation immobilière après décès dont se prévaut la SERM est purement déclarative et ne vaut pas transfert de propriété au sens de l'article précité », cependant que la circonstance que la déclaration considérée ait été effectuée par voie d'attestation immobilière n'était pas de nature à écarter l'application de ce texte, la Cour d'appel a violé l'article L 13-17 du code de l'expropriation,
Et alors, d'autre part, qu'en ajoutant, à cet égard, pour conforter sa décision, que « la SERM ne commente pas par ailleurs la déclaration rectificative (pièce 51) intervenue avant le jugement de premier ressort, dont se prévalent le intéressées », cependant que cette déclaration rectificative, de circonstance, effectuée afin, précisément, d'essayer d'éluder l'application de la règle précitée, qui est d'ordre public, était inopérante, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-17 du code de l'expropriation.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 2. 455. 882, 40 € l'indemnité globale due par la SERM à Mesdames Claudy et Renée X...pour l'expropriation des parcelles cadastrées PC 4 et PC 6 de 4. 498 m2 et 31. 087 m2 de superficie respective, implantées sur le territoire de la commune de MONTPELLIER,
Aux motifs que la zone 7 AU est définie par le P. L. U. comme un lieu stratégique situé à la frontière de la zone urbaine et de la zone naturelle de la ville, sur l'axe de la RN113, avec quatre secteurs dont le 7 AU 2 en " coeur de quartier " ; que les constructions d'habitations, mais également de commerces et de bureaux (mixité sociale) sont permises, 7 AU 1 et 7 AU 2 constituant un îlot (L. 123-3 du code de l'urbanisme) autorisant 240 000 m2 de SHON, avec hauteur maximale de 27 mètres le long du linéaire et de 15 mètres dans les autres cas ; que la zone A vise au maintien de l'activité agricole avec une constructibilité limitée aux bâtiments nécessaires à l'exploitation, avec possibilité de réhabilitation et d'extension des bâtiments existants (pas d'extension supérieure à 50 % de la SHOB existante) ; que ces constatations objectives ne sont pas contrebalancées par 1'application que revendique la SERM de l'article L. 13-15-1 alinéa 2 du code de l'expropriation ; que la pièce n° 9 (séance du conseil municipal du 29/ 10/ 03) ne démontre nullement que les travaux publics du Val de Croze aient été réalisés dans les trois ans précédant la présente enquête préalable à la D. U. P, ; qu'en effet la ZAC Val de Croze a été créée en 1981, et la délibération susvisée ne fait qu'acter la réalisation du programme d'habitations et d'équipements publics, ce qui n'est pas assimilable à la-démonstration de travaux publics entre octobre 2001 et octobre 2004 (ouverture de 1'enquête) ou a fortiori à la preuve d'un lien entre les changements de valeur de la zone et lesdits travaux ; que s'agissant du stade Yves du Manoir, et au delà des motivations du premier juge (" aucun des équipements cités ne concerne des aménagements réalisés pour la construction du stade "), la Cour relève que la SERM elle-même se borne (page 17 de son mémoire) à estimer que " les travaux publics susvisés... ne peuvent être pris en compte pour apprécier la desserte de la zone de projet dans laquelle s'inscrivent les parcelles dont s'agit ", alors que l'article L. 13-15-1 alinéa 2 qui fonde son raisonnement parle de " changements de valeur..... provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ",
Et que la question reste ouverte et la démonstration non faite d'un changement de valeur des parcelles litigieuses qui serait dû à la réalisation de la ZAC Val de Croze ou de la desserte du stade Yves du Manoir, dans les délais impartis par le texte et au sens de ce texte,
Alors, d'une part, que quelle que soit la nature des biens, il ne pourra être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis la date de référence s'ils ont été provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « la pièce n° 9 (séance du conseil municipal du 29/ 10/ 03) ne démontre nullement que les travaux publics du Val de Croze aient été réalisés dans les trois ans précédant la présente enquête préalable à la D. U. P ; qu'en effet la ZAC Val de Croze a été créée en 1981, et la délibération susvisée ne fait qu'acter la réalisation du programme d'habitations et d'équipements publics, ce qui n'est pas assimilable à la-démonstration de travaux publics entre octobre 2001 et octobre 2004 (ouverture de 1'enquête) ou a fortiori à la preuve d'un lien entre les changements de valeur de la zone et lesdits travaux », tandis que la délibération de la séance du conseil municipal du 29/ 10/ 03 relative à la ZAC de VAL DE CROZE, indique qu'« Aujourd'hui, le programme de logements est totalement réalisé. Le programme des équipements publics mis à la charge de l'aménagement est aussi achevé » et qu'« Une délibération du Conseil d'administration de l'Office d'aménagement construction Montpellier (ACM) en date du 25 septembre 2003 a constaté l'exécution du programme des équipements publics … », sans rechercher, en cet état, si ces travaux pas été réalisés, pour partie au moins, entre le mois d'octobre 2001 et le 25 septembre 2003, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15-1 alinéa 2 du code de l'expropriation, Et alors, d'autre part, que quelle que soit la nature des biens, il ne pourra être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis la date de référence s'ils ont été provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « s'agissant du stade Yves du Manoir, et au delà des motivations du premier juge (" aucun des équipements cités ne concerne des aménagements réalisés pour la construction du stade "), la Cour relève que la SERM elle-même se borne (page 17 de son mémoire) à estimer que " les travaux publics susvisés... ne peuvent être pris en compte pour apprécier la desserte de la zone de projet dans laquelle s'inscrivent les parcelles dont s'agit ", alors que l'article L. 13-15-1 alinéa 2 qui fonde son raisonnement parle de " changements de valeur..... provoqués par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique, de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble " », cependant que si la SERM faisait effectivement valoir, dans ses écritures, que « les travaux publics susvisés... ne peuvent être pris en compte pour apprécier la desserte de la zone de projet dans laquelle s'inscrivent les parcelles dont s'agit », elle soutenait que l'amélioration des conditions de desserte, consécutive à la réalisation des travaux publics invoqués, avait elle-même eu pour conséquence un changement de valeur, ce qui résulte, au demeurant, des énonciations mêmes de l'arrêt, puisque c'est en raison, notamment, des bonnes conditions de desserte des parcelles considérées que la Cour d'appel a retenu, plus avant, la qualification de « situation hautement privilégiée des terrains », la Cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs inopérants, privant ainsi derechef sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-15-1 alinéa 2 du code de l'expropriation.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 2. 455. 882, 40 € l'indemnité globale due par la SERM à Mesdames Claudy et Renée X...pour l'expropriation des parcelles cadastrées PC 4 et PC 6 de 4. 498 m2 et 31. 087 m2 de superficie respective, implantées sur le territoire de la commune de MONTPELLIER,
Aux motifs que la situation hautement privilégiée des parcelles litigieuses ne saurait être utilement contestée, tenant : le développement démographique de la commune et les besoins du logement qui en découlent ; la proximité par rapport au centre ville d'un site campagnard en continuité de la partie urbanisée de Montpellier ; la proximité de l'autobus, du tramway, de la RN 113 et de l'autoroute ; la proximité par rapport aux zones commerciales et à la bande littorale ; l'intérêt pour un promoteur en terme de SHON exploitable, ne serait-ce que pour la partie 7 AU 2,
Et que la Cour a motivé ci-dessus sur la situation hautement privilégiée des terrains, qui s'explique bien évidemment aussi par le potentiel important de constructibilité résiduelle en zone A, ainsi qu'il a été retenu ci-dessus par confirmation du premier juge,
alors, d'une part, qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « la situation hautement privilégiée des parcelles litigieuses ne saurait être utilement contestée », eu égard au caractère constructible, en particulier, à la date de référence, desdites parcelles, sans répondre aux conclusions de la SERM dans lesquelles celle-ci faisait valoir que la parcelle PC 6 était située en zone A du PLU, zone agricole, dans laquelle, selon l'article R 123-7 du code de l'urbanisme, étaient seules autorisées « les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif, à l'exploitation agricole, et les changements de destination des bâtiments agricoles identifiés », ce dont il résultait que ladite parcelle ne pouvait pas être considérée comme étant constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile,
alors, d'autre part, qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « la situation hautement privilégiée des parcelles litigieuses ne saurait être utilement contestée », eu égard au caractère constructible, en particulier, à la date de référence, desdites parcelles, sans répondre aux conclusions de la SERM dans lesquelles celle-ci faisait valoir que la parcelle PC 6 était en partie classée en zone inondable du PLU, zone submersible Rouge, ce dont il résultait que ladite parcelle ne pouvait pas être considérée comme étant constructible, la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile,
et alors, enfin, qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que « la situation hautement privilégiée des parcelles litigieuses ne saurait être utilement contestée », sans répondre aux conclusions de la SERM dans lesquelles celle-ci faisait valoir que devaient également être prises en considération, s'agissant de la situation prétendument « hautement privilégiée » des parcelles litigieuses, les nuisances liées l'existence du stade de rugby attenant, en précisant que « l'ancien président de la FNAIM, PDG d'une chaîne d'enseignes Century 21, Jean-François Y..., voit, lui, plusieurs raisons à ce déclin (des ventes) et tout d'abord l'impact du stade : " On l'assimile à une population dérangeante. Il y a le problème du bruit et celui, chronique, du stationnement défaillant et de la circulation les soirs de match. " (PJ n° 54 : Immobilier. Pourquoi les prix sont en chute libre à OVALIE, Midi libre, vendredi 13 juin 2008) », la Cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 2. 455. 882, 40 € l'indemnité globale due par la SERM à Mesdames Claudy et Renée X...pour l'expropriation des parcelles cadastrées PC 4 et PC 6 de 4. 498 m2 et 31. 087 m2 de superficie respective, implantées sur le territoire de la commune de MONTPELLIER,
Aux motifs que la pièce n° 65 de l'expropriant ne permet nullement d'opposer aux expropriés, qui seraient à l'origine donc de ces travaux mais ce n'est pas démontré, un abattement pour remblais de 50 %, alors même que les dates des documents d'urbanisme produits sont postérieures à l'arrêté de cessibilité, et que la SERM emploie le conditionnel (" ils seraient issus d'un important chantier de travaux autoroutiers... l'entreprise aurait obtenu un accord favorable de la partie expropriée "),
Alors, d'une part, qu'en se déterminant de la sorte, cependant qu'il n'importait que les consorts X...aient ou non été à l'origine des remblais invoqués, affectant le bien exproprié, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 du code de l'expropriation,
et alors, d'autre part, qu'en se déterminant de la sorte, cependant que si, dans ses écritures, la SERM employait le conditionnel (" ils seraient issus d'un important chantier de travaux autoroutiers... l'entreprise aurait obtenu un accord favorable de la partie expropriée "), ce n'était pas au sujet de l'existence même de ces remblais, mais de leur origine, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 du code de l'expropriation.
