LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'il n'y avait jamais eu mise à disposition du domaine mais seulement des herbes, d'autre part, que l'acte du 27 mars 2007 ne prévoyait que le sort des récoltes et non l'exploitation de la propriété rurale, le temps nécessaire à la concrétisation de la transaction, que seule une occupation indue de la part de M. X..., nonobstant plusieurs décisions d'expulsion, avait conféré un caractère de pérennité à des agissements conçus pour être ponctuels et transitoires et que Mme A... n'avait en vue que de régler le sort des récoltes en cours et non la volonté d'éluder le statut du fermage, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucun bail à ferme ne liait les parties ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme A... la somme de de 1 250 euros et à la SAFER d'Auvergne la somme de 1 250 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit juin deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt D'AVOIR, par confirmation du jugement entrepris, débouté Monsieur Jean-Pierre X... de sa demande tendant à l'application à son profit du statut du fermage sur les parcelles faisant l'objet d'une promesse d'achat signée le 27 mars 2007 par ce dernier, d'une surface totale de 49 ha 4 a,
AUX MOTIFS PROPRES, QUE l'acte intervenu le 27 mars 2007 repoussait, d'un commun accord des parties, le transfert de propriété de l'immeuble à la régularisation de l'acte authentique de vente ou au prononcé de la décision de justice en tenant lieu, tout effet rétroactif étant expressément écarté ; que pour pallier manifestement les effets indésirables de cette disposition, il contenait une clause finale accordant à l'acquéreur la disposition des herbes poussant sur le domaine, à compter du 15 avril 2007, à titre gracieux en cas de réalisation définitive et sinon, au plus tard le 31 juillet 2007, moyennant la somme de 8000 € ; que la clause, précise et claire, ne prévoit bien que la mise à disposition des herbes et rappelle bien que cette mise à disposition ne constitue qu'une vente d'herbe, en une référence implicite aux dispositions de l'article L.411-1 du code rural qui écartent la présomption légale de soumission au statut du fermage, à défaut d'utilisation continue ou répétée des biens et d'intention de faire obstacle au statut du fermage ; que Monsieur X... méconnait, d'une part, qu'il n'y a jamais eu mise à disposition du domaine mais seulement des herbes, d'autre part qu'il ne s'est pas agi d'une utilisation continue ou répétée ; que, plus précisément, l'acte ne prévoyait que le sort des récoltes –et non l'exploitation de la propriété rurale- pour l'année 2007, le temps nécessaire à la concrétisation de la transaction, compte tenu du droit de préemption de la SAFER D'AUVERGNE et que seule une occupation indue de sa part, nonobstant plusieurs décisions d'expulsion et même une liquidation d'astreinte faute d'y avoir déféré, a conféré un caractère de pérennité à des agissements conçus pour être ponctuels et transitoires ; qu'encore, il convient de souligner que la seule contrepartie onéreuse intervenue a été de 8000 €, somme que Monsieur X... voudrait faire reconnaître comme un fermage annuel mais qu'il n'a versé qu'une seule fois et, encore, par prélèvement forcé sur la consignation alors que son occupation a perduré jusqu'à début 2009 ; qu'enfin, les circonstances de la cause permettent d'écarter toute volonté de Madame Z... d'éluder le statut d'ordre public du fermage, dès lors qu'elle n'avait en vue de régler le sort des récoltes en cours ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QU'en l'espèce, le contrat di de «promesse d'achat» conclu entre Marie A... et Jean-Pierre X... prévoit expressément que «le transfert de propriété de l'immeuble n'aura lieu que lors de la régularisation de l'acte authentique de vente ou du prononcé de la décision de justice en tenant lieu, les parties n'entendant pas donner d'effet rétroactif aux présentes conventions. «L'acquéreur» aura la jouissance de l'immeuble» à cette même date ; qu'il en résulte que Marie A..., en concédant dans ce même acte une «vente d'herbe» à Jean-Pierre X... à compter du 15 avril 2007, n'entendait pas pour autant mettre l'exploitation à sa disposition à partir de cette date ; qu'il ressort de plus des dispositions claires et précises de la clause litigieuse, que la somme de 8000 € était envisagée comme la contrepartie non d'une mise à disposition des parcelles, mais d'une vente d'herbe poussant sur celles-ci étant en outre précisé que cette vente d'herbe n'était consentie à titre onéreux qu'au cas de non régularisation de la vente de l'exploitation dans un certain délai, le contrat prévoyant qu'«au cas de réalisation définitive de la présente promesse d'achat avant le 31 juillet 2007, cette vente d'herbe est consentie gracieusement par le vendeur au profit de l'acquéreur » ; qu'il ne saurait dès lors être déduit du contrat conclu entre les parties leur commune intention de mettre à disposition au profit de l'une d'elles, de manière onéreuse, la propriété rural en vue de son exploitation ; qu'une telle intention ne ressort pas non plus de l'attitude des parties postérieurement à cette convention. En effet, Jean-Pierre X... ne démontre ni avoir mis en valeur ou entretenu l'exploitation à compter du 15 avril 2007, ni avoir régulièrement payé un fermage tous les ans à Marie A... ou que celle-ci en ait réclamé un, alors qu'il reconnait être resté dans les lieux jusqu'au début de l'année 2009 ; qu'il convient de souligner sur ce point, que le fait que Marie A... n'ait éventuellement pas restitué la somme de 10.000 € séquestrée par le notaire chargé de la vente, et qui avait été prévue dans la promesse d'achat à titre de «dépôt de garantie – clause pénale», ne démontre aucunement sa volonté de réclamer un fermage, alors que la venderesse a pu retenir cette somme en garantie du paiement du prix de la vente d'herbe dont Jean-Pierre X... ne justifie pas s'être acquitté ; qu'une telle intention ne saurait d'autant moins être attribuée à Marie A... que celle-ci démontre, par les nombreux courriers qu'elle produit, alors demandé à Jean-Pierre X... de quitter les lieux dès le 19 novembre 2007 ; que dès lors, en l'absence de preuve par Jean-Pierre X... d'une mise à disposition onéreuse à son profit de la propriété en vue de son exploitation, et à défaut pour lui de démontrer des fais d'exploitation effectués en accord avec la propriétaire, sa demande d'application du statut du fermage sera rejetée ; que sur la présomption de bail rural, la stipulation litigieuse prévoit que «l'acquéreur aura la libre disposition des herbes poussant sur le domaine … à compter du 15 avril 2007» ; que si aucune date limite n'est expressément prévue dans cette convention, Marie A... produit cependant deux contrats de vente d'herbes conclus antérieurement au profit d'autres personnes, concernant certaines parties de l'exploitation, et s'étalant sur la période du 1er avril 2006 au 15 novembre 2006 ; qu'elle démontre de plus, avoir adressé à Jean-Pierre X..., le 19 novembre 2007, un courrier indiquant que «le contrat de vente d'herbe, en référence, arrivait à échéance (20 novembre 2007)», et lui demandant en conséquence de lui régler la somme de 8000 € et de quitter les lieux ; qu'il y a donc lieu de faire application des articles 1160 et 1161 du code civil, et de dégager de ces divers actes que l'intention de Marie A... était de consentir à Jean-Pierre X... une vente d'herbe pour une période limitée allant d'avril à novembre 2007 ; que dès lors, le maintien de ce dernier dans les lieux, malgré de nombreux courriers lui demandant de les libérer, ne saurait être considéré comme valant renouvellement tacite de cette convention ; qu'il convient en outre, de tenir compte de la localisation de cette «vente d'herbe » au sein d'une promesse d'achat du domaine, de l'objet de cette vente –à savoir l'ensemble des herbes dudit domaine-, du caractère gratuit ou onéreux de cette vente selon que la cession du domaine serait régularisée ou non avec l'acquéreur, ainsi que l'attitude ultérieure de la propriétaire, qui a adressé maints courriers à l'acquéreur afin qu'il libère les lieux ; que l'ensemble de ces éléments conduit alors à conclure que l'intention de Marie A..., lors de la stipulation de cette vente d'herbe, n'était aucunement d'éluder le statut du fermage, mais seulement d'éviter la perte de la récolte en cours jusqu'à régularisation de la cession de son domaine ; que Marie A... démontrant ainsi d'une part l'absence de continuité ou de répétition de l'utilisation des lieux, et d'autre part l'absence d'intention de sa part de faire obstacle au statut du fermage, la présomption d'application de ce statut à la vente d'herbe consentie à Jean-Pierre X... doit être écartée ;
ALORS QUE, constitue un bail rural, toute mise à disposition à titre onéreux, d'un immeuble à usage agricole, en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L.311-1 du code rural ; que dès lors, en statuant ainsi, tout en relevant que l'indemnité mise à la charge de Monsieur X... était prévue à la convention par laquelle Madame A... mettait la propriété rurale, sur laquelle portait la promesse d'achat, à la disposition de celui-ci, pour la période postérieure au 31 juillet 2007, ce dont il résultait que la mise à disposition, était à titre onéreux, la Cour d'Appel a violé l'article L.411-1 du code rural et de la pêche maritime,
ALORS EN OUTRE, et en toute hypothèse, QU'est encore soumise au statut du fermage, toute cession exclusive des fruits de l'exploitation lorsqu'il appartient à l'acquéreur de le recueillir ou de les faire recueillir, à moins que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n'a pas été conclu en vue d'une utilisation continue ou répétée des biens et dans l'intention de faire obstacle à l'application du présent titre ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, tout en constatant que la convention du 27 mars 2007 constituait une vente d'herbe à titre onéreux, dont la durée et la réitération étaient susceptibles de se prolonger, en l'absence de volonté contraire de la venderesse, ce dont il résultait qu'elle était soumise au statut du fermage, la Cour d'Appel a derechef, procédé d'une violation de l'article L.411-1 du code rural.
