LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mars 2010), que la société civile immobilière Hyéroise (la SCI), propriétaire d'un logement donné à bail aux époux X..., a, le 29 juin 2006, notifié aux locataires une proposition de renouvellement moyennant un loyer réévalué; que les preneurs, en désaccord avec le montant du loyer proposé, ont saisi la commission départementale de conciliation ; que la bailleresse ayant refusé la proposition de la commission, les a assignés en fixation du prix du bail renouvelé ; que M. X... est décédé en cours de procédure ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande alors, selon le moyen, que si les références produites par le bailleur afin d'établir que le loyer est manifestement sous-évalué doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la date de conclusion des contrats de bail produits importe peu ; qu'en décidant néanmoins que la SCI n'établissait pas que le loyer du bail qu'elle avait consenti à Mme X... était manifestement sous-évalué à la date de son renouvellement, motif pris que les références de locations qu'elle produisait portaient sur des contrats qui avaient été conclus moins de trois ans avant la date du renouvellement, la cour d'appel a violé les articles 17 c), 19 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986 et 1er du décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le bailleur avait accepté en novembre 2003 que le montant du loyer fût fixé six années plus tard à la somme de 480 euros augmentée de l'indexation et appliquait tous les ans l'augmentation de loyer par 1/6e prévue devant la commission départementale de conciliation et relevé, à bon droit, que le bailleur devait rapporter la preuve qu'en 2006 ce loyer était manifestement sous-évalué, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de se déterminer au regard des références portant sur des contrats conclus postérieurement à cette date, a, prenant en considération les autres éléments de comparaison produits par la bailleresse, souverainement retenu que le loyer de Mme X... n'apparaissait pas manifestement sous-évalué ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI Hyéroise aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Hyéroise à payer à Mme X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Hyéroise ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils pour la société Hyéroise
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société HYEROISE de sa demande tendant à voir juger que le bail d'habitation en date du 18 décembre 2003 a été renouvelé à compter du 1er janvier 2007, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 660 euros (hors charges) à l'indice du quatrième trimestre 2005, cette augmentation s'appliquant par sixième annuel avec exécution provisoire, et d'avoir dit que le bail s'était renouvelé le 1er janvier 2007, aux conditions antérieures ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE le bail initial est daté du 18 décembre 2003, avec effet au 1er janvier 2004, et s'est renouvelé une fois en décembre 2006 ; que le bailleur a fait, par lettre du 29 juin 2006 signifiée par huissier, une offre de renouvellement au 1er janvier 2007 avec augmentation du loyer à 660 euros par mois ; que, cependant, ce contrat de bail faisait suite à un contrat de bail précédent, dans le cadre duquel la commission de conciliation des rapports locatifs avait été saisie une première fois en novembre 2003 ; que cette commission a rendu, le 21 novembre 2003, un avis constatant la conciliation totale des parties pour un loyer de 480 euros, dans six ans, avec augmentation de 97,60 euros à étaler sur six années (soit 16,26 euros de plus par année) et calcul de l'indexation à l'indice INSEE appliqué annuellement ; que le locataire a saisi à nouveau la commission de conciliation des rapports locatifs en décembre 2006, au vu d'une nouvelle demande d'augmentation du loyer ; que la commission a rendu, le 21 décembre 2006, un avis de non conciliation en indiquant proposer un loyer de 520,94 euros, correspondant au loyer en vigueur pour le même type de logement dans le même immeuble, proposition rejetée par le bailleur ; que le bailleur, qui a accepté, en novembre 2003, que le montant du loyer soit fixé six années plus tard, soit en novembre 2009, à la somme de 480 euros augmentée de l'indexation sur l'indice IRL, qui applique tous les ans l'augmentation de loyer par sixième qui a été prévue devant la commission départementale de conciliation, et qui rappelle expressément cet accord dans sa lettre du 2 janvier 2007, doit rapporter la preuve qu'en 2006, ce loyer est manifestement sousévalué ; que le bailleur doit rapporter la preuve de baux conclus depuis au moins trois ans au moment du renouvellement du bail (article 19 de la loi du 6 juillet 1989), soit des baux conclus au plus tard en 2003 ; que les expertises immobilières (LE BIVIC ; DOMINICI) ont été établies en 2007 et 2009, concernant la résidence dans laquelle se trouvent les lieux loués ou des résidences situées aux alentours, soit bien postérieurement ; que de la même manière, les références de l'indice CLAMEUR et de l'ARGUS du logement sont de 2007, soit postérieurement à la période de référence ; que l'expertise LE BIVIC datée de mai 2002 retient, pour un appartement T3 d'environ 60 m² au premier étage de résidences situées dans les environs de l'immeuble litigieux, un loyer variant entre 420 euros et 548 euros ; que pour un logement identique situé dans la même résidence (dossier CARRO), le loyer a été fixé, en 2004, à 520,94 euros ; qu'en conséquence, le loyer fixé à la somme de 497 euros en janvier 2007 et augmenté régulièrement du fait de l'indexation, n'apparaît pas comme manifestement sous-évalué et au vu de ces éléments, la décision frappée d'appel sera confirmée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE les éléments comparatifs des baux fournis soit sont trop récents, car pour certains, ils concernent des baux conclus en 2006, soit moins de trois ans, soit ne démontrent pas une sous-évaluation du prix du loyer de Madame X... puisqu'ils oscillent aux alentours de 7,50 euros le m² et ne permettent pas, en tout état de cause, de vérifier la validité des éléments comparatifs ;
ALORS QUE si les références produites par le bailleur afin d'établir que le loyer est manifestement sous-évalué doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans, la date de conclusion des contrats de bail produits importe peu ; qu'en décidant néanmoins que la Société HYEROISE n'établissait pas que le loyer du bail qu'elle avait consenti à Madame X... était manifestement sous-évalué à la date de son renouvellement, motif pris que les références de locations qu'elle produisait portaient sur des contrats qui avaient été conclus moins de trois ans avant la date du renouvellement, la Cour d'appel a violé les articles 17 c), 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et 1er du décret n° 90-780 du 31 août 1990 portant application de l'article 19 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
