LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi provoqué, réunis, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la société Cabinet Guinot, gestionnaire de patrimoine spécialisée dans les produits défiscalisés, agissant à l'occasion d'une opération de démarchage pour le compte de ses mandantes, la société Colisée patrimoine, promoteur immobilier, et, sa filiale, la société Résidence Les Vignes, chargée de la commercialisation et de l'exploitation des programmes immobiliers, avait remis à M. X... auquel s'était substituée l'EURL JMDL, un document intitulé " stimulation package LMP ", correspondant, dans ses prémisses, à l'opération qui sera finalisée par les parties, soit l'achat de 5 chambres dans un immeuble, à usage de maison de retraite pour personnes dépendantes, vendu en l'état futur d'achèvement pour une valeur hors taxes de 2 575 000 francs, faisant ressortir qu'il s'agissait d'une opération lucrative, non seulement en raison de ses incidences fiscales, mais également du fait de l'augmentation constante de la valeur des biens acquis, et ayant retenu que la société Cabinet Guinot n'avait pas hésité à élaborer et à produire ce document pour convaincre l'investisseur potentiel qu'elle démarchait, sans attirer son attention sur l'impossibilité dans laquelle elle était de maîtriser les variables intégrées dans ses calculs si bien que sa projection n'avait aucune valeur scientifique et économique, la cour d'appel, devant laquelle les sociétés mandantes (les parties) n'avaient invoqué ni l'erreur inexcusable de l ‘ EURL JMDL, ni soutenu qu'elle était un investisseur averti, a, peu important l'absence d'obligation de rachat dans les actes signés, pu en déduire, sans violer l'article 1341 du code civil, que la société Cabinet Guinot avait manqué à son obligation d'information précontratuelle à l'égard de l'EURL JMDL qui n'avait pu s'engager en connaissance de cause, et, qu'elle devait, avec les sociétés mandantes, indemniser cette société de son préjudice ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne la société Colisée patrimoine et la société Résidence Les Vignes aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Colisée patrimoine et la société Résidence Les Vignes à verser à l'EURL JMLD patrimoine la somme globale de 2 500 euros ; rejette les demandes de la société Colisée patrimoine, de la société Résidence Les Vignes, du cabinet Guinot et de M. A..., commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de cette société ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit octobre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par Me Ricard, avocat aux Conseils, pour la société Colisée patrimoine, et autre
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné in solidum les sociétés COLISEE PATRIMOINE et RESIDENCE LES VIGNES à payer à la société JMLD PATRIMOINE la somme de 200. 000 € à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE Sur le périmètre du contrat de vente, il est constant que le commercial de la Sarl cabinet Guinot, venu proposer son produit de défiscalisation à monsieur Jean-Michel X...
Z..., a remis et commenté a ce dernier un document intitulé « simulation package L M P » et que ce document comporte une évolution chiffrée et bien orientée de la valeur dans le temps du bien à y acquérir. Mais, l'EURL JMLD, constituée par monsieur Jean-Michel X...
Z... pour la réalisation de l'opération, ne peut prétendre que ce document est entré dans le champ contractuel alors que les actes signés par les parties (acte de réservation du 3 février 2001 et vente en état futur d'achèvement du 16 juillet 2001) ne prévoient pas à la charge du vendeur une quelconque obligation de rachat.
Sur le manquement au devoir pré-contractuel de conseil et tromperie.
Le groupe Colisée, pour la réalisation de son programme de résidence pour personnes âgées dépendantes fait appel à des investisseurs démarchés par la Sarl cabinet Guinot. Pour intéresser les investisseurs potentiels il leur est vendu un produit de défiscalisation. Dans le cadre de son opération de démarchage, la Sarl cabinet Guinot a remis à monsieur Jean-Michel X...
Z.... auquel s'est substituée l'Eurl JMLD le document intitulé « simulation package L M P ». Contrairement à ce que prétend le groupe Colisée ce document correspond, dans ses prémisses, à l'opération qui sera finalisée par les parties (achat de 5 chambres dans un immeuble en l'état futur d'achèvement pour une valeur ht de 2. 57. 5. 000 F). Ce document se présente sous forme d'un tableau excel de 18 colonnes et de plus de 20 lignes présentant une opération complexe vantant la rentabilité économique d'un achat, financé par l'emprunt, de cinq chambres données à bail dans un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement. Il ressort de ce tableau qu'il s'agit d'une opération lucrative, non seulement en raison de ses incidences fiscales mais également du tait de l'augmentation constante de la valeur des biens acquis. Si certes, ce document précisait qu'il n'avait qu'une valeur indicative, la Sarl cabinet Guinot, qui n'a pas hésité à l'élaborer et le produire pour convaincre l'investisseur potentiel, n'en engage pas moins sa responsabilité au regard de son devoir d'information pré-contractuelle dès lors qu'elle n'a pas attiré l'attention de la personne démarchée sur l'impossibilité dans laquelle elle était, comme elle l'explique aujourd'hui, de maîtriser les variables intégrées dans ses calculs, si bien que sa projection n'avait aucune valeur scientifique et économique.
Le préjudice subi par l'appelante qui n'a pas pu s'engager en connaissance de cause sera arbitré à la somme de 200. 000 € dont devront répondre les Sarl Colisée patrimoine et Résidence les vignes, mandantes, et qui sera inscrite au passif de la procédure de sauvegarde de la Sarl cabinet Guinot.
ALORS QUE ne manque à son devoir d'information précontractuelle et commet une tromperie que celui qui donne une information fausse ou insuffisante, dont les carences ne peuvent décelée par le futur cocontractant et contribuent ainsi à le déterminer à s'engager ; qu'il résulte des propres constatations de la cour d'appel que si la société cabinet Guinot a remis à la société JMLD Patrimoine un tableau comportant une évolution chiffrée et bien orientée de la valeur dans le temps du bien à acquérir, ce document présenté comme indicatif est sans valeur contractuelle, dès lors que les actes signés par les parties (acte de réservation du 3 février 2001 et vente en état futur d'achèvement du 16 juillet 2001) ne prévoient pas à la charge du vendeur une quelconque obligation de rachat ; qu'en estimant cependant que l'acquéreur n'avait pu s'engager en connaissance de cause, quand son erreur consistant à croire en une progression constante et garantie de la valeur du bien immobilier n'était pas excusable, l'absence d'obligation de rachat étant au surplus parfaitement décelable à la lecture des actes signés, la cour d'appel a inexactement qualifié en faute et tromperie les actes reprochés, et a ainsi violé par fausse application l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE si un vice du consentement, tel que l'erreur ou le dol, constitue un simple fait extérieur à l'acte notarié, de telle sorte qu'en principe sa preuve est libre et peut s'administrer par tous moyens, encore faut-il que cette preuve n'aille pas à l'encontre du contenu de cet acte ; qu'en l'espèce, retenir que l'acquéreur n'avait pu s'engager en connaissance de cause parce que le tableau remis par le démarcheur comportant une évolution chiffrée et bien orientée de la valeur dans le temps du bien à acquérir a déterminé son consentement, et qu'il a ainsi été victime d'une tromperie, revient nécessairement à contredire les mentions des actes signés par les parties (acte de réservation du 3 février 2001 et vente en état futur d'achèvement du 16 juillet 2001) qui ne prévoient pas à la charge du vendeur une quelconque obligation de rachat en référence à ce tableau ; qu'en statuant comme elle l'a fait la cour d'appel est allée à l'encontre de contenu de l'acte notarié de vente, en violation de l'article 1341 du code civil.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi provoqué par la SCP Peignot et Garreau, avocat aux Conseils, pour la société Cabinet Guinot et autre
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le préjudice subi par l'EURL JMLD patrimoine pour manquement de la société Cabinet GUINOT ainsi que de la SARL Colisée Patrimoine et de la SARL Résidence les Vignes mandantes, à leur devoir d'information précontractuelle à la somme de 200. 000 euros et d'avoir dit qu'une somme de 200. 000 euros sera inscrite au passif de la procédure collective.
Aux motifs que le groupe Colisée, pour la réalisation de son programme de résidence pour personnes âgées dépendantes fait appel à des investisseurs démarchés par la Sarl cabinet Guinot. Pour intéresser les investisseurs potentiels il leur est vendu un produit de défiscalisation.
Dans le cadre de son opération de démarchage, la Sarl cabinet Guinot a remis à Monsieur Jean-Michel X...
Z... auquel s'est substituée l'Eurl JMLD, le document intitulé « simulation package LMP ». Contrairement à ce que prétend le groupe Colisée ce document correspond dans ses prémisses à l'opération qui sera finalisée par les parties (achat de 5 chambres dans un immeuble en l'état futur d'achèvement pour une valeur ht de 2. 575. 000 F). Ce document se présente sous forme « un tableau excel de 18 colonnes et de plus de 20 lignes présentant une opération complexe vantant la rentabilité économique d'un achat financé par l'emprunt, de cinq chambres données à bail dans un immeuble vendu en l'état futur d'achèvement. Il ressort de ce tableau qu'il s'agit d'une opération lucrative, non seulement en raison de ses incidences fiscales mais également du fait de l'augmentation constante de la valeur des biens acquis. Si, certes, ce document précisait qu'il n'avait qu'une valeur indicative, la Sarl cabinet GUINOT, qui n'a pas hésité à l'élaborer et le produire pour convaincre l'investisseur potentiel, n'en engage pas moins sa responsabilité au regard de son devoir d'information précontractuelle dès lors qu'elle n'a pas attiré l'attention de la personne démarchée sur l'impossibilité dans laquelle elle était, comme elle l'explique aujourd'hui de maîtriser les variables intégrées dans ses calculs, si bien que sa projection n'avait aucune valeur scientifique et économique.
Le préjudice subi par l'appelante qui n'a pas pu s'engager en connaissance de cause, sera arbitré à la somme de 200. 000 € dont devront répondre les Sarl Colisée patrimoine et Résidence les vignes, mandantes, et qui sera inscrite au passif de la procédure de sauvegarde de la Sarl cabinet Guinot.
Alors que le manquement au devoir d'information précontractuelle n'est caractérisé que si son auteur a donné une information regardée comme fausse ou insuffisante, et dont les carences ou les consignes n'ont pu être décelées par le futur cocontractant et ont contribué ainsi à déterminer ce dernier à s'engager, que dès lors en statuant comme elle l'a fait tout en constatant que le tableau incriminé était sans valeur contractuelle ne constituait qu'uns simple simulation, cependant au surplus que les actes signés par les parties le 3 février 2001 et 16 juillet 2001 ne prévoyaient à la charge du vendeur aucune obligation de rachat de sorte que l'absence d'obligation de rachat était parfaitement décelable par la société JMLD patrimoine constituée spécialement pour réaliser l'investissement, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil.
