LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que des aménagements avaient été réalisés pour installer Mme X... dans l'appartement, objet de la reprise, et que celle-ci était titulaire à cette adresse d'abonnements d'eau et d'électricité et acquittait des factures, la cour d'appel, qui n' a pas statué par des motifs hypothétiques et qui a apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, a, sans dénaturation et par une décision motivée, souverainement retenu que le logement en cause constituait l'habitation principale et effective de la bénéficiaire de la reprise des lieux loués ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Boucherie aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à M. Z... la somme de 2 500 euros, rejette la demande de Mme Y... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six décembre deux mille onze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils pour Mme Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mlle Y..., locataire, de sa demande en dommages-intérêts pour congé aux fins de reprise frauduleuse, formée à l'encontre de M. Z..., bailleur ;
AUX MOTIFS QU'il résulte des termes de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 que « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ; à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire » ; qu'en l'espèce par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 janvier 2001 M. Z... a délivré à Mlle Y... un congé mentionnant : « Le bail vous a été consenti pour une durée de trois ans à compter du 1er septembre 1998 pour finir le 1er septembre 2001, j'entends donc vous donner congé pour cette date, ce congé étant justifié par ma décision de reprendre le local qui vous est loué au bénéfice de Mme Adèle X..., ma belle-mère, actuellement domiciliée ... » ; qu'à la date de délivrance du congé, le motif de la reprise était justifié par la nécessité de loger près de sa fille, Mme Z..., à LA COURONNE, Mme X..., âgée de 87 ans, venant d'avoir un accident nécessitant une prise en charge rapprochée tout en préservant son autonomie ; que le projet n'a pas pu se réaliser en raison de la résistance de Mlle Y... qui n'a libéré les lieux qu'à la fin du mois d'août 2002 ; que M. Z... justifie par la production d'attestations émanant de Mme A..., de M. Bernard X... et de Marie-Cécile X... respectivement, fille, fils et petite-fille de Mme Adèle X..., que dans l'attente de la libération du logement attenant à sa résidence à LA COURONNE, il a du, en liaison avec la famille résidant à LIMOGES, organiser la prise en charge de sa belle-mère ; qu'il rapporte également la preuve des aménagements qu'il a dû réaliser à compter de l'automne 2002 pour installer sa belle-mère dans ce logement, ceci résultant notamment de l'attestation de M. B..., plombier, ayant fait une intervention au domicile litigieux ; qu'il est établi par les pièces du dossier qu'à compter du mois de décembre 2002, Mme Adèle X... a pu habiter ce logement à titre de résidence principale, étant titulaire d'abonnements eau et électricité qu'elle acquittait a cette adresse ; que son habitation principale effective est, par ailleurs, confirmée par les attestations de Mme C..., voisine demeurant dans la même rue à LA COURONNE, et de Mlle D..., amie de la petite-fille de Mme Adèle X... ; que la brève note du détective privé engagé par Mlle Y... ne fait pas de constatations directes ; qu'il se contente de rapporter les déclarations de tiers qui sont contredites par ailleurs par les éléments matériels tels que les factures EDF et les attestations des personnes ayant vu Mme X... dans son domicile à LA COURONNE ainsi que celles des membres de la famille ; que, de même l'attestation de M. E..., datée du 3 décembre 2002, rapporte n'avoir vu aucune présence dans le logement litigieux lors de ses passages dans la rue et précise avoir aidé Mlle Y... lors de son déménagement le 15 août 2002 ; que ce témoignage n'est pas de nature à contredire utilement ceux produits par M. Z... dans la mesure où il se situe à la période antérieure à l'installation de Mme X... à LA COURONNE ; qu'enfin, rien ne permet d'établir avec certitude qu'il y ait eu, à compter de décembre 2002, une autre résidence principale, même si, compte tenu de son âge et de son état de santé, elle a pu être temporairement prise en charge à LIMOGES par d'autres de ses enfants ; que si elle n'occupe pas le logement litigieux de façon permanente compte tenu des circonstances précitées, ceci est sans incidence sur la réalité et l'effectivité du motif de reprise ;
ALORS, DE PREMIERE PART, QUE l'habitation principale est le lieu où la personne vit effectivement et habituellement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'à la date de délivrance du congé, la reprise du local par le bailleur était motivée par la nécessité de loger près de sa fille, Mme Z..., à LA COURONNE, Mme X..., âgée de 87 ans, venant d'avoir un accident nécessitant une prise en charge rapprochée tout en préservant son autonomie, ce dont il résulte que le motif de la reprise pouvait consister dans le besoin de loger Mme X... auprès de sa fille durant le temps de sa convalescence sans que ce soit d'une manière effective et habituelle ; qu'en refusant de dire la reprise frauduleuse, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations et a violé l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, DE DEUXIEME PART, QUE les termes clairs et précis des attestations des membres de la famille X... et plus particulièrement de celle de Mme Adèle X..., établissaient sans équivoque que depuis l'opération qu'avait subie l'intéressée, en 2001, elle ne faisait que des « séjours ponctuels » à LA COURONNE, « comme (cela avait été) le cas pour Noël 2002 et avril 2003 » et n'y résidait pas de manière effective et habituelle ; qu'en décidant donc que les pièces du dossier établissaient « qu'à compter du mois de décembre 2002, Mme Adèle X... a pu habiter ce logement à titre de résidence principale», la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis desdites attestations et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, DE TROISIEME PART, QUE pour décider que la reprise des locaux de LA COURONNE par Mme Adèle X... n'était pas frauduleuse, la cour d'appel a retenu que les attestations de Mme C... et de Mme D... établissaient que ces locaux constituaient son habitation principale effective ; que, cependant, la première atteste avoir « discuté avec Mme X... lors de son séjour, chez ses enfants, à LA COURONNE »et que « l'appartement était éclairé le soir lors des séjours de Mme X... » et la seconde, amie de la petite-fille de Mme X..., que cette dernière les a « cordialement invitées à prendre l'apéritif », ce dont il résultait que Mme Adèle X... séjournait dans ces locaux lorsqu'elle allait chez ses enfants et non pas qu'elle y habitait effectivement et habituellement ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a dénaturé lesdites attestations et violé l'article 1134 du code civil ;
ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'en se fondant sur des attestations qui établissaient les séjours que faisait Mme Adèle X... dans les locaux litigieux, sans autrement caractériser l'occupation effective et habituelle des lieux, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard de l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;
ALORS, DE CINQUIEME PART, QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité et que le motif hypothétique équivaut au défaut de motifs ; qu'en l'espèce, en retenant que Mme X... « a pu » habiter ce logement à titre de résidence principale et que « rien ne permet d'établir avec certitude qu'elle ait eu, à compter de décembre 2002, une autre résidence principale », la cour d'appel s'est prononcée par des motifs hypothétiques et a violé l'article 455 du code de procédure civile.
